Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:4749

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
27-10-2015
Datum publicatie
18-11-2015
Zaaknummer
15/00059
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

WOZ. Kortingsregeling. Het Hof komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Het Hof stelt de waarde vast op € 335.000.

Het Hof gaat niet over tot matiging van de vergoeding voor de hoorzitting.

Wetsverwijzingen
Besluit proceskosten bestuursrecht 1a
Wet waardering onroerende zaken 17
Wet waardering onroerende zaken 22
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
V-N Vandaag 2015/2462
Belastingblad 2016/29
V-N 2016/5.24.26
FutD 2015-2825
FutD 2015-2826
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk 15/00059

27 oktober 2015

uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede,

de heffingsambtenaar.

en het incidenteel hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 14/645 van de rechtbank Noord- Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de Woning) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 482.000 (hierna de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2013 bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 januari 2014 de waarde verminderd tot € 412.000 en de aanslag dienovereenkomstig verlaagd. Tevens heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 273 (€243 voor het indienen van het bezwaarschrift en € 30 voor het bijwonen van de hoorzitting).

1.3.

Bij uitspraak van 29 december 2014 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar, doch uitsluitend voor wat betreft de kostenvergoeding voor het verschijnen op de hoorzitting in de bezwaarfase;

- stelt de door verweerder te vergoeding kosten voor het verschijnen op de hoorzitting in bezwaar vast op € 243;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 487;

- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 45 vergoedt.”

1.4.

Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen bij faxbericht van 6 februari 2015 en aangevuld bij brief van 2 maart 2015. Belanghebbende heeft - zo verstaat het Hof - een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning die is gebouwd in 1922 met een inhoud van 543 m³ en met een perceeloppervlakte van 198 m².

2. Eiser heeft de woning in juli 2012 gekocht voor € 251.250 van woningcorporatie Pré Wonen. Deze verkoopprijs is gebaseerd op het door taxateur J.A.R. Könings in opdracht van Pré Wonen op 22 maart 2012 opgestelde taxatierapport [Hof: verder het Taxatierapport] waarbij de marktwaarde is vastgesteld op € 335.000. Als zittende huurder kon eiser op grond van de Pré Koopregeling deze woning kopen voor 75% van de marktwaarde [Hof: verder de Kortingsregeling]. Deze regeling gold enkel voor woningen met een marktwaarde tot € 335.000.

3. Op 13 november 2013 heeft verweerder het bezwaarschrift van eiser op een hoorzitting behandeld. Tijdens die hoorzitting zouden 33 bezwaren die door de gemachtigde namens 33 verschillende belanghebbenden waren ingediend, worden besproken. Tijdens de hoorzitting heeft de gemachtigde medegedeeld in drie zaken alsnog af te zien van het horen.

Er zijn uiteindelijk 30 bezwaren met betrekking tot 30 objecten besproken tijdens de hoorzitting die in totaal 172 minuten heeft geduurd.

2.1.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan en voegt daaraan nog het volgende toe.

2.2.

In een door Pré Wonen opgestelde brochure betreffende de Kortingsregeling staat onder meer:

“Pré Wonen is al een aantal jaar actief in de verkoop van huurwoningen, met name aan de eigen huurders. Dit stimuleren we onder meer door onze huurders te laten profiteren van de [Kortingsregeling]. Met deze regeling kunnen huurders een van de door ons geselecteerde woningen […] kopen tegen 75% van de marktwaarde. […]

De [Kortingsregeling]: hoe werkt dat? […]

Met de [Kortingsregeling] kunt u een geselecteerde woning uit ons woning bestand kopen tegen slechts 75% van de marktwaarde tot € 335.000 k.k.

U krijgt dus een korting van 25%, en dat terwijl u wel volledig eigenaar van de woning wordt.

De voorwaarde die wij aan dit voordeel stellen, is dat u de woning bij verkoop in eerste instantie aanbiedt aan Pré Wonen tegen 75% van de dan geldende marktwaarde. Ook dat kan voor u voordelig zijn, want dankzij dit aankooprecht van Pré Wonen heeft u de woning meestal sneller weer verkocht.

De [Kortingsregeling] is écht kopen, met alle bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. De [Kortingsregeling] is een door de overheid erkende verkoopconstructie.

Hoe wordt de marktwaarde van een woning vastgesteld?

De marktwaarde wordt door een onafhankelijke taxateur vastgesteld, door middel van een ‘gevalideerd rapport’. In zo’n gevalideerd rapport beoordeelt een officieel instituut of de taxatie, uitgevoerd in opdracht van Pré Wonen, correct is uitgevoerd en of de waarde overeenkomt met vergelijkbare woningen.”

(verder de Brochure)

2.3.

