Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:5687

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
20-10-2015
Datum publicatie
25-01-2016
Zaaknummer
200.156.443/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur van woonruimte. Geliberaliseerde huur, dus art. 7:260 BW is niet, maar art. 7:259 BW wel van toepassing. Anders dan de eerste rechter oordeelde is het inroepen van artikel 7:259 BW tegen onredelijk hoge servicekosten in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2016/91 met annotatie van Mr. H.M. Hielkema
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.156.443/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2128859 / CV 13-16338

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 oktober 2015

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant in principaal appel, tevens geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. E.R. Knoester te Steenbergen,

tegen:

1 [geïntimeerde 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2],

wonend te [woonplaats] ,

3. [geïntimeerde 3],

zonder bekende woon- of verblijfplaats hier te lande,

geïntimeerden in principaal appel, tevens appellanten in incidenteel appel,

advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] . (afzonderlijk [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ) genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 10 september 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 16 juni 2014, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] . als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Op 22 september 2015 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Door respectievelijk namens partijen zijn inlichtingen verstrekt. Zij hebben geen schikking bereikt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, voor zover gewezen in conventie, zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerden] . zal afwijzen, met –uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] . tot terugbetaling van al hetgeen uit hoofde van het vonnis is voldaan, met rente, en betaling van de proceskosten.

[geïntimeerden] . hebben in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en in incidenteel appel tot het alsnog toewijzen van hun vordering tot betaling van incassokosten, telkens met beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel appel, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief I betoogt [appellant] dat deze feiten onvolledig zijn. Ook al zou dat zo zijn, doet dat niet af aan de juistheid van de wel vastgestelde feiten. Het hof zal bij de beoordeling van het geschil aandacht besteden aan hetgeen [appellant] aan feiten heeft aangevoerd, voor zover zijn grieven daartoe aanleiding geven en deze feiten voor de beoordeling van belang zijn. Omdat de door de kantonrechter vastgestelde feiten (op zichzelf) niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

[appellant] heeft na bemiddeling door Dutch Housing Centre B.V. (hierna Dutch Housing) zijn gemeubileerde woning met inventaris aan [straat] te [plaats] bij schriftelijke huurovereenkomst verhuurd aan Corus Services Nederland B.V. ten behoeve van de bewoning daarvan door haar werknemer [geïntimeerde 1] van 1 juni 2006 (voor de duur van zes plus zes maanden, derhalve) tot 31 mei 2007. In artikel 1.6 van de huurovereenkomst staat onder meer dat de ‘totale huursom’ per maand € 1.330,= bedraagt, inclusief gas, elektriciteit, water en kabel t.v., en dat deze huursom als volgt is samengesteld:

a. huurprijs € 800,=

b. stoffering/

meubilering/

overig inventaris € 400,=

c. voorschot bedrag

leveringen en diensten € 130,=

2.3.

[geïntimeerde 1] is na 31 mei 2007 in de woning blijven wonen en aan de betalingsverplichtingen blijven voldoen. Met ingang van 1 oktober 2008 heeft hij, samen met [geïntimeerde 3] , een schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met [appellant] , welke overeenkomst voor het overige inhoudelijk vrijwel gelijk is aan voornoemde in 2006 door bemiddeling van Dutch Housing tot stand gekomen huurovereenkomst, met dien verstande dat de totale betalingsverplichting van de huurders € 1.400,= per maand bedraagt. Daarbij is de huurprijs onder a. vastgesteld op € 850,=, de stoffering en meubilering onder b. op € 400,= en het voorschot bedrag leveringen en diensten onder c. op € 150,=.

2.4.

[geïntimeerde 1] heeft op 31 mei 2010 een taxatie laten uitvoeren van de in de woning aanwezige inboedelgoederen. In het daarvan opgemaakte rapport is de waarde van de getaxeerde goederen vastgesteld op € 2.250,=.

2.5.

Met ingang van 1 oktober 2010 heeft [geïntimeerde 2] als huurder de plaats ingenomen van [geïntimeerde 3] en hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een (nieuwe) schriftelijke huurovereenkomst met [appellant] gesloten betreffende de woning, waarvan de inhoud andermaal vrijwel gelijk is aan de huurovereenkomst uit 2006. Evenals in 2008 betreft het echter een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Met betrekking tot de betalingsverplichting is alleen het voorschot bedrag leveringen en diensten onder c. ten opzichte van de huurovereenkomst uit 2008 gewijzigd, namelijk verhoogd tot € 200,=.

2.6.

Per 31 maart 2013 is laatstgenoemde huurovereenkomst beëindigd. De woning is toen opgeleverd.

2.7.

