Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:2890

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
14-07-2015
Datum publicatie
14-07-2015
Zaaknummer
200.158.262/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Aansprakelijkheidsrecht. Huurrecht. Bemiddeling in niet-geliberaliseerde woonruimte met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens. Aansprakelijkheid van de bemiddelaar uit onrechtmatige daad jegens de (aspirant)huurder die niet zijn contractuele opdrachtgever is. De aspirant-huurder was zozeer bij de uitvoering van de overeenkomst betrokken dat de bemiddelaar diens belangen had dienen aan te trekken door in hoofdlijnen informatie te geven over de rechtspositie in verband met de huurprijsregelgeving.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2015/151 met annotatie van mr. C. Goudriaan
NTHR 2015, afl. 6, p. 311
RVR 2015/95
NJF 2015/373
WR 2016/4

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.158.262/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/557892 / HA ZA 14-81

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 juli 2015

inzake

[APPELLANT] ,

wonende te [woonplaats],

appellante,

advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DUTCH HOUSING CENTRE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en DHC genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 17 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 23 juli 2014, gewezen tussen haar als eiseres en DHC als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 20 april 2015 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – kort gezegd – alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van DHC in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

DHC heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, met nakosten en uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.7 de vaststaande feiten opgesomd. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat het hof daarvan als vaststaand zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.2.

[appellant] heeft de Duitse nationaliteit en heeft in 2005 een baan gekregen bij Koninklijke Numico Beheer B.V. te Schiphol (hierna: Numico).

2.3.

DHC is een makelaar en bemiddelt tegen betaling bij de totstandkoming van huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte. In 2004 of 2005 heeft Numico aan DHC de opdracht gegeven om woonruimte te zoeken voor [appellant] en te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst.

2.4.

Na de bezichtiging van een aantal woningen is de keuze van [appellant] gevallen op de woning aan de [adres]. [appellant] heeft de woning vanaf 1 februari 2005 voor de duur van een jaar gehuurd van Dynamis ABC Vastgoed Management (hierna: Dynamis) tegen een huurprijs van € 1.200,00 exclusief de kosten voor de nutsvoorzieningen. De huurovereenkomst is meerdere keren verlengd en is uiteindelijk geëindigd op 31 mei 2012.

2.5.

In het najaar van 2009 is [appellant] ervan op de hoogte geraakt dat de huurprijs van de woning waarschijnlijk te hoog was. Zij heeft zich gewend tot het Wijksteunpunt Wonen. Het huurteam Zuid heeft vervolgens een puntentelling gemaakt aan de hand van de normen van het woningwaarderingsstelsel. Op basis daarvan diende volgens het huurteam de woning bij de aanvang van de huurovereenkomst op 122 punten te worden gewaardeerd. De woning viel daarmee onder de liberalisatiegrens en de maximaal redelijke huurprijs bedroeg bij de aanvang van de huurovereenkomst € 508,86 per maand.

2.6.

DHC is bij brief van 9 december 2009 door de belangenbehartiger van [appellant] aansprakelijk gesteld voor de huur die zij volgens haar teveel heeft betaald. Het betreft het verschil tussen de huur die zij daadwerkelijk heeft betaald en hetgeen zij verschuldigd zou zijn geweest als de huurprijs was vastgesteld op de maximaal redelijke huurprijs.

3 Beoordeling

3.1.

[appellant] meent dat DHC onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Zij vordert dat DHC wordt veroordeeld bij wijze van schadevergoeding het verschil te betalen tussen de door haar betaalde huurprijs en de maximale huurprijs voor de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel, vermeerderd met de wettelijke rente en proceskosten. Het betreft in hoofdsom een bedrag van € 62.866,30.

3.2.

De rechtbank heeft de vordering van [appellant] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met haar grieven op.

3.3.

DHC heeft de door het huurteam uitgevoerde woningwaardering waarop [appellant] zich in dit geding beroept niet inhoudelijk bestreden. Daarom dient ervan te worden uitgegaan dat de woning in de voor deze procedure relevante periode op basis van 122 punten dient te worden gewaardeerd. Uitgaande van 122 punten was de maximale huurprijsgrens op 1 februari 2005 € 508,86 en was de woning niet geliberaliseerd.

3.4.

