Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:232

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
27-01-2015
Datum publicatie
03-02-2015
Zaaknummer
200.153.428/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kort geding. Huur woonruimte. Beoogde vervanging door verhuurder van open verbrandingstoestellen door HR-ketels. Geen dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW, wel renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW. In casu redelijk voorstel. Huurders moeten renovatiewerkzaamheden gedogen. Geen huurverhoging in kort geding.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 220
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2015/91 met annotatie van C.E. Schouten
JHV 2015/49 met annotatie van mr. T. Gardenbroek
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: : 200.153.428/01 SKG

zaaknummer rechtbank (Amsterdam): 3063241 KK EXPL 14815

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 januari 2015

inzake

de stichting STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam,

t e g e n

1 [geïntimeerde sub 1],

2.[geïntimeerde sub 2],

3.[geïntimeerde sub 3],

allen wonend te[woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Stadgenoot en[geïntimeerden] genoemd.[geïntimeerden] worden afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] aangeduid.

Stadgenoot is bij dagvaarding van 23 juli 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 25 juni 2014 (bij vonnis van 15 augustus 2014 ten aanzien van de kostenveroordeling verbeterd), onder voormeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen haar als eiseres en onder anderen[geïntimeerden] als gedaagden. De dagvaarding bevat de gronden van het beroep.

Stadgenoot heeft geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en producties overge-legd.[geïntimeerden] hebben daarna een memorie van antwoord, met producties ingediend.

Partijen hebben de zaak ter terechtzitting van 18 december 2014 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten, Stadgenoot door haar hiervoor genoemde advocaat en door mr. T.Q. de Booys, advocaat te Amsterdam,[geïntimeerden] door mr. C.G.M. Oosterwijk, advocaat te Amsterdam. Stadgenoot heeft bij die gelegenheid nog een aantal stukken in het geding gebracht en[geïntimeerden] hebben bij akte de conclusie van hun memorie van antwoord gerectificeerd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Stadgenoot heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van Stadgenoot zal toewijzen, met veroordeling van[geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en met terugbetaling van hetgeen Stadgenoot uit hoofde van het bestreden vonnis aan[geïntimeerden] heeft voldaan.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Stadgenoot, met veroordeling van Stadgenoot in de kosten van - begrijpt het hof - het hoger beroep, met nakosten.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.3 een aantal feiten vermeld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3 Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( a)[geïntimeerden] huren ieder (sinds meer dan vijftien jaar) een woning van Stadgenoot. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben de woning zonder gaskachel gehuurd. [geïntimeerde sub 1] heeft in zijn woning een hem toebehorende gaskachel. De aanvankelijk van Stadgenoot gehuurde geiser heeft hij vervangen door een elektrische boiler. [geïntimeerde sub 2] heeft in zijn woning een gaskachel en (om bij te stoken gedurende koude periodes) een cv-ketel, die beide zijn eigendom zijn. [geïntimeerde sub 3] heeft in zijn woning een van Stadgenoot gehuurde gaskachel en/of een hem toebehorende elektrische convectorkachel, alsmede een van Stadgenoot gehuurde geiser.

( b) In verband met de veiligheidsrisico’s die aan het gebruik van open verbrandingstoe-stellen (gaskachels en geisers) zijn verbonden is het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) enige jaren geleden een campagne gestart die als doel heeft in heel Nederland open verbrandingsinstallaties te vervangen door gesloten verbrandingsinstallaties. Laatstbedoelde installaties voeren vrijkomende rookgassen direct naar buiten af en zijn daardoor volgens het Ministerie veiliger dan open verbrandingsinstallaties.

( c) Stadgenoot is vanaf medio 2012 doende de open verbrandingstoestellen in ongeveer 3.500 van haar circa 32.000 woningen te vervangen door gesloten verbrandings-installaties, te weten hoogrendements-cv-ketels (verder: HR-ketels) met radiatoren. Bij uitvoering van de werkzaamheden in dezelfde straat of combinatie van straten kan Stadgenoot een korting bedingen, waardoor een kostendekkende huurverhoging wordt gereduceerd van € 33,31 tot € 22,69 per maand. Met het oog op het voorgaande heeft Stadgenoot onder anderen[geïntimeerden] (ieder) een aantal brieven gestuurd waarin hun wordt gevraagd akkoord te gaan met vervanging van, kort gezegd, hun open verbrandingstoestellen door een moderne HR-ketel, zulks tegen een huurverhoging van € 20,= per maand.[geïntimeerden] hebben daarmee niet ingestemd.