In het Taxatierapport staat onder meer:

“Waardepeildatum

29-2-2012

[…]

DOEL VAN DE TAXATIE

Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van:

a. het verkrijgen van (hypothecaire) financiering

b. verkrijging Nationale Hypotheek Garantie (NHG):

Nee

c. anders:

het vaststellen van de marktwaarde voor verkoop

D. WAARDERING

Het object is per waardepeildaturn getaxeerd op:

- Marktwaarde:

€ 335.000,-

[…]

- Executiewaarde:

€ 285.000,-

[…]

E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID

1. Voorwaarden

Op deze taxatie zijn van toepassing:

De Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers.

[…]

De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte januari2011 […]

Ja

Eigen gebruik

[…]

- thans volledig bewoond door de eigenaar:

Nee, het betreft hier een uitpond project, waarbij de huurder het object koopt.

- thans geheel of gedeeltelijk bewoond door derden:

Ja, ten tijde van de taxatie word[t] de woning bewoond door huurder

- onbewoond opgeleverd:

Nee, huurder en toekomstige eigenaar is, blijft het getaxeerde object bewonen.

- in eigen gebruik genomen door de aanvrager van de financiering.

Nee, het rapport is bedoeld voor het vaststellen van de marktwaarde niet voor het aanvragen van een financiering.

[…]

2. Bijzonderheden in geval de aanvrager van de financiering het object reeds bewoont

Volgens de taxateur wordt het object

zorgvuldig gebruikt

Volgens de taxateur is er ernstige gebruiksschade geconstateerd:

Nee

[…]

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

1. Toegepaste methodiek

De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:

- objectvergelijking

Ja, met de referentieobjecten: […]

2 Courantheid

Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde waarde zal deze naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van

Circa:

0 tot 3 maanden”

In de bijlage “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte januari 2011” staat:

“Inleiding

Met betrekking tot het getaxeerde object verklaart de taxateur […]

 dat hij zich bij het uitvoeren van de taxatieopdracht niet heeft laten leiden door vooraf bepaalde of gewenste uitkomsten, waarden, adviezen en/of conclusies; […]

Onderbouwing waarde-oordeel

Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. […] Voor zover er een executiewaarde is opgenomen in dit rapport, is er uitgegaan van een goedwerkend veilingsysteem. Tenzij in het rapport expliciet anders is aangegeven, hanteert de taxateur voor zover van toepassing de waardebegrippen zoals hierna gedefinieerd:

- Marktwaarde

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

- Marktwaarde in verhuurde staat

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.“

Met ‘Marktwaarde’ wordt hierna in ’s-Hofs rechtsoverwegingen de waarde bedoeld, zoals die in de bijlage bij het Taxatierapport is gedefinieerd.

2.4.

Tijdens de procesfase voor de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een ‘waarderapport’ ingebracht (verder het Waarderapport; zie rechtbankuitspraak onder ‘De hoogte van de WOZ-waarde, onder 2 en 3). Hierin concludeert de taxateur tot een waarde van € 420.000.

2.5.

Tijdens de hoorzitting op 13 november 2013 (zie rechtbankuitspraak onder Feiten nr. 3) hebben de gemachtigde en de heffingsambtenaar, naast belanghebbendes bezwaarschrift, volgtijdelijk 29 andere bezwaarschriften besproken. Het betrof verschillende - deels in andere gemeenten gelegen - woningen, welke in prijsklasse varieerden van circa € 250.000 tot circa € 3.000.000. (De heffingsambtenaar was tevens heffingsambtenaar voor die andere gemeenten.)

Het horen van de gemachtigde in belanghebbendes zaak heeft plaatsgevonden van 16.11 uur - 16.17 uur.

2.6.

Van de tijdens de hoorzitting besproken woningen zijn bij uitspraak op bezwaar de bezwaren van 11 belanghebbenden gegrond verklaard.

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

De heffingsambtenaar heeft tegen de rechtbankuitspraak hoger beroep ingesteld. Evenals in eerste aanleg is de hoogte van de aan belanghebbende toe te kennen vergoeding voor het in de bezwaarfase ‘verschijnen hoorzitting’, ex artikel 2, lid 1, onder a van het Besluit proceskosten bestuursrecht (verder het Besluit) jo onderdeel A4, sub 2, van de bij het Besluit behorende bijlage, in geschil.

De heffingsambtenaar bepleit - zo begrijpt het Hof hem - op basis van ‘bijzondere omstandigheden’ als bedoeld in artikel 2, lid 3, van het Besluit - ook in hoger beroep - een vergoeding van € 30.

Belanghebbende acht geen ‘bijzondere omstandigheden’ aanwezig en bepleit een vergoeding van € 243.

3.2.

Voor het geval het Hof tot het oordeel komt dat de beslissing van de rechtbank dient te worden vernietigd, stelt de heffingsambtenaar zich - zo begrijpt het Hof hem - op het standpunt dat er op basis van het Besluit (tekst vanaf 1 januari 2015) sprake is van ‘samenhangende zaken’

3.3.

