Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:4664

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
10-11-2015
Datum publicatie
23-12-2015
Zaaknummer
200.166.141/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kort geding. Huurovereenkomst. Sociale woning. Ontruiming. Aannemelijk dat huurders in ieder geval het grootste deel van de afgelopen twee jaar, in strijd met de huurovereenkomst, niet in de huurwoning hebben gewoond, maar in hun geboorteland. Aannemelijk is dat zij aldus een zodanig beperkt gebruik van de woning hebben gemaakt dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof is voorshands van oordeel dat de aangevoerde persoonlijke omstandigheden van de huurders (zie arrest) niet tot een ander oordeel in de bodemprocedure zullen leiden. Gelet op de schaarste van sociale huurwoningen en de verplichting van verhuurder om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling daarvan, weegt haar belang bij ontruiming zwaarder dan dat van huurders, die onderdak hebben in hun geboorteland.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2016/20
WR 2016/61

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.166.141/01 KG

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 3773076 / VV EXPL 15-5

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 november 2015

inzake

[appellant sub 1] en

[appellante sub 2] ,

beiden met gekozen woonplaats te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. S. Akkas te Haarlem,

tegen:

de stichting STICHTING PRÉ WONEN,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D. de Vries te Den Haag.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] (afzonderlijk ook de heer [appellant sub 1] en mevrouw [appellante sub 2] ) en Pré Wonen genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 maart 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Haarlem van 19 februari 2015 (hierna: de kantonrechter), in kort geding onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen Pré Wonen als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [appellanten] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 september 2015 doen bepleiten, beiden door hun voornoemde advocaat, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellanten] hebben nog producties in het geding gebracht. Door respectievelijk namens partijen zijn inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en hun vordering in hoger beroep zal toewijzen, welke vordering ertoe strekt dat Pré Wonen wordt veroordeeld (i) om een goedkopere (senioren)woning/flat ter beschikking te stellen, (ii) tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 7.000,=, en (iii) – bij vermeerdering van eis in hoger beroep – tot betaling van een door het hof in goede justitie vast te stellen vergoeding voor gederfd huurgenot en voor door de na te melden ontruiming geleden materiële en immateriële schade zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Pré Wonen heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

2 Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje ‘De feiten’ feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen deze feiten neer op het volgende.

2.2.

Pré Wonen, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet, heeft vanaf 22 juli 1992 de haar in eigendom toebehorende woning aan de [adres 1] verhuurd aan de heer [appellant sub 1] . Deze heeft daar met zijn toenmalige echtgenote gewoond totdat zij in mei 2003 is overleden. In maart 2004 is hij hertrouwd met mevrouw [appellante sub 2] .

2.3.

Op grond van artikel 14 van het van toepassing zijnde huurreglement is de heer [appellant sub 1] onder meer verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken en daarin zelf te wonen en zijn hoofdverblijf te hebben.

2.4.

In 2010 heeft Pré Wonen de melding ontvangen van mogelijke woonfraude op het adres van het gehuurde. Naar aanleiding daarvan is een huisbezoek afgelegd. Pré Wonen heeft toen geen verdere actie ondernomen. In het kader van het per 1 november 2014 bij Pré Wonen opgezette project ‘woonfraude’ hebben twee van haar medewerkers op 3 en 17 december 2014 onaangekondigd huisbezoeken op het adres van de woning afgelegd en daarbij niemand in de woning aangetroffen. Van omwonenden vernamen zij dat de woning maar een beperkt gedeelte van het jaar werd bewoond. Buren, wonend aan de [adres 2] (familie [A] ), respectievelijk [adres 3] (familie [B] ) hebben schriftelijke verklaringen ondertekend die samengevat onder meer inhouden dat de hoofdbewoner van het gehuurde sinds het overlijden van zijn vrouw in mei 2003 gemiddeld tien maanden (familie [A] ), respectievelijk sinds ruim tien jaar gemiddeld negen maanden (familie [B] ), in zijn geboorteland Turkije verblijft. De familie [A] heeft daaraan toegevoegd dat de hoofdbewoner in de twee maanden waarin hij in Nederland verblijft artsen bezoekt voor onder meer medicijnen en onderzoek pacemaker.

2.5.

