Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:2856

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
07-07-2015
Datum publicatie
10-07-2015
Zaaknummer
200.159.182-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur onbebouwde grond ten behoeve van kinderboerderij. Ernstige bestuurscrisis binnen de stichting vormde voldoende zwaarwegende reden om aan die stichting de huur op te zeggen. Beperkte toetsbaarheid van de opzegging; contractsvrijheid is het uitgangspunt. Geen misbruik van bevoegdheid.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2015/1298
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.159.182/01 KG

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/14/156316/KG ZA 14-256

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juli 2015

inzake

de stichting

WIJKBOERDERIJ D’OOSTERHOUT,

gevestigd te Alkmaar,

appellante,

advocaat: mr. R.J. van Velzen te Alkmaar,

tegen:

de publieke rechtspersoon

GEMEENTE ALKMAAR,

gevestigd te Alkmaar,

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.M. Wagener te Alkmaar.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna de Stichting en de Gemeente genoemd.

De Stichting is bij dagvaarding van 14 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, van 18 september 2014, gewezen tussen haar als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en de Gemeente als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak op 21 mei 2015 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De Stichting heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de Stichting alsnog zal toewijzen, die van de Gemeente alsnog zal afwijzen en de Gemeente zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen de Stichting ter uitvoering van het bestreden vonnis aan haar heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten.

De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

2 Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. De Stichting heeft tot doel het organiseren van activiteiten die verband houden met het opzetten, beheren en in stand houden van een wijkboerderij, inclusief paviljoen en infocentrum.

b. De Stichting heeft van de Gemeente een stuk gemeentegrond aan de [adres] in huur gekregen. In verband met een herinrichting van het terrein hebben partijen in 2011 een gewijzigde huurovereenkomst gesloten. Artikel 1.1 van de huurovereenkomst luidt:

De huurovereenkomst vangt aan per 1 maart 2011 geldt voor onbepaalde tijd, tenzij één der partijen de huur schriftelijk opzegt, met inachtneming van een opzegtermijn van een halfjaar, een en ander behoudens het bepaalde in artikel 9 van deze overeenkomst.

c. Op het gehuurde staan opstallen (waaronder een informatiecentrum, een stal en dierenverblijven) die eigendom zijn van de Stichting. Hier bevinden zich boerderijdieren, er worden activiteiten georganiseerd en er is een buitenschoolse opvang gevestigd.

d. Binnen het bestuur van de Stichting zijn geschillen gerezen. De situatie is in oktober 2013 geëscaleerd. Ter vergadering is de toenmalige voorzitter, [A] ontslagen. Twee bestuursleden ([B] en [C]) hebben hun functie neergelegd althans daarmee gedreigd. Vervolgens zijn [D], [E] en [F] als bestuursleden benoemd, die door [B] en [C] als zodanig waren geïntroduceerd.

e. Volgens [A] waren voormelde ontslag- en benoemingsbesluiten niet rechtsgeldig. In november 2013 heeft [A] bij de rechtbank Noord-Holland een procedure tegen [B], [C], [D], [E] en [F] aangespannen teneinde hen als bestuurders te doen ontslaan dan wel schorsen en twee andere personen (tijdelijk) tot bestuurders te doen benoemen. De rechtbank heeft het verzoek bij beschikking van 27 februari 2014 afgewezen.

f. Intussen is binnen de stichting getracht een nieuw bestuur te vormen, waarbij ‘kamp [A]’ een oud-bestuurslid heeft voorgedragen, te weten [G], die bij ‘kamp [D]’ op grote bezwaren stuitte. Bij brief van 14 maart 2014 heeft [D] aan [G] geschreven:

Op 24 januari 2014 heeft u eigener beweging het paviljoen ( ) bezocht (...) alwaar besprekingen plaatsvonden, die door uw aanwezigheid ernstig zijn verstoord. Van tevoren is u duidelijk gemaakt, dat u niet welkom was. Verschillende bestuursleden en vrijwilligers waren hier ter plaatse getuige van.

