Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:4254

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
13-10-2015
Datum publicatie
19-10-2015
Zaaknummer
200.157.097/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Art. 7:269 lid 1 en 2 BW. Voortzetting onderhuur zelfstandige woning (lid 1). Einde huur na afweging belangen huurder en verhuurder (lid 2). Economische belangen verhuurder wegen zwaarder dan het enkele woonbelang van huurder.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2016/114
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.157.097/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2380145 CV EXPL 13-24204

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 oktober 2015

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellant,

advocaat: mr. M.P.H. van Wezel te Utrecht,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. W. Vos te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde sub 1] , respectievelijk [geïntimeerde sub 2] (en geïntimeerden gezamenlijk [geïntimeerden] ) genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 26 september 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 27 juni 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 september 2015 doen bepleiten, [appellant] door mr. Van Wezel voornoemd en [geïntimeerde sub 1] c.s. door mr. W.G. Westerman, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog, zakelijk weergegeven:

- primair [geïntimeerden] zal veroordelen tot ontruiming van de woning aan de [adres] binnen 14 dagen na betekening van het arrest;

- subsidiair zal bepalen dat de met ingang van 1 juni 2013 voortgezette huurovereenkomst met betrekking tot die woning zal eindigen op een door het hof te bepalen tijdstip, met veroordeling van [geïntimeerden] de woning te ontruimen, met machtiging van [appellant] om de ontruiming te doen bewerkstelligen met de sterke arm;

- primair en subsidiair [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een vergoeding van € 350,92 per maand vanaf 1 juni 2013 tot de datum dat zij aan het te wijzen ontruimingsarrest zullen hebben voldaan;

- meer subsidiair een verklaring voor recht zal geven dat een nader te bespreken (slaap)kamer in de woning niet tot het gehuurde behoort, met veroordeling van [geïntimeerden] aan [appellant] een sleutel te verstrekken van de woning en hem dan wel door hem aan te wijzen derden ongehinderd toegang te verlenen tot die kamer, op straffe van een dwangsom en voorts een verklaring voor recht zal geven dat niet [geïntimeerde sub 2] maar uitsluitend [geïntimeerde sub 1] huurder is van die woning, exclusief de genoemde kamer, en verder hen zal veroordelen tot betaling aan [appellant] van € 350,-,

dit alles met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder de gronden van de beslissing, sub 1 tot en met 4, de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij komen neer op het volgende.

[appellant] is sinds omstreeks 2008 eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning) en daarmee van rechtswege opvolgend verhuurder van [A] Bij e-mail van 26 februari 2013 hebben [geïntimeerden] aan [appellant] meegedeeld dat zij sedert zes jaar van [A] onderhuurder zijn en zij hebben hem verzocht voortaan rechtstreeks van hem te mogen huren, waartoe [appellant] niet bereid was. Bij brief van 16 mei 2013 heeft [A] de huur opgezegd bij [appellant] tegen 31 mei 2013, welke opzegging door [appellant] is aanvaard. Bij dagvaarding van 13 september 2013 heeft [appellant] gevorderd – onder meer – dat de huurovereenkomst met [geïntimeerden] zal eindigen.

3 Beoordeling

3.1

In eerste aanleg heeft [appellant] soortgelijke vorderingen in gesteld als in hoger beroep. De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat sprake was van onderhuur van een zelfstandige woning en dat een belangenafweging in het kader van artikel 7:269 lid 2, sub c, BW in het nadeel van [appellant] moet uitvallen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.2