( d) In de eerste aanleg van dit kort geding heeft Stadgenoot gevorderd dat[geïntimeerden] op straffe van de verbeurte van een dwangsom worden veroordeeld te gedogen dat door Stadgenoot in hun woning, kort gezegd, de open verbrandingstoestellen worden vervangen door een HR-ketel met één radiator in de woonkamer en daartoe aan Stadgenoot alsmede het in haar opdracht werkzame installatiebedrijf [F.] uit [gemeente] (verder: [F.]) toegang tot hun woning te verlenen. Tevens heeft Stadgenoot gevorderd dat[geïntimeerden] met ingang van de maand volgend op die waarin bedoelde vervanging zal hebben plaatsgevonden de geldende huurprijs verhoogd met € 20,= per maand aan Stadgenoot zullen voldoen.

( e) Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en Stadgenoot in de proceskosten verwezen.

3.2.

De grieven houden in dat de kantonrechter de vorderingen ten onrechte heeft afgewezen en kunnen gezamenlijk worden besproken. Het hof merkt op dat Stadgenoot in hoger beroep subsidiair vordert, samengevat, dat[geïntimeerden] op straffe van de verbeurte van een dwangsom wordt geboden te gedogen dat hun gaskachel van het rookafvoerkanaal wordt ontkoppeld en van hun gaskachel geen gebruik meer te maken.[geïntimeerden]

3.3.

[geïntimeerden] hebben betwist dat Stadgenoot een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorziening. Dit verweer wordt verworpen, reeds omdat[geïntimeerden] niet althans niet voldoende gemotiveerd hebben bestreden dat Stadgenoot er een groot financieel en organisatorisch belang bij heeft dat de werkzaamheden aan haar woningen zo veel mogelijk per straat of combinatie van straten kunnen worden uitgevoerd. Op grond van de door Stadgenoot ter zitting gedane mededelingen acht het hof aannemelijk dat het door Stadgenoot bij [F.] te behalen kostenvoordeel ook na 31 december 2014 nog kan worden verkregen.

3.4.

De vordering van Stadgenoot[geïntimeerden] te veroordelen tot betaling - na uitvoering van de door haar beoogde werkzaamheden - van een met € 20,= verhoogde huurprijs gaat het bestek van een voorlopige voorziening te buiten en zal op die grond al moeten worden afgewezen. Omdat Stadgenoot bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep te kennen heeft aangegeven ook dan toewijzing van haar andere vorderingen te wensen, zal het hof thans tot de beoordeling daarvan overgaan.

3.5.

Tot goed begrip merkt het hof allereerst op dat Stadgenoot met haar vordering de gaskachels “te vervangen” door een HR-ketel met radiator niet beoogt inbreuk te maken op eventuele eigendomsrechten van[geïntimeerden] op de in de woning aanwezige gas-kachels. Stadgenoot heeft immers kenbaar gemaakt dat de losgekoppelde gaskachels in de woonkamer mogen blijven staan en alleen op verzoek zullen worden verwijderd. Waar zij vordert dat de open verbrandingstoestellen worden vervangen door een HR-ketel met één radiator, heeft zij dus uitsluitend het oog op een gebruiksvervanging. In die zin zullen de begrippen “vervangen” en “vervanging” hierna worden gebruikt.

3.6.

De stelling van Stadgenoot dat de vervanging van de open verbrandingstoestellen door een HR-ketel met één radiator (verder: de door Stadgenoot beoogde werkzaamheden) moeten worden aangemerkt als dringende werkzaamheden aan het gehuurde als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW verdraagt zich, zoals[geïntimeerden] ook hebben opgemerkt, niet met de door haar gewenste en aan[geïntimeerden] voorgestelde huurverhoging na en op grond van de uitvoering die werkzaamheden. Om die reden gaat het hof aan deze stelling voorbij. Het hof merkt in dit verband op dat Stadgenoot bij gelegenheid van de pleidooien niet van de door haar gewenste huurverhoging heeft afgezien.