Belanghebbende daarentegen stelt zich - ingeval het Hof tot het oordeel komt dat de beslissing van de rechtbank dient te worden vernietigd - op het standpunt dat er (ook) volgens het Besluit (tekst vanaf 1 januari 2015) geen sprake is van samenhangende zaken.

3.4.

Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Hij meent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar betwist die opvatting.

3.5.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4 Beoordeling van het geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep

4.1.

Het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep

4.1.1.

Het Besluit luidde tot 1 januari 2015 voor zover van belang als volgt:

“Artikel 1

Een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, of 7:28, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht kan uitsluitend betrekking hebben op:

a. kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand,

b. kosten van een getuige, deskundige of tolk die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht,

[…]

Artikel 2

1. Het bedrag van de kosten wordt bij de uitspraak, onderscheidenlijk de beslissing op het bezwaar of het administratief beroep als volgt vastgesteld:

a. ten aanzien van de kosten, bedoeld in artikel 1, onderdeel a: overeenkomstig het in de bijlage opgenomen tarief;

b. ten aanzien van de kosten, bedoeld in artikel 1, onderdeel b: op de vergoeding die ingevolge artikel 8:36, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht is verschuldigd indien de kosten zijn gemaakt in bezwaar of administratief beroep wordt deze vergoeding vastgesteld met overeenkomstige toepassing van het bepaalde bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken;

[…]

3. In bijzondere omstandigheden kan van het eerste lid worden afgeweken.

Artikel 3

1. Samenhangende zaken worden voor de toepassing van artikel 2, lid 1, onder a, beschouwd als één zaak.

2. Samenhangende zaken zijn: gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig door een of meer belanghebbenden tegen nagenoeg identieke besluiten op vergelijkbare gronden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onderdeel a, is verleend door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn.”

Artikel 3, lid 2, wordt hierna ook als de oude samenhangregeling aangeduid.

4.1.2.

Bij “Besluit van 27 oktober 2014 tot wijziging van het Besluit […] in verband met een verruiming van de regeling voor samenhangende zaken” (Staatsblad 2014, 411) is met ingang van 1 januari 2015 de oude samenhangregeling gewijzigd. Artikel 3, lid 2, van het Besluit luidt sindsdien:

“ Samenhangende zaken zijn: door een of meer belanghebbenden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen, die door het bestuursorgaan of de bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld, waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, is verleend door dezelfde persoon dan wel door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn. “

Hierna wordt deze bepaling ook wel als de nieuwe samenhangregeling aangeduid.

4.1.3.

Het overgangsrecht van de nieuwe samenhangregeling is opgenomen in artikel II van genoemd Besluit van 27 oktober 2014. Dit artikel luidt:

“Het Besluit proceskosten bestuursrecht zoals dat luidde voor 1 januari 2015 blijft van toepassing op een voor die datum bekendgemaakte beslissing op een bezwaar of administratief beroep en op een voor die datum bekendgemaakte uitspraak van een bestuursrechter. In afwijking van de eerste volzin geldt het Besluit proceskosten bestuursrecht zoals het ingevolge dit besluit is komen te luiden indien de bestuursrechter een beslissing op bezwaar of administratief beroep of een uitspraak van een bestuursrechter vernietigt en daarbij een partij veroordeelt in de kosten van bezwaar, administratief beroep of beroep bij de bestuursrechter waarop vóór 1 januari 2015 is beslist of uitspraak is gedaan.”

4.1.4.

Gelet op het overgangsrecht is de nieuwe samenhangregeling in de onderhavige zaak uitsluitend van toepassing indien het Hof de beslissing van de rechtbank vernietigt en daarbij de heffingsambtenaar veroordeelt in de kosten die belanghebbende heeft gemaakt. Omdat ten tijde van de rechtbankuitspraak de nieuwe samenhangregeling nog niet in werking was getreden, betekent dit voor het onderhavige geschil dat het Hof allereerst dient te beoordelen of de rechtbank het Besluit zoals dat tot 1 januari 2015 luidde juist heeft toegepast en voorts - indien het van oordeel is dat de uitspraak van de rechtbank niet conform dat besluit is - of toepassing van het Besluit zoals dat vanaf 1 januari 2015 luidt, tot gegrondverklaring van belanghebbendes hoger beroep leidt.

4.1.5.

Het Hof stelt voorop dat uit de tekst van artikel 2, lid 3, van het Besluit volgt dat de rechter in bijzondere omstandigheden kan afwijken van (het forfait van) het eerste lid, onderdeel a. Het gaat hier om een rechterlijke bevoegdheid en naar ’s Hofs oordeel dient, waar de rechtbank van deze bevoegdheid gebruik heeft gemaakt, de hogerberoepsrechter slechts te toetsen of zij daarvan in redelijkheid gebruik heeft kunnen maken.

4.1.6.