[appellant] wijst erop (inleidende dagvaarding onder 4) dat de bemiddeling die door DHC heeft plaatsgevonden in strijd is met de gemeentelijke regelgeving die bepaalt dat woningen met een woningwaardering onder de liberalisatiegrens niet tegen een hogere huurprijs mogen worden bemiddeld. Artikel 10 lid 1 van de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 1998 van de gemeente Amsterdam (hierna: de verordening) bepaalt in dit verband dat een bemiddelaar met betrekking tot zelfstandige woonruimte die niet is geliberaliseerd uitsluitend mag bemiddelen indien de overeen te komen huurprijs de maximale huurprijsgrens van de woonruimte niet overschrijdt. Overtreding van dit voorschrift wordt op grond van artikel 13 van deze verordening aangemerkt als een strafbaar feit. Dat DHC in strijd heeft gehandeld met de verordening wordt door haar niet bestreden. Zij betoogt evenwel dat aan die omstandigheid in dit civiele geding, waarin schadevergoeding wordt gevorderd, geen betekenis toekomt.

3.5.

Nu moet worden aangenomen dat de woning in 2005 niet was geliberaliseerd, had [appellant] de mogelijkheid op grond van artikel 7:249 BW binnen zes maanden na de aanvang van de huurovereenkomst de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Uitgaande van de genoemde huurprijsgrens is tussen partijen niet in geschil dat de overeengekomen huurprijs in dat geval zou zijn verlaagd en dat de wettelijke huurprijsregeling van artikel 7:246-265 BW op de huurovereenkomst van toepassing zou zijn geweest. [appellant] heeft van de mogelijkheid tot toetsing van de aanvangshuurprijs geen gebruik gemaakt. Aldus is na afloop van de genoemde termijn van zes maanden de overeengekomen huurprijs van € 1.200,00 definitief gaan gelden tussen [appellant] en Dynamis en dient de door hen gesloten huurovereenkomst als een geliberaliseerde huurovereenkomst te worden aangemerkt.

3.6.

Partijen hebben verwezen naar eerdere rechtspraak van het hof (ECLI:NL:GHAMS:2012:BV8206) die aldus dient te worden begrepen. Het ging in dat geding eveneens om de aansprakelijkheid van een partij die als professional tegen betaling bemiddelde bij de totstandkoming van huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte. De diensten bood de betreffende bemiddelaar aan tegen een aanmerkelijke vergoeding die door de particuliere woningzoekende diende te worden betaald. Daarbij presenteerde de bemiddelaar zich niet als belangenhartiger van uitsluitend de verhuurders en was het deze bemiddelaar op grond van de verordening verboden met betrekking tot niet-geliberaliseerde woonruimte te bemiddelen tegen een hogere huurprijs dan de maximale huurprijsgrens. Het hof heeft in dat geschil aangenomen dat de particuliere opdrachtgever in beginsel erop mag vertrouwen dat de door hem ingeschakelde bemiddelaar bij de bemiddeling de toepasselijke regelgeving zal naleven. Voor de woningzoekende is geen aanleiding om zelf actief te onderzoeken of de huurprijs, die het resultaat is van de bemiddeling, wel met de toepasselijke regelgeving in overeenstemming is.
Van de bemiddelaar kon in de gegeven omstandigheden naar het oordeel van het hof niet worden verlangd dat hij zijn opdrachtgever uitdrukkelijk wees op de mogelijkheid de huurprijs op grond van artikel 7:249 BW te laten toetsen om de huurder zo welbewust op het spoor van een actie tot huurverlaging te zetten. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen dat de wet een particuliere eigenaar niet verbiedt een woning te huur aan te bieden en te verhuren tegen een hogere huurprijs dan de maximale huurprijsgrens. Het wettelijk systeem leidt ertoe dat het aan het eigen initiatief van de huurder is overgelaten de aanvangshuurprijs te laten toetsen om daarmee huurverlaging te kunnen bewerkstelligen. Dit alles liet naar het oordeel van het hof echter onverlet dat van de betrokken bemiddelaar mocht worden verlangd dat hij de betreffende aspirant-huurder in hoofdlijnen informeerde over zijn rechtspositie, ook ten aanzien van de huurprijsbepalingen.
Partijen sluiten zich blijkens de door hen ingenomen stellingen uitdrukkelijk aan bij de door het hof in het genoemde arrest gekozen uitgangspunten, zodat die ook in het onderhavige geschil leidend zijn. Het geschil beperkt zich daarmee tot het antwoord op de vraag of de eerdere rechtspraak van het hof van overeenkomstige van toepassing is in het onderhavige geval waarin [appellant] niet de contractuele opdrachtgever is van DHC als bemiddelaar en [appellant] DHC ook niet voor de verleende diensten heeft betaald. Dat was in dit geval immers Numico.