3.7.

Naar het oordeel van het hof kunnen de door Stadgenoot beoogde werkzaamheden worden beschouwd als renovatie van de gebouwde onroerende zaak als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW. Het betreft hier immers een gedeeltelijk vernieuwing van het gehuurde door verandering of toevoeging, te weten de plaatsing en aansluiting van een HR-ketel met één radiator. Het gaat daarbij om zowel een vervanging van de verhuurde geisers (ongeacht of die nog in de woning aanwezig zijn) en - in het geval van [geïntimeerde sub 3] - de verhuurde gaskachel, als een toevoeging: de woningen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn immers zonder verwarmingsapparaat verhuurd. Dat de uit te voeren werkzaamheden niet erg ingrijpend zijn, doet aan dit oordeel niet af. Het gaat hier niet (althans niet alleen) om uitbreiding van voorzieningen of service. Anders dan[geïntimeerden] betogen, bevat art. 7:220 lid 3 BW geen tot de verhuurder gericht voorschrift dat door Stadgenoot zou zijn ontdoken. Omdat Stadgenoot zich op deze bepaling niet heeft beroepen, laat het hof haar buiten beschouwing.

3.8.

De in art. 7:220 lid 1 BW neergelegde gedoogplicht geldt op grond van het bepaalde in art. 7:220 lid 2 BW ook ingeval van renovatie, mits - toegespitst op deze zaak - Stadgenoot[geïntimeerden] een, gelet op het belang van Stadgenoot en de belangen van[geïntimeerden], redelijk voorstel heeft gedaan. In casu houdt dat voorstel in dat de door Stad-genoot beoogde werkzaamheden worden verricht tegen verhoging van de maandelijkse huurprijs met € 20,=. In het navolgende zal het hof onderzoeken of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat dit een redelijk voorstel is.

3.9.

Het hof onderschrijft het standpunt van Stadgenoot dat het in beginsel aan haar als eigenares van de woningen is de basisuitrusting daarvan te bepalen. Het hof acht het van algemene bekendheid dat naar de maatschappelijke opvattingen hier te lande een verhuurde woning dient te zijn uitgerust met een warmtevoorziening. De woningen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn dat niet, omdat de gaskachels (en de c.v.-installatie van laatstgenoemde) hun eigendom zijn. De woning van [geïntimeerde sub 3] is weliswaar uitgerust met een gaskachel, maar het staat Stadgenoot als verhuurder in beginsel vrij ervoor te kiezen deze door een HR-ketel met radiator te vervangen, omdat een HR-ketel, eveneens naar de algemeen bekend geachte maatschappelijke opvattingen, meer dan een gaskachel aan de eisen van de huidige tijd voldoet.

3.10.

Het hof acht het, voorts, een feit van algemene bekendheid althans voldoende aannemelijk dat open verbrandingstoestellen vanwege het daaraan inherent gevaar van koolmonoxidevergiftiging gevaar voor de gezondheid opleveren, zowel voor hen die deze toestellen gebruiken als voor de (direct) omwonenden. Evenzeer acht het hof, in het bijzonder gezien de onder 3.1 (b) bedoelde campagne van de Rijksoverheid, de steun van B&W van Amsterdam voor de onder 3.1 (c) genoemde actie van Stadgenoot en het hierna te citeren rapport van Kiwa Technology B.V. (verder: Kiwa), voldoende aannemelijk dat gesloten verbrandingstoestellen (zoals een HR-ketel) substantieel veiliger zijn dan open verbrandingstoestellen. Voor zover[geïntimeerden] met een beroep op (overigens onjuist geïnterpreteerde) statistische gegevens uit het Kiwa-rapport “Registratie van gasinstallatieongevallen achter de meter - Jaaroverzicht 2013” van 16 mei 2014 anders betogen, wordt dat betoog verworpen. Kiwa schrijft immers op pagina 12 van dat rapport onder meer:

Het terugdringen van open gastoestellen verdient uit het oogpunt van veiligheid van gasinstallaties alle aandacht, want dit soort toestellen veroorzaakt de meeste gasongevallen”.