De voorzitter van de stichting heeft u meerdere malen gevorderd het pand te verlaten. U heeft hieraan geen gevolg gegeven. (...).

U heeft zich tijdens uw verblijf verbaal agressief gedragen. (...)

Uiteindelijk hebben omstanders u niet zachte drang naar buiten gewerkt. Hierbij heeft u in de deuropening met stemverheffing dreigende taal geuit aan het bestuurslid [B] “Ik kom jou nog wel tegen in het park met je hondje”.

Op 12 maart jl. heeft u opnieuw getracht om toegang te verkrijgen tot de terreinen en lokalen van de stichting. Dankzij ingehuurde beveiligers is dit aan u niet gelukt. Het bestuur moet en zal de rust en veiligheid bewaken. (...)

Mocht u zich wederom toegang willen verschaffen, dan zullen we onverwijld de politie inschakelen. Een afschrift van dit schrijven is ter hand gesteld aan toezichthouders van gemeente en politie.

g. Op 24 maart 2014 is in het Noord-Hollands Dagblad een bericht over de problemen binnen de Stichting verschenen.

h. Bij brief van 25 maart 2014 heeft Gemeente aan de Stichting bericht:

In verband met de bestuurlijke perikelen binnen uw Stichting (ernstige disputen en bedreigingen) en de onrust die dit met zich meebrengt voor de bezoekers van de wijkboerderij en de uitstraling voor de omgeving, hebben wij besloten om, met inachtneming van de opzegtermijn van een halfjaar zoals gesteld in artikel 1.1 van de met u gesloten huurovereenkomst voor ondergrond wijkboerderij d‘Oosterhout c.a. met hieraan verbonden recht van opstal, deze overeenkomst met ingang van heden op te zeggen. De huurovereenkomst met opstalrecht eindigt derhalve per 1 oktober 2014. (…)

De Gemeente heeft op dezelfde dag een persbericht over de huuropzegging uitgebracht.

i. Op de bestuursvergadering van 26 maart 2014 hebben de overige bestuursleden van de Stichting [A] als bestuurder ontslagen. [A] heeft zich bij dit besluit neergelegd.

j. Op 3 april 2014 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van de Stichting en de Gemeente Alkmaar. Hierbij was aanwezig [H],

wethouder van de gemeente Alkmaar. In het gespreksverslag staat onder meer:

Mevr. [H] zegt dat de gemeente na 1 oktober 2014 met een schone lei gaat beginnen. Dat betekent dat er zowel met het ‘oude’ als met het ‘nieuwe’ bestuur geen overeenkomst zal worden gesloten. Ze krijgt berichten vanuit de wijk dat er een zeer ongewenste situatie is ontstaan op de wijkboerderij. Ze heeft hierin haar verantwoordelijkheid genomen. Alleen als het voltallige bestuur vervangen wordt valt er met de gemeente te praten over voortzetting van de huur.

Dhr. [D] geeft aan dat ze hier niet mee akkoord gaan. Dat ze ook van de vrijwilligers steun hebben. Als de huur echt beëindigd wordt zal de stichting de hele boerderij optillen.

(....)

Dhr. [D] zegt dat het bestuur dat hij vertegenwoordigt zich niet zal neerleggen bij het besluit en dat het gesprek geëindigd is.

k. In een e-mail van 26 mei 2014 van de buitenschoolse opvang aan de Gemeente Alkmaar staat onder meer:

Zoals ik al melde is het erg rustig op de kinderboerderij. Wel ben ik erg geschrokken van wat meneer [D] van plan was te gaan doen. Hij wilde alle dieren gaan ruimen en alle hokken om de ‘boerderij’ slopen. Gelukkig hebben andere hem daarvan kunnen weerhouden. Moet er niet aan denken wat een inpakt dat op onze kinderen zou hebben. Ik heb wel begrepen dat ze weinig vrijwilligers kunnen krijgen voor de kinderboerderij. Ze komen nu alleen de dieren verzorgen en sluiten dan de poort weer naar de dieren toe.

