Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:3500

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
25-08-2015
Datum publicatie
21-09-2015
Zaaknummer
200.164.793/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur woonruimte; ontbinding en ontruiming wegens structureel te laat betalen van de huur; het hof betrekt daarbij dat verhuurder geen professioneel verhuurder is maar de woning te huur heeft aangeboden in afwachting van mogelijkheid tot verkoop en dat huurder reeds een andere woning huurt en daar woonachtig is, zodat hij door de ontruiming niet op straat is komen te staan.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I


arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 augustus 2015

(bij vervroeging)

zaaknummer : 200.164.793/01

rolnummer rechtbank Amsterdam: 3141884 CV EXPL 14-16498

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. L.A. Drenth te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 29 januari 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 10 november 2014, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 6 augustus 2015 doen bepleiten, [appellant] door mr. Drenth voornoemd en [geïntimeerde] door mr. M. Scheeper, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van dat vonnis heeft voldaan, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente en uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, voor zover nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3 .1.1 [geïntimeerde] is eigenaresse van de woning aan het adres [adres]

[adres] (hierna: de woning). Zij heeft daar gewoond totdat zij naar [plaats] is verhuisd.

3.1.2

[geïntimeerde] heeft de woning te huur aangeboden via www. marktplaats.nI. [appellant] heeft daarop gereageerd. Uiteindelijk hebben partijen op 10 februari 2013 een huurovereenkomst gesloten. Daarin is bepaald dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar en dat tussentijdse opzegging mogelijk is met een opzegtermijn van een maand. Voorts zijn partijen een huurprijs overeengekomen van € 1.300,-- per maand, inclusief VvE-kosten, meubilering en stoffering. De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd. In de huurovereenkomst is tevens de volgende bepaling opgenomen:

“5.5. Het is de huurder toegestaan om de woning onder te verhuren. De huurder blijft echter

verplicht om de huur tijdig aan de verhuurder over te maken.”

3.1.3

In mei 2013 heeft [appellant] de huurcommissie verzocht de huurprijs te splitsen in

de zin van artikel 7:258 e.v. BW. De huurcommissie heeft uiteindelijk geen uitspraak gedaan. Partijen hebben op 28 augustus 2013 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin zij overeenkwamen dat de betalingsverplichting van [appellant] met ingang van de ingangsdatum van de huurovereenkomst bestaat uit € 650,-- per maand, waarvan € 550,-- kale huurprijs, € 50,-- voor stoffering, meubilering en witgoed en € 50,-- voor VvE kosten. De overeenkomst hield tevens in dat [appellant] het verzoek bij de huurcommissie introk. Het teveel betaalde over de periode vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst zou worden verrekend met de huur voor oktober 2013.

3.1.4

Bij brief van 29 november 2013 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst

opgezegd tegen 10 februari 2014. Als gronden daarvoor worden aangevoerd dat

het een tijdelijke huurovereenkomst betreft in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub b

BW en voorts dat [appellant] zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder

betaamt. [appellant] heeft niet met de opzegging ingestemd.

3.1.5

[appellant] heeft de woning voor de periode 11 april 2014 tot en met 31 juli 2014 onderverhuurd aan [A] tegen een huurprijs van € 1.250,-- per maand.

3.1.6

[appellant] heeft de huur niet altijd voor of op de eerste van de maand voldaan. Van

Gasselt heeft [appellant] regelmatig schriftelijk tot betaling aangemaand. Sinds april

2014 heeft [appellant] de huur tijdig betaald.

3.1.7

[appellant] heeft de woning op 1 december 2014 ontruimd.

3.2

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, primair ontbinding en subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst per 10 februari 2014, alsmede (in beide gevallen) ontruiming van de woning en veroordeling van [appellant] tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurtermijnen zolang [appellant] de woning in gebruik houdt en tot betaling van schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toegewezen. Daartoe heeft hij in rov. 6 van het vonnis overwogen, samengevat, dat van april 2013 tot en met maart 2014 de huur niet vóór of uiterlijk op de eerste van de maand is voldaan, welke “structurele tekortkoming die langer dan een jaar heeft aangehouden” grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst. Aan dit oordeel doet niet af, aldus de kantonrechter, dat [appellant] de huurpenningen sinds april 2014 wel tijdig voldoet, nu daarmee de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan wordt gemaakt en evenmin dat tussen partijen een akkoord is getroffen over een lagere huurprijs, aangezien dat akkoord dateert van augustus 2013 en [appellant] ook daarna de huur niet tijdig heeft voldaan. Dat de ontbinding niet ongerechtvaardigd is, geldt volgens de kantonrechter eens te meer nu het niet tijdig betalen van de huurpenningen niet de enige tekortkoming is aan de zijde van [appellant] maar het onderverhuren van de woning op de wijze zoals door [appellant] gedaan eveneens een tekortkoming oplevert die grond vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst (rov.7 tot en met 9).

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met drie grieven.

3.5

Grief 1 is gericht tegen de hiervoor in 3.3 weergegeven rov. 6 van het vonnis.