Bij brief van hun gemachtigde van 3 april 2013 hebben [geïntimeerden] . aan [appellant] laten weten dat zij nooit een afrekening van hem hebben ontvangen voor de huur van de stoffering en meubilering in de woning en dat zij van mening zijn vanaf 1 oktober 2009 daarvoor ten onrechte een bedrag van € 400,= per maand te hebben betaald in plaats van het, gelet op de werkelijke waarde daarvan per 31 mei 2010 van € 2.604,=, redelijk te achten bedrag van € 43,40 per maand. Zij verwijzen daartoe naar het door hen op twee onderdelen gecorrigeerde taxatierapport van 31 mei 2010, waarbij (in verband met beleid van huurcommissie en kantonrechter) ten aanzien van de gasoven met fornuis is uitgegaan van nieuwwaarde en voor het overige van tweedehandswaarde omdat de goederen ouder zijn dan vijf jaar. Zij concluderen dat zij gedurende 42 maanden € 356,60 per maand onverschuldigd hebben betaald, totaal € 14.977,20, met verzoek aan [appellant] dat bedrag aan hen over te maken.

3 Beoordeling

3.1.

[geïntimeerden] . hebben in eerste aanleg in conventie gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van voornoemd bedrag van € 14.977,20, vermeerderd met € 924,77 aan incassokosten en de wettelijke rente vanaf 16 mei 2013, alsmede met de proceskosten. De kantonrechter heeft de gevorderde hoofdsom op grond van onverschuldigde betaling toewijsbaar geacht en [appellant] , na verrekening van die hoofdsom met enige bedragen (ter zake van een waarborgsom enerzijds en een niet betaalde laatste termijn anderzijds), veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 14.727,20, vermeerderd met de gevorderde rente en de proceskosten, onder afwijzing van de gevorderde incassokosten.

3.2.

Tegen de veroordelingen in conventie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met zijn grieven in principaal hoger beroep, welke grieven zich lenen voor gezamenlijke behandeling. De door de kantonrechter afgewezen vordering in reconventie is in hoger beroep niet meer aan de orde.

3.3.

De kantonrechter heeft de stelling van [appellant] dat de huurovereenkomsten van 2008 en 2010 naar hun aard van korte duur zijn, verworpen en daarbij onder meer gewezen op de andersluidende bewoordingen in beide overeenkomsten. [appellant] heeft in hoger beroep net zo min als in eerste aanleg feiten gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat de overeenkomsten in weerwil van de duidelijke bewoordingen daarvan naar hun aard van korte duur zijn.

3.4.

Gelet op de in de achtereenvolgende schriftelijke huurovereenkomsten genoemde huurprijs van € 800,= respectievelijk € 850,= waren deze vanaf de aanvang geliberaliseerd. Gelet op het bepaalde in artikel 7:247 BW is artikel 7:259 BW wel, maar artikel 7:260 BW niet op geliberaliseerde huurovereenkomsten van toepassing. De stellingen van [appellant] voor zover gegrond op laatstgenoemd artikel stranden reeds om deze reden. De omstandigheid dat [geïntimeerden] . hebben gesteld dat zij hun vordering met toepassing van artikel 7:260 BW hebben beperkt tot de periode vanaf 1 oktober 2009, leidt niet tot een ander oordeel. Het betoog van [appellant] dat artikel 7:259 BW, gelet op de bewoordingen daarvan, niet van toepassing is omdat partijen nu juist wel overeenstemming hebben bereikt over de kosten voor meubilair en stoffering berust, mede gelet op de omstandigheid dat met de invoering van dit artikel geen wijziging werd beoogd ten opzichte van het voor 1 augustus 2003 geldende recht, op een verkeerde uitleg van dat artikel. Deze uitleg zou de met de in de artikelen 7:246 en volgende beoogde bescherming van de huurder tegen vooraf overeengekomen onredelijk hoge bedragen voor servicekosten illusoir maken.

Het bedrag dat de verhuurder ter zake van servicekosten, al dan niet op grond van daarover bestaande overeenstemming met de huurder, in rekening brengt, moet ingevolge artikel 7:259 BW in overeenstemming zijn met wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.

Voor zover [appellant] in de toelichting op zijn grieven anders heeft betoogd, stuiten de grieven af op deze overwegingen en worden zij verworpen.

3.5.

Uit de stellingen van partijen vloeit voort dat de huurovereenkomsten van 2008 en 2010 niet tot stand zijn gekomen op grond van gevoerde onderhandelingen, maar dat in essentie de door Dutch Housing in 2006 opgestelde overeenkomst werd gewijzigd door daarin de namen van de desbetreffende huurders te verwerken en – afgezien van de verhoging van de kale huurprijs met € 50,= in 2008 – slechts werd gesproken over de in de (nieuwe) huurovereenkomst op te nemen hoogte van het voorschot voor de kosten van energie (bestanddeel c van de huursom).

3.6.