3.7.

DHC meent dat zij niet is tekortgeschoten in de nakoming van de haar gegeven opdracht. De verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst met Numico zijn door haar nagekomen. DHC heeft een woning gezocht voor [appellant] en door haar bemiddeling is een huurovereenkomst tot stand gekomen. Daarnaast stelt DHC dat zij Numico in hoofdlijnen heeft geïnformeerd over de rechtspositie van particuliere huurders, ook ten aanzien van huurprijsbepalingen. Dat heeft zij onverplicht gedaan, want DHC heeft de hiervoor bedoelde mededelingsplicht niet jegens Numico. Numico kan als professionele partij immers niet worden gelijkgesteld met een particuliere woningzoekende. Tot het doen van mededelingen aan [appellant] meent DHC niet te zijn gehouden. Volgens DHC rustten op haar als bemiddelaar slechts verplichtingen jegens Numico als haar contractuele wederpartij. Zij hoefde zich de belangen van [appellant] niet aan te trekken, althans de belangen van [appellant] zijn niet op onrechtmatige wijze door DHC veronachtzaamd of verwaarloosd. Daarbij is van belang dat [appellant] door de inspanningen van DHC de woning heeft gekregen die zij wilde, aldus nog steeds DHC. Subsidiair stelt DHC dat zij [appellant] wel degelijk toereikend heeft geïnformeerd over haar rechtspositie op een wijze die in overeenstemming is met de rechtspraak van het hof, zoals die hiervoor in r.o. 3.6 is aangehaald.

3.8.

Aan haar stellingen legt [appellant] niet ten grondslag dat DHC jegens Numico is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst en zij als gevolg daarvan als derde schade lijdt. De grondslag van de vordering van [appellant] houdt in dat DHC bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst in de gegeven omstandigheden was gehouden zich haar belangen aan te trekken. DHC heeft dat niet gedaan door haar niet in hoofdlijnen te informeren over haar rechtspositie, met name niet ten aanzien van de huurprijsbepalingen. Aldus heeft DHC onrechtmatig tegenover haar gehandeld, aldus [appellant].

3.9.

Het hof overweegt het volgende. Anders dan DHC betoogt, is voor een eventuele aansprakelijkheid van DHC jegens [appellant] niet nodig of vereist dat DHC is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst jegens Numico. DHC kan jegens [appellant] uit onrechtmatige daad aansprakelijk worden gehouden als DHC in strijd heeft gehandeld met een op haar rustende zorgvuldigheidsverplichting jegens [appellant] persoonlijk. Een dergelijke verplichting kan in een geval als het onderhavige aan de orde zijn als [appellant] zozeer was betrokken bij de uitvoering van de overeenkomst dat DHC zich naar maatstaven van maatschappelijke zorgvuldigheid de belangen van [appellant] had dienen aan te trekken en haar gedrag mede op de belangen van [appellant] had dienen af te stemmen. De voorliggende vraag is of een dergelijk geval aan de orde is, en zo ja, of in dat verband de omstandigheden van het geval meebrachten dat DHC [appellant] in hoofdlijnen had dienen te informeren over haar rechtspositie als huurder van woonruimte, ook ten aanzien van de huurprijsbepalingen.

3.10.

