Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:1954

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
07-05-2015
Datum publicatie
27-05-2015
Zaaknummer
14.00625
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2014:6090, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

WOZ

In hoger beroep blijkt dat de inhoud van de woning kleiner te is dan de inhoud waarmee bij de waardevaststelling en bij de rechtbankprocedure rekening is gehouden; dit leidt tot een vermindering van de waarde.

Wetsverwijzingen
Wet waardering onroerende zaken 17
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
V-N Vandaag 2015/1152
V-N 2015/38.15.36
FutD 2015-1345
NTFR 2015/1828
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 14/00625

7 mei 2015

uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z], belanghebbende,

gemachtigde: mr. M.F. Rupert (WOZ-adviseurs) te Venhuizen, de gemachtigde,

tegen

de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/2875 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank), van 3 juli 2014 in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning) voor het jaar 2012, waardepeildatum 1 januari 2011, bij beschikking van 23 maart 2012 vastgesteld op € 872.000.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 17 oktober 2012 afgewezen.

1.3.

Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar voormelde uitspraak gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd en de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van proceskosten tot een bedrag van € 1.217,50.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 29 april 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Met dagtekening 15 maart 2015 heeft de gemachtigde een nader stuk ingezonden. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 maart 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.

De woning is een vrijstaande villa, bestaande uit twee tegen duin aangebouwde verdiepingen. Op de bovenste verdieping, die een groter oppervlakte heeft dan de onderste, is in het jaar 2000 een serre aan de zich aldaar bevindende woonkamer gebouwd.

2.2.

In een door de heffingsambtenaar in beroep ingebracht taxatierapport zijn onder meer de volgende gegevens vermeld over de woning en over drie andere vrijstaande woningen in de gemeente Bergen:

adres

bouwjr

woz-datum

woz-waarde

[a-straat 1]

1958

1.315

940

01-01-2011

€ 877.000

verkoop d.d.

verkoopprijs

[b-straat 1]

1954

399

495

28-08-2009

€ 692.000

[a-straat 2]

1958

1.480

460

02-02-2012

€ 650.000

[a-straat 3]

1974

360

555

10-01-2011

€ 560.000

In dit taxatierapport is voor de woning uitgegaan van een waarde per m³ van 475 en is de waarde van de garage van de woning gesteld op € 16.500.

2.3.

Met dagtekening 23 mei 2014 is door [A]Installatiebedrijf een factuur aan belanghebbende gestuurd inzake vervanging van dakbedekking van de woning. Het bedrag van deze factuur bedraagt € 9.428,10.

2.4.

Blijkens een luchtfoto van de omgeving van de woning bevindt zich ter hoogte van de huisnummers [2 en 3]aan de [a-straat ] aan de overzijde onbebouwd terrein en ter hoogte van de woning terrein dat voor een deel bebouwd is.

2.6.

Belanghebbende heeft ter zitting een nadere berekening overgelegd die uitkomt op een waarde van € 762.000. De vermindering van € 115.212 ten opzichte van de getaxeerd waarde van € 877.000 heeft belanghebbende als volgt gespecificeerd:

Inhoud 940 – 871 = 69 x 475 32.775 euro

Dak 21.000 euro

Grond 414.375 x 10 procent 41.437 euro

Doelmatigheid 20.000 euro

115.212 euro.

2.7.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof een tekening overgelegd van het dak van de woning, waarop een deel ter grootte van 105.77 m² groen is gekleurd en een deel ter grootte van 106.03 m² rood is gekleurd.

2.8.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof een herberekening van de waarde overgelegd. In deze herberekening is het volgende opgenomen:

adres

huisnr

inhoud

m3-prijs

correctie

waarde opstal

[b-straat 1]

[b-straat 1]

495

€ 659

€ 326.205

263

€ 659

0,66

€ 114.389

[a-straat 1]

[1]

758

€ 581

€ 440.594

[a-straat 2]

[2]

460

€ 515

€ 236.900

298

€515

0,66

102.290

[a-straat 1]

[1]

758

€446

758

€338.190

[a-straat ]

[3]

555

€ 610

€ 338.550

203

€ 610

0,66

€ 81.728

[a-straat 1]

[1]

758

€ 554

€ 420.278

De drie hiervoor genoemde als m3-prijs aangeduide waarden per m³ van € 581, € 446 en € 610 zijn gemiddeld tot een waarde van € 527 per m³, hetgeen leidt tot een opstalwaarde van € 399.687. De heffingsambtenaar heeft vervolgens met inachtneming van een staffel de grondwaarde berekend aan de hand van de aan de grond toegekende waarde per m² van de drie hiervoor genoemde verkochte woningen en is – met het in aanmerking nemen van bijzonderheden zoals dakkapellen en garages – aldus op een totale waarde van de woning uitgekomen op € 842.591. Daarbij is de waarde van de garage gesteld op € 28.250.