Het moge zo zijn dat HR-ketels, met name ingeval van onvoldoende onderhoud en/of onjuiste installatie, gevaarlijk kunnen zijn, voldoende aannemelijk is dat zij in beginsel substantieel veiliger zijn dan open verbrandingstoestellen zoals gaskachels en geisers.

3.11.

Op grond van hetgeen zojuist (3.9 en 3.10) is overwogen en mede in aanmerking genomen de begrijpelijke wens van Stadgenoot te voorkomen dat zij ingeval van ongevallen met open verbrandingstoestellen aansprakelijk wordt gehouden, ook als zij daarvan niet de eigenaar is, is het hof voorshands van oordeel dat Stadgenoot bij de onderhavige renovatie van de woningen van[geïntimeerden] een rechtens te respecteren belang heeft. Hieraan doet niet af dat het de overheid op grond van Europese regelgeving niet is toegestaan open verbrandingstoestellen te verbieden noch dat de “Handreiking Vervanging open-verbrandingstoestellen voor corporaties en andere professionele verhuurders” van het Ministerie van VROM ervan uitgaat dat de verhuurder “niet actief (zal) inzetten op vervangen” van de open verbrandingstoestellen wanneer deze hem niet in eigendom toebehoren. Waar het om gaat is dat Stadgenoot er als eigenares van de door haar aan[geïntimeerden] verhuurde woningen belang bij heeft deze aan te passen aan de moderne eisen, zowel wat betreft comfort als wat betreft veiligheid.

3.12.

Stadgenoot heeft in hoger beroep gesteld dat een HR-ketel een elektronische ontsteking heeft in plaats van een waakvlam, dat dit veiliger en zuiniger is, dat een gaskachel een rendement heeft van 40 tot 60% en een (nieuwe) HR-ketel tot 90%, dat de thermostaat zo kan worden ingesteld dat precies de gewenste hoeveelheid warmte wordt geproduceerd en er dus niet onnodig veel gas wordt verbruikt, dat dit alles leidt tot een stijging van het woongerief als bedoeld in art. 7:255 BW, dat zij op basis van deze wetsbepaling aanspraak zou kunnen maken op een (basis) huurvermeerdering in de orde van ruim € 33,= per maand (berekend met behulp van het calculatiemodel van de Huurcommissie) en dat[geïntimeerden] niet betwisten dat de hoogte van de door Stadgenoot gewenste huurvermeerdering in redelijke verhouding staat tot de door haar te maken kosten van de renovatie.[geïntimeerden] hebben hiertegen aangevoerd dat volgens de Consumentenbond een (lees:) HR-ketel pas tot besparing gaat leiden ten opzichte van een gaskachel bij een verbruik van 1.600m3 per jaar of meer, dat het gemiddelde huishouden uit 2,2 personen bestaat en dat bij een huishouden van 2,2 personen het gemiddelde gasverbruik van een gaskachel 1.000m3 per jaar is althans beduidend minder dan 1.600m3 per jaar. Dit acht het hof echter te algemeen en te vaag. Voor het overige hebben[geïntimeerden] de zojuist weergegeven stellingen van Stadgenoot niet althans niet voldoende gemotiveerd betwist, zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat.

3.13.1.

Aan concrete individuele belangen heeft [geïntimeerde sub 1] in eerste aanleg op zichzelf onweersproken aangevoerd

- dat bij vervanging van de gaskachel door een HR-ketel twee radiatoren moeten worden aangebracht om aan de benodigde capaciteit te voldoen, dat dit in verband met de inrichting van de woning ertoe zal leiden dat hij nieuwe meubels zal moeten aanschaffen en dat de door Stadgenoot beoogde werkzaamheden zullen leiden tot een ruimteverlies van ongeveer 2-3m2;

- dat hij van zijn gaskachel geniet, dat de gaskachel een bijzonder behaaglijke warmte geeft en dat deze het middelpunt van zijn woning is;

- dat het plaatsen van een HR-ketel in de keuken ten koste gaat van de ruimte die daar voor andere apparatuur is en bovendien tot gevolg zal hebben - naar het hof begrijpt - dat het in zijn woning erg zal gaan stinken omdat luchtjes van de benedenwoningen niet meer afgezogen zullen worden;

- dat centrale verwarming een heel andere lucht geeft dan een gaskachel, dat dit niet kan worden opgevangen met een luchtvochtigheidsapparaat en dat hij bang is voor gezondheidsproblemen in verband hiermee;

- dat hij op de plaats van de beoogde installatie vaste kastjes heeft gemaakt die moeten worden gedemonteerd, omgebouwd en ergens anders opnieuw moeten worden geplaatst.