Bij de beantwoording van de genoemde vragen kan van de volgende omstandigheden worden uitgegaan. [appellant] heeft de Duitse nationaliteit en spreekt of leest geen Nederlands. Zij kwam als expat naar Nederland en kon in beginsel niet geacht worden op de hoogte te zijn van de Nederlandse regelgeving op het terrein van de huur van woonruimte. DHC is een professionele bemiddelaar bij huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte en kan in die hoedanigheid geacht worden bij uitstek deskundig te zijn ten aanzien van de huurprijsregelgeving. Zij weet hoe het puntensysteem werkt en van haar mag dan in beginsel worden verwacht dat zij (globaal) weet wat de maximaal redelijke huurprijs is van de woonruimte waarin zij bemiddelt. Numico heeft DHC ingeschakeld om [appellant] bij te staan bij het zoeken van woonruimte en de bemiddeling bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. Numico heeft de nota van DHC betaald, maar is verder niet betrokken geweest bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst. Een medewerker van DHC heeft samen met [appellant] verschillende woningen bezocht. Uiteindelijk is door DHC de huurovereenkomst opgesteld waarin [appellant] als huurder en bewoner staat vermeld. De bemiddelingsovereenkomst is aldus uitgevoerd in een direct en persoonlijk contact met [appellant] en deze overeenkomst was erop gericht dat [appellant] een woning zou kunnen betrekken waarvan zij zelf de huur diende te betalen.
Dit alles brengt het hof tot het oordeel dat de bemiddelingsovereenkomst mede, en wel in overwegende mate, de strekking had de persoonlijke belangen van [appellant] te dienen. DHC diende redelijkerwijs te begrijpen dat [appellant] bij de bemiddeling in een van haar afhankelijke positie verkeerde en erop vertrouwde dat haar belangen door DHC werden behartigd. [appellant] mocht, gelet op de door Numico aan DHC gegeven opdracht, ook redelijkerwijs ervan uitgaan dat haar belangen door DHC zouden worden behartigd, ook op het punt van de hoogte van de huurprijs van de woonruimte die haar in het kader van de bemiddeling is aangeboden. Daaraan kan niet afdoen dat DHC het eigen belang van Numico wilde dienen, volgens DHC daaruit bestaande dat de door Numico uit Duitsland aangetrokken werknemer woonruimte in Nederland zou verkrijgen. Dat belang van Numico liep in beginsel parallel aan het belang van [appellant] om een woning te verkrijgen, althans de belangen van Numico bij de overeenkomst waren zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet op voorhand onverenigbaar met die van [appellant]. Naar het oordeel van het hof was [appellant] aldus zozeer betrokken bij de uitvoering van de overeenkomst dat DHC zich naar maatstaven van maatschappelijke zorgvuldigheid de belangen van [appellant] diende aan te trekken en haar gedrag mede op de belangen van [appellant] diende af te stemmen.

3.11.

Ten aanzien van de wijze waarop DHC zich de belangen van [appellant] diende aan te trekken, wordt het volgende overwogen.

3.12.

DHC heeft erop gewezen dat zij als bemiddelaar in een ‘zeker spanningsveld’ opereert. Als verhuurders woonruimte aanbieden voor een huurprijs die hoger is dan die uit het puntensysteem voortvloeit en de makelaar de huurder vervolgens op het pad van een procedure tot huurverlaging zet, dan graaft de makelaar daarmee vroeg of laat zijn eigen graf. Die makelaar zal niet meer door de hem bekende verhuurders worden benaderd, dan wel zullen de door deze makelaar bij de verhuurders aangedragen huurders ‘niet meer graag als huurder accepteren’. In het verlengde daarvan stelt DHC dat zij minder snel door opdrachtgevers zoals Numico zal worden ingeschakeld als zij de werknemers van haar opdrachtgevers op het pad zet van een huurprijsverlaging. Een makelaar die zichzelf bij verhuurders buiten spel zet, zal opdrachtgevers verliezen, of anders gezegd: de werkwijze waarbij de werknemer van een opdrachtgever niet op het pad van een huurverlaging wordt gezet, is in het belang de opdrachtgever (zoals Numico). Bij een makelaar die zo opereert, is bestaat de opdrachtgevers immers een grotere kans dat woonruimte zal worden gevonden, aldus DHC.

3.13.

Het hof overweegt dat in dit geval de overeengekomen huurprijs aanzienlijk afwijkt van de maximaal redelijke huurprijs. De commerciële afwegingen waarop DHC zich beroept – die ertoe toe leiden dat zij haar gedrag kennelijk wenst af te stemmen op de belangen van de verhuurders en die tot gevolg hebben gehad dat zij in strijd heeft gehandeld met de verordening door te bemiddelen in niet-geliberaliseerde woonruimte met een huurprijs die de maximale huurprijsgrens daarvan (aanmerkelijk) overschrijdt – mogen naar het oordeel van het hof niet dienen ter rechtvaardiging om de rechten van woningzoekenden als [appellant] te veronachtzamen. DHC heeft ook niet voldoende concreet duidelijk gemaakt dat en waarom in de gegeven omstandigheden, mede gelet op de belangen van Numico, van DHC niet kon worden gevergd of dat het voor haar bezwaarlijk was dat zij (mede) de belangen van [appellant] behartigde. DHC licht bijvoorbeeld niet concreet toe waarom zij het door haar bedoelde ‘spanningsveld’ niet uit de weg is gegaan door [appellant] uitsluitend woningen in de vrije sector ter bemiddeling aan te bieden.

3.14.

