Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:2859

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
07-07-2015
Datum publicatie
22-09-2015
Zaaknummer
200.161.307-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur woonruimte; hennepkwekerij; ontbinding en ontruiming; indien huurder als consument is te beschouwen, is rentebeding (1% vaste rente per maand) oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13; nadere aktewisseling. Zie ECLI:NL:GHAMS:2016:1748.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
TvPP 2016, afl. 1, p. 20
NJF 2015/479

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaak/-rolnummer : 200.161.307/01

zaaknummer rechtbank Gelderland: 810667 \ CV EXPL 12-1381 \ 51 \ 498

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juli 2015

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellant,

advocaat: mr. N.J.C. Spapen te Zaltbommel,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HEERLIJKHEID MARIËNWAERDT B.V.,

gevestigd te Beesd, gemeente Geldermalsen,

geïntimeerde,

advocaat: mr. K.J.T. Boersma te Tiel.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Partijen worden hierna wederom [appellant] en Mariënwaerdt genoemd.

1.2

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 11 november 2014 in deze zaak een tussenarrest gewezen. Daarbij is de zaak, waarin reeds om arrest was gevraagd, ter verdere behandeling verwezen naar dit hof, in verband met de omstandigheid dat (een bestuurder van) Mariënwaerdt betrokken is bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

1.3

Vervolgens is wederom een datum voor arrest bepaald.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden, in verzet gewezen, vonnis van 17 juli 2013 (hierna: het vonnis) onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Over deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan, aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[appellant] heeft met ingang van 1 februari 2010 de woning aan de [adres]

(hierna: het pand) gehuurd van Mariënwaerdt tegen een huurprijs van € 2.150,-- per maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar.

3.1.2

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: de AB) van toepassing. Deze houden - voor zover hier van belang - het volgende in:

“(…)

Toestand bij begin en einde huur

(…)

2.7

Over de tijd die met de uitvoering van de werkzaamheden is gemoeid, teneinde het gehuurde in de staat als bedoeld in 2.2 te brengen [hof: de staat die bij aanvang van de huur is beschreven], gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs (…) onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten. (…)

(…)

Schade en aansprakelijkheid

(…)

12.6

Huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. Onder huurder wordt in dit lid mede verstaan: huisgenoten van de huurder en derden, die zich in het gehuurde bevinden.

(…)

In verzuim zijn / boetebeding

(…)

20.2

Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.

(…)

3.1.3

Op 5 augustus 2011 is door de politie in het pand een hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld. [appellant] was op dat moment met vakantie.

3.1.4

Bij offerte van 2 september 2011 heeft Timmerbedrijf [X] het herstel van de schade aan het pand begroot op € 24.060,02 inclusief btw.

3.1.5

De huurpenningen over de maanden augustus 2011 tot en met januari 2012

(6 x € 2.150,-- = € 12.900,--) zijn door [appellant] niet voldaan.

3.1.6

Bij verstekvonnis van 8 februari 2012, dat aan [appellant] is betekend op 9 maart

2012, is onder meer de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming van het pand bevolen.

3.1.7

Op 16 maart 2012 heeft [appellant] het pand (vrijwillig) ontruimd. Bij e-mail van 26 maart 2012 heeft de gemachtigde van [appellant] Mariënwaerdt bericht dat het pand als ontruimd kon worden beschouwd.

3.1.8

In een kostenberaming ten behoeve van de reconstructie van het pand van 11 april 2012 heeft Antwerpen Bouwadvies de kosten begroot op € 52.120,--

3.1.9

Vanaf oktober 2012 heeft Mariënwaerdt het pand opnieuw verhuurd.