l. In juni 2014 heeft nogmaals een bespreking plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van de Stichting en de Gemeente over de samenstelling van een nieuw bestuur. De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat dit bestuur geheel uit nieuwe mensen zou moeten bestaan, de Stichting heeft zich op het standpunt gesteld dat dat niet mogelijk is in verband met de continuïteit.

m. Bij brief van 28 augustus 2014 hebbende voorzitters van de Wijkvereniging Oud

Overdie en Wijkraad Nieuw Overdie aan [H] geschreven:

De Wijkraad (...) en Wijkvereniging (...) hebben al eerder haar bezorgdheid uitgesproken in een schrijven van 22 januari aan de Rechter van het kort geding en aan de Kinderboerderij op 24 maart j.l. over hetgeen er in en rondom de Kinderboerderij d’Oosterhout gebeurt. (...) Deze bezorgdheid is onveranderd.

Het huidige bestuur van de Kinderboerderij zegt dat het nu rustig is, en dat klopt, maar in de

verkeerde zin van het woord.

Waren er voorheen aktiviteiten voor de kinderen nu is er niets, ook al geeft de website aan dat er tweemaal in de maand op woensdag een activiteit is.

De kinderboerderij is nog maar 3 maal 3,5 uur in de week open en het paviljoen is al maanden niet meer open geweest ook in de afgelopen zomervakantie niet.

(...) Het is niet mogelijk voor bezoekers om gebruik te maken van het sanitair of hun kinderen te trakteren op een ijsje en/of verfrissing.

Bezoekers blijven daarom ook massaal weg.

De Kinderboerderij is ontstaan in oktober 1987 uit een initiatief van omwonenden van de

Kinderboerderij en moet ook aan hen terug worden gegeven. (...)

n. Nadat het bestreden vonnis was gewezen heeft de Stichting het gehuurde ontruimd en de opstallen aan de Gemeente gelaten. Het gehuurde is thans in gebruik bij een nieuwe stichting, Wijkboerderij Alkmaar. Op de website van deze stichting is vermeld dat de wijkboerderij vanaf 10 januari 2015 op zaterdag, zondag en woensdag van 13.00 tot 16.00 uur open is. Blijkens een artikel in het Noordhollands Dagblad van 25 maart 2015 ontvangt de nieuwe stichting € 10.000,= subsidie per jaar van de Gemeente, heeft zij 18 vrijwilligers voor de boerderij en verhuurt zij het paviljoen ten behoeve van allerhande activiteiten/cursussen.

3 Beoordeling

3.1

Bij de inleidende dagvaarding heeft de Stichting gevorderd - samengevat - dat de Gemeente op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt veroordeeld om te gehengen en te gedogen dat de Stichting ook na 1 oktober 2014 nog gebruik maakt van het gehuurde en van het opstalrecht. Zij heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de huuropzegging een voldoende zwaarwegende grond ontbeert alsmede dat de Gemeente door de huurovereenkomst op te zeggen misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid. De Gemeente heeft een en ander weersproken en in reconventie veroordeling van de Stichting tot ontruiming gevorderd. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vordering van de Stichting afgewezen en die van de Gemeente toegewezen. Tegen deze beslissingen en de overwegingen waarop die berusten komt de Stichting op met zeven grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.

3.2

Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst tussen partijen betrekking heeft op onbebouwde grond, zodat daarop geen bijzondere vorm van huurbescherming of ontruimingsbescherming van toepassing is. Aan een dergelijke overeenkomst komt door opzegging een einde, met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:228 lid 2 BW dat voorschrijft dat moet worden opgezegd tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand. In een dergelijk geval geldt de door de Hoge Raad in een serie arresten uitgezette lijn, die inhoudt dat de opzeggingsbevoegdheid niet alleen wordt begrensd door het bepaalde in artikel 3:13 BW, het verbod op misbruik van recht, maar ook door de eisen van redelijkheid en billijkheid die in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat.

