Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:2140

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
02-06-2015
Datum publicatie
05-06-2015
Zaaknummer
200.151.573-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verjaring van dwalingsactie ten aanzien van huurovereenkomst woonruimte in verband met overlast omwonenden. Wanprestatie verhuurder door niet tegen die overlast op te treden? Geen onrechtmatige daad door woning te ontruimen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.151.573/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : CV 12-39688

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 juni 2015

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. W. Albers te Amsterdam,

tegen

de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Rochdale genoemd.

[appellant] is bij exploot van dagvaarding van 2 december 2013, hersteld bij exploot van 26 juni 2014, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 3 september 2013, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en (onder andere) Rochdale als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van het hof van 24 maart 2015 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten. [appellant] heeft toen nog stukken in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

Rochdale heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.7, een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3 Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) [appellant] heeft vanaf 4 november 2002 van Woonstichting Lieven de Key (verder: Lieven de Key) gehuurd de woning aan de [adres] te [woonplaats] (verder: het gehuurde).

( b) De eigendom van het gehuurde is op enig moment overgedragen aan Far West, een door Rochdale, Lieven de Key en Stichting Stadgenoot (verder: Stadgenoot) opgerichte zelfstandige woningcorporatie.

( c) Far West heeft [appellant] bij brief van 24 juni 2003 geïnformeerd dat het gehuurde ligt in het gebied Buurt 5. Het stadsvernieuwingsplan voor Buurt 5 voorziet in sloop van het gehuurde in de periode van 2010 tot 2015. In 2008 zou worden bezien of de plannen voor Buurt 5 nog steeds nodig en gewenst zijn of dat het plan zou worden aangepast.

( d) In 2010 is de samenwerking tussen Rochdale, Lieven de Key en Stadgenoot in Far West geëindigd. In het kader daarvan is het gehuurde toebedeeld aan Rochdale.

( e) Bij brief van 14 juli 2011 heeft Lieven de Key [appellant] meegedeeld dat Rochdale in het kader van de beëindiging van Far West vanaf 1 januari 2012 zijn nieuwe (opvol-gend) verhuurder zou worden. Voorts is [appellant] in die brief gemeld dat Rochdale zou gaan bepalen of de in 2003 voorziene sloop van het gehuurde zou worden doorgezet.

( f) [appellant] heeft zich onder meer in 2011 en 2012 met uitgebreide brieven tot Lieven de Key en Rochdale gericht over de overname door Rochdale van onder andere het gehuurde, de onvolledige/gebrekkige informatievoorziening die hem voorafgaand aan de huurovereenkomst over de woonomgeving is gegeven en de overlast die hij van derden ondervindt.

( g) Bij (in de loop van het onderhavige geding gewezen) vonnis van 23 mei 2013, bekrachtigd bij arrest van dit hof van 1 april 2014, heeft de kantonrechter de huurover-eenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Bij vonnis van 11 juni 2013 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam Rochdale verboden het vonnis van 23 mei 2013 voor 1 november 2013 voor wat betreft de ontruiming ten uitvoer te leggen. Begin november 2013 is het gehuurde ontruimd. Sindsdien woont [appellant] (met/bij zijn vrouw) in [plaats]. Tussen enerzijds [appellant] (en/of de stichting S.T.O.P.) en anderzijds Lieven de Key en/of Rochdale zijn daarnaast nog andere gerechtelijke procedures gevoerd.

( h) In de eerste aanleg van dit geding vorderde [appellant], voor zover thans (gelet op de namens hem bij gelegenheid van de pleidooien gegeven toelichting) nog van belang:

- de veroordeling van Rochdale tot herstel althans het mogelijk maken met terugwerkende kracht van [appellant]’ belang (materiële en immateriële voorrangsrege-ling/ 5% regeling), zodat [appellant] volgens de voorwaarden van een eerlijk proces in vrije wil goed geïnformeerd kan kiezen voor een fatsoenlijke woonruimte in een fatsoenlijke woonomgeving elders, alsmede, tot het voor [appellant] met voorrang mogelijk maken van een voorziening (huurgenot) met gelijkwaardig overleg als nieuwe partij met de directie totdat hij is verhuisd teneinde hem in de positie te brengen als waarin hij voor het aangaan van de huurovereenkomst met Lieven de Key/de overname van die huurovereenkomst door Rochdale verkeerde;

- de veroordeling van Rochdale om de tot de dag van de dagvaarding gevorderde en (door de gemachtigde van [appellant]) betaalde huur aan (de gemachtigde van) [appellant] terug te betalen en

- de veroordeling van Rochdale tot betaling van een passende schadevergoeding aan [appellant] voor door deze geleden reputatieschade en noodzakelijk gepleegde arbeid voor het herstellen van de voorwaarden voor een eerlijk proces (bij pleidooi in appel heeft [appellant] enige indicatie van deze schade gegeven).