3.2

Mariënwaerdt heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, gevorderd, samengevat, (i) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand, (ii) veroordeling tot vergoeding van schade, op te maken bij staat, (iii) betaling van een voorschot op schadevergoeding van € 50.000,--, (iv) betaling van achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de contractuele rente ex artikel 20 lid 2 AB, (v) de huurpenningen vanaf 1 februari 2012 tot en met de datum van ontbinding, vermeerderd met de (naar het hof begrijpt) contractuele rente ex artikel 20 lid 2 AB, (vi) ten titel van gebruiksvergoeding een bedrag gelijk aan de laatst verschuldigde huurpenningen vanaf de datum van ontbinding tot de datum van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente, (vii) betaling van een bedrag gelijk aan de huurpenningen over de periode die na het einde van de huurovereenkomst is gemoeid met het in dezelfde staat brengen waarin het pand bij aanvang van de huur verkeerde en (viii) de proceskosten.

3.3

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis, mede gelet op de bekrachtiging van het verstekvonnis, als voorschot op schadevergoeding een bedrag van € 15.000,-- toegewezen en als gebruiksvergoeding in verband met de periode voor herstel van het pand een bedrag gelijk aan zes maanden huur. Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen van Mariënwaerdt volledig toegewezen, met dien verstande dat de huurovereenkomst per

8 februari 2012 (datum verstekvonnis) is ontbonden.

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt [appellant] op met zes grieven. Aangezien [appellant] in zijn memorie twee grieven aanduidt als grief 2, zal het hof hierna spreken van de eerste grief 2 en de tweede grief 2.

3.5

Met de eerste grief 2 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter in rov 3.4 dat hij is gehouden tot betaling van de achterstallige huurpenningen tot en met januari 2012, vermeerderd met de contractuele rente daarover. Volgens [appellant] is Mariënwaerdt na de ontdekking van de hennepkwekerij op 5 augustus 2011 pas op 30 januari 2012, dus bijna zes maanden later, een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst gestart. Hoewel [appellant] erkent dat hij in het gehuurde een hennepkwekerij is gestart en dit niet is toegestaan, geeft dit Mariënwaerdt geen vrijbrief om al die tijd achterover te zitten en de huurpenningen te laten oplopen. Het feit dat de huurovereenkomst pas op 8 februari 2012 is geëindigd, is aan Marienwaerdt te wijten en is een aan haar toe te rekenen omstandigheid, aldus [appellant] .

3.5.1

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, lopend vanaf 1

februari 2010 tot 1 februari 2012. Aangezien de huurovereenkomst bepaalt dat beëindiging door opzegging dient te geschieden en [appellant] onder 2 van de memorie van grieven erkent dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is opgezegd, heeft de kantonechter op goede gronden beslist dat [appellant] , die vanaf augustus 2011 geen huur meer heeft betaald, de achterstallige huurpenningen dient te betalen tot en met januari 2012.

3.5.2

Aan het voorgaande doet niet af dat Mariënwaerdt tot 30 januari 2012 heeft gewacht met het uitbrengen van een dagvaarding tot ontbinding. Het hof laat daar dat Mariënwaerdt ook bij een eerdere ontbinding aanspraak zou hebben kunnen maken op de huurpenningen tot de contractuele einddatum. Mariënwaerdt was echter jegens [appellant] in het geheel niet gehouden die vordering in te stellen, terwijl [appellant] eenvoudig gebruik had kunnen maken van zijn recht de huurovereenkomst op te zeggen. Daarbij komt dat de stelling van [appellant] dat (een medewerkster van) Mariënwaerdt hem heeft medegedeeld dat hij niet meer welkom was in het gehuurde, door Mariënwaerdt is bestreden en door [appellant] niet voldoende concreet te bewijzen is aangeboden. Dat [appellant] , nadat de hennepkwekerij was ontmanteld en [appellant] – naar hij stelt – ontdekte dat hij het gehuurde niet meer binnen kon, niets heeft gedaan om de kwestie met Mariënwaerdt op te lossen, komt dus voor zijn eigen rekening. In dat verband verdient opmerking dat de brief van Mariënwaerdt van 25 november 2011 blijkens de aanhef niet alleen naar het adres van het gehuurde is gezonden maar ook naar het door [appellant] in de huurovereenkomst opgegeven e-mailadres. Op die brief heeft [appellant] in het geheel niet gereageerd. Onder die omstandigheden is, anders dan [appellant] meent, een vordering tot betaling van huurpenningen, ook al heeft [appellant] het gehuurde in de desbetreffende periode niet gebruikt, niet onredelijk, laat staan onaanvaardbaar.