De rechtbank heeft omtrent het geschil, voor zover van belang, als volgt overwogen:

De hoogte van de kostenvergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting

6. Eiser stelt zich op het standpunt dat de kostenvergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) € 243 moet bedragen. Verweerder wenst deze kostenvergoeding te beperken tot € 30 op grond van de uitspraak van deze rechtbank van 11 november 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:10437. Verweerder wijst er op dat deze uitspraak door het hof Amsterdam is bevestigd bij uitspraak van 23 oktober 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:4775.

7. De meervoudige kamer van deze rechtbank heeft in haar uitspraak van 25 september 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:9038 de volgende staffel vastgesteld:

“Indien tijdens een op dezelfde kalenderdag gehouden hoorzitting meerdere bezwaren van dezelfde rechtsbijstandverlener worden behandeld, die niet als samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb zijn aan te merken, wordt de vergoeding voor het verschijnen van de rechtsbijstandsverlener ter hoorzitting als volgt vastgesteld:

- voor de eerste 25 gegronde bezwaren: € 243 per gegrond bezwaar;

- voor de volgende 25 gegronde bezwaren: € 121,50 per gegrond bezwaar;

- voor de daarop volgende 25 gegronde bezwaren: € 60,75 per gegrond bezwaar.

Indien er meer dan 75 bezwaren gegrond worden verklaard, dient de vergoeding naar bevind van zaken te worden vastgesteld.”

8. Nu verweerder ook desgevraagd ter zitting niet heeft kunnen aangeven hoeveel van de op de hoorzitting van 13 november 2013 behandelde bezwaren gegrond zijn verklaard, zal de rechtbank de vergoeding toewijzen naar het hoogste bedrag uit de staffel, zijnde € 243. De rechtbank ziet in de door verweerder genoemde uitspraken geen reden om van de staffel af te wijken, omdat in die uitspraken de vergoeding van € 30 voor het verschijnen ter hoorzitting is vastgesteld op grond van de specifieke in die zaak spelende omstandigheden. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om haar uitspraak in de onderhavige zaak op te schorten totdat is beslist op het hoger beroep dat door verweerder tegen eerdergenoemde uitspraak van 25 september 2014 is ingesteld.

9. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het beroep gegrond is voor zover dit is gericht tegen de hoogte van de kostenvergoeding voor het verschijnen van de hoorzitting in bezwaar.”

4.1.7.

De heffingsambtenaar is van oordeel dat de rechtbank ten onrechte niet tot matiging van de vergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting is overgegaan. Hij betoogt dat gelet op het geringe aantal minuten dat tijdens de hoorzitting van 13 november 2013 aan ieder bezwaarschrift is besteed, een vergoeding op basis van de forfaitaire regeling in het Besluit tot ‘disproportionaliteit’ zou leiden en ‘onrechtvaardig’ zou uitpakken. Zijns inziens is “ten tijde van het invoeren van een vergoeding voor ‘het verschijnen ter hoorzitting’ […] geen rekening gehouden met de hoeveelheid (gecombineerde) hoorzittingen die er heden ten dage plaatsvinden”. Hij bepleit een vergoeding van € 30 per gegrond bezwaar. De heffingsambtenaar acht daarbij van belang dat de proceskostenvergoeding op basis van het Besluit is bedoeld als tegemoetkoming in de kosten. Hij beroept zich voor wat betreft het bedrag van € 30 op de uitspraak van het Hof GHAMS:2014:4775.

De door de rechtbank onder “De hoogte van de kostenvergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting”, in 7 van haar uitspraak weergegeven uitgangspunten (door partijen aangeduid als ‘staffel’, welke aanduiding het Hof zal overnemen) acht de heffingsambtenaar onjuist. Omdat van de tijdens de hoorzitting van 13 november 2013 behandelde bezwaren er 11 gegrond zijn verklaard zou de staffel - in aanmerking genomen het aantal minuten dat tijdens de hoorzitting aan deze bezwaren is besteed - leiden tot een uurvergoeding van ruim € 800. Dit zou afbreuk doen aan het karakter van de forfaitaire regeling in het Besluit. Zijns inziens is de staffel voor tweeërlei uitleg vatbaar en ook overigens praktisch onuitvoerbaar.

4.1.8.

Belanghebbende onderschrijft de beslissing van de rechtbank met betrekking tot vergoeding voor het horen in de bezwaarfase. Hij kan zich ook in de staffel van de rechtbank vinden.

Mocht het Hof - aldus belanghebbendes gemachtigde - “niet akkoord gaan met het […] beleid van de rechtbank [Hof: zoals neergelegd in de staffel] dan zijn wij van mening dat toch een bedrag van € 243 toegekend moet worden”.

4.1.9.

