Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:2895

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
28-07-2015
Datum publicatie
28-07-2015
Zaaknummer
200.155.905/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Na voortijdig vertrek van huurder wijzigt verhuurder de sloten van het gehuurde. Onder de gegeven omstandigheden levert dat zonder ingebrekestelling geen verzuim op van de verhuurder, dus geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Niet komen vast te staan dat verhuurder het gehuurde zelf in gebruik heeft genomen, wat daarvan ook de gevolgen zouden zijn geweest. Anderzijds moet het verhuurder vanwege de verhuizing en de latere buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst volkomen duidelijk zijn geweest dat de huurder in ieder geval beoogde de huur te beëindigen per de eerst mogelijke datum. Het ontbreken van een schriftelijke opzegging is dan niet tegen te werpen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2016/52
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.155.905/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 2541049\CV EXPL 13-4646

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juli 2015

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[APPELLANTE] ,

gevestigd te [woonplaats],

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. F.F.A. Havelaar te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

INTERNATIONAL BIKE GROUP B.V.,

gevestigd te Den Haag,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en IBG genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 1 september 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, van 18 juni 2014, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen haar als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en IBG als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. IBG heeft een anticipatie-exploot uitgebracht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met een productie;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben de zaak op 11 juni 2015 doen bepleiten, [appellante] door mr. Havelaar voornoemd en IBG door mr. G. Theuws en mr. R.J.F. Grijpink, beiden advocaat te Amsterdam, beide partijen aan de hand van een pleitnotitie die is overgelegd. IBG heeft bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft in het principale appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen en de vorderingen van IBG zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. In het incidentele appel heeft zij geconcludeerd tot verwerping daarvan, met - uitvoerbaar bij voorraad- beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met rente.

IBG heeft in het principale appel geconcludeerd tot verwerping daarvan en in het incidentele appel tot gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar vordering tot betaling, een en ander met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 tot en met 8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

i. Bij overeenkomst van 27 januari 2012 hebben de aan [appellante] gelieerde vennootschappen Edwin Groen Tweewielers BV en Fietsenwinkel.nl BV aan IBG (destijds genaamd Hans Struijk Fietsen BV) een verzameling activa verkocht die betrekking hadden op de online verkoop van fietsen. In artikel 6 van de koopovereenkomst is bepaald dat partijen ervoor zouden zorgen dat [appellante] en IBG met ingang van de transactiedatum een huurovereenkomst zouden aangaan met betrekking tot het bedrijfspand aan de [adres] te Heerhugowaard. Tevens is in de koopovereenkomst een non-concurrentiebeding opgenomen.

ii. Op 27 januari 2012 is de hiervoor bedoelde huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan [appellante] met ingang van 1 februari 2012 voor de duur van twee jaar de kantoorruimte met loods aan de [adres] te Heerhugowaard aan IBG is gaan verhuren.

iii. In de huurovereenkomst is in artikel 3 bepaald dat de huurtermijn tot en met 31 januari 2014 loopt en dat beëindiging plaatsvindt door opzegging bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot tegen het einde van die termijn, met inachtneming van een opzeggingstermijn van ten minste zes maanden. Bij niet tijdige opzegging wordt de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 31 januari 2019.

iv. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 3.718,75 per maand. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. In artikel 18.2 van de van toepassing verklaarde Algemene Bepalingen is bepaald dat huurder bij niet prompte betaling een boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand verbeurt, met een minimum van € 300,= per maand.

v. Eind september 2012 heeft IBG aan [appellante] medegedeeld dat zij eind oktober 2012 zou gaan verhuizen naar een nieuwe locatie in Amsterdam. In verband met de aanstaande verhuizing heeft [appellante] aan IBG de sleutel uitgeleend van haar eigen magazijn, dat in hetzelfde complex is gelegen. IBG heeft die sleutel niet geretourneerd.

vi. IBG is eind oktober 2012 verhuisd naar de nieuwe locatie in Amsterdam.

vii. [appellante] heeft eind november 2012 alle sloten van het complex vervangen, waaronder ook die van het gehuurde.

viii. Op 28 maart 2013 heeft de gemachtigde van IBG de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen vanwege een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst erin bestaande dat [appellante] het verhuurde zelf (weer) in gebruik had genomen dan wel dit door een ander in gebruik had laten nemen.

ix. IBG heeft sinds 1 april 2013 geen huur meer betaald.

