Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:4330

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
20-10-2015
Datum publicatie
23-10-2015
Zaaknummer
200.150.943/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Geen beëindiging van de huur met onderling goedvinden. Toewijzing van gevorderde huur niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Wel matiging boete ter zake van te late betaling van de huurpenningen. Afwijzing van bankgarantie en boete te dier zake.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.150.943/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 602316/CV EXPL 13-5289

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 oktober 2015

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. B. Parmentier te Haarlem,

tegen

1 SPAARNEVESTE VASTGOED B.V.,

2. SPUISTAETE VASTGOED B.V.,

beide gevestigd te Haarlem,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.N.M. van Trigt te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en – in enkelvoud – Spaarneveste genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 6 maart 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter), van 11 december 2013, onder bovengenoemd zaak- en rolnummer gewezen tussen Spaarneveste als eiseres en [appellante] als gedaagde.

Het hof heeft bij arrest van 1 juli 2014 een comparitie van partijen gelast, welke op 6 november 2014 heeft plaatsgevonden. [appellante] heeft toen een aantal producties over-gelegd. Het van die zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich onder de stukken.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van Spaarneveste alsnog zal afwijzen althans aanzienlijk zal matigen, met beslissing over de proceskosten.

Spaarneveste heeft geconcludeerd, zakelijk, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, “zonodig onder aanvulling van gronden en matiging van de dagboete in verband met het niet stellen van bankgarantie tot € 10.000,00 dan wel een zodanig bedrag als uw Hof redelijk zal achten”, met beslissing over de proceskosten.

[appellante] heeft in hoger beroep bewijs aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” (1 tot en met 19) een aantal feiten vastgesteld. Omdat deze feiten niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3 Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) Spaarneveste heeft vanaf 1 januari 2009 voor de duur van vijf jaar, derhalve tot en met 31 december 2013, aan [appellante] (zich ook wel bij de naam van haar echtgenoot [X] noemend) verhuurd de winkelruimte aan de [adres] (verder: de bedrijfsruimte of: het gehuurde), tegen een per kwartaal vooruit te betalen huurprijs van laatstelijk € 1.728,82 per maand. Partijen gaan er van uit dat de huur na 31 december 2013 niet is verlengd en in ieder geval per die datum is geëindigd.

( b) Ingevolge artikel 18.2 van de op de huurovereenkomst toepasselijke “Algemene bepalingen huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (verder: de Algemene Bepalingen) verbeurt [appellante] bij niet-tijdige betaling van de huurpenningen een boete van 2% van het verschuldigde per maand, met een minimum van € 300,= per maand.

( c) Op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst in verband met artikel 12.1 van de Algemene Bepalingen is [appellante] verplicht een bankgarantie af te geven van € 4.760,= inclusief btw.

( d) Ingevolge artikel 12.3 van Algemene Bepalingen dient [appellante] , ingeval de bankgarantie is aangesproken, zorg te dragen voor een nieuwe bankgarantie.

( e) Op grond van artikel 12.6 van de Algemene Bepalingen verbeurt [appellante] , indien zij niet voldoet aan de in artikel 12 omschreven verplichtingen, een boete van € 250,00 per dag.

( f) [appellante] heeft de bedrijfsruimte met toestemming van Spaarneveste van 15 juni 2010 tot en met 31 december 2013 onderverhuurd aan [A] (hierna: [A] ). [A] heeft (zonder instemming van [appellante] ) de bedrijfsruimte van 1 mei 2011 tot en met 31 december 2013 onderverhuurd aan [B] (hierna: [B] ). Zowel [A] als [B] is nalatig gebleven met betaling van de huurpenningen.

( g) Op 14 december 2012 heeft Spaarneveste [appellante] in kort geding gedagvaard. De mondelinge behandeling van dat kort geding heeft plaatsgevonden op 4 januari 2013. [appellante] heeft tijdens die zitting sleutels van de toen reeds, althans kort daarna, ontruimde bedrijfsruimte overgedragen aan [C] van Spaarneveste (hierna: [C] ). Bij vonnis in kort geding van 18 januari 2013 is [appellante] (onder afwijzing van het meer of anders gevorderde) veroordeeld tot betaling aan Spaarneveste van € 8.857,88 ter zake van achterstallige huurpenningen over de periode augustus 2012 tot en met december 2012 (inclusief contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten), zulks binnen acht dagen na betekening van het vonnis, tot afgifte aan Spaarneveste van de sleutels van de bedrijfsruimte bij niet tijdige voldoening van voormeld bedrag en tot het stellen van een bankgarantie ten bedrage van € 4.760,=. [appellante] heeft aan dit vonnis voldaan, met uitzondering van het stellen van een bankgarantie.