Na verweer door Rochdale heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten verwezen. Tegen die beslissing en de gronden waarop deze berust, komt [appellant] in dit hoger beroep op.

3.2.

De kantonrechter heeft onder meer het volgende overwogen:

“16. De kantonrechter verstaat de stelling van [appellant] aldus dat hij in 2002 bij het aangaan van de huurovereenkomst met Lieven de Key onjuist, althans onvolledig, door Lieven de Key is geïnformeerd, zodat de rechtshandeling van [appellant] tot het aangaan van de huurovereenkomst met Lieven de Key lijdt aan een wilsgebrek. De wil en de verklaring van [appellant] stemden toen weliswaar overeen, maar de wil van [appellant] is door toedoen van Lieven de Key op een onzuivere wijze tot stand gekomen.

17. Volgens [appellant] rustte op Lieven de Key een spreekplicht (artikel 6:228 lid 1 sub b BW) met betrekking tot de ligging van het gehuurde in een achterstandsbuurt, een sloopindicatie, het slechte onderhoud van het gehuurde en de ernstige gehorigheid van het complex waartoe het gehuurde hoort. Lieven de Key heeft die spreekplicht geschonden waardoor [appellant] geen juiste voorstelling van zaken had.

18. De kantonrechter verstaat de vordering van [appellant] aldus dat de huurovereenkomst met terugwerkende kracht dient te worden vernietigd, de door of namens [appellant] betaalde huur ten gevolge van die vernietiging (voor een belangrijk deel) dient te worden terugbetaald gelet op het gebrekkig huurgenot dat [appellant] heeft gehad en dat bij wege van schadevergoeding aan [appellant] een nieuwe woning dient te worden aangeboden die [appellant] het huurgenot verschaft dat hij wenst en waarover hij ook juist en volledig dient te worden geïnformeerd.”

Tegen deze overwegingen heeft [appellant] geen grieven gericht, zodat het hof van de juistheid ervan zal uitgaan.

Vervolgens heeft de kantonrechter als volgt overwogen:

“19. De wet stelt in artikel 3:52 lid 1 sub c BW de formele eis dat een vordering tot vernietiging van de (huur)overeenkomst wegens dwaling binnen drie jaar nadat de dwaling is ontdekt dient te worden ingesteld. De huurovereenkomst is in 2002 ingegaan en kort nadien is [appellant] bekend geraakt met de gehorigheid van het gehuurde, de staat van het gehuurde, de sloopplannen en de staat van de buurt. De drie jaarstermijn is inmiddels dan ook zeer ruim overschreden, zodat de rechtsvordering tot vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling is verjaard. Dit leidt tot afwijzing van de daarop gerichte en voortbouwende vorderingen van [appellant]."

3.3.

Grief I houdt, kort gezegd, in dat de kantonrechter ten onrechte het door [appellant] gedane beroep op dwaling heeft verworpen. Het hof oordeelt als volgt.

3.4.

Op zichzelf heeft [appellant] met juistheid opgemerkt, zakelijk weergeven, dat Rochdale in eerste aanleg geen beroep op verjaring heeft gedaan en dat de kantonrechter buiten het debat van partijen is getreden door het door [appellant] beroep op dwaling wegens verjaring te verwerpen. Dit kan [appellant] echter niet baten, omdat Rochdale in appel alsnog een beroep op verjaring heeft gedaan en haar dat vrijstond.

3.5.