3.13.2.

Aan concrete individuele belangen heeft [geïntimeerde sub 2] op zichzelf onweersproken aangevoerd dat hij op de plaats van de beoogde installatie vaste kastjes heeft gemaakt die moeten worden gedemonteerd, omgebouwd en ergens anders opnieuw moeten worden geplaatst.

3.13.3.

[geïntimeerde sub 3] heeft geen (voldoende concrete) individuele belangen naar voren gebracht waarmee rekening dient te worden gehouden.

3.14.4.

Naar het voorlopig oordeel van het hof wegen de hiervoor vermelde individuele belangen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet op tegen het belang dat Stadgenoot heeft bij de onderhavige renovatie. Een huurverhoging van € 20,= per maand lijkt daarbij, gelet op de onderbouwing daarvan door Stadgenoot, voorshands niet onredelijk maar of en welke huurverhoging ex artikel 7:255 BW in het individuele geval gerechtvaardigd is moet, zoals ook volgt uit overweging 3.4, in een bodemzaak worden uitgemaakt.

3.15.

Het hof zal aan de uit te spreken veroordelingen een dwangsom verbinden als in het dictum te melden.

3.16.

Geen van de andere en hiervoor niet besproken stellingen van[geïntimeerden] kan tot een andere beslissing leiden.

3.17.

Het hof zal[geïntimeerden] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties. Dit impliceert dat[geïntimeerden] Stadgenoot zullen hebben terug te betalen wat laatstgenoemde hun uit hoofde van het bestreden vonnis, als verbeterd, eventueel heeft voldaan.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis van 14 juni 2014 (verbeterd bij vonnis van 15 augustus 2014), voor zover tussen partijen gewezen en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] i) te gedogen dat in zijn woning aan de[adres] te[gemeente] de geiser en de gaskachel, voor zover aanwezig, worden vervangen door een HR-ketel met één radiator en ii) Stadgenoot en [F.] vanaf een periode van zeven dagen na betekening van dit arrest desgevraagd toegang tot deze woning te verlenen, een en ander op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 250,= voor iedere dag dat [geïntimeerde sub 1] in gebreke zal zijn aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 10.000,=;

veroordeelt [geïntimeerde sub 2] i) te gedogen dat in zijn woning aan de[adres] te [gemeente] de geiser en de gaskachel, voor zover aanwezig, worden vervangen door een HR-ketel met één radiator en ii) Stadgenoot en [F.] vanaf een periode van zeven dagen na betekening van dit arrest daartoe desgevraagd toegang tot deze woning te verlenen, een en ander op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 250,= voor iedere dag dat [geïntimeerde sub 2] in gebreke zal zijn aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 10.000,=;

veroordeelt [geïntimeerde sub 3] i) te gedogen dat in zijn woning aan de[adres] te[gemeente] de geiser en de gaskachel, voor zover aanwezig, worden vervangen door een HR-ketel met één radiator en ii) Stadgenoot en [F.] vanaf een periode van zeven dagen na betekening van dit arrest daartoe desgevraagd toegang tot deze woning te verlenen, een en ander op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 250,= voor iedere dag dat [geïntimeerde sub 3] in gebreke zal zijn aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 10.000,=;

veroordeelt[geïntimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Stadgenoot gevallen en begroot op € 192,52 wegens verschotten en € 400,= wegens salaris van de advocaat;

veroordeelt[geïntimeerden] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Stadgenoot gevallen en begroot op € 781,52 aan verschotten en € 2.682,= aan salaris van de advocaat en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van de betekeningsexploten, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

veroordeelt[geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen Stadgenoot hun uit hoofde van het bestreden vonnis heeft voldaan;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 januari 2015.