Het Hof zal zich bij zijn toetsing oriënteren op de Nota van Toelichting bij het Besluit (Stb. 1993, 763), waarin met betrekking tot artikel 2, lid 3, het volgende is vermeld:

“In uitzonderlijke gevallen kan strikte toepassing van [de forfaitaire] regeling onrechtvaardig uitpakken. Daarom is bepaald dat de rechter in bijzondere omstandigheden de volgens het besluit berekende vergoeding – overigens zonder af te doen aan het karakter van een tegemoetkoming in de daadwerkelijke kosten – kan verlagen of verhogen. Het gaat hier werkelijk om uitzonderingen, bij voorbeeld een geval waarin de burger door gebrekkige informatievoorziening door de overheid op uitzonderlijk hoge kosten voor het verzamelen van het benodigde feitenmateriaal is gejaagd.”

4.1.10.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 april 2011, nr. 10/00652, BNB 2011/180, overwogen dat gelet op de onder 4.1.9 geciteerde toelichting de uitzondering wegens bijzondere omstandigheden door de rechter terughoudend dient te worden toegepast. In die zaak had het Hof de vergoeding voor het indienen van een beroepschrift en het bijwonen van een zitting op grond van bijzondere omstandigheden gematigd in een geval waarin de gemachtigde 67 op het Rekeningenproject betrekking hebbende beroepschriften op vrijwel identieke wijze had gemotiveerd en die 67 zaken gelijktijdig ter zitting waren behandeld. De Hoge Raad overwoog:

“3.5.2. De uitspraak van het Hof dient aldus te worden begrepen dat het Hof heeft geoordeeld dat in alle 67 zaken, ongeacht of daarbinnen deelgroepen kunnen worden onderscheiden, in geval van gegrondverklaring van het beroep afgeweken dient te worden van het bepaalde in artikel 2, lid 1, van het [Besluit] op grond van bijzondere omstandigheden, met als resultaat dat in alle zaken waarin het beroep gegrond is op uniforme wijze vergoedingen voor kosten van rechtsbijstand worden toegekend. Daarbij heeft het Hof kennelijk het oog gehad op het zeer grote aantal zaken die op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang vertoonden, waardoor de proceshandelingen voor een zeer groot deel een uniform karakter hadden, en dus niet waren afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Ook indien rekening wordt gehouden met de terughoudendheid die bij de toepassing van artikel 2, lid 3, van het [Besluit] geboden is, geeft het oordeel van het Hof, aldus opgevat, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, mede gelet op de omstandigheid dat de vergoedingen op grond van het [Besluit] het karakter hebben van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. Dit oordeel kan, als verweven met waarderingen van feitelijke aard, voor het overige in cassatie niet op juistheid worden getoetst. Het is ook niet onvoldoende gemotiveerd.”

4.1.11.

Het Hof vindt - bezien tegen de achtergrond van de Nota van Toelichting en het eerdergenoemde arrest BNB 2011/180 - geen aanleiding tot een andere beslissing te komen dan de rechtbank. Uitgaande van de feitelijke omstandigheden van het geval, waarover op zichzelf geen geschil bestaat, is het Hof van oordeel dat een zuiver forfaitair bepaalde vergoeding niet dermate disproportioneel is dat aanleiding bestaat die vergoeding te matigen. Bij zijn oordeel laat het Hof meewegen:

  1. dat geen sprake was van een zeer groot aantal woningen dat tijdens de hoorzitting van 13 november 2013 is besproken;

  2. dat die - in verschillende gemeenten gelegen - woningen qua prijsklasse (van € 250.000 - € 3.000.000), ligging en objectkenmerken van elkaar verschillen en het Hof aannemelijk acht dat de argumenten zowel in de bezwaarschriften, als in de aantekeningen ten behoeve van de hoorzitting, op de bijzonderheden van de onderscheiden woningen waren afgestemd, zodat niet kan worden gezegd dat de zaken op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang hadden en dat de proceshandelingen voor een zeer groot deel een uniform karakter hadden.

4.1.12.

Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht een vergoeding toegekend van € 243 voor het verschijnen op de hoorzitting in de bezwaarfase; wat er ook zij van de daarvoor gebezigde gronden.

4.1.13.

Het voorgaande betekent dat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. Dit oordeel houdt tevens in dat het Hof de bezwaren die de heffingsambtenaar tegen de door de rechtbank geïntroduceerde staffel heeft aangevoerd, niet hoeft te bespreken. (Voor wat betreft ’s Hofs standpunt over die staffel verwijst het naar rechtsoverweging 4.1.14 van zijn schriftelijke uitspraak van 4 juni 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2678)

4.1.14.

Nu het voorgaande ertoe leidt dat, uitgaande van de oude samenhangregeling, de beslissing van de rechtbank, voorzover die betrekking heeft op het ‘verschijnen op de hoorzitting’, dient te worden bevestigd, hoeft het Hof de vraag niet te beantwoorden of (ook) toepassing van het Besluit, zoals dat vanaf 2015 luidt, tot gegrondverklaring van belanghebbendes hoger beroep leidt.

4.1.15.