Met grief 4 betoogt [appellant] dat [geïntimeerde sub 2] niet als onderhuurder kan worden aangemerkt omdat alleen [geïntimeerde sub 1] onderhuurder was van [A] . Zoals [appellant] terecht aanvoert blijkt uit de schriftelijke verklaring van [A] van 3 juni 2013 en volgt overigens uit de stellingen van [geïntimeerden] zelf, dat [geïntimeerde sub 1] mondeling de huurovereenkomst met [A] is aangegaan op een moment dat [geïntimeerde sub 1] nog niet samenwoonde met [geïntimeerde sub 2] en dat [geïntimeerde sub 2] later bij hem is ingetrokken. Door [geïntimeerden] is weliswaar gesteld dat [geïntimeerde sub 2] medehuurder had kunnen worden, maar niet dat dit gebeurd is. Bovendien heeft [geïntimeerde sub 1] ter zitting in hoger beroep verklaard dat [geïntimeerde sub 2] de woning heeft verlaten en daar thans niet meer verblijft. De grief slaagt. Voor zover van belang zal in het navolgende daarmee rekening worden gehouden.

3.3

De eerste grief behelst dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat sprake is van onderhuur van een zelfstandige woning. Volgens [appellant] is niet voldaan aan de criteria dat daarbij sprake moet zijn van een eigen toegang en dat de bewoner de woning bewonen kan zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Volgens [appellant] had [A] het medegebruik van de woning en was er dus geen eigen toegang. [A] had immers een kamer in de woning in gebruik als opslag in de periodes dat hij in het buitenland verbleef en om te verblijven wanneer hij in Nederland was. Van exclusiviteit van de in de woningen aanwezige voorzieningen was evenmin sprake, aldus steeds [appellant] . Op dit standpunt baseert hij kennelijk zijn primaire vordering tot ontruiming van de woning.

3.4

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het hier wel onderhuur van een zelfstandige woning betreft. Vast staat, mede op basis van voornoemde verklaring van [A] , dat de hele woning, die een eigen toegang en eigen sanitaire voorzieningen had, aan [geïntimeerde sub 1] in onderhuur is gegeven, met uitzondering van een kamer die slechts als opslagruimte voor [A] diende, die immers niet feitelijk in de woning verbleef, maar in het buitenland woonachtig was. [A] is weliswaar een aantal malen terug geweest (drie keer in een periode van zes jaar), maar de eerste keren heeft hij in de woning verbleven terwijl [geïntimeerden] deze in verband met zijn terugkeer hadden verlaten en tijdelijk elders woonden. In die periodes betaalde [geïntimeerde sub 1] geen huur aan [A] . De laatste keer heeft [A] niet in de woning verbleven. In de periodes dat [geïntimeerde sub 1] de woning huurde had hij dus wel degelijk een eigen toegang en tevens het exclusieve gebruik van in die woning aanwezige voorzieningen en moet daarom gezegd worden dat dit een zelfstandige woning betrof. De grief faalt. Dit brengt mee dat ingevolge artikel 7:269 lid 1 BW de onderhuur na de beëindiging van de huurovereenkomst tussen [A] en [appellant] is voortgezet door [appellant] . De primaire vordering van [appellant] moet daarom worden afgewezen.

3.5

Grief 2 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:269 lid 2, sub c, BW in het nadeel van [appellant] heeft laten uitvallen. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter zijn economisch belang om de woning te verkopen, met welke intentie de woning is gekocht, niet meegewogen. [appellant] moet als eigenaar over de woning kunnen beschikken zoals hem goeddunkt, zo stelt hij. De woning kan nu met een winst van rond de € 120.000,- worden verkocht, maar de huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 1] staat aan het realiseren van deze winst in de weg. Ten slotte speelt een rol dat bij voortzetting van de huurovereenkomst de algemene bepalingen daarbij, zoals die golden tussen [A] en [appellant] , niet van toepassing zijn, omdat slechts sprake is van een mondelinge onderhuurovereenkomst op eigen voorwaarden tussen [A] en [geïntimeerde sub 1] , aldus steeds [appellant] . Hij onderbouwt daarbij waarom de belangen van [geïntimeerden] in dit verband minder zwaar moeten wegen dan de zijne.