Bij brief van 5 januari 2015 heeft Pré Wonen [appellanten] geschreven dat zij het niet of nauwelijks bewonen van de woning beschouwt als wanprestatie en hun de gelegenheid geboden de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Dat is niet gebeurd. Bij brief van 12 januari 2015 heeft hun advocaat laten weten dat [appellanten] hun hoofdverblijf in Nederland hebben.

3 Beoordeling

3.1.

De kantonrechter heeft [appellanten] bij het bestreden kort geding vonnis, in conventie, veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom en hen hoofdelijk veroordeeld in de kosten van het geding. De vorderingen in reconventie, strekkende tot het aanbieden van een goedkopere (senioren)woning/flat en het betalen van een verhuiskostenvergoeding zijn afgewezen. De door [appellanten] te betalen kosten van het geding in reconventie zijn begroot op nihil.

3.2.

Pré Wonen heeft de ontruiming van de woning doen plaatsvinden op 12 maart 2015.

3.3.

De grieven van [appellanten] hebben in het bijzonder betrekking op de overwegingen die hebben geleid tot de beslissing in conventie.

3.4.

Met grief 1 komen [appellanten] op tegen de overweging van de kantonrechter dat voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat [appellanten] in elk geval gedurende 2014 en ook in 2013 een groot deel van het jaar in Turkije en niet in de woning hebben verbleven en dat dit voorlopig het vermoeden rechtvaardigt dat zij hun hoofdverblijf niet in de woning hebben.

3.4.1.

De voorzieningenrechter heeft aan dat voorlopige oordeel onder meer het volgende ten grondslag gelegd. In hun schriftelijke antwoord hebben [appellanten] gemeld dat zij in december 2014 – ten tijde van de huisbezoeken – in Nederland waren. Dit staat haaks op de verklaring van hun advocaat ter zitting, inhoudende dat zij vanaf december 2014 in Turkije verblijven en medio maart 2015 terugkeren naar Nederland. Voorts volgt uit de door [appellanten] ter ondersteuning van hun verweer in het geding gebrachte overzichten van artsenbezoeken, geplande artsenbezoeken en medische verslagen van poliklinische bezoeken niet dat zij maar een klein deel van het jaar in Turkije verblijven, maar eerder dat deze afspraken in het voor- en najaar worden gepland, telkens in een aaneengesloten periode van hooguit twee maanden. Deze gegevens lijken voorshands aan te sluiten bij de aangehaalde verklaringen van de buren. Gelet hierop is het aan [appellanten] om feiten en omstandigheden aan te voeren en te onderbouwen die de stelling van Pré Wonen kunnen ontkrachten, welke onderbouwing bijvoorbeeld kan plaatsvinden aan de hand van schriftelijke verklaringen van andere buren, eindafrekeningen van de nutsvoorzieningen, bankafschriften en kopieën van de relevante bladzijden uit hun paspoorten, waaruit kan worden afgeleid dat zij zelf de woning bewonen en daar hun hoofdverblijf hebben. Omdat zij dat niet hebben gedaan, is hun verweer onvoldoende onderbouwd. Daaraan doet niet af dat zij in Nederland belasting betalen en uitkering(en) en medische zorg ontvangen, omdat een en ander niet uitsluit dat zij elders verblijven.

3.4.2.

[appellanten] hebben ter toelichting op grief 1 het volgende aangevoerd. Zij hadden voor de ontruiming wel degelijk hun hoofdverblijf in de woning en overwinterden in verband met de gezondheidstoestand van de heer [appellant sub 1] maximaal drie maanden per jaar in Turkije, in het bijzonder in de maanden november, december en januari. De overige maanden van het jaar verbleven en sliepen zij in de woning. Deze woning was voorzien van hun meubilair, keukeninrichting en televisie en was goed onderhouden. Zij stonden op het adres van de woning ingeschreven, hadden er hun ‘zetel van fortuin’ en hadden de intentie om er hun hoofdverblijf te hebben. De kinderen en kleinkinderen van de heer [appellant sub 1] wonen in Haarlem en alleen al daarom zou hij nooit zijn hoofdverblijf naar Turkije verplaatsen. [appellanten] betaalden gas, water en licht – welke voorzieningen nooit afgesloten zijn geweest – en de gemeentelijke belastingen, ze hebben hun bankrekeningen in Nederland, evenals de ziektekostenverzekering. De heer [appellant sub 1] staat onder behandeling van Nederlandse artsen en alle belangrijke doktersafspraken zijn in Nederland. [appellanten] hebben hun eigen vermogen in Nederland en behartigen hier hun zaken. Ter onderbouwing van hun stelling dat zij in 2013 en 2014 een groot deel van het jaar in Nederland verbleven, hebben [appellanten] gewezen op door hen in het geding gebrachte bankafschriften. De verklaringen van de families [A] en [B] zijn onjuist, aldus nog steeds [appellanten]

3.4.3.

Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat Pré Wonen voorshands aannemelijk heeft gemaakt dat [appellanten] in elk geval in 2013 en 2014 een groot deel van het jaar niet in de woning hebben gewoond en dat dit vooralsnog het vermoeden rechtvaardigt dat zij daar toen hun hoofdverblijf niet hebben gehad. [appellanten] hebben het tegendeel ook in hoger beroep niet aannemelijk gemaakt. Hun desbetreffende stellingen blijven niet opgehelderde inconsistenties vertonen, mede gelet op de inhoud van de door hen in het geding gebrachte stukken. Zo hebben [appellanten] niet bestreden dat zij in eerste aanleg aanvankelijk te kennen hebben gegeven in december 2014 (ten tijde van de huisbezoeken) wel in Nederland te zijn geweest en bij gelegenheid van de behandeling in eerste aanleg (op 11 februari 2015) naar voren hebben doen brengen dat zij vanaf december 2014 in Turkije verbleven en medio maart 2015 naar Nederland terug zouden komen. In het kader van grief 1 hebben zij vervolgens gesteld, zonder daarop enige nadere toelichting te geven, dat zij juist in de maanden november, december en januari pleegden te overwinteren in Turkije. Bij pleidooi in hoger beroep hebben [appellanten] dan weer doen stellen dat er geen standaardroutine bestond voor de periode waarin zij in Nederland of Turkije waren. [appellanten] hebben niet gemotiveerd bestreden dat uit de door hen in het geding gebrachte stukken volgt dat de doktersafspraken- en bezoeken twee keer per jaar in het voor- en najaar plaatsvonden, telkens in een periode van ongeveer twee maanden. De in hoger beroep in het geding gebrachte stukken bieden geen aanknopingspunt voor een ander oordeel. Integendeel, de overgelegde bankafschriften – die geen lange aaneengesloten periode betreffen, maar telkens slechts periodes van ongeveer drie maanden in het voor- en najaar – laten juist zien dat alleen in voor- en najaar daadwerkelijk pintransacties in Nederland werden verricht. Aan het begin en einde van de desbetreffende periode laten deze bankafschriften slechts automatische afschrijvingen zien, waaruit niet kan worden afgeleid dat [appellanten] op dat moment in Nederland waren. [appellanten] hebben bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep, onder verwijzing naar een door hen overgelegde productie, nog aangevoerd dat de heer [appellant sub 1] , als oudere man, grote bedragen ineens opnam omdat hij veel met contant geld betaalde, zodat de bankafschriften niet leidend kunnen zijn bij de beoordeling van de voorliggende vraag. Uit het door hen bedoelde stuk (memorie van grieven, productie 17) kan inderdaad worden afgeleid dat de heer [appellant sub 1] op 17 november 2014 een bedrag van € 4.000,= (in coupures van € 100,= en € 200,=) heeft opgenomen, maar Pré Wonen heeft terecht erop gewezen dat uit de overgelegde bankafschriften betreffende de periode van 10 september 2014 tot 12 november 2014 (memorie van grieven, productie 15) juist blijkt dat toen veel pinbetalingen zijn verricht in Haarlem, zodat de stelling van [appellanten] , zonder toelichting, die ontbreekt, niet is te rijmen met de inhoud van de door hen overgelegde stukken. Ten slotte hebben [appellanten] geen adequate verklaring kunnen geven voor de omstandigheid dat Nuon in verband met de jaarafrekening van 27 februari 2014 een, gelet op het tot dan toe betaalde voorschot van € 125,14 per maand, aanzienlijk bedrag van € 935,18 op de bankrekening van de heer [appellant sub 1] heeft teruggestort (memorie van grieven, productie 15). De stelling van [appellanten] dat zij oudere mensen zijn en weinig energie verbruiken, verklaart deze teruggave niet. Deze wijst er veeleer op dat [appellanten] daadwerkelijk veel minder tijd in de woning verbleven dan zij willen doen voorkomen. Dit geldt te meer, nu uit het automatisch afgeschreven termijnbedrag voor de maand november 2014 blijkt dat het door Nuon berekende voorschot toen nog maar € 59,06 per maand bedroeg.