[geïntimeerden] . hebben gesteld dat een redelijke vergoeding voor de meubels in en de stoffering van het gehuurde een bedrag van € 43,40 per maand zou zijn geweest, gelet op de daarvoor gebruikelijke wijze van afschrijving. Zij hebben bij de berekening van dit bedrag de in mei 2010 in hun opdracht gemaakte taxatie tot uitgangspunt genomen. [geïntimeerden] . hebben gesteld dat zij als ex-pats destijds nog geen kennis droegen van het Nederlandse huur(beschermings)recht en dat het laten opstellen van de taxatie verband hield met een verschil van mening dat zij met [appellant] hadden gehad over de waarde van een gebroken vaas. Zij wilden een dergelijk meningsverschil in de toekomst vermijden door de waarde van de meubels/stoffering te laten bepalen. Het hof is van oordeel dat geen aanleiding bestaat te twijfelen aan deze verklaring voor het laten opstellen van de taxatie. [appellant] heeft onvoldoende naar voren gebracht om te kunnen aannemen dat deze taxatie is tot stand gebracht met het vooropgezette plan om bij het einde van de huurovereenkomst de onderhavige vordering te kunnen instellen.

3.7.

Dat niet is gebleken dat [geïntimeerden] . een vooropgezet plan hadden om na het einde van de huurovereenkomst een substantiële vordering in te stellen tegen [appellant] wegens teveel betaalde servicekosten ter zake van meubels/stoffering, betekent echter nog niet dat de toenmalige handelwijze van [geïntimeerden] . (althans [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 3] ) door de beugel kan. Zij hebben [appellant] in het voorjaar/de zomer van 2010 niet ervan op de hoogte gesteld dat zij die taxatie hadden laten opstellen en hem niet de mogelijkheid geboden kennis te nemen van de namens hen getaxeerde waarde van zijn bezittingen in zijn woning. Daarmee hebben zij hem de mogelijkheid ontnomen daarop te reageren en/of desgewenst zelf een taxatie te laten maken van de waarde in toenmalige staat. Ook met het oog op de reden die [geïntimeerden] . hebben gegeven voor het doen opstellen van de taxatie had [appellant] daarbij een wezenlijk belang en dit is zo voor de hand liggend dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 3] geacht moeten worden zich daarvan bewust te zijn geweest. Aldus hebben zij zich niet gehouden aan de op hen rustende verplichting om zich jegens [appellant] , als wederpartij bij de huurovereenkomst, te gedragen overeenkomstig de redelijkheid en billijkheid.

3.9.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben [appellant] bij het sluiten van de huurovereenkomst van 1 oktober 2010 niet erop gewezen dat de bij hen bekende getaxeerde waarde van (gecorrigeerd) € 2.604,= in geen enkele verhouding stond tot het door hen te betalen bedrag van € 400,= per maand voor meubels en stoffering. Voor het aan de orde stellen van de discrepantie tussen beide bedragen is kennis van het Nederlandse huur(beschermings)recht niet nodig. Niets wijst erop dat zij de waarde van de meubels/ stoffering zoals vastgesteld in het taxatierapport van belang vonden voor de omvang van (het desbetreffende bestanddeel van) hun maandelijkse betalingsverplichting. [geïntimeerden] . hebben weliswaar gesteld dat de relatie met [appellant] slecht was en dat niet met hem viel te onderhandelen over de huur, maar zij hebben niet toegelicht hoe deze stellingname zich verhoudt tot de correspondentie en overige stukken die in eerste aanleg en in hoger beroep in het geding zijn gebracht, waaruit niets anders blijkt dan hoffelijkheid en oplossingsgezindheid jegens elkaar (ook naar aanleiding van de gebroken vaas), totdat in de periode voor het einde van de huurovereenkomst per eind maart 2013 kennelijk een conflictueuze situatie is ontstaan. Mede gelet op de betwisting door [appellant] van de slechte relatie tussen partijen had het geven van een nadere toelichting op hun stelling op de weg van [geïntimeerden] . gelegen. Dat zij dat niet hebben gedaan, komt voor hun rekening.

3.9.