Nu de wegingsfactor tussen partijen niet in geschil is, komt de totale kostenvergoeding voor de bezwaarfase daarmee uit op € 486 (€ 243 indienen bezwaarschrift + € 243 bijwonen hoorzitting).

4.2.

Het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep

4.2.1.

In belanghebbendes incidentele hoger beroep is de hoogte van de WOZ-waarde in geschil.

4.2.2.

De rechtbank was van oordeel dat de heffingsambtenaar met het Waarderapport aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij heeft daartoe het volgende overwogen:

“De hoogte van de WOZ-waarde

1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

2. De in het [Waarderapport] van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

3. Voorts blijkt uit de door verweerder bij het [Waarderapport] overgelegde matrix dat de gecorrigeerde taxatiewaarde per m³ van de woning in lijn ligt met die van de referentieobjecten [a-straat 2] en [a-straat 3] alsmede met het referentieobject [b-straat] . Waar de woning een gecorrigeerde taxatiewaarde per m³ heeft van € 389, 965, hebben de referentieobjecten respectievelijk gecorrigeerde taxatiewaarden van € 261,46, € 380,12 en € 551,05. Uit het [Waarderapport] blijkt dat de [Woning] aanmerkelijk groter is dan die van de referentieobjecten. De [Woning] heeft een inhoud van 543 m³, terwijl voormelde referentieobjecten een inhoud van respectievelijk 465 m³, 416 m³ en 414 m³ hebben. Voorts is de onderhoudstoestand van de woning beter dan die van de referentieobjecten [a-straat 2] en [a-straat 3] , terwijl ook het voorzieningenniveau van de [Woning] beter is dan die van het referentieobject [a-straat 2] . Het referentieobject [b-straat] heeft juist een betere onderhoudstoestand en een aanzienlijk beter voorzieningenniveau dan de [Woning].

De kaveloppervlakte van de [Woning] van 198 m² is eveneens groter dan die van de referentieobjecten met respectievelijk oppervlaktematen van 165 m², 124 m² en 180 m². Blijkens de grondstaffel geldt voor de eerste 150 m² een prijs van € 1.056 per m² en voor de volgende 250 m² een prijs van € 864.

De aanmerkelijke hogere WOZ-waarde van de [Woning] in vergelijking met de transactieprijzen van de in dezelfde straat gelegen referentieobjecten op [a-straat 2] en [a-straat 3] van € 295.000 en € 300.000 valt dan ook te verklaren doordat de [Woning] groter is, een betere onderhoudstoestand heeft en op een grotere kavel staat dan die referentieobjecten, en ten opzicht van [a-straat 2] mede door het betere voorzieningenniveau. Daar staat tegenover dat de waarde van de [Woning] lager is dan de verkoopprijs van het referentieobject [b-straat] van € 432.500, maar blijkens de matrix scoort dat referentieobject in vergelijking met de [Woning] hoger op de punten onderhoud en voorzieningenniveau. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de [Woning] toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het [Waarderapport] heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

4. Eiser heeft met het [Taxatierapport] naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de [Woning] op de waardepeildatum € 335.000 bedraagt. Anders dan de in het [Waarderapport] genoemde vergelijkingsobjecten zijn de in het [Taxatierapport] opgevoerde vergelijkingsobjecten niet kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. Voorts is in het [Taxatierapport] niet inzichtelijk gemaakt hoe de verkoopprijzen van de gebruikte referentieobjecten zijn herleid tot de waarde van de [Woning]. In het [Waarderapport] is dat wel gebeurd doordat de verschillende taxatieonderdelen daarin zijn uitgesplitst. Het [Taxatierapport] is derhalve ook in dat opzicht niet bruikbaar om tot een inzichtelijke waardebepaling te komen.

5. Nu verweerder met het [Waarderapport] in zijn bewijslast is geslaagd dat de waardevaststelling van de op € 412.000 niet te hoog is en de grieven van eiser geen doel treffen, is het beroep tegen de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag ongegrond.”

4.2.3.

Belanghebbende betoogt dat de Woning niet meer waard is dan € 335.000. Daartoe heeft hij - ook - in hoger beroep aangevoerd (1) dat hij de Woning eind juni 2012 gekocht heeft voor € 251.250, (2) dat hij de Woning gekocht heeft op basis van de Kortingsregeling en (3) dat de “daadwerkelijke waarde van de [Woning] was vastgesteld door een externe taxateur op een bedrag van € 335.000,-“.

4.2.4.