3.6

Het hof overweegt als volgt. Niet in geschil is dat [A] de woning in strijd met de huurovereenkomst aan [geïntimeerde sub 1] heeft onderverhuurd. Hoewel [geïntimeerden] hebben betwist dat [geïntimeerde sub 1] bij de totstandkoming van die huurovereenkomst ervan op de hoogte was dat zulks het geval was, valt het tegendeel af te leiden uit de inhoud van de door hen aan [appellant] gezonden e-mail van 26 februari 2013. Voor zover hier van belang houdt die e-mail immers het volgende in:

“ (…) wij onderhuren uw woning [adres] al gedurende 6 jaar van de heer [A] . (…) Dit zal voor u ongetwijfeld erg schokkend klinken, maar we wilden al veel langer geleden met u contact opnemen. Maar waren ook bang dat we op straat terecht zouden komen. (per slot van rekening zitten we in de onderhuur en veronderstelden geen rechten te hebben). (…) Graag willen we u informeren dat de Hr [A] op en af reist naar het buitenland en weinig aanwezig is. Voor ons is dit zeer onduidelijk. (…) Deze situatie duurt inmiddels al 6 jaar, waardoor we steeds meer ervaren vast te lopen in de mogelijkheden tot het verkrijgen van een formele woonplek in Amsterdam. Vandaar dat we nu hebben besloten om open kaart met u te spelen en hopen daarom dan ook dat u dat zult kunnen waarderen. Om te kijken wat de mogelijkheden voor ons probleem zijn, hebben we ons juridisch laten informeren. Hoewel we aanvankelijk dachten zonder rechten te zijn als onderhuurders, blijkt toch dat onze situatie iets positiever is dan het leek. (…)” Een e-mail van de kennelijk door [geïntimeerden] ingeschakelde [B] , straatjuriste, aan [appellant] , van 20 maart 2013, houdt voorts in dit verband het volgende in: “ (…) [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] (…) wonen gedurende 6 jaar in onderhuur in de [adres] maar zij hebben een (…)probleem, omdat zij zich niet op hun woonadres in de Gemeentelijke Basisadministratie kunnen inschrijven.” Meergenoemde verklaring van [A] van 3 juni 2013 houdt ten slotte - zakelijk weergegeven - onder meer in dat hij in het najaar van 2006 een verzoek ontving van een vriend om [geïntimeerde sub 1] tijdelijk in huis te nemen om [geïntimeerde sub 1] , die toen in Alphen aan den Rijn woonde maar in Amsterdam werkte, in de gelegenheid te stellen van daar uit naar eigen woonruimte te zoeken, dat hij dit heeft toegestaan, dat hij is vertrokken naar het buitenland, dat hij in 2009 met [geïntimeerde sub 1] een (onder)huurprijs heeft afgesproken maar hem nadien meermalen te kennen heeft gegeven dat hij uit de woning moest vertrekken. [geïntimeerden] hebben de verklaring van [A] op deze punten niet betwist. Het hof leidt uit deze e-mails en verklaring af dat [geïntimeerde sub 1] zich vanaf de aanvang van de onderhuur bewust moet zijn geweest dat de onderhuur onbevoegd was aangegaan, ook al omdat [geïntimeerde sub 1] zich, ondanks zijn wens daartoe, niet bij de GBA heeft kunnen laten inschrijven en de daarmee samenhangende problemen heeft ondervonden, net als dat gold voor [geïntimeerde sub 2] (zoals in laatstgenoemde e-mail uiteengezet), terwijl beiden daarnaast bewust de onderhuur voor [appellant] hebben verzwegen om niet in de (verdere) problemen te komen. Verder concludeert het hof hieruit dat [geïntimeerde sub 1] te verstaan was gegeven dat het verblijf in de woning een slechts tijdelijk en geen permanent karakter kon hebben en dat hij naar eigen woonruimte op zoek moest, en dat [geïntimeerden] tot (kort voor) aanvang van deze procedure in de veronderstelling verkeerden dat hun woonsituatie illegaal was en om ingeschreven te kunnen staan naar legale woonruimte zouden moeten omzien.

