Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:2972

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
14-07-2015
Datum publicatie
17-07-2015
Zaaknummer
200.152.808-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Vordering tot betaling van maandhuurbedragen afgewezen, omdat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 augustus 2012 is beëindigd in verband met het ontstaan van een huurrelatie tussen verhuurder en een derde.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2015/156 met annotatie van Mr. F. Borst
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.152.808/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 2750167/CV EXPL 14-313

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 juli 2015

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente],

appellante,

advocaat: mr. S. de Kruijff te Hoorn,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente],

geïntimeerde,

advocaat: mr. K. van der Leij te Hoofddorp.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 11 juli 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter) van 2 juli 2014, dat onder bovenvermeld zaaknummer is gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord tevens vermindering van eis met een productie.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 april 2015 doen bepleiten, [appellante] door mr. de Kruijff voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Van der Leij voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog (ieder) twee producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep zijn eis verminderd in die zin dat hij niet langer de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vordert, maar de wettelijke rente. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover hiervoor bedoeld en voor het overige tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2 tot en met 12 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

Met ingang van 1 juni 2001 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] de winkelruimte aan

[adres] voor de duur van vijf jaar verhuurd. De huurovereenkomst is (meermalen) verlengd, laatstelijk tot en met 31 mei 2016. De huurprijs op jaarbasis bedraagt thans € 48.280,92, te vermeerderen met € 4.200,00 aan bijkomende kosten.

2.2.

Op 1 maart 2002 heeft de Coöperatieve Rabobank West-Kennemerland U.A. te

Heiloo zich voor [appellante] garant gesteld tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van [appellante] jegens [geïntimeerde] uit hoofde van de huurovereenkomst tot een maximumbedrag van € 9.075,60.

2.3.

[appellante] heeft in het gehuurde een onderneming (kledingzaak) onder de naam

‘[X] Mode’ geëxploiteerd.

2.4.

Op 16 februari 2012 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellante] [geïntimeerde]

meegedeeld dat [appellante] in verband met financiële problemen de exploitatie van haar onderneming per 1 maart 2012 zal staken.

2.5.

Na verzet tegen de staking van de exploitatie aan de zijde van [geïntimeerde] heeft

[appellante] [Y] Fashion B.V. te [plaats] (verder: [Y]) als nieuwe huurder voorgedragen.

2.6.

Bij brief van 29 maart 2012 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] het volgende aan

[Y] geschreven:

“(..) Hierbij bevestig ik u het gesprek van heden met u en uw medewerkster in het bijzijn van mijn cliënt de heer [geïntimeerde], mevrouw [appellante] en haar adviseur ing. [A].

In dit gesprek is door u verzocht om voor een periode van 4 maanden, ingaande 1 april as., de exploitatie van de winkel "[X] Damesmode" gevestigd aan de [adres] onder uw bedrijfsnaam te voeren in plaats van de huidige huurster mevrouw [appellante].

De bedoeling is dat u de winkel op korte termijn zult heropenen na het uitvoeren van enige cosmetische aanpassingen, met name een nieuwe vloer en een nieuwe voorpui zullen worden aangebracht.

Door u is voorgesteld om, indien de exploitatie aan uw verwachtingen voldoet, de huurrelatie met mijn cliënt per 1 augustus a.s. op de thans bekende basiscondities voort te zetten of via een indeplaatsstelling in de huidige huurovereenkomst ( expiratiedatum 1 mei 2016) dan wel via een per die datum met u af te sluiten nieuwe huurovereenkomst, eveneens tegen de bestaande basiscondities, voor de duur van vijf plus vijf optie jaren.

Mijn cliënt heeft in uw verzoek bewilligd en afgesproken is dat de huurpenningen vanaf 1 april a.s. telkens per vooruitbetaling zullen worden voldaan op de derdengeldrekening van mijn kantoor, (..). Cliënt zal de huurnota's blijven richten aan mevrouw [appellante] met toezending van een kopie daarvan aan u, zulks via bovenstaand adres.