De heffingsambtenaar meent dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. In zijn verweerschrift in hoger beroep voert hij het volgende aan:

“2.2. Voor de woningen die Pré Wonen te koop aanbiedt, geldt een voorrangsperiode van twee weken voor haar huurders. Indien er in deze twee weken geen belangstelling is onder de huurders, wordt de woning aan derden aangeboden. Nu in onderhavig geval het object is gekocht door de zittende huurder, is er geen sprake van een verkoopprijs die tot stand is gekomen na aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De prijs die belanghebbende heeft betaald betreft immers 75% van de door een makelaar vastgestelde marktwaarde. Deze prijs is niet tot stand gekomen op de vrije markt, alleen de huurder heeft namelijk de mogelijkheid gehad het object te kopen. De uit de jurisprudentie voortvloeiende regel dat de gerealiseerde prijs van het object zelf het beste uitgangspunt is voor de bepaling van de WOZ-waarde gaat hier dan ook niet op. […]

2.3.

In onderhavig geval is de marktwaarde […] niet vastgesteld conform de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ.

2.4.

Voorts zijn er ook andere vraagtekens bij de vastgestelde marktwaarde te plaatsen. Ten eerste is het enigszins opmerkelijk te noemen dat de marktwaarde vast is gesteld op € 335.000,- en [dat] dit precies de maximum waarde is om voor de [Kortingsregeling] in aanmerking te komen. Daarnaast zijn de in het [Taxatierapport] gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar dan wel de transacties zijn te oud. De ene helft van de referentieobjecten is van een ander type, namelijk appartementen, terwijl onderhavig object een tussenwoning betreft. De andere helft van de referentieobjecten is verkocht in respectievelijk 2005, 2003 en 2009. Voor het vaststellen van de marktwaarde in 2012 zijn de gebruikte referentieobjecten dan ook niet bruikbaar. Voorts is, zoals de rechtbank tevens heeft geoordeeld (r.o. 4), niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarde is afgeleid van de verkoopprijzen van de referentieobjecten.

2.5.

Uit het [Waarderapport] blijkt temeer dat de marktwaarde die ten behoeve van de verkoop is vastgesteld niet overeenkomt met het marktniveau ter plaatse. Voor de toelichting op [het Waarderapport] sluit ik aan bij hetgeen de rechtbank hieromtrent heeft overwogen (r.o. 3).”

4.2.5.

Voor de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld overweegt het Hof als volgt.

4.2.6.

Het Hof stelt voorop dat het van algemene bekendheid is dat een verkoper van een woning er, bijzondere omstandigheden daargelaten, naar streeft het object tegen een zo hoog mogelijke prijs te verkopen.

4.2.7.

In zijn arrest van 29 november 2000, nr. 35785 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610) oordeelde de Hoge Raad:

“In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.”

4.2.8.

De heffingsambtenaar stelt - zo verstaat het Hof hem - dat ingeval sprake is geweest van het kopen van een woning op basis van de Kortingsregeling, die woning niet als vergelijkingsobject kan dienen, omdat de koop niet “tot stand is gekomen na aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Dergelijke woningen zijn immers - aldus de heffingsambtenaar - door een zittende huurder gekocht, zijn niet voor een ieder te koop geweest en zijn niet op de vrije markt aangeboden.

4.2.9.

Het Hof verwerpt dit standpunt van de heffingsambtenaar. Uit de in de Brochure beschreven gang van zaken bij een verkoop op basis van de Kortingsregeling, waaronder het vaststellen van de Marktwaarde door een ‘onafhankelijk taxateur’ door middel van een ‘gevalideerd rapport’, volgt dat de verkoper de Woning in beginsel tegen een zakelijke prijs, dat wil zeggen tegen de waarde in het economisch verkeer, wil verkopen.

Dat dergelijke woningen - ingeval een zittende huurder de woning koopt - niet op ‘de vrije markt’ (zoals door de heffingsambtenaar bedoeld) te koop zijn geweest is op zich zelf geen feit of omstandigheid waaruit volgt dat de koopsom niet als basis voor de WOZ-waarde kan dienen.

Derhalve heeft naar het oordeel van het Hof de regel te gelden dat (ook) woningen die op basis van de Kortingsregeling zijn gekocht, in beginsel als vergelijkingsobject kunnen dienen. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om van die regel af te wijken.

4.2.10.

Gelet op de voorwaarden die gelden voor de toepassing van de Kortingsregeling, met name de voorwaarde dat de koper de woning bij een toekomstige verkoop tegen 75% van de ‘dan geldende’ Marktwaarde aan Pré Wonen moet aanbieden, en in aanmerking genomen de gang van zaken bij een verkoop op basis van de Kortingsregeling (zie onder 2.2), is het Hof van oordeel dat als de Marktwaarde op correcte wijze is bepaald - bijvoorbeeld conform (1) de “Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers” en (2) de bijlage bij het Taxatierapport - er in beginsel van kan worden uitgegaan dat de prijs die een koper op basis van de Kortingsregeling voor een woning moet betalen 75% van de waarde in het economisch verkeer is. Dat wil zeggen dat een koper die geen gebruik kan of wil maken van de Kortingsregeling - en die dus niet onder de Marktwaarde kan kopen - in beginsel 1/3 meer voor het object moet betalen.