Alles afwegende is het hof van oordeel dat [appellant] dermate nauw bij de uitvoering van de overeenkomst was betrokken, dat de hiervoor in r.o. 3.6 bedoelde rechtspraak van overeenkomstige toepassing is. Daaruit volgt dat [appellant] in beginsel erop mocht vertrouwen dat DHC bij de bemiddeling de toepasselijke regelgeving zou naleven, zodat voor haar geen aanleiding bestond om zelf actief te onderzoeken of de huurprijs, die het resultaat is van de bemiddeling, wel met de toepasselijke regelgeving in overeenstemming was. Uit die rechtspraak volgt verder dat het te ver gaat van een bemiddelaar te vergen dat hij de woningzoekende uitdrukkelijk wijst op het bepaalde in artikel 7:249 BW. Dit neemt niet weg dat DHC in de gegeven omstandigheden in zoverre diende te waken voor de belangen van [appellant], dat zij [appellant] in hoofdlijnen diende te informeren over haar rechtspositie door haar ervan in kennis te stellen dat de vaststelling van huurprijzen is onderworpen aan wettelijke regels en dat de huurcommissie de terzake toetsende instantie is (zie ECLI:NL:GHAMS:2006:AY5960).

3.15.

Ter onderbouwing van de stelling van [appellant] dat DHC is in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die DHC jegens haar in acht behoorde te nemen, heeft [appellant] aangevoerd dat haar uitsluitend is verteld dat voor woonruimte een vergunning nodig is, behalve voor woningen in de vrije sector. Daarbij is haar uitgelegd dat aan de hand van een puntensysteem wordt bepaald of de woning tot de vrije sector behoort of niet. Over de regulering van huurprijzen en de eventuele mogelijkheden tot toetsing daarvan is haar niets verteld.

3.16.

DHC heeft deze stellingen van [appellant] onvoldoende gemotiveerd bestreden. Zij stelt brochures en folders aan Numico te hebben gegeven, maar dat is onvoldoende om de zorgplicht van DHC jegens [appellant] nagekomen te achten. Ook als veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat de informatie aan [appellant] is verstrekt zoals die is te vinden in de door DHC bedoelde folders en brochures, is dat eveneens niet voldoende. In deze documenten wordt volgens DHC informatie gegeven over de Huisvestingsverordening, de regelgeving omtrent de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woningvoorraad. Verder wordt onder meer uitleg gegeven over de criteria voor sociale huurwoningen, de huisvestingsvergunning, het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) en de maximale huurprijs die daaraan is gekoppeld en de verdeling tussen kale huurprijs en servicekosten (conclusie van antwoord onder 37, memorie van grieven onder 5). Deze door DHC in de procedure overgelegde informatie kan niet worden aangemerkt als de hiervoor in r.o. 3.14 (slot) bedoelde informatie dat de vaststelling van huurprijzen is onderworpen aan wettelijke regels, dat [appellant] als huurder daaraan rechten kan ontlenen en dat de huurcommissie de terzake toetsende instantie is.

3.17.

De verklaring van een toenmalige medewerker van DHC dat een expat werd geïnformeerd over ‘de dure huizenmarkt’ en vooral over de ‘verwachtingen over deze markt’, acht het hof een onvoldoende concrete onderbouwing van het verweer van DHC. Ook het beroep op het beginsel dat ieder geacht wordt de wet te kennen en de stelling dat [appellant] zich in de huurprijsregelingen had moeten verdiepen, baten DHC niet. Daarmee miskent DHC dat op haar een eigen verplichting rustte te waken voor de belangen van [appellant]. Bij gebreke van voldoende concrete stellingen waaruit volgt dat DHC [appellant] toereikend heeft geïnformeerd over haar rechtspositie in verband met de huurprijs is voor bewijslevering geen plaats.

3.18.

[appellant] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat in de fictieve situatie waarin zij toereikend over haar rechtspositie was geïnformeerd zij de huurcommissie had verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en dat alsdan de huurprijs zou zijn verlaagd. Als DHC [appellant] had ingelicht over het bestaan van wettelijke regels omtrent de huurprijs en huurprijstoetsing, had zij immers beschikt over voldoende wetenschap om gebruik te kunnen maken van de mogelijkheid de huurcommissie te vragen de huurprijs te verlagen tot de maximaal redelijke huurprijs. Dat [appellant] – naar DHC stelt – met de hogere huurprijs heeft ingestemd, omdat zij de huur altijd heeft betaald, kan niet worden aangenomen. Vast staat dat [appellant] pas in het najaar van 2009 heeft ontdekt dat zij teveel huur heeft betaald. Vervolgens is DHC op korte termijn daarna bij brief van 9 december 2009 door de belangenbehartiger van [appellant] aansprakelijk gesteld.