Het is aan u en mevrouw [appellante] hoe u de facturatie over deze interimperiode onderling regelt. (..)

U heeft cliënt verzocht om een tegemoetkoming in de kosten van de nieuw te realiseren winkelpui. U stelde daarvoor reeds een offerte te hebben geaccepteerd ten bedrage van € 7.500,00 exclusief BTW.

Cliënt heeft toegezegd zich hierover in positieve zin uit te laten indien per 1 augustus a.s. met uw onderneming een nieuwe huurovereenkomst voor de periode van vijf jaar met vijf optiejaren kan worden afgesproken, ervan uitgaande dat uw bedrijf voldoende solvabel is en dat door u tijdig een bankgarantie ter hoogte van drie maanden huur als waarborg wordt gesteld.

(..) Ik wens te benadrukken dat de bespreking naar het oordeel van mijn cliënt positief is verlopen. Hij ziet de toekomst vooralsnog dan ook met alle vertrouwen tegemoet.

Dit neemt uiteraard niet weg dat mijn cliënt mevrouw [appellante] eerst uit de verplichtingen ten aanzien van de huurovereenkomst kan ontslaan indien naar ieders genoegen met u een nieuwe huurovereenkomst is gesloten. (..)

Een kopie van dit schrijven zond ik per gelijke post eveneens aan ing. [A], de adviseur van mevrouw [appellante]. (..)”

2.7.

Per 1 september 2012 heeft [appellante] elders een nieuwe winkelruimte

betrokken en de exploitatie van haar kledingzaak voortgezet.

2.8.

[geïntimeerde] heeft de huurnota’s aan [appellante] gestuurd en een kopie van deze nota’s

aan [Y]. De huurpenningen zijn tot en met januari 2013 rechtstreeks door [Y] aan [geïntimeerde] voldaan.

2.9.

Op 17 oktober 2012 heeft [geïntimeerde] het volgende WhatsApp-bericht aan [appellante]

gestuurd:

“Er is mog steeds niet getekend realiseer je welbdat jij verantwoordelijk blijft voor alles huur brand etc”

2.10.

Omstreeks januari 2013 heeft [Y] - zonder bericht aan [geïntimeerde] en

[appellante] - het gehuurde verlaten.

2.11.

Op 6 juni 2013 heeft de kantonrechter als voorzieningenrechter de vordering van

[geïntimeerde] in conventie om [appellante] bij wijze van voorziening ex artikel 254, vierde lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering te veroordelen tot (onder meer) betaling van de achterstallige huurpenningen afgewezen. De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] in reconventie toegewezen en [geïntimeerde] verboden om tot uitwinning van de bankgarantie over te gaan, onder verbeurte van een dwangsom van € 20.000,00 ineens.

3 Beoordeling

3.1.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg van [appellante] (in conventie) betaling gevorderd van

€ 39.360,69 aan hoofdsom ter zake van de huurpenningen in de periode februari tot en met oktober 2013, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf het moment dat [appellante] met de betaling van de onderscheidenlijke maandhuurbedragen in verzuim is, en de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.168,60. [appellante] heeft (in reconventie) gevorderd dat de kantonrechter [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom zal gebieden de Rabobank schriftelijk mede te delen dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd.

3.2.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde]

toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten (in conventie). De vordering van [appellante] is afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten (in reconventie), die zijn begroot op nihil. Tegen de beslissing op de vorderingen van [geïntimeerde] en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt [appellante] met haar grieven op.

3.3.

[appellante] voert in de grieven 1, 2, 5 en 6, samengevat, aan dat de

vorderingen van [geïntimeerde] moeten worden afgewezen omdat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 augustus 2012 is beëindigd in verband met het ontstaan van een huurrelatie tussen [geïntimeerde] en [Y]. Het hof oordeelt als volgt.

3.4.