De heffingsambtenaar heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om van dat uitgangspunt af te wijken. In ieder geval heeft de heffingsambtenaar niet gesteld dat de Kortingsregeling tot een andere aftrek dan 25% van de marktwaarde had moeten leiden.

4.2.11.

Nu belanghebbende de Woning in juli 2012 gekocht heeft tegen een prijs die – volgens het Taxatierapport – overeenkwam met 75% van de Marktwaarde op 29 februari 2012 en de Marktwaarde (zie 4.2.10) in beginsel de waarde in het economisch verkeer weergeeft, leiden voorgaande rechtsoverwegingen tot het oordeel dat de WOZ-waarde per 1 januari 2012 overeenkomt met 100/75 van de door belanghebbende betaalde prijs, zulks tenzij de heffingsambtenaar feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat 100/75 van de koopsom in het onderhavige geval niet die waarde weergeeft.

In dit verband wijst het Hof erop dat de heffingsambtenaar niet gesteld en aannemelijk gemaakt heeft dat de Marktwaarde moet worden gecorrigeerd in verband met prijswijzigingen tussen 1 januari 2012 en de 29 februari 2012 (waardepeildatum Taxatierapport), dan wel de aankoopdatum.

4.2.12.

De heffingsambtenaar heeft niet gesteld en het Hof is ook niet gebleken dat de Marktwaarde niet conform de “Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers” en/of de bijlage bij het Taxatierapport is bepaald. Daar komt bij dat uit de gang van zaken rondom de aankoop door belanghebbende van de Woning, ook niet volgt dat Pré Wonen belanghebbende de Woning onder 75% van de Marktwaarde heeft willen verkopen, noch kan uit het Taxatierapport worden afgeleid dat de door Pré Wonen ingeschakelde taxateur belanghebbende heeft willen bevoordelen.

Het Hof gaat er derhalve van uit dat de vaststelling van de Marktwaarde op regelmatige, dat wil zeggen op correcte wijze, heeft plaatsgevonden.

4.2.13.

Gelet op het een en ander concludeert het Hof dat de waarde in het economisch verkeer van de Woning per 1 januari 2012 (€ 251.250 x 100/75 =) € 335.000 bedroeg.

4.2.14.

Aan voorgaande conclusie doet niet af dat de taxateur van de heffingsambtenaar in zijn Waarderapport tot een andere waarde komt. Onvoldoende is (1) dat “de [Marktwaarde] vast is gesteld op € 335.000,- en [dat] dit precies de maximum waarde is om voor de [Kortingsregeling] in aanmerking te komen”, (2) dat de heffingsambtenaar kritiek heeft op de in het [Taxatierapport] gebruikte referentieobjecten, en (3) dat de taxateur van Pré Wonen “niet inzichtelijk [heeft] gemaakt hoe de waarde is afgeleid van de verkoopprijzen van de referentieobjecten” (zie r.o. 4.2.4]. Immers al die feiten op zich zelf betekenen - gelet op het onder 4.2.6 en 4.2.7 overwogene - niet dat dat de verkoper er niet naar streefde om de Woning tegen 75% van de waarde in het economisch verkeer te verkopen. Het is in beginsel aan de verkoper om te bepalen op welke wijze hij een onroerende zaak verkoopt.

Daar komt bij dat uit niets blijkt dat de verkoper van de Woning achteraf van oordeel is dat hij voor een te lage prijs heeft verkocht. In dat verband verklaarde de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof dat hij geen contact met Pré Wonen gezocht heeft om te vragen waarom – in zijn visie – Pré Wonen de Woning onder de marktwaarde heeft verkocht.

4.2.15.

Op basis van het een en ander concludeert het Hof dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en stelt het Hof de WOZ-waarde gelet op rechtsoverweging 4.2.13 vast op € 335.000.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond en het incidenteel hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank deels dient te worden bevestigd en deels dient te worden vernietigd.

5 Kosten

5.1.

Nu het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond en het door belanghebbende ingestelde incidenteel hoger beroep gegrond is, zijn termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Naar het oordeel van het Hof zijn er geen bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3, Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) die aanleiding zouden kunnen geven van de forfaitaire vergoeding overeenkomstig artikel 2, eerste lid, van het Besluit af te wijken.

5.2.

De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

5.3.

Gelet op artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op € 980 (1 punt voor het hoger beroepschrift + 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het hof x € 490 x wegingsfactor voor het gewicht van de zaak 1 = ) € 980.

6 Beslissing

Het Hof:

  • -

    vernietigt de uitspraak van de rechtbank; doch uitsluitend voor zover die betrekking heeft op de uitspraak op bezwaar;

  • -

    vernietigt de uitspraak op bezwaar;

  • -

    vermindert de bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde tot € 335.000;

  • -

    veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van (€ 487 + € 980 =) € 1.467; en

  • -

    bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 497.

De uitspraak is gedaan door mr. P.F. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 27 oktober 2015 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.