3 Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellante] - samengevat - betaling van de (jaarlijks geïndexeerde) huur en de contractuele boete over de periode vanaf 1 april 2013 tot en met 31 januari 2019, althans tot en met 31 januari 2014, de boete te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente alsmede betaling van een bedrag van € 1.412,86 ter zake van leveringen en diensten en de kosten van juridische bijstand. Aan deze vorderingen legt [appellante] ten grondslag dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door IBG geen doel heeft getroffen en de huurovereenkomst bij gebreke van een tijdige opzegging daarvan na 1 februari 2014 met vijf jaar is verlengd.

3.2

IBG heeft de vorderingen van [appellante] bestreden met een beroep op de door haar gedane buitengerechtelijke ontbinding, die volgens haar, subsidiair, in ieder geval als tijdige opzegging moet worden aangemerkt. Van haar kant vordert IBG een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, althans die overeenkomst op 31 januari 2014 is geëindigd. Daarnaast vordert zij terugbetaling van de door haar over de periode van december 2012 tot en met maart 2013 betaalde huur.

3.3

De kantonrechter heeft geoordeeld dat IBG de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden en heeft op die grond de vorderingen van [appellante] afgewezen en de door IBG primair gevorderde verklaring voor recht toegewezen. De vordering van IBG tot terugbetaling van huur is afgewezen.

3.4

De grieven 1 tot en met 4 in het principale appel stellen de vraag aan de orde of het feit dat [appellante] zonder voorafgaand overleg met IBG de sloten van het gehuurde heeft vervangen een toereikende grond oplevert voor de ontbinding van de huurovereenkomst door IBG. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5

De onderhavige zaak wordt erdoor gekenmerkt dat IBG, die zich bij de koopovereenkomst had verplicht de bedrijfsruimte van [appellante] voor een periode van (minstens) twee jaar te huren, reeds na acht maanden heeft besloten de huurovereenkomst in zoverre niet meer na te komen, dat zij het gehuurde niet meer zou gebruiken. Zij heeft bij [appellante] haar verhuizing naar Amsterdam aangekondigd en was kennelijk niet van zins ooit nog naar Heerhugowaard terug te keren. Zoals IBG in een ander verband zelf heeft aangevoerd heeft [appellante] ook mogen/moeten begrijpen dat de verhuizing van IBG definitief was. Het was immers, om een opmerking van de advocaat van IBG bij gelegenheid van het pleidooi te citeren, “niet de hobby van IBG om bedrijven te verhuizen”.

3.6

Wanneer het voorgaande in aanmerking wordt genomen valt niet in te zien in welk rechtens te respecteren belang IBG is geschaad doordat [appellante] zonder overleg met haar de sloten van het gehuurde heeft vervangen. Door te verhuizen had IBG immers al te kennen gegeven geen prijs meer te stellen op het gebruik van het gehuurde.

3.7

Het voorgaande laat onverlet dat IBG tot het einde van de huurovereenkomst aanspraak kon blijven maken op het ongestoorde gebruik van het gehuurde. Maar ook als juist zou zijn dat, zoals IBG stelt, maar [appellante] betwist, [appellante] heeft nagelaten IBG na het vervangen van de sloten daarvan op de hoogte te stellen en haar nieuwe sleutels aan te bieden, dan nog is IBG daardoor niet werkelijk benadeeld. Op het moment dat IBG het gehuurde eventueel weer zou hebben willen gebruiken en bemerkte dat zij het gehuurde niet kon betreden, had zij eenvoudig, zoals voor de hand lag, aan [appellante] exemplaren van de nieuwe sleutels kunnen vragen.

3.8

Wat in werkelijkheid is gebeurd, is dat IBG, die, zoals gezegd, geen enkel belang hechtte aan de voortzetting van het gebruik van het gehuurde, kennelijk de vervanging van de sloten van het gehuurde heeft aangegrepen om onder haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst uit te komen. Zij heeft nooit alsnog om toegang of om sleutels gevraagd. Dat had zij echter wel behoren te doen. Onder normale omstandigheden, dat wil zeggen: als een huurder feitelijk gebruik maakt van het gehuurde, althans niet heeft laten blijken het gehuurde niet langer te willen gebruiken, zal de vervanging van de sloten van het gehuurde door de verhuurder waardoor de huurder geen toegang meer heeft tot het gehuurde, een vorm van wanprestatie zijn die meebrengt dat de verhuurder onmiddellijk in verzuim is en die de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. In de uitgeklede huurverhouding die na de verhuizing van IBG tussen partijen nog bestond, is dat echter niet het geval. Hier was een ingebrekestelling vereist. Bovendien rechtvaardigde het handelen en nalaten van [appellante] onder de beschreven omstandigheden hoe dan ook de ontbinding van de huurovereenkomst niet.