3.3

De Stichting heeft aangevoerd dat de Gemeente ten tijde van de opzegging geen voldoende zwaarwegende grond daarvoor had. Volgens de Stichting heeft de onrust en (negatieve) uitstaling naar de omgeving waarvan in de opzeggingsbrief wordt gerept, zich in werkelijkheid voorafgaand aan de opzegging niet voorgedaan, maar is die door de opzegging zelf opgeroepen; door het bestuur buitenspel te zetten heeft de Gemeente een niet te stoppen negatieve beweging in gang gezet. De signalen van onrust die de Gemeente zegt te hebben ontvangen waren afkomstig van één bron, die zich bevond in het ‘kamp [A]’, terwijl [A] zelf een partijgenoot was van de voor de opzegging verantwoordelijke wethouder. De Gemeente heeft voor de opzegging nooit contact gezocht met het bestuur van de Stichting om te proberen de rust binnen de wijkboerderij te herstellen. Als gevolg van de opzegging zijn vrijwilligers afgehaakt en zijn activiteiten in de knel gekomen, aldus de Stichting.

3.4

Door de Stichting is niet uitgelegd waarom volgens haar de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval zouden meebrengen dat de Gemeente voor een opzegging een voldoende zwaarwegende grond behoeft. De vraag dringt zich op of dat feit alleen al niet meebrengt dat het beroep van de Stichting op het ontbreken van een voldoende zwaarwegende grond terzijde moet worden gesteld. Omdat het hof in het hierna volgende tot de conclusie komt dat een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestond, behoeft die vraag echter geen beantwoording.

3.5

De Stichting heeft op het eerste gezicht een evident belang om ter plaatse haar statutaire doel na te streven en gebruik te kunnen maken van haar eigendommen. Bij het einde van de huurovereenkomst vervallen de opstallen aan de Gemeente en wordt de Stichting in feite een lege huls. In het huidige tijdsgewricht valt niet te verwachten dat de Stichting elders haar werkzaamheden zal kunnen voortzetten. Daar staat tegenover dat het statutaire doel van de Stichting ook door een nieuwe stichting kan worden gediend - zoals thans het geval lijkt te zijn - en dat door het staken van de activiteiten niet per definitie een achterliggend belang van natuurlijke personen wordt geschaad, zoals dat bijvoorbeeld bij een vennootschap aan de orde is. Het belang van de bestuursleden van de Stichting om te kunnen blijven besturen kan immers niet met het belang van de Stichting worden gelijkgeschakeld. In zoverre kan worden gezegd dat het belang van de Stichting om te kunnen blijven huren een academische kwestie is. Voorts verdient opmerking dat het huurcontract voorziet in een opzegtermijn van een aanzienlijke omvang, die door de Gemeente ook in acht is genomen.

3.6

De Gemeente heeft zich geconfronteerd gezien met een ernstig uit de hand gelopen bestuurscrisis binnen de Stichting. Zelfs als waar zou zijn dat, zoals de Stichting heeft betoogd, de oorzaak van het geschil bij [A] ligt en alleen het ‘kamp [A]’ zich heeft schuldig gemaakt aan de verbale bedreigingen en huisvredebreuk waarvan in artikelen in de plaatselijke pers gewag is gemaakt, krijgt het hof de indruk dat de reactie daarop vanuit het ‘kamp [D]’, inmiddels het bestuur van de Stichting, niet steeds zo de-escalerend is geweest als wenselijk was geweest. Het inzetten van een beveiligingsbedrijf om de beslotenheid van een bestuursvergadering te waarborgen komt het hof bijvoorbeeld disproportioneel voor.