( h) [appellante] heeft vanaf januari 2013 geen huurpenningen betaald.

( i) Bij e-mail van 28 januari 2013 heeft [appellante] [C] onder meer geschreven:

“Graag wil ik ook op papier als ik de sleutels inlever bij u dat ik niet verandwoorde-lijk meer ben voor de winkel aangezien ik dan geen toegang meer heb tot het pand.”

( j) Bij e-mail van 29 januari 2013 te 15.04 uur heeft [C] geantwoord, voor zover van belang:

“Tussen u en ons bestaat een huurovereenkomst. Die is niet geëindigd. Met tussentijdse beëindiging gaan wij niet akkoord. U wilt mij de sleutel tot het gehuurde overhandigen en vraagt mij te pogen voor u een andere huurder te vinden. Ik ben bereid mij daarvoor in te spannen door de ruimte in de verhuur te zetten via een makelaar. (…) U blijft verantwoordelijk voor alle verplichtingen uit de huurovereenkomst. U dient in dat verband dus toezicht op het gehuurde uit te blijven oefenen en dus een sleutel tot het gehuurde te behouden.”

( k) Bij e-mail van 29 januari 2013 te 16.29 uur heeft [appellante] [C] onder meer geantwoord:

“Ik weet niet wat u met deze mail bedoelt. Ik heb niet om een tussentijdse beëindiging aan u gevraagd. Ook heeft uzelf het pand al te huur gezet (...). In de uitspraak van de rechter [kennelijk genoemd vonnis in kort geding van 18 januari 2013; hof] staat vermeld dat ik de sleutels aan u moet overhandigen. Hier heeft u ook enkele malen om gevraagd. Gaat u nu ineens zeggen dat u de sleutel niet wilt hebben?”

( l) Bij e-mail van 30 januari 2013 te 9.52 uur reageert [C] , voor zover van belang, als volgt:

“Dan zijn we het er kennelijk over eens dat de huurovereenkomst tussen u en ons niet is geëindigd en niet zal eindigen tot de duur waarvoor die is aangegaan is verstreken of u en ik een beëindigingsovereenkomst zouden sluiten. U blijft dus aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst tot het rechtsgeldig einde van de huurovereenkomst. Die eindigt niet doordat u mij een sleutel tot het gehuurde zou overhandigen. Als u mij een sleutel tot het gehuurde overhandigt, kan ik de verhuur in gang zetten. Zonder die sleutel kan dat niet. Ik wil dus een sleutel tot het gehuurde accepteren maar u blijft verantwoordelijk.”

( m) Bij e-mail van 30 januari 2013 te 20.05 uur, kennelijk nadat zij nog sleutels van de bedrijfsruimte (via [A] van [B] ontvangen) had ingeleverd op het kantoor van de gemachtigde van Spaarneveste, schrijft [appellante] [C] onder meer als volgt:

“Ik ben het ABSOLUUT NIET eens met hetgeen u (…) schrijft inzake het niet eindigen van de huurovereenkomst. Ik weet niet waaruit u dat uit mijn mail [kennelijk die van 29 januari 2013 te 16.29 uur; hof] heeft opgemaakt. Gisteren heb ik nadat u aangaf de sleutels niet te willen hebben, contact opgenomen met de Rechtbank. (…) De Rechtbank adviseerde me om de sleutels bij uw advocaat in te leveren. Dat heb ik vandaag 30 januari 2013 dan ook op het kantoor van uw advocaat gedaan. Hierdoor kan de vordering niet verder meer oplopen. Voor mij is de overeenkomst dan ook per heden beeindigd.”

( n) Bij Bruikleenovereenkomst Bedrijfsruimte van 28 maart 2013 heeft Alvast B.V. als gemachtigde van Spaarneveste de bedrijfsruimte voor onbepaalde tijd om niet in bruikleen gegeven aan [D] .