3.9

In het midden kan blijven hoe over de rechtsgeldigheid van de ontbinding zou moeten worden gedacht als juist zou zijn dat [appellante] na het veranderen van de sloten het gehuurde zelf in gebruik heeft genomen. IBG, op wie stelplicht en bewijslast met betrekking tot de gronden voor de ontbinding rusten, heeft die stelling immers niet onderbouwd en ook niet voldoende concreet te bewijzen aangeboden. Dat R.A. Romkes, CFO van IBG, in een e-mail 1 februari 2013 en in een latere schriftelijke verklaring heeft geschreven dat M. Oudeman, een (inmiddels voormalig) werkneemster van IBG en voormalig werkneemster van [appellante], tegen hem zou hebben gezegd dat Edwin Groen het gehuurde zou gebruiken voor de opslag van zijn eigen fietsen, is in dit verband niet toereikend.

3.10

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de eerste vier grieven van [appellante] doel treffen; de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op 28 maart 2013 was niet gerechtvaardigd.

3.11

Met grief 5 in het principale appel vraagt [appellante] aandacht voor haar standpunt dat de huurovereenkomst na 31 januari 2014 met vijf jaar is verlengd, waaraan de kantonrechter niet is toegekomen doordat deze de ontbinding wel gerechtvaardigd achtte. [appellante] betoogt dat de brief van 28 maart 2013 niet als een opzegging is te beschouwen en ook nadien niet tijdig de huur is opgezegd.

3.12

Dit betoog kan niet worden aanvaard. Hierboven bleek al dat naar het oordeel van het hof [appellante] uit de verhuizing door IBG van haar bedrijfsactiviteiten naar Amsterdam redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat IBG niet langer prijs stelde op het gebruik van het gehuurde. Toen IBG vervolgens bij brief van 28 maart 2013 de huurovereenkomst ontbond, moet het dan ook voor [appellante] volmaakt duidelijk zijn geweest dat IBG hoe dan ook de huurovereenkomst na 31 januari 2014 niet wenste voort te zetten, ook niet in het geval in rechte zou worden geoordeeld dat de ontbinding geen doel had getroffen. Het zou wellicht zorgvuldiger, en zeker voorzichtiger, zijn geweest als IBG de huurovereenkomst nog voorwaardelijk had opgezegd, maar voor een goed begrip van de bedoelingen van IBG had [appellante] die opzegging niet nodig. Onder deze omstandigheden is het doel waartoe artikel 3.5 van de huurovereenkomst noopt tot een opzegging bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven, te weten de duidelijkheid jegens [appellante] over het standpunt van IBG met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst, immers bereikt. Grief 5 van [appellante] faalt derhalve. De huurovereenkomst is op 31 januari 2014 tot een einde gekomen.

3.13

Grief 6 in het principale appel gaat over de door de kantonrechter afgewezen vordering tot betaling van € 1.412,86 + PM voor gemaakte kosten van leveringen en diensten. Blijkens de daarbij gegeven toelichting zijn dit de kosten voor de nutsvoorzieningen in het gehuurde, die [appellante] heeft betaald sinds IBG de overeenkomsten met de nutsbedrijven had opgezegd. Het concrete bedrag betreft de kosten tot 8 november 2013. Bij pleidooi heeft [appellante] daaraan nog toegevoegd dat zij het gehuurde moet blijven verwarmen om te voorkomen dat in de winter leidingen bevriezen en dat dat feitelijk een verplichting van IBG als huurder is.

3.14

Tegen deze vordering heeft IBG slechts ingebracht dat zij de huurovereenkomst op 28 maart 2013 rechtsgeldig zou hebben ontbonden. Nu dat argument hiervoor reeds onjuist is bevonden, is deze vordering toewijsbaar. Dit betreft echter alleen het concreet gevorderde bedrag. Met de PM-post kan het hof niets beginnen.