3.7

Tegen deze achtergrond moeten de belangen van [geïntimeerden] en [appellant] worden gewogen. [geïntimeerden] hebben in deze procedure naar voren gebracht dat hun belang om in de woning te blijven zwaarder moet wegen dan dat van [appellant] om vrij over de woning te kunnen beschikken. Zij hebben gesteld dat zij geen uitzicht op vervangende woonruimte hebben en op straat komen te staan, terwijl de voortzetting van de huurovereenkomst voor [appellant] geen onaanvaardbare gevolgen oplevert en het met de huur behaalde rendement, totdat [geïntimeerde sub 1] vrijwillig de woning verlaat, in prima verhouding staat tot de aankoopprijs van de woning.

3.8

[appellant] heeft daartegen in gebracht dat van de zijde van [geïntimeerden] geen (bijzondere) omstandigheden zijn aangevoerd op grond waarvan van hen niet kan worden verlangd de woning te verlaten. Zij hebben niet toegelicht dat zij aan deze specifieke woning of woonomgeving gebonden zijn, noch inzicht gegeven in hun financiële omstandigheden en (on)mogelijkheden andere woonruimte te krijgen. Voorts hebben zij niet gesteld gebonden te zijn aan de stad Amsterdam en zijn in (de regio) Amsterdam genoeg alternatieven beschikbaar. Daarbij komt dat [geïntimeerden] wisten dat zij zich in een illegale onderhuursituatie bevonden, aldus steeds [appellant] . [geïntimeerden] stellen echter dat de alternatieven duurder zijn dan de woning aan de [adres] en ook buiten Amsterdam zijn gelegen. Bij pleidooi heeft [geïntimeerde sub 1] nog toegelicht dat hij (soms tot laat) werkt in [X] (het hof begrijpt: een coffeeshop) in Amsterdam en geen auto heeft.

3.9

Bij de belangenafweging moet worden betrokken dat, zoals [geïntimeerden] hebben aangevoerd, [geïntimeerde sub 2] de woning onlangs heeft verlaten en kennelijk andere woonruimte heeft. Daarmee is [geïntimeerde sub 1] enig bewoner van de woning en komen slechts zijn individuele belangen voor afweging in aanmerking. Het woonbelang van [geïntimeerde sub 1] spreekt voor zich, maar is niet absoluut en dient, anders dan [geïntimeerde sub 1] kennelijk meent, niet onder alle omstandigheden zwaarder te wegen dan de economische belangen van [appellant] . Een dergelijke opvatting is ook strijdig met de inhoud van artikel 7:269 lid 2 BW, waarin economische belangen van de verhuurder wel degelijk een plaats hebben. Onder omstandigheden kan het belang van [appellant] derhalve zodanig zwaarder wegen dan dat van [geïntimeerde sub 1] , dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van [appellant] kan worden gevergd om de huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 1] voort te zetten.

3.10

Gegeven de hiervoor geschetste geschiedenis rondom de totstandkoming van de onderhuurovereenkomst tussen [A] en [geïntimeerde sub 1] , de moeilijkheden die een en ander meebracht, samenhangend met de onmogelijkheid zich op het adres in te schrijven in de GBA en de aansporingen van [A] aan zijn adres om naar andere woonruimte om te zien, valt op dat [geïntimeerde sub 1] niet heeft gesteld dat hij in de afgelopen jaren zich op enigerlei wijze heeft ingespannen om andere woonruimte te vinden en dat en waarom dat hem niet is gelukt. Evenmin heeft hij aangevoerd dat hij nu of in de toekomst problemen zal ondervinden bij het vinden van andere woonruimte. Hij heeft daarbij geen enkel inzicht gegeven in zijn financiële situatie zodat niet kan worden aangenomen dat die bij het vinden van andere woonruimte in de weg heeft gestaan of thans staat. Dit brengt mee dat niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerde sub 1] niet op aanvaardbare termijn in staat zal zijn andere woonruimte in of rond Amsterdam te krijgen. In het licht van hetgeen [appellant] naar voren heeft gebracht en de voorbeelden van te huur staande woningen die hij heeft aangedragen, is dit ook niet aannemelijk. [geïntimeerde sub 1] heeft slechts in zeer algemene bewoordingen gesteld dat hij in Amsterdam werkt en daarom daar wil wonen en dat het vanwege zijn late diensten bezwaarlijk is buiten Amsterdam te wonen, nu hij ook geen auto heeft. Dit is echter, zonder verdere toelichting en onderbouwing, onvoldoende om ervan uit te gaan dat aan zijn kant sprake is van bijzondere omstandigheden die hem binden aan deze specifieke woning of het voor hem bezwaarlijk maken te verhuizen naar elders. Daarmee resteert aan de kant van [geïntimeerde sub 1] slechts in algemene zin zijn woonbelang.

