Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:2141

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
02-06-2015
Datum publicatie
05-06-2015
Zaaknummer
200.152.089-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Vordering op grond van art. 7:262 BW. Huurder is ten onrechte in die vordering ontvangen, want heeft de termijn van acht weken overschreden door (na een als een als verzoekschrift aangemerkte brief binnen de termijn) een zelfstandige/nieuwe procedure te beginnen. Geen verlaging van waarborgsom in verband met verlaging van de huurprijs door huurcommissie. Gegrond maar nodeloos ingesteld appel leidt (in dit geval) tot kostencompensatie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.152.089/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 2057981\CV EXPL 13-12810

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 juni 2015

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats],

appellant in principaal appel, tevens geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. R.A. Veldman te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde in principaal appel, tevens appellant in incidenteel appel,

advocaat: mr. N. de Vos te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 25 juni 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 31 maart 2014, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, (kennelijk) houdende incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en, in zoverre opnieuw rechtdoende, [geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vordering onder I van het petitum van de inleidende dagvaarding, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, zakelijk, dat het hof het appel van [appellant] zal verwerpen en – in incidenteel appel – de (voor het eerst in hoger beroep ingestelde en) in zijn

memorie geformuleerde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft vervolgens geconcludeerd tot, kort gezegd, verwerping van het incidenteel appel, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 een aantal feiten vastgesteld. Omdat deze feiten niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3 Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het, kort gezegd, om het volgende.

( a) Sinds 12 september 2011 huurt [geïntimeerde] van [appellant] de woning [adres] te [woonplaats]. In de schriftelijke huurovereenkomst van 9 september 2011 is de huurvergoeding bepaald op € 1.600,= per maand, bestaande in € 1.400,= aan huur en € 200,= aan watergeld, gas, elektriciteit en UPC. Er is een waarborgsom vastgesteld van € 2.400,=.

( b) Naar aanleiding van een door [geïntimeerde] ingediend verzoek ter toetsing van de aanvangshuurprijs heeft de huurcommissie bij uitspraak van 7 juni 2012 bepaald dat de huurprijs van € 1.400,= niet redelijk is en dat een huurprijs van € 506,24 per maand redelijk is. Verder heeft de huurcommissie geoordeeld dat de woning een ernstig gebrek vertoont en dat [geïntimeerde] met ingang van 12 september 2011 een huurprijs van € 202,50 per maand verschuldigd is.

( c) Op 31 juli 2012 heeft [appellant] [geïntimeerde] € 11.093,50 betaald wegens teveel betaalde huur.

( d) Bij uitspraak van de huurcommissie van 11 maart 2013 is geoordeeld dat het ernstige gebrek in juli 2012 is verholpen en dat met ingang van 1 augustus 2012 de geldende huurprijs van € 506,24 weer in rekening mag worden gebracht.

( e) [geïntimeerde] is met ingang van 1 januari 2013 de huurprijs van € 506,24 gaan betalen.

( f) In de eerste aanleg van dit geding heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] zou worden veroordeeld i) de huur van € 506, = niet op 1 september 2012 maar op 1 januari 2013 te laten ingaan, ii) de borgsom te verlagen tot € 404,= en iii) [geïntimeerde] een bedrag van € 208,37 te betalen als de gemiddelde rente over de door [geïntimeerde] (volgens hem) over de periode van september 2011 tot en met juli 2012 teveel betaalde huur en borg. Na verweer van [appellant] heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en [geïntimeerde] in de kosten veroordeeld.

3.2.1.

De grief in principaal appel houdt, kort gezegd, in dat de kantonrechter [geïntimeerde] ten onrechte ontvankelijk heeft geacht in zijn onder 3.1 (f) onder i) vermelde vordering. Het hof oordeelt als volgt.

3.2.2.

De beslissing van de kantonrechter ten aanzien van de onderhavige vordering is er een als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW. Op grond van het bepaalde in art. 7:262 lid 2 BW staat tegen een dergelijke beslissing geen hogere voorziening open. Echter, omdat hij heeft gesteld, zakelijk, dat de kantonrechter [geïntimeerde] ten onrechte ontvankelijk heeft geacht in zijn op art. 7:262 lid 1 BW gebaseerde vordering en de in deze wetsbepaling genoemde termijn ten onrechte niet heeft toegepast, is [appellant] in zijn hoger beroep ontvankelijk.