3.5.3

Of [appellant] tevens is gehouden over de achterstallige huurpenningen de contractuele rente te betalen als vermeld in artikel 20.2 AB (hierna: het rentebeding), kan het hof op basis van de thans beschikbare gegevens niet beoordelen. Dat hangt af van de vraag of [appellant] het pand van meet af aan heeft gehuurd met het doel om daarin een bedrijf/hennepkwekerij uit te oefenen of om het pand te gebruiken voor bewoning, in welk geval [appellant] is te beschouwen als consument.

3.5.4

Indien [appellant] moet worden beschouwd als consument, dient het hof ambtshalve te onderzoeken of het rentebeding al dan niet oneerlijk is in de zin van art. 1 aanhef en onder e van de bijlage van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: “Richtlijn 93/13”), waarin het opleggen van een onevenredig hoge schadevergoeding wegens het niet nakomen van verbintenissen door een consument wordt aangemerkt als een oneerlijk beding. Daarbij is het hiernavolgende van belang.

3.5.5

Gesteld dat [appellant] is te beschouwen als consument, dan is de huurovereenkomst gesloten tussen Mariënwaerdt als bedrijfsmatig verhuurder en [appellant] als consument, een en ander in de zin van Richtlijn 93/13. In het rentebeding zijn geen dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen van nationaal recht overgenomen, zodat uit de rechtspraak van het Hof van Justitie volgt dat het rentebeding valt onder bereik van Richtlijn 93/13. Van belang is dat het rentebeding is opgenomen in art. 20.2 van de door Mariënwaerdt gebruikte, in dezen toepasselijke AB. Daarover is niet apart onderhandeld in de zin van art. 3 lid 1 van Richtlijn 93/13. Verder is het geen kernbeding in de zin van art. 4 lid 2 van richtlijn 93/13. Een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in de zin van art. 3 van de Richtlijn 93/13 kan al bestaan als de rechtspositie van de consument onder de overeenkomst in voldoende ernstige mate afwijkt van de rechtspositie van de consument onder de wet. [appellant] is als huurder op grond van art. 20.2 AB een vaste rente van 1% per maand verschuldigd in tegenstelling tot de fluctuerende wettelijke rente die hij zonder het beding verschuldigd zou zijn, hetgeen het hof voorshands tot het oordeel brengt dat het beding oneerlijk is in de zin van de richtlijn wanneer ervan moet worden uitgegaan dat [appellant] een consument is. Dat zou betekenen dat het beding moet worden vernietigd en de daarop gebaseerde vordering tot betaling van de rente (over de maanden augustus 2011 tot en met januari 2012) moet worden afgewezen. In de stellingen van Mariënwaerdt ligt besloten dat subsidiair de wettelijke rente wordt gevorderd.

3.5.6

Aangezien het hof, zoals onder 3.5.3 overwogen, niet kan beoordelen of [appellant] het pand aanvankelijk heeft gehuurd met het doel dit te gebruiken voor bewoning, derhalve als consument, en [appellant] ten aanzien van het rentebeding geen beroep heeft gedaan op voornoemde richtlijn, zal het hof de zaak aanhouden teneinde [appellant] in de gelegenheid te stellen zich hierover bij akte uit te laten. Hierop kan Mariënwaerdt bij akte reageren.