3.15

Met grief 1 in het incidentele appel bestrijdt IBG de overweging van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat Groen het gehuurde zelf in gebruik heeft genomen. De grief is tevergeefs voorgedragen. Hiervoor heeft het hof reeds overwogen dat IBG, op wie in deze stelplicht en bewijslast rusten, deze stelling onvoldoende heeft geadstrueerd en ook niet voldoende concreet te bewijzen heeft aangeboden.

3.16

Grief 2 in het incidentele appel is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot terugbetaling van de huurpenningen die IBG heeft betaald over de periode van december 2012 tot en met maart 2013. Hiervoor is vastgesteld dat de ontbinding geen effect heeft gehad. Die kan dus niet ten grondslag worden gelegd aan de vordering tot terugbetaling. Evenmin slaagt het argument dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat IBG over de periode na december 2012 nog huur zou moeten betalen, omdat [appellante] haar het gebruik onmogelijk heeft gemaakt en het gehuurde zelf in gebruik heeft genomen. Voor het onmogelijk maken van het gebruik wordt verwezen naar hetgeen hiervoor onder 3.5 tot en met 3.8 werd overwogen, voor het overige naar overweging 3.9. Ook deze grief mist doel.

3.17

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellante] aanspraak heeft op de (per 1 januari 2014 geïndexeerde) huurpenningen over de periode van 1 april 2013 tot en met 31 januari 2014. Het hof begrijpt de boetevordering van [appellante] aldus dat zij over iedere onbetaald gebleven termijn, in totaal tien maanden, een boete van € 300,= vordert, dus in totaal een boete van € 3.000,=. Aldus opgevat is die vordering toewijsbaar. Over de boete is de (gewone) wettelijke rente toewijsbaar vanaf de dag van de inleidende dagvaarding (8 november 2013) c.q. vanaf de vervaldatum van de termijnen december 2013 en januari 2014. De gevorderde kosten voor rechtskundige bijstand zijn niet toewijsbaar, nu niet is gesteld of gebleken dat meer of andere kosten zijn gemaakt dan die van een (herhaalde) aanmaning en de instructie van de zaak. Van de vorderingen van IBG is alleen toewijsbaar de subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 31 januari 2014 is geëindigd.

3.18

Grief 7 in het principale appel ziet op de kosten van het geding in eerste aanleg. Hetgeen hiervoor werd overwogen rechtvaardigt dat de kosten van het geding in conventie worden gecompenseerd, nu een aanzienlijk deel van de vordering van [appellante] wordt afgewezen en partijen dus over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, terwijl de kosten van het geding in reconventie voor rekening komen van IBG, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij.

3.19

Grief 8 in het principale appel is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis.

3.20

Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. Beslist zal worden als hiervoor vermeld. De kosten van het principale appel worden gecompenseerd, die van het incidentele appel komen ten laste van IBG.

4
4. Beslissing

Het hof:

in principaal appel:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt IBG tot betaling aan [appellante] van de maandelijkse huurprijs van € 3.718,75 inclusief btw over de termijnen april 2013 tot en met december 2013, in totaal een bedrag van € 33.468,75, en tot betaling van de huurprijs over de maand januari 2014 van € 3.718,75 inclusief btw, vermeerderd met de indexering overeenkomstig artikel 4.5 van de huurovereenkomst in verbinding met artikel 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst;

veroordeelt IBG tot betaling aan [appellante] van de verbeurde contractuele boetes wegens te laat betaalde huurtermijnen over de periode van april 2013 tot en met januari 2014, in totaal een bedrag van € 3.000,=, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.400,= vanaf 8 november 2013 tot 1 december 2013, over € 2.700,= vanaf 1 december 2013 tot 1 januari 2014 en over € 3.000,= vanaf 1 januari 2014 tot de voldoening;

veroordeelt IBG tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 1.412,86 voor kosten van leveringen en diensten;

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst van partijen op 31 januari 2014 is geëindigd;

bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt van het geding in conventie in eerste aanleg en van het principaal appel;

veroordeelt IBG in de kosten van het geding in reconventie in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] begroot op € 600,= voor salaris;

in incidenteel appel:

verwerpt het hoger beroep;

veroordeelt IBG in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.737,= voor salaris;

in principaal en incidenteel appel:

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, C.M. Aarts en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2015.