( o) In de eerste aanleg van dit geding heeft Spaarneveste (na eiswijziging) van [appellante] de betaling gevorderd van een bedrag van € 62.267,84, met wettelijke rente, en de ont-binding van de huurovereenkomst gevorderd. De geldvordering is als volgt opgebouwd:

- achterstallige huurpenningen over de periode januari tot

en met maart 2013 € 5.186,46;

- boete wegens te late betaling van huurpenningen over de

periode januari 2013 tot en met november 2013 à € 300,=

per maand € 3.300,00;

- bankgarantie € 4.760,00;

- boete wegens het te laat stellen van een nieuwe

bankgarantie over de periode van 14 november 2012

tot 15 maart 2013 à € 250,= per dag € 32.000,00;

- buitengerechtelijke kosten (inclusief btw) € 1.462,00;

- huur vanaf april 2013 tot en met 31 december 2013,

althans schade te dier zake € 15.559,38.

Na verweer van [appellante] heeft de kantonrechter de vorderingen met uitzondering van die wegens buitengerechtelijke kosten toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde boete wegens het te laat stellen van een bankgarantie werd gematigd tot een bedrag van € 1.500,=. De proceskosten zijn gecompenseerd.

3.2.1.

Grief I houdt allereerst in dat de kantonrechter (in overweging 2 van het bestreden vonnis) ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat met de inlevering van de sleutels en de ontruiming van het gehuurde ook de huurovereenkomst was geëindigd, nu Spaarneveste zich destijds bij monde van [C] uitdrukkelijk op het standpunt heeft gesteld dat zij [appellante] aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst zou houden. Evenzeer ten onrechte heeft de kantonrechter, aldus [appellante] , geoordeeld dat de huurovereenkomst na 1 januari 2013 is blijven voortbestaan.

3.2.2.

Het hof stelt voorop dat in de stellingen van [appellante] besloten ligt dat zij meent dat de huurovereenkomst in januari 2013 met wederzijds goedvinden is geëindigd. Ook schrijft [appellante] in haar onder 3.1 (m) weergegeven e-mail dat de huurovereenkomst “per heden”, dus per 30 januari 2013, is geëindigd. Aangezien de huur bij vooruitbetaling verschuldigd was, volgt uit dit een en ander allereerst dat de huur over de maand januari 2013 verschuldigd is en dus terecht is toegewezen.

3.2.3.

[appellante] kon niet op grond van de enkele omstandigheid dat zij tijdens de behandeling van het kort geding op 4 januari 2013 op diens verzoek sleutels van het gehuurde aan [C] heeft overhandigd, gerechtvaardigd erop vertrouwen dat Spaarneveste ermee instemde dat de huurovereenkomst toen eindigde. Dit inleveren van sleutels heeft er immers niet toe geleid dat Spaarneveste haar vordering tijdens die zitting aldus heeft verminderd dat zij geen aanspraak meer maakte op de betaling van een voorschot op schadevergoeding wegens niet-nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst tot en met 31 december 2013, hetgeen voor de hand zou hebben gelegen als Spaarneveste toen (wel) met beëindiging van de huur zou hebben ingestemd. Ook kan uit het kort geding vonnis van 18 januari 2013 niet worden afgeleid dat de voorzieningenrechter ervan is uitgegaan dat met het inleveren van sleutels de huurovereenkomst eindigde.

3.2.4.

Gelet op de hiervoor onder 3.1 (j) en (l) weergegeven e-mails van [C] , waaruit blijkt dat Spaarneveste niet met beëindiging van de huurovereenkomst instemde, kon [appellante] er evenmin gerechtvaardigd op vertrouwen dat als gevolg van het inleveren van (verdere) sleutels op 30 januari 2013 de huurovereenkomst die dag met wederzijds goedvinden eindigde. De enkele omstandigheid dat [appellante] na 30 januari 2013 niet meer over de bedrijfsruimte kon beschikken (en Spaarneveste wel) leidt niet tot een ander oordeel, te minder omdat er - bij gebreke van feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel nopen - van moet worden uitgegaan dat [appellante] het gehuurde niet langer wenste te gebruiken.

3.2.5.

De contacten tussen [appellante] , [A] en [B] in januari 2013 doen in het kader van de vraag of de onderhavige huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd niet ter zake, evenmin als het door de kantonrechter tussen [appellante] en [A] gewezen vonnis van 3 april 2013, waarbij de vordering van [appellante] tot betaling door [A] van huur over de periode na januari 2013 werd afgewezen omdat [appellante] haar het genot van het gehuurde niet meer kon verschaffen. Overigens had Spaarneveste [appellante] het huurgenot nog wel kunnen verschaffen maar maakte [appellante] daarop, zoals onder 3.2.4 overwogen, kennelijk geen aanspraak meer.

3.2.6.