3.7

De stelling van de Stichting dat de door de Gemeente in de opzeggingsbrief genoemde onrust zich in werkelijkheid niet heeft voorgedaan, acht het hof niet aannemelijk. Dat over de gebeurtenissen berichten zijn verschenen in de plaatselijke pers zegt eigenlijk al genoeg, terwijl uit de eerste alinea van de (onder 2. sub m. hierboven) geciteerde brief van 28 augustus 2014 blijkt dat ook de Wijkraad en de Wijkvereniging in de periode voor de opzegging van hun bezorgdheid hadden blijk gegeven.

3.8

Het is begrijpelijk dat de Gemeente heeft gemeend dat door het geëscaleerde geschil binnen de Stichting de samenbindende functie van de wijkboerderij in het gedrang kwam, waaraan niet afdoet dat de beperkte openingstijden pas zijn ingevoerd na de opzegging. Opzegging van de huurovereenkomst was een manier om aan het gevaar voor de bedrijfsvoering van de wijkboerderij een einde te maken. Hierbij heeft de Gemeente, in de persoon van de verantwoordelijke wethouder, kennelijk niet beoogd voormalig bestuurder [A] te steunen, want de Gemeente heeft steeds, zowel in de pers als tegenover de Stichting, duidelijk gemaakt met een geheel schone lei te willen beginnen, zodat wat haar betreft noch voor het oude noch voor het nieuwe bestuur nog een rol was weggelegd. De vrees van de Gemeente dat met het aanblijven van (een deel van) het bestuur het gevaar voor oplaaiende conflicten bleef bestaan, acht het hof gerechtvaardigd.

3.9

Het is niet aan het hof om in het kader van de beoordeling van de geldigheid van de gedane opzegging schoonheidsprijzen toe te kennen of te bepalen of wellicht andere oplossingen voor het door de Gemeente gesignaleerde probleem mogelijk zouden zijn geweest. De contractsvrijheid vormt in dit verband nog steeds het uitgangspunt. De opzegging behoefde, in ieder geval onder de gegeven omstandigheden, geen ultimum remedium te zijn. Veel van hetgeen zijdens de Stichting is aangevoerd over hetgeen de Gemeente had behoren te doen, stuit daarop af.

3.10

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt het hof tot de slotsom dat de door de Gemeente voor de opzegging aangevoerde grond onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voldoende zwaarwegend was.

3.11

Daarmee komt het hof aan de vraag of de Gemeente door de huurovereenkomst op te zeggen misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheden. De Stichting voert in dit verband aan dat de opzegging niet tot doel had het gebruik van het gehuurde door de Stichting te beëindigen, maar slechts het zittende bestuur te verwijderen, hetgeen een schending vormt van de autonomie van de Stichting. Het hof verwerpt dit betoog. De Gemeente wenste met de Stichting zoals die op dat moment bestond, dus met het zittende bestuur, geen zaken meer te doen. Omdat de Stichting autonoom is in de zin dat het bestuur daarvan zelf bepaalt wie bestuurslid is, kon de Gemeente dat doel slechts bereiken door middel van een opzegging. Van misbruik van haar opzeggingsbevoegdheid kan dan niet worden gesproken.

3.12

Het ten pleidooie door de Stichting gedane beroep op schending van beginselen van behoorlijk bestuur is onvoldoende gemotiveerd en is bovendien nieuw ten opzichte van de inhoud van de memorie van grieven, zodat het een nieuwe grief vormt, die tardief is.

3.13

De voorzieningenrechter heeft de opzegging terecht geldig geoordeeld. Dit betekent dat de grieven falen. Gelet daarop behoeven de bezwaren die de Stichting in de grieven en de toelichting daarop heeft gemaakt tegen de afzonderlijke overwegingen van de voorzieningenrechter, geen bespreking. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt de Stichting verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 704,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.R. van Harinxma thoe Slooten en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2015.