Volgens [appellant] is de verjaringstermijn niet kort na het ingaan van de huurover-eenkomst ingegaan maar “pas in juli 2013, de dag van de dagvaarding tot ontruiming”. Toen pas immers is hem, zo stelt hij, duidelijk geworden dat Rochdale er niet voor zou gaan zorgen dat hij - eventueel door het aanvaarden van een hem door Rochdale aangeboden andere woning - zou kunnen wonen in een prettige leefomgeving zonder overmatig contactgeluid. Het hof merkt allereerst op dat in het onder 3.1 (g) vermelde vonnis van 23 mei 2013, waarbij de ontruiming is gelast, is vermeld dat de dagvaarding in die zaak op 20 juni 2012 is uitgebracht, zodat moet worden aangenomen dat de tijdsaanduiding “juli 2013” op een vergissing berust. Wat daarvan zij, voormeld betoog houdt in essentie in dat de dwaling erin bestaat dat [appellant] er ten onrechte van is uitgegaan dat Rochdale geen wanprestatie zou plegen ten aanzien van haar verplichting hem het rustig genot van het gehuurde, of van een andere woning, te verschaffen. Dit betoog stuit reeds erop af dat het al dan niet tekortkomen in de nakoming van een verbintenis een toekomstige omstandigheid is in de zin van art. 6:228 lid 2 BW. Een beroep op dwaling is dan niet mogelijk. [appellant] heeft, voorts, niet betoogd dat onjuist is het oordeel van de kantonrechter dat hij kort na het sluiten van de huurovereenkomst in 2002 al bekend is geraakt met de gehorigheid van het gehuurde, de sloopplannen en de staat van de buurt en dat een op grond van die feiten en omstandigheden gedaan beroep op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling is verjaard. Waar [appellant] (kennelijk subsidiair) stelt dat, zo begrijpt het hof, de verjaring is gestuit door de vele aanmaningen en herinneringen die hij Rochdale heeft gestuurd, overweegt het hof dat niet is gesteld of gebleken dat [appellant] zich daarin ooit (laat staan voor het eerst binnen drie jaar kort na aanvang van de huurovereenkomst) ondubbelzinnig het recht heeft voorbehouden de vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling te vorderen. Van een stuitingshandeling als bedoeld in art. 3:317 lid 2 BW is daarom niet gebleken. De grief faalt.

3.6.

Met grief II betoogt [appellant] dat Rochdale wanprestatie heeft gepleegd door, kort gezegd, ondanks ingebrekestellingen van [appellant] niet op te treden tegen hem overlast bezorgende omwonenden.

3.7.

Bij memorie van antwoord heeft Rochdale aangevoerd dat nimmer is gebleken van [appellant] aangedane overlast die haar had moeten nopen tot het ondernemen van actie ten opzichte van [appellant]’ omwonenden. Zij verwijst in dat verband naar een uitspraak van de geschillencommissie van Lieven de Key van 26 oktober 2005, een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 31 oktober 2007 en het onder 3.1 (g) vermelde arrest van dit hof, waarin telkens is geoordeeld dat dergelijke overlast niet is komen vast te staan. Mede in het licht van deze gemotiveerde betwisting had het op de weg van [appellant] gelegen bewijs aan te bieden van de door hem gestelde overlast. Nu hij dit niet heeft gedaan, is die overlast niet komen vast te staan en kan Rochdale niet worden verweten daartegen niet te zijn opgetreden. Ook deze grief heeft geen succes.

3.8.

Grief III houdt in dat Rochdale onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door hem, gebruik makend van haar eigen wanprestatie en die van haar rechtsvoorgangster Lieve de Key, te laten ontruimen.

3.9.

Daarlatende dat [appellant] niet duidelijk heeft gemaakt wat het verband is tussen de in november 2013 plaatsgevonden hebbende ontruiming van het gehuurde en de in dit geding reeds op 13 december 2012, dus daarvóór, ingestelde vorderingen, oordeelt het hof dat niet is gesteld of gebleken dat tegen het onder 3.1 (g) genoemde arrest van dit hof een rechtsmiddel is ingesteld. Dit betekent dat het Rochdale door de rechter was toegestaan het gehuurde te ontruimen. Alleen al om die reden kan niet worden geoordeeld dat Rochdale door het gehuurde te ontruimen onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld, zodat ook deze grief faalt.

3.10.

Omdat de grieven falen, zal het bestreden vonnis, voor zover tussen partijen gewezen, worden bekrachtigd. [appellant] zal, als in het ongelijk gesteld, in de kosten van het appel, met nakosten, worden veroordeeld.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover tussen partijen gewezen;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Rochdale gevallen, tot op heden begroot op € 683,= aan verschotten en € 2.682,= aan salaris van de advocaat, te vermeerderen met € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, R.H. de Bock en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2015.