3.4.4.

Tegen deze achtergrond is niet van wezenlijk belang op welke wijze de schriftelijke verklaringen van de families [A] en [B] tot stand zijn gekomen en evenmin dat van de zijde van [appellanten] andersluidende schriftelijke verklaringen van familieleden en buren in het geding zijn gebracht. Zoals uit het voorgaande blijkt, bieden de overige in het geding gebrachte stukken meer steun aan de stellingen van Pré Wonen dan aan de stellingen van [appellanten]

3.4.5.

Aan het op voorgaande overwegingen gebaseerde voorlopige oordeel dat aannemelijk is geworden dat [appellanten] het grootste deel van de jaren 2013 en 2014 niet in de woning woonden, doet niet af dat de heer [appellant sub 1] onmiskenbaar een band met Nederland heeft omdat hij hier tot zijn pensioen decennia lang heeft gewerkt en zijn kinderen en kleinkinderen hier wonen. Het hof acht aannemelijk dat de heer [appellant sub 1] niet de intentie heeft gehad zijn hoofdverblijf naar Turkije te verplaatsen en dat de woning daarom volledig was gemeubileerd, goed onderhouden en op gas, licht en water was aangesloten, alsmede, dat hij onder meer bankrekeningen en verzekeringen hier te lande heeft aangehouden, Nederlandse artsen is blijven bezoeken, zijn vermogen hier heeft en zijn zaken hier behartigt. Maar anders dan [appellanten] menen, zegt een en ander, ook in onderling verband en samenhang bezien, in de omstandigheden van dit geval onvoldoende over de wijze waarop zij, in ieder geval de laatste jaren (2013 en 2014) feitelijk gebruik hebben gemaakt van de woning. Aannemelijk is dat dat gebruik zodanig beperkt is geweest dat de bodemrechter zal oordelen dat niet wordt voldaan aan het contractuele vereiste dat de huurder in de woning moet wonen en er zijn hoofdverblijf dient te hebben en dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Dit betekent dat grief 1 niet kan slagen.

3.5.

Het naar aanleiding van grief 1 besproken – en door het hof onderschreven – voorlopige oordeel van de kantonrechter is gebaseerd op de wijze waarop de woning in de jaren 2013 en 2014 door [appellanten] is gebruikt, niet op de stellingen van Pré Wonen met betrekking tot het in gebruik geven van de woning aan derden in 2010. Nu de voorzieningenrechter de situatie in 2010 – wat daar verder ook van zij – niet aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd, behoeft grief 2, die daarop betrekking heeft, geen verdere bespreking. De grief kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

3.6.

De kantonrechter heeft voorts onder meer overwogen dat de uitkomst van de bodemprocedure, gelet op de aard van de tekortkoming en de omstandigheid dat de woning tot de sociale sector behoort, niet kan worden afgewacht, en dat de leeftijd van de heer [appellant sub 1] (73 jaar), zijn gezondheidsproblemen en het dakloos worden van [appellanten] na de ontruiming geen omstandigheden zijn die aan ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure in de weg zullen staan.

3.6.1.

Tegen deze overwegingen komen [appellanten] op met grief 3. Zij menen dat de genoemde omstandigheden wel degelijk aan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in de weg staan. Zij hebben gesteld dat de gezondheidstoestand van de heer [appellant sub 1] bovendien sinds de ontruiming op 12 maart 2015 ernstig is verslechterd (twee zware operaties, thans nog voortdurende bestralingen en gewichtsverlies van twaalf kilo in een periode van een half jaar). Hij verblijft noodgedwongen bij het gezin van zijn hoogzwangere dochter met kleine kinderen, in een ziekenhuisbed in de toch al kleine woonkamer, en zijn AOW-uitkering wordt niet meer uitbetaald omdat hij nergens kan worden ingeschreven. [appellanten] hebben behoefte aan een eigen woning waar zij zich kunnen inschrijven en terugtrekken. Dan kan mevrouw [appellante sub 2] uit Turkije terugkomen en voor de heer [appellant sub 1] zorgen, aldus [appellanten]

3.6.2.