Ook uit het feit dat Spaarneveste de bedrijfsruimte vanaf april 2013 zonder overleg met [appellante] aan [D] ter beschikking heeft gesteld, kan niet worden afgeleid dat Spaarneveste in januari 2013 met een beëindiging van de huur heeft ingestemd en evenmin dat dit per april 2013 anders was. Dit laatste is overigens door [appellante] ook niet gesteld. Ook de omstandigheid dat Spaarneveste [appellante] op 7 mei 2013 slechts heeft aangemaand tot betaling van de huur over de maanden april en mei 2013 kan er niet toe leiden dat [appellante] erop mocht vertrouwen dat zij de huur over januari tot en met maart 2013 niet behoefde te betalen.

3.2.7.

De slotsom is dat de grief faalt, voor zover hij inhoudt dat de huurovereenkomst op 4 althans 30 januari 2013 met wederzijds goedvinden is geëindigd.

3.3.1.

De grieven I (voor het overige) en II tot en met VI strekken - meer algemeen - ten betoge dat de kantonrechter de vorderingen ter zake van huurpenningen (€ 5.186,46 en € 15.559,38) ten onrechte geheel heeft toegewezen, evenals de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

3.3.2.

Nu de huurovereenkomst, zoals het hof in het voorgaande heeft overwogen, niet (in januari 2013) met wederzijds goedvinden is geëindigd en evenmin op een andere wijze rechtsgeldig tot een eind is gekomen voordat zij bij het bestreden vonnis werd ontbonden, is [appellante] in beginsel niet alleen de huurpenningen over januari 2013 (vgl. 3.2.2) maar over geheel 2013 verschuldigd. In het navolgende zal worden onderzocht of er aanleiding bestaat anders te beslissen.

3.3.3.

Het beroep van [appellante] op de in art. 6:101 BW bedoelde eigen schuld wordt verworpen, omdat het hier, gegeven het feit dat de huurovereenkomst (pas) per 11 december 2013 (de datum van het bestreden vonnis) is ontbonden, niet om een vordering tot schadevergoeding gaat maar om een vordering tot nakoming.

3.3.4.

Voor het geval [appellante] betoogt dat toewijzing van de huurpenningen over heel het jaar 2013 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, wordt dat betoog verworpen, omdat hetgeen [appellante] daartoe heeft gesteld, indien al feitelijk juist, onvoldoende is om die conclusie te kunnen trekken. Zo heeft [appellante] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd om te kunnen oordelen dat zij niet in de financiële problemen zou zijn gekomen, als Spaarneveste in 2009 zou hebben ingestemd met een door [appellante] aangedragen onderhuurder en/of in mei 2011 niet akkoord zou zijn met [B] als onderhuurster van [A] . Verder geldt dat Spaarneveste niet gehouden was een door [appellante] gedaan voorstel tot een lagere huur te aanvaarden of de huur door haar te laten afkopen, ook niet als de tussen partijen overeengekomen huur hoger was dan gebruikelijk bij bedrijfsruimten als de onderhavige. Ten slotte kan weliswaar aan [appellante] worden toegegeven dat het niet correct is dat Spaarneveste haar vanaf januari 2013 niet meer heeft betrokken bij de beslissingen met betrekking tot huurders of gebruikers van de bedrijfsruimte (Spaarneveste stelde zich immers op het standpunt dat de huur niet was geëindigd), maar acht het hof dit onvoldoende zwaarwegend om er het gevolg aan te verbinden dat Spaarneveste op grond van art. 6:248 lid 2 BW geen aanspraak meer kan maken op de haar op grond van de huurovereenkomst toekomende huurpenningen. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat niet is gesteld of gebleken dat [D] Spaarneveste in 2013 huur of een gebruiksvergoeding betaalde noch dat Spaarneveste de bedrijfsruimte na januari 2013 voor een marktconforme prijs opnieuw had kunnen verhuren maar dat niet heeft gedaan. Van Spaarneveste kon - in verband met de geldende wettelijke bepalingen met betrekking tot de beëindiging van huurovereenkomsten van bedrijfsruimte als de onderhavige - niet worden verwacht dat zij de bedrijfsruimte zou verhuren voor een lager bedrag dan door haar financieel verantwoord werd geacht.

3.3.5.

[appellante] heeft zich subsidiair beroepen op verrekening van de huurpenningen met een haar ten laste van Spaarneveste toekomende vergoeding “ten behoeve van een waterrekening”. Dit beroep wordt echter verworpen, reeds omdat [appellante] niet heeft aangegeven op welk bedrag te dezen zij recht meent te hebben.