3.11

Dit belang moet in de gegeven omstandigheden worden afgewogen tegen de belangen van [appellant] , zoals die door hem zijn toegelicht. [appellant] heeft uit hoofde van een (door zijn vader ten behoeve van hem gedane) investering de woning in 2008 verworven. Hij wist daarbij dat [A] de woning huurde, maar verkeerde in de veronderstelling deze te kunnen verkopen als [A] daaruit vertrok. Hij is er pas bij genoemde e-mail van [geïntimeerden] aan hem van 26 februari 2013 van op de hoogte gesteld dat de woning door [A] was onderverhuurd. Nu de huurovereenkomst tussen [A] en [appellant] kort nadien is beëindigd, belemmert de onderhuur hem vrijelijk over zijn eigendom te beschikken en de investering te gelde te maken. Dat hij het risico op onderhuur welbewust heeft aanvaard, zoals [geïntimeerden] bij pleidooi naar voren hebben gebracht, is gelet op het bepaalde in artikel 7:244 BW onvoldoende gemotiveerd en moet daarom van de hand worden gewezen. [appellant] wordt door de onderhuur in zijn economische belangen getroffen. Hij heeft onbetwist gesteld dat hij daardoor een winst van rond de € 120.000,- op dit moment niet kan realiseren.

3.12

Alles afwegende is het hof van oordeel dat in de gegeven omstandigheden van [appellant] thans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat hij de huur met [geïntimeerde sub 1] voortzet. De grief slaagt.

3.10

Grief 3, die aan de orde stelt dat de kantonrechter over het hoofd heeft gezien dat voor voortzetting van de onderhuur een huisvestingsvergunning is vereist, hoeft gelet op het slagen van grief 2 geen bespreking meer.

3.11

De slotsom is dat grief 1 faalt, de grieven 2 en 4 slagen, terwijl grief 3 geen afzonderlijke bespreking behoeft. De subsidiaire vorderingen van [appellant] moeten worden toegewezen als na te melden. De vordering om [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een vergoeding van € 350,92 per maand vanaf 1 juni 2013 totdat zij aan dit arrest op het punt van de ontruiming hebben voldaan, is gelet op het voorgaande in beginsel ook toewijsbaar maar zal (alleen) ten aanzien van [geïntimeerde sub 1] worden toegewezen, in aanmerking genomen dat [geïntimeerde sub 2] de woning heeft verlaten. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. [geïntimeerden] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in appel. Daarmee slaagt ook grief 5.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat de met ingang van 1 juni 2013 tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellant] voortgezette huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] zal eindigen op 1 februari 2016;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] om per 1 februari 2016, mits na betekening van het te dezen gewezen arrest, de woning aan de [adres] met alle aan- en toebehoren en met al het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking van [appellant] te stellen, met machtiging van [appellant] om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met de sterkte arm en op kosten van [geïntimeerde sub 1] , mocht hij met de voldoening aan dit onderdeel van het arrest in gebreke blijven;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] tot betaling van een vergoeding van € 350,92 per maand vanaf 1 juni 2013 totdat hij aan hetgeen in de voorgaande alinea is bepaald heeft voldaan;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 161,76 aan verschotten en € 300,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 401,80 aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, R.H. de Bock en L.A.J. Dun en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2015.