Gelet op de correspondentie tussen [geïntimeerde] en [appellante] voorafgaande aan de

brief van 29 maart 2012 (zie r.o. 2.6) en de toezending van die brief in afschrift aan [appellante] dient de brief van 29 maart 2012 te worden gelezen als de weergave van hetgeen tussen drie partijen, te weten [geïntimeerde], [appellante] en [Y] is overeengekomen. Bij de uitleg van die driepartijenovereenkomst moet niet alleen gekeken worden naar de letterlijke bewoordingen, maar ook naar de bedoeling van partijen en naar hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daartoe zijn alle omstandigheden relevant.

3.5.

Uit de inhoud van de brief blijkt dat [appellante] gedurende de periode van

1 april 2012 tot 1 augustus 2012 verantwoordelijk bleef voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Voor de periode vanaf 1 augustus 2012 hebben partijen in de meergenoemde brief het volgende vastgelegd:

“Door u [hof: [Y]] is voorgesteld om (…) de huurrelatie met mijn cliënt [[geïntimeerde], hof] per augustus a.s. op de thans bekende basiscondities voort te zetten of via een indeplaatsstelling in de huidige huurovereenkomst (expiratiedatum: 1 mei 2016) dan wel via een per die datum met u af te sluiten nieuwe huurovereenkomst (…).

Mijn cliënt heeft in uw verzoek bewilligd (…).”

3.6.

Van een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [Y]

of (formele) indeplaatsstelling van [Y] als huurder per augustus 2012 is het hof weliswaar niet gebleken, maar wel is sprake van voortzetting van de huurrelatie door [Y] “op de thans bekende basiscondities”, zoals hiervoor is aangegeven. Immers, [Y] beschikte over de sleutels van de winkel en [appellante] niet meer. [Y] dreef de winkel zelf zoals [geïntimeerde] ook bekend was, onder meer door de opname van meterstanden. [Y] betaalde ook de huur over de maanden april 2012 tot januari 2013 en derhalve ook na 1 augustus 2012. Verder heeft [geïntimeerde] nimmer geprotesteerd tegen het gebruik van de winkel door [Y] na 1 augustus 2012. Ten slotte is [appellante] een nieuwe zaak begonnen op 1 september 2012. Het beroep door [geïntimeerde] op de WhatsApp-wisseling van oktober 2012 en de toezending van de originele facturen naar [appellante] doet aan het voorgaande niet af.

3.7.

Het voorgaande brengt naar oordeel van het hof met zich dat uitvoering is

gegeven aan hetgeen tussen [geïntimeerde], [Y] en [appellante] is overeengekomen, namelijk dat [Y], na een proefperiode van vier maanden, met instemming van [geïntimeerde] de huurrelatie heeft voortgezet. Dientengevolge is de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellante] per genoemde datum geëeindigd. [geïntimeerde] heeft wel gesteld dat er nog andere voorwaarden voor beëindiging van de huurovereenkomst met [appellante] zijn overeengekomen, maar die stelling heeft hij niet voldoende onderbouwd. Evenmin is voldoende gebleken dat het voortgezet gebruik door [Y] van het gehuurde na 1 augustus 2012 was gebaseerd op een (stilzwijgende) verlenging van de proefperiode van vier maanden. De vordering van [geïntimeerde] tot betaling van achterstallige huurbedragen zal derhalve alsnog worden afgewezen. De grieven 1, 2, 5 en 6 slagen.

3.8.

Gelet op deze uitkomst zijn ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten

en wettelijke handelsrente ten onrechte toegewezen, zodat ook grief 7 slaagt. Gezien het voorgaande behoeven de grieven 3 en 4 geen bespreking meer.

3.9.

De slotsom is dat de grieven slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden

vernietigd voor zover dat in conventie is gewezen en de vorderingen van [geïntimeerde] zullen alsnog worden afgewezen. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] zal worden afgewezen nu hij onvoldoende concrete stellingen heeft geponeerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. [geïntimeerde] zal ook in zoverre als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 600,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 799,77 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, D.J. van der Kwaak en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2015.