3.2.3.

Volgens art. 7:262 lid 1 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen, kort gezegd, wat de huurcommissie op een op de wet gebaseerd verzoek van een hunner heeft vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat hun een afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

3.2.4.

Het hof stelt het volgende vast en overweegt in dat verband:

a. a) Een afschrift van de onder 3.1 (d) genoemde uitspraak van de huurcommissie van 11 maart 2013 is op 15 maart 2013 naar partijen gezonden. Dit betekent dat de in art. 7:262 lid 1 BW bedoelde vordering uiterlijk op 10 mei 2013 (bij dagvaarding) diende te worden ingesteld;

b) Bij aan de rechtbank Amsterdam gerichte brief van 8 mei 2013 heeft [geïntimeerde] kenbaar gemaakt tegen de onderhavige uitspraak van de huurcommissie in beroep te gaan;

c) In een beschikking van 11 juli 2013 (zaaknummer 2056966 EA VERZ 13-631) heeft de kantonrechter (met juistheid) overwogen dat de procedure (het door [geïntimeerde] ingestelde beroep tegen voormelde beslissing van de huurcommissie) had moeten worden ingeleid met een dagvaarding in plaats van met een verzoekschrift. Bij die beschikking heeft de kantonrechter, voorts, (onder meer) bevolen dat de procedure in de stand waarin zij zich bevindt, wordt voortgezet volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure, bepaald dat de zaak op de rolzitting van 26 augustus 2013 zal komen en [geïntimeerde] bevolen [appellant] uiterlijk op 14 augustus 2013 eerstgenoemde dag van de rolzitting onder betekening van een aantal in de beschikking genoemde stukken aan te zeggen;

d) Bij brieven van 27 augustus 2013 en 24 september 2013 is [geïntimeerde] namens de kantonrechter meegedeeld dat hem tot de zitting van 23 september 2013 respectievelijk 21 oktober 2013 uitstel is verleend om het in de beschikking van 11 juli 2013 bedoelde exploot over te leggen;

e) Op 8 oktober 2013 heeft [geïntimeerde] de inleidende dagvaarding uitgebracht. Hij heeft de beschikking van 11 juli 2013 niet laten mee-betekenen noch van die beschikking in de dagvaarding melding gemaakt.

3.2.5.

Gezien de zojuist vastgestelde gang van zaken, is het hof met [appellant] van ooreel dat de kantonrechter [geïntimeerde] in zijn op art. 7:262 lid 1 BW gebaseerde vordering niet-ontvankelijk had moeten verklaren vanwege het overschrijden van de in die bepaling genoemde termijn van acht weken. Uit niets is immers af te leiden dat [geïntimeerde] met de inleidende dagvaarding van 8 oktober 2013 uitvoering heeft gegeven aan het bepaalde in de beschikking van 11 juli 2013, of dat zelfs maar heeft beoogd. Het hof neemt daartoe in het bijzonder in aanmerking dat de beschikking van 11 juli 2013 in de dagvaarding niet wordt genoemd noch daarbij - in strijd met het in de beschikking bepaalde - aan [appellant] is betekend. Het moet er daarom voor worden gehouden dat [geïntimeerde] met de inleidende dagvaarding van 8 oktober 2013 een nieuwe/zelfstandige procedure is begonnen in plaats van de met zijn door de kantonrechter als verzoekschrift aangemerkte brief van 8 mei 2013 aangevangen procedure voort te zetten. Het gaat hier niet om (louter) formalisme, maar om het gerechtvaardigde belang van [appellant] zo spoedig mogelijk te weten dat [geïntimeerde] de beslissing van de huurcommissie van 11 maart 2013 aanvocht. Immers, als [geïntimeerde] zijn beroep tegen die beslissing meteen op de juiste wijze zou hebben ingesteld, zou [appellant] daarvan uiterlijk op 10 mei 2013 (door middel van een dagvaarding) kennis hebben genomen. Nu heeft [appellant] deze kennis pas op 8 oktober 2013 verkregen, derhalve bijna vijf maanden later, zulks op een wijze die niet overeenstemt met de beschikking van de kantonrechter van 11 juli 2013 en overigens na twee door de kantonrechter gehonoreerde uitstelverzoeken waarvan de reden en dus ook de noodzaak onduidelijk is gebleven. De conclusie is dat de grief gegrond is.