3.3.6.

De slotsom is dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en de gevorderde huurpenningen heeft toegewezen. De grieven I tot en met VI falen dus. De door [appellante] door middel van de getuige [A] te bewijzen aangeboden stellingen zijn niet ter zake dienend, reden waarom het desbetreffende bewijsaanbod van [appellante] van de hand wordt gewezen.

3.4.1.

Grief VII houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de gevorderde contractuele boete van € 3.300,= over de huurpenningen (het betreft de maanden januari tot en met november 2013 à € 300,= per maand) heeft toegewezen.

3.4.2.

Voor zover de grief voortbouwt op de grieven I tot en met VI, mist hij doel vanwege het oordeel van het hof met betrekking tot die andere grieven.

3.4.3.

Het hof begrijpt [appellante] aldus dat zij een beroep doet op matiging van de boete op grond van art. 6:94 lid 1 BW. Het hof oordeelt hierover als volgt.

3.4.4.

[appellante] heeft het gehuurde in januari 2013 vrijwillig ontruimd en de sleutels die maand aan Spaarneveste afgegeven, omdat - naar Spaarneveste duidelijk was althans duidelijk kon zijn - dat [appellante] niet (langer) in de gelegenheid was in het gehuurde een rendabele onderneming te exploiteren. Bij deze stand van zaken kon de contractueel voorziene boete ten aanzien van de periode na januari 2013 in redelijkheid niet dienen als aansporing om tot nakoming over te gaan (vgl. art. 6:91 BW) en leidt toepassing ervan tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Het hof acht derhalve slechts de boete van € 300,= met betrekking tot de huurpenningen over de maand januari 2013 geheel toewijsbaar (te dier zake heeft [appellante] geen feiten en omstandighe-den gesteld die tot matiging nopen), maar zal de gevorderde boeten voor het overige matigen tot nihil. De grief is dus grotendeels gegrond en faalt voor het overige.

3.5.1.

Met grief VIII komt [appellante] op tegen toewijzing van het bedrag ter zake van de bankgarantie (€ 4.760,=) en de toegewezen boete daarover (€ 1.500,=).

3.5.2.

Omdat niet ter discussie staat dat de huurovereenkomst per 31 december 2013 is geëindigd en Spaarneveste niet heeft gesteld - noch is gebleken - dat er tussen partijen nog iets anders moet worden afgerekend dan wat in dit geding wordt gevorderd, behoeft Spaarneveste geen waarborg meer voor de juiste nakoming van de verplichtingen van [appellante] . Het hof zal de vordering ter zake van de bankgarantie daarom alsnog afwijzen, evenals - bijgevolg - de in verband daarmee door de kantonrechter toegewezen boete van € 1.500,=. De grief is dus gegrond.

3.5.3.

Bij deze stand van zaken behoeft de stelling van Spaarneveste dat aan boete in verband met de bankgarantie een bedrag van € 10.000,= had moeten worden toegewezen (waarmee zij incidenteel tegen het bestreden vonnis heeft geappelleerd) geen bespreking meer. Om die reden heeft het hof in de kop van dit arrest niet vermeld dat Spaarneveste incidenteel appellante is. Overigens heeft [appellante] hierop niet gereageerd en dus ook geen kosten gemaakt.

3.6.

De conclusie van al het voorgaande is dat de ontbindingsvordering van Spaarneveste terecht is toegewezen, evenals de geldvordering tot een bedrag van (€ 5.186,46 plus € 300,= plus € 15.559,38 is) € 21.045,84, met wettelijke rente, en dat het meergevorderde ten onrechte is toegewezen. Bij deze stand van zaken zijn partijen als over en weer ten dele in het ongelijk gesteld te beschouwen, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. Om die reden zal het hof het bestreden vonnis vernietigen, voor zover daarbij meer is toegewezen dan voormeld bedrag, met wettelijke rente, dat meerdere alsnog afwijzen, het bestreden vonnis voor al het overige bekrachtigen en de kosten van het appel tussen partijen compenseren als na te melden.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij meer is toegewezen dan een bedrag van € 21.045,84, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 mei 2013 tot de dag van de voldoening, en in zoverre opnieuw recht doende, wijst dat meerdere af;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor al het overige;

compenseert de kosten van het appel aldus dat partijen ieder de eigen kosten dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, R.J.M. Smit en R.H. de Bock en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 20 oktober 2015.