Volgens [appellant] hebben weliswaar te late betalingen plaatsgevonden, maar deze rechtvaardigen niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Daartoe voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] aanvankelijk een veel te hoge huurprijs in rekening had gebracht, hetgeen door middel van de vaststellingsovereenkomst in augustus 2013 is gecorrigeerd in die zin dat met terugwerkende kracht een lagere maandelijkse betalingsverplichting werd aangenomen, zodat in de bewuste periode geen of nauwelijks huurachterstand heeft bestaan. Hetgeen [appellant] in de voorgaande periode teveel aan huur had betaald, werd verrekend. Gelet op deze verrekening en in de wetenschap dat de huurprijs door de huurcommissie zou worden verlaagd, mocht [appellant] zich beroepen op opschorting. Tevens meent [appellant] dat “de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen” dat de wetenschap van verlaging van de huurprijs (met terugwerkende kracht) rechtvaardigt dat [appellant] daarmee rekening heeft gehouden en mocht houden bij zijn huurbetalingen. Over de periode oktober 2013 tot en met maart 2014 is het inderdaad voorgekomen dat de huur te laat is betaald, maar het betrof relatief korte periodes. Het is in de huurpraktijk bepaald niet ongebruikelijk dat de huurtermijnen worden betaald in de loop van de maand waarop de huur betrekking heeft, aldus [appellant] . Voorts heeft de kantonrechter ten onrechte niet mee laten wegen dat [appellant] sinds april 2014 de huurpenningen wel tijdig heeft voldaan en evenmin dat hij door toedoen van [geïntimeerde] de eerste veertien dagen van de huur geen gebruik van de woning heeft kunnen maken, aldus nog steeds [appellant] .

3.5.1

Het hof stelt vast dat ook in hoger beroep tussen partijen niet in geschil is dat [appellant] in het verleden de huurpenningen niet tijdig, voor de eerste van de maand, heeft voldaan. Tevens zijn de betalingsoverzichten van [geïntimeerde] (vermeld in de dagvaarding eerste aanleg en de memorie van antwoord) en [appellant] (productie 5 bij pleidooi hoger beroep) gelijkluidend wat betreft de uiterste betaaldatum, de (feitelijke) betaaldatum en het betaalde bedrag.

Hieruit kan worden opgemaakt dat vanaf april 2013 tot en met maart 2014, afgezien van de maanden dat huurbetaling in verband met verrekening niet aan de orde was, de huur niet vóór of uiterlijk op de eerste van de maand is voldaan.

3.5.2

Het beroep van [appellant] op een opschortingsrecht faalt. Niet valt in te zien dat het betalen van de huur in de loop van de maand waarop de huur betrekking heeft, kan dienen tot verrekening van een te hoge huurprijs. Ook kan [appellant] zich niet beroepen op “de redelijkheid en billijkheid” als rechtvaardiging voor zijn te late huurbetalingen. Het hof ziet niet in waaraan [appellant] , zonder vaststellingsovereenkomst of uitspraak van de huurcommissie tot huurprijsverlaging, het recht meent te kunnen ontlenen eigenmachtig zijn huurbetalingsverplichting niet stipt en volledig na te komen.

3.5.3

Het verweer van [appellant] dat het te laat betalen van de huur van oktober 2013 tot en met maart 2014 relatief korte periodes betrof, doet aan de gestelde tekortkoming niet af, evenmin als het feit dat [appellant] de huurpenningen sinds april 2014 wel tijdig heeft voldaan nu, zoals de kantonrechter op goede gronden heeft overwogen, de tekortkoming in het verleden daarmee niet ongedaan wordt gemaakt en wat deze tekortkoming betreft nakoming dan ook niet meer mogelijk is. De stelling van [appellant] dat hij door toedoen van [geïntimeerde] de eerste veertien dagen van de huurtermijn geen gebruik van de woning heeft kunnen maken, wat daarvan ook zij, breng het hof niet tot een ander oordeel, nu dit is gebaseerd op niet tijdige betaling van de huur vanaf april 2013.

3.5.4

Uit het voorgaande blijkt dat [appellant] vanaf april 2013 tot en met maart 2014 (afgezien van de maanden dat huurbetaling in verband met verrekening op grond van de vaststellingsovereenkomst niet aan de orde was) de huur niet vóór of uiterlijk op de eerste van de maand heeft voldaan. In het licht van zijn voormelde structureel te laat betalen van de huur heeft [appellant] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die nopen tot het oordeel dat deze tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.5.5

Daarbij betrekt het hof dat [geïntimeerde] geen professioneel verhuurder is maar de woning (die zij zelf heeft bewoond totdat zij naar [plaats] is verhuisd om daar met haar partner te gaan samenleven) te huur heeft aangeboden in afwachting van een mogelijkheid tot verkoop die haar in de gelegenheid zou stellen de hypotheek op de woning af te lossen. Tevens is niet gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] andere woningen verhuurt of verhuurd heeft en uit dien hoofde bekend is met de huurpraktijk waarin het, in de woorden van [appellant] , bepaald niet ongebruikelijk is dat de huurtermijnen worden betaald in de loop van de maand waarop de huur betrekking heeft. Aangezien [appellant] met [geïntimeerde] als particulier verhuurder is overeengekomen dat de huur bij vooruitbetaling is verschuldigd, had van [appellant] verwacht mogen worden dat hij, daargelaten de opstartproblemen aan het begin van de huurovereenkomst, zijn verplichting tot tijdige betaling van de huur zou naleven.

3.5.6

Ook de gevolgen van de ontbinding zijn voor [appellant] niet dermate ingrijpend dat dit het hof tot een ander oordeel zou moeten brengen. Ter zitting heeft [appellant] desgevraagd bevestigd dat hij sinds april 2014 een woning aan de [adres] huurt en daar thans woonachtig is, zodat hij door de ontruiming van de woning niet op straat is komen te staan.

3.6

Zoals hiervoor overwogen, acht het hof ontbinding van de huurovereenkomst reeds niet ongerechtvaardigd op grond van structureel te late betaling van de huur. Grief 2, gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over de onderverhuur, behoeft daarom geen bespreking meer. Het daarop betrekking hebbende bewijsaanbod van [appellant] zal derhalve eveneens worden gepasseerd. Grief 3 is een zogenaamde veeggrief en mist zelfstandige betekenis.

3.7

De conclusie is dat de grieven niet leiden tot vernietiging en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4 Beslissing


Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.M. Polak en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2015.