Tussen partijen is niet in geschil dat over de gehele huurperiode gerekend het verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de huurprijs die door de huurcommissie in de bedoelde fictieve situatie zou zijn vastgesteld een bedrag van € 62.866,30 beloopt. Deze schade staat daarmee in causaal verband met de gedragingen van DHC en kan haar in beginsel als het gevolg daarvan worden toegerekend.

3.19.

Subsidiair beroept DHC zich op (100%) eigen schuld aan de kant van [appellant]. [appellant] wordt volgens DHC geacht de wet te kennen en heeft de schade daarmee aan zichzelf te wijten. Het hof volgt DHC hierin niet. Hiervoor is overwogen dat [appellant] erop mocht vertrouwen dat DHC de bij de bemiddeling de toepasselijke regelgeving zou naleven. Voor haar was geen aanleiding om zelf actief te onderzoeken of de huurprijs, die het resultaat is van de bemiddeling, wel met de toepasselijke regelgeving in overeenstemming was. Het beginsel dat ieder geacht wordt de wet te kennen, brengt in het licht daarvan niet mee dat de schade waarvan [appellant] vergoeding vordert (mede) het gevolg is van aan haar toe te rekenen omstandigheden.

3.20.

Verder heeft DHC gesteld dat [appellant] niet heeft voldaan aan de op haar rustende schadebeperkingsplicht. [appellant] heeft geen andere woning gezocht nadat zij heeft ontdekt dat zij teveel voor de woning betaalde.
betwist dat zij een schadebeperkingsplicht heeft geschonden. [appellant] heeft toegelicht dat zij verwachte in 2010 naar Duitsland terug te keren. Daarvóór nog verhuizen leek haar niet zinvol. Kort daarop werd zij langdurig ziek en arbeidsongeschikt. Zij was niet in staat ander werk (in Duitsland) te zoeken. Zij kreeg een arbeidsconflict met Danone, het bedrijf dat Numico heeft overgenomen. Vervolgens is onderhandeld om te komen tot een beëindiging van haar dienstverband en een terugkeer naar Duitsland. Die onderhandelingen hebben langer geduurd dan verwacht en uiteindelijk is zij in 2012 verhuisd. Deze feiten en omstandigheden zijn niet gemotiveerd door DHC betwist.
Het hof is van oordeel dat van [appellant] in de gegeven omstandigheden niet kon worden gevergd dat zij (tijdelijk) elders ging wonen. Zij heeft geen op haar rustende schadebeperkingsplicht geschonden. Bij gebreke van omstandigheden aan de zijde van [appellant] die tot de schade hebben bijgedragen, komt het hof niet toe aan de billijkheidscorrectie van artikel 6:101 BW.

3.21.

DHC heeft verder een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Bij de beoordeling daarvan moet voorop worden gesteld dat de maatstaf van artikel 6:2 lid 2 BW (‘onaanvaardbaar’) tot uitdrukking brengt dat de rechter bij de toepassing van deze bepaling de nodige terughoudendheid in acht dient te nemen. Aan het beroep op de genoemde bepaling legt DHC dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag die reeds in het kader van de aansprakelijkheid en het beroep op eigen schuld zijn besproken. Dat zijn geen bijkomende omstandigheden die een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kunnen rechtvaardigen.
Verder stelt DHC dat het door tijdsverloop lastig is voor haar om verweer te voeren en dat de vordering van [appellant] – naar het hof begrijpt – een substantieel bedrag betreft. In welk opzicht DHC in haar verweer zou zijn benadeeld, heeft zij in het geheel niet duidelijk gemaakt. Die stelling faalt daarmee. De hoogte van de schade van [appellant] die DHC als het gevolg van haar handelen kan worden toegerekend, kan in de gegeven omstandigheden evenmin leiden tot de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

3.22.

De slotsom is dat het hoger beroep terecht is ingesteld. De in hoger beroep bij memorie van grieven geformuleerde vordering van [appellant] zal worden toegewezen, met wettelijke rente als gevorderd. DHC zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt DHC € 62.866,30 aan [appellant] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 41.892,60 vanaf 11 juni 2010 en over € 20.973,70 vanaf 20 augustus 2013;

veroordeelt DHC in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 961,80 aan verschotten en € 1.788,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 797,80 aan verschotten en € 4.893,00 voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J.W. Hoekzema, mr. A.L.M. Keirse en mr. M. Kremer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2015.