3.6

Met de tweede grief 2 komt [appellant] op tegen de veroordeling tot betaling van de huurpenningen vanaf 1 februari 2012 tot aan de datum van ontbinding, waarbij een ingegane maand heeft te gelden als een hele maand, vermeerderd met de contractuele rente en de gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding tot aan de dag van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente. Hoewel het uitgangspunt in de wet is dat een gebruiker van het voormalig gehuurde aan de voormalige verhuurder een gebruiksvergoeding ter grootte van de maandelijkse huurprijs moet voldoen zolang hij het voormalig gehuurde blijft gebruiken, is er volgens [appellant] in dit geval reden van dat uitgangspunt af te wijken. In de periode vanaf 8 februari 2012 tot de datum van ontruiming op 16 maart 2012 is het pand in het geheel niet gebruikt en dus had de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding moeten worden afgewezen, aldus [appellant] .

3.6.1

Aangezien [appellant] onder 2 van de memorie van grieven erkent dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is opgezegd en door ontbinding bij vonnis van 8 februari 2012 is geëindigd, heeft de kantonrechter hem terecht veroordeeld tot betaling van de huurpenningen vanaf 1 februari 2012 tot aan voornoemde datum van ontbinding, waarbij deze maand heeft te gelden als een hele maand. Eveneens laat het hof de veroordeling tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de periode vanaf 8 februari 2012 tot 16 maart 2012 in stand, nu [appellant] het pand tot aan de ontruiming onder zich heeft gehouden. Voor de verschuldigdheid van de huur en de vergoeding is niet van belang dat [appellant] het pand niet daadwerkelijk heeft gebruikt. Het hof verwijst naar hetgeen onder 3.5.2 is overwogen.

3.6.2

Hetgeen het hof onder 3.5.3 en volgende heeft overwogen ten aanzien van het rentebeding, geldt eveneens voor de gevorderde contractuele rente over de huur tot de ontbinding. Het oordeel daarover wordt aangehouden tot na de aktewisseling.

3.7

Met de grieven 1 en 3, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter in rov 3.4 en 3.5 van het bestreden vonnis dat door het bestaan van de hennepkwekerij aanzienlijke schade aan het pand is toegebracht. Hoewel er bij aanvang van de huurovereenkomst geen gebreken waren, was het een oud pand dat achterstallig onderhoud vertoonde, aldus [appellant] . De vloer op de bovenverdieping was van kaal beton en het keukentje was oud en gammel. Op basis van de door Mariënwaerdt overgelegde foto’s van het pand na de inval van de politie kan volgens [appellant] niet de conclusie worden getrokken dat aanzienlijke schade is aangericht.

3.7.1

Zoals [appellant] erkent, vertoonde het pand bij het sluiten van de huurovereenkomst geen gebreken. [appellant] gaat voorbij aan de door Mariënwaerdt in eerste aanleg overgelegde producties, in het bijzonder een rapport van Antwerpen Bouwadvies van 11 april 2012 met foto’s, waarin de schade aan het pand is vermeld (zie hiervoor onder 3.1.8), een offerte van Timmerbedrijf [X] van 2 september 2011 voor reparatie van het pand (zie hiervoor onder 3.1.4) alsmede de facturen van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden. Gelet op voornoemde producties, waaronder de foto’s uit het rapport van Antwerpen Bouwadvies, deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat de schade aan het pand aanzienlijk was.

De grieven falen.

3.8

Grief 4 is gericht tegen toewijzing door de kantonrechter van een bedrag van € 15.000,-- als voorschot op de schade, op basis van de door Timmerbedrijf [X] uitgebrachte offerte van 2 september 2011. Daartoe voert [appellant] aan dat hij sinds 5 augustus 2011 het pand niet meer heeft kunnen betreden en de begroting dan ook niet op juistheid heeft kunnen controleren. Bovendien ziet de offerte op het gehele pand, terwijl voor de hennepkwekerij drie ruimtes zijn gebruikt, de zolder, de kelder en een slaapkamer op de bovenverdieping, aldus [appellant] .