Het hof is voorts van oordeel dat uit de stellingen van beide partijen veeleer valt af te leiden dat enerzijds [appellant] en anderzijds [geïntimeerde 1] / [geïntimeerde 3] respectievelijk [geïntimeerde 1] / [geïntimeerde 2] de hoogte van het voor kale huur en meubels/stoffering verschuldigde, sinds oktober 2008 een ongewijzigd gebleven totaalbedrag van € 1.250,= beschouwden als een totaalprijs voor het gehuurde. [appellant] heeft onweersproken gesteld dat de uitsplitsing tussen enerzijds de kale huurprijs en anderzijds het bedrag voor meubels/stoffering door Dutch Housing werd geadviseerd en in de huurovereenkomst van 2006 is opgenomen en dat het hem slechts ging om de totale hoogte van het bedrag dat hij maandelijks voor de woning ontving, niet om de verdeling tussen de bestanddelen daarvan. [geïntimeerden] . hebben niet gesteld dat de uitsplitsing tussen kale huur en meubels/stoffering ooit onderwerp van gesprek is geweest voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten van 2008 en 2010. Integendeel, ook uit hun stellingen en de verklaring van [geïntimeerde 1] ter comparitie blijkt dat zij de splitsing tussen de beide bestanddelen in de (van Dutch Housing overgenomen) inhoud van de huurovereenkomsten onder ogen hebben gezien, maar desondanks de kale huur en het bedrag voor meubilair/stoffering zagen als een totaalprijs voor het gebruik van het gehuurde.

3.10.

[geïntimeerden] . hebben niet gemotiveerd weersproken dat de gehuurde woning

– bestaande uit eerste etage plus achterhuis – is gelegen op een A-locatie aan [straat] in [plaats] tussen de [straat] en [straat] en dat het totaalbedrag van € 1.250,= per maand als zodanig, gezien die locatie en gelet op de prijzen per vierkante meter die worden gerekend in de vrije sector, zeer scherp was. [geïntimeerde 1] heeft bij gelegenheid van de comparitie verklaard dat het bedrag van € 1.250,= per maand hem in 2010 wel hoog leek, zonder duidelijk te maken waarom hij dat toen vond. Tegen deze achtergrond gaat het hof uit van de juistheid van de – onvoldoende weersproken – stelling van [appellant] , die erop neerkomt dat een (kale) huurprijs van € 1.250,= in de vrije sector een alleszins redelijke huurprijs zou zijn geweest voor de woning zonder meubels/stoffering. Uitgaande van een totaalbedrag van € 1.250,= per maand, was het dus voor geen van beide partijen van belang welk onderdeel daarvan werd toegerekend aan het bestanddeel meubels/stoffering; anders gezegd wat partijen betreft kon het aan het bestanddeel meubels/stoffering toe te rekenen bedrag ieder ander bedrag zijn zolang er geen verandering kwam in het totaalbedrag. Hieruit volgt dat partijen dezelfde huurovereenkomst, met hetzelfde totaalbedrag, zouden hebben gesloten wanneer het door [geïntimeerden] . als redelijk bestempelde bedrag van 43,40 per maand zou zijn opgenomen voor meubels/stoffering en € 1.206,60 als kale (vrije sector) huur.

3.11.

In het licht van hetgeen hiervoor onder 3.5 tot en met 3.10 is overwogen, in onderling verband en samenhang bezien, is het hof van oordeel dat het bij brief van 3 april 2013 (slechts drie dagen nadat de huurovereenkomst was beëindigd) inroepen door [geïntimeerden] . van de bescherming die artikel 7:259 BW aan huurders beoogt te geven tegen onredelijk hoge servicekosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [geïntimeerden] . hebben geen stellingen naar voren gebracht die tot een ander oordeel kunnen leiden.

3.12.

Het voorgaande betekent reeds dat de grieven van [appellant] , voor zover zij voormelde conclusie bepleiten (en niet reeds in rechtsoverweging 3.4 zijn verworpen), slagen en voor het overige geen bespreking behoeven. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering van [geïntimeerden] . wordt alsnog afgewezen. Daarmee faalt tevens de grief in incidenteel hoger beroep, waarmee [geïntimeerden] . opkomen tegen de afwijzing van de door hen in conventie gevorderde betaling van incassokosten.

3.13.

[geïntimeerden] . dienen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij de kosten van het geding in eerste aanleg (in conventie) en in principaal en incidenteel hoger beroep te dragen. Uit de wet, noch uit de rechtsverhouding tussen partijen vloeit voort dat [geïntimeerden] . hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de proceskosten, gevallen aan de zijde van [appellant] . In zoverre is zijn vordering niet toewijsbaar. Voor het geval [appellant] enig bedrag ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] . zou hebben voldaan – ten tijde van de behandeling van de comparitie in hoger beroep was dat overigens nog niet gebeurd – zal zijn vordering tot restitutie worden toegewezen.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering van [geïntimeerden] . af;

veroordeelt [geïntimeerden] . tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] op grond van het vonnis in conventie mocht hebben voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van voldoening door [appellant] tot de dag van terugbetaling door [geïntimeerden] .;

veroordeelt [geïntimeerden] . in de kosten van het geding in eerste instantie en in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 600,= voor salaris (in conventie) en in principaal hoger beroep tot op heden op € 803,71 aan verschotten en € 1.788,= voor salaris en in incidenteel hoger beroep op € 894,= voor salaris;

verklaart dit arrest met betrekking tot deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M Smit, C. Uriot en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2015.