Het hof overweegt als volgt. De kantonrechter heeft de verwachting over de uitkomst van de bodemprocedure, inhoudende dat de door [appellanten] gestelde omstandigheden niet aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg zullen staan, mede gebaseerd op de overweging dat zij in Turkije onderdak hebben. [appellanten] hebben dat niet bestreden. Niet is gesteld, noch aannemelijk gemaakt, dat de gezondheidstoestand van de heer [appellant sub 1] eraan in de weg stond of staat dat hij in Turkije gaat wonen en daar de benodigde medische behandeling en verzorging krijgt. Dit geldt te minder omdat hij bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft doen aanvoeren dat hij naar Turkije is geweest voor een second opinion.

Wanneer de heer [appellant sub 1] nog steeds een eigen woning in Nederland had gehad – zijn woning is in 1992 onteigend – zou de thans ontstane situatie zich hoogstwaarschijnlijk niet hebben voorgedaan. In dat geval zou hij niemand verantwoording verschuldigd zijn geweest over de wijze waarop hij zijn woning gebruikt en hoelang hij in Turkije verblijft. Hoe hard dit op [appellanten] ook mag overkomen, het kan er niet aan afdoen dat de heer [appellant sub 1] vanaf 1992 in het gehuurde is gaan wonen en dat het daarbij (zowel toen als nu) gaat om een schaarse sociale huurwoning. Pré Wonen is, als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van de haar in eigendom toebehorende sociale huurwoningen onder degenen die daarvoor in aanmerking komen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat gegadigden ongeveer tien jaar op een wachtlijst moeten staan voordat zij een woning als de onderhavige toegewezen krijgen. Niet aanvaard kan worden dat een huurder zo’n schaarse sociale huurwoning gedurende in ieder geval twee jaar slechts gebruikt voor relatief korte periodes van ongeveer twee maanden in het voor- en najaar en dat de woning voor de rest feitelijk leeg staat, zoals in deze procedure aannemelijk is geacht. Dat kan van geen enkele huurder van een sociale huurwoning worden geaccepteerd. De contractuele bepaling inhoudende dat de huurder het gehuurde moet bewonen en daar zijn hoofdverblijf moet hebben is onder meer erop gericht een dergelijke situatie – ten koste van anderen die jarenlang op de wachtlijst staan – te voorkomen.

Een en ander leidt ook in hoger beroep tot het voorlopige oordeel dat de door [appellanten] aangevoerde omstandigheden in de bodemprocedure niet in de weg zullen staan aan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en voorts tot het oordeel dat in kort geding op deze uitkomst dient te worden vooruitgelopen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de door Pré Wonen behartigde belangen zwaarder wegen dan de belangen van [appellanten] Dat een terugkeer van de heer [appellant sub 1] naar Turkije ten koste kan gaan van het contact met zijn kinderen en kleinkinderen en dat dit pijnlijk is voor zowel de heer [appellant sub 1] als zijn familie, kan er niet toe leiden dat hij ondanks al het voorgaande jegens Pré Wonen aanspraak heeft op (het opnieuw verschaffen van) een huurwoning. Ook grief 3 kan derhalve niet slagen.

3.7.

De kantonrechter heeft terecht overwogen dat geen wettelijke grondslag bestaat voor de vordering van [appellanten] in reconventie. In hoger beroep hebben zij deze vordering gehandhaafd en deels vermeerderd, zonder daarop een toelichting te geven, anders dan de toelichting bij de hiervoor behandelde en verworpen grieven. Bij gebreke van een wettelijke grondslag heeft de kantonrechter de in eerste aanleg ingestelde vordering terecht afgewezen. Op dezelfde grond komt de in hoger beroep vermeerderde vordering niet voor toewijzing in aanmerking.

3.8.

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De in hoger beroep vermeerderde vordering van [appellanten] wordt afgewezen. Zij zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Pré Wonen begroot op € 711,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart dit arrest met betrekking tot deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af de in hoger beroep vermeerderde vordering van [appellanten]

Dit arrest is gewezen door mrs. C. Uriot, R.J.M. Smit en R.H. de Bock en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 november 2015.