3.8.1

Het hof stelt voorop, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 3.5.2 is overwogen, dat niet is komen vast te staan dat [appellant] het pand na 5 augustus 2011 niet meer heeft kunnen betreden. Bovendien is [appellant] op 16 maart 2012 in verband met de ontruiming in het pand aanwezig geweest. De stelling van [appellant] dat hij geen wetenschap heeft van de staat van het pand na 5 augustus 2011, wordt dan ook gepasseerd. Naar het oordeel van het hof heeft de offerte van Timmerbedrijf [X] terecht betrekking op het gehele pand, nu ook uit de foto’s in het rapport van Antwerpen Bouwadvies blijkt dat er door vocht en vervuiling (het werken met potgrond) als gevolg van de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het pand schade is ontstaan aan de vloeren, wanden en plafonds en in alle ruimten van het pand schade is toegebracht. Gelet op dit een en ander heeft de kantonrechter op goede gronden geoordeeld dat een voorschot op de schade ten bedrage van € 15.000,-- redelijk is. De grief faalt.

3.9

Met grief 5 komt [appellant] op tegen de toewijzing door de kantonrechter van een bedrag gelijk aan zes maanden huur in verband met de periode die is gemoeid met herstel van het pand. Daartoe voert [appellant] aan dat, samengevat, Mariënwaerdt niet aan haar plicht tot schadebeperking heeft voldaan en dat voor herstel in de oude staat geen zes maanden nodig zijn. Tevens strookt een termijn van zes maanden, waarbij de kantonrechter refereert aan het feit dat het pand per oktober 2012 opnieuw is verhuurd, niet met diens overweging in rov 3.6 van het vonnis dat niet alle werkzaamheden die tot nieuwe verhuur hebben geleid zien op herstel van de schade maar ook op door de nieuwe huurder gewenste veranderingen en toevoegingen aan het pand. Een vergoeding over de gehele periode van zes maanden na de ontruiming op 16 maart 2012 kan dan ook in redelijkheid niet voor zijn rekening komen, aldus [appellant] .

3.9.1

Het hof stelt voorop dat Mariënwaerdt haar door de kantonrechter toegewezen vordering heeft gebaseerd op artikel 2.7 van de AB. De vraag is derhalve welke tijd is gemoeid met de uitvoering van de werkzaamheden teneinde het pand weer in de staat te brengen die bij aanvang van de huur is beschreven, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof is onvoldoende gesteld en evenmin gebleken dat met het weer in staat brengen van het pand zoals bij aanvang van de huur is beschreven een periode van zes maanden is gemoeid. Daarbij betrekt het hof tevens dat tussen partijen niet in geschil is dat de nieuwe huurder ook door hem zelf gewenste veranderingen en toevoegingen aan het pand heeft laten uitvoeren. Het hof acht een bedrag gelijk aan drie maanden huur redelijk in verband met de periode die is gemoeid met herstel van het pand in de staat bij aanvang van de huur door [appellant] . In zoverre slaagt de grief.

3.10

In afwachting van de in rechtsoverweging 3.5.6 bedoelde aktewisseling zal het hof vooralsnog iedere verdere beslissing aanhouden.

3.11

Het hof merkt thans reeds op dat indien na de aktewisseling mocht blijken dat [appellant] als consument is te beschouwen en het rentebeding een oneerlijk beding is in de zin van de richtlijn, de daarop gebaseerde vordering van Mariënwaerdt alsnog zal worden afgewezen en slechts de wettelijke rente zal worden toegewezen. Mocht [appellant] niet als consument worden beschouwd, dan is dat beding van toepassing en blijft het bestreden vonnis (ook) op deze onderdelen in stand. In beide gevallen zal [appellant] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld en ziet het hof geen aanleiding tot een andere kostenveroordeling te komen dan de kantonrechter heeft uitgesproken. De kosten van het hoger beroep worden tot dusverre, derhalve tot en met dit tussenarrest en zonder aktewisseling, begroot op € 1.862 aan verschotten en € 894,-- aan salaris.

3.12

Gelet op het vorenstaande geeft het hof partijen in overweging, ter vermijding van verdere kosten, te bezien of zij na dit tussenarrest de zaak alsnog in der minne kunnen regelen.

4 Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 18 augustus 2015 voor het nemen van een akte aan de zijde van [appellant] als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.6;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2015.