3.3.

De grieven 1 en 2 in incidenteel appel zijn gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de zojuist besproken vordering van [geïntimeerde]. Vanwege het slagen van de grief in principaal appel behoeven deze grieven geen bespreking. Bovendien echter heeft [geïntimeerde] geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan het in art. 7:262 lid 2 BW neergelegde appelverbod zou kunnen worden doorbroken. Dit betekent dat, ook als het principaal appel zou zijn verworpen, deze grieven geen succes zouden hebben gehad.

3.4.1.

Grief 3 in incidenteel appel houdt in dat de kantonrechter ten onrechte in overweging 6 van het bestreden vonnis heeft geoordeeld dat voor verlaging van de waarborgsom geen plaats is.

3.4.2.

De kantonrechter heeft als volgt overwogen:

“6. Voor verlaging van de waarborgsom is geen plaats. In de huurovereenkomst zijn partijen een waarborgsom van € 2.400,00 overeengekomen. Dat deze waarborgsom direct gekoppeld was aan de overeengekomen huurprijs en bij verlaging van de huurprijs ook de waarborgsom verlaagd zou worden, is niet gebleken. Allereerst al niet nu de hoogte van de huurprijs en de waarborgsom geen direct verband hebben, het gaat niet om exact twee maanden huur, terwijl dat in de huurovereenkomst ook niet benoemd wordt. Verder heeft [geïntimeerde] tegenover de betwisting van de zijde van [appellant] geen feiten of omstandigheden aangedragen die bewijs opleveren voor een dergelijke directe relatie tussen de huurprijs per maand en de waarborgsom, terwijl overigens geen andere grond is aangevoerd die verlaging van de waarborg rechtvaardigt”.

Het hof verenigt zich geheel en al met dit oordeel en de gronden waarop dat berust. Niets van wat [geïntimeerde] daartegen in de toelichting op de grief heeft aangevoerd, leidt tot een ander oordeel.

3.5.

Met grief 4 in incidenteel appel komt [geïntimeerde] op tegen de door de kantonrechter bij het bestreden vonnis uitgesproken kostenveroordeling te zijnen laste, zulks tevergeefs omdat de vorderingen van [geïntimeerde] terecht niet zijn toegewezen en [geïntimeerde] daarom de in het ongelijk gestelde partij is.

3.6.

Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt als te algemeen en te vaag van de hand gewezen.

3.7.

Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen, voor zover [geïntimeerde] daarin ontvankelijk is geacht in zijn vordering i) als hiervoor onder 3.1 (f) vermeld. Voor het overige zal dat vonnis worden bekrachtigd en zullen de in appel gewijzigde vorderingen van [geïntimeerde] worden afgewezen. Omdat de vorderingen van [geïntimeerde] bij het bestreden vonnis zijn afgewezen, bestond er voor [appellant] geen noodzaak als eerste tegen dat vonnis te appelleren. Het principaal appel is dus weliswaar gegrond maar nodeloos ingesteld, reden waarom het hof de kosten ervan tussen partijen zal compenseren als na te melden. [geïntimeerde] zal, als de in zoverre in het ongelijk partij in de kosten van het incidenteel appel worden verwezen.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis, voor zover betrekking hebbend op vordering i) van [geïntimeerde] als vermeld onder 3.1 (f) van dit arrest en, in zoverre opnieuw rechtdoende, verklaart [geïntimeerde] in deze vordering niet-ontvankelijk;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor al het overige en wijst de door [geïntimeerde] voor het eerst in appel ingestelde vorderingen af;

compenseert de kosten van het principaal appel tussen partijen aldus dat zij ieder de eigen kosten dragen;

verwijst [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [appellant] gevallen en tot op heden begroot op € 447,= wegens salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.M. Polak en R.H.C. van Harmelen en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 2 juni 2015.