3 Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de woning zoals deze bij beschikking is vastgesteld en door de heffingsambtenaar nader is bepaald op € 842.591 overeenkomt met dan wel niet hoger is dan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiser is aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, omtrent het geschil als volgt overwogen:

“4. De rechtbank zal, gelet op het uitgangspunt dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is, allereerst toetsen of een WOZ-waarde van € 872.000 voor eisers woning voor belastingjaar 2012 met als waardepeildatum 1 januari 2011 juist is.

5.
Bij woningen kan de waarde worden vastgesteld door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van op of rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt door R. Schoon. Naast de gegevens van eisers woning bevat het rapport de volgende referentiewoningen: [b-straat 1], [a-straat ] [2]en [a-straat ] [3].

6.
Tussen partijen is in geschil de inhoud van eisers woning. Eiser stelt dat de inhoud van zijn woning 700 m³ is. Verweerder stelt dat deze 940 m³ bedraagt. Verweerder voert daartoe aan dat bij de vaststelling van de inhoud van de woning is uitgegaan van de bouwtekeningen en dat bij de berekening van de inhoud van de woning overeenkomstig de door de waarderingsinstructie geadviseerde NEN 2580 norm is uitgegaan van bruto maten. zitting van 22 mei 2014 heeft verweerder zijn standpunt aan de hand van een berekening, de plattegrond van de woning en de bouwtekening toegelicht. De rechtbank ziet in de enkele, niet onderbouwde betwisting van eiser geen aanleiding om de door verweerder gehanteerde inhoud van eisers woning van 940 m³ voor onjuist te houden.

7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde voor eisers woning niet te hoog is vastgesteld. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de referentiewoningen. De verkoopprijzen van de referentiewoningen kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van eisers woning. De rechtbank voegt daar aan toe dat bij de beoordeling van de vraag of vergelijkingsobjecten tot uitgangspunt kunnen dienen voor de vaststelling van de waarde van eisers woning, het niet van belang is of de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan eisers woning, maar dat dient te worden beoordeeld of aan de hand van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, met inachtneming van de verschillen, de waarde van eisers woning vastgesteld kan worden. Weliswaar vertonen de referentiewoningen verschillen met eisers woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. De woning van eiser laat zich het best vergelijken met de woning aan de [a-straat ][2] De weliswaar aanzienlijk kleinere woning uit hetzelfde bouwjaar 1958 ligt eveneens op een groot perceel en is op 2 februari 2012 verkocht voor € 650.000. Eisers stelling dat de ligging van zijn woning in vergelijking met de ligging van deze referentiewoning veel minder is als gevolg van de tegenover eisers woning gelegen bebouwing, waardoor een waarde-aftrek van 15% zou moeten worden toegepast is door verweerder aan de hand van een luchtfoto weerlegd. De door verweerder vastgestelde waarde laat zich naar het oordeel van de rechtbank goed herleiden uit het verkoopcijfer van deze referentiewoning. Ook de overige door verweerder gehanteerde referentiewoningen acht de rechtbank goed vergelijkbaar met eisers woning. De woningen aan de [b-straat 1] en [a-straat ] [3] liggen, zoals eiser terecht heeft gesteld, dichter bij het strand en de zee. Een dergelijke ligging impliceert tegelijkertijd dat er sprake is van minder privacy. Verweerder heeft met het verschil in ligging wel rekening gehouden door voor de waarde van de grond een andere (hogere) grondstaffel te gebruiken. Eiser heeft zijn stelling dat het dak van zijn woning moet worden vervangen in het geheel niet onderbouwd zodat niet aannemelijk is geworden dat het een omstandigheid betreft die tot een lagere waarde zou moeten leiden. Eiser heeft terecht opgemerkt dat de woningen [a-straat ] [2] en [a-straat ] [3] in 2009 zijn gerenoveerd. Eisers woning is in 2000 verbeterd. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit verschil een verlaging van de waarde van zijn woning rechtvaardigt.

8.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object van eiser niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven.”

4.2.

Het Hof stelt voorop dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat het aan de heffings-ambtenaar is om het bewijs te leveren dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft daarbij geoordeeld dat de heffingsambtenaar met de verkoopprijzen van de drie in het taxatierapport genoemde woningen, zoals opgenomen onder 2.2, in het bijzonder met de verkoopprijs van [a-straat 2], in dit bewijs is geslaagd.

4.3.

In hoger beroep is komen vast te staan dat bij de waardering van de woning is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning. Partijen zijn het erover eens geworden dat de inhoud van de woning, inclusief bijgebouwen, 871 m³ bedraagt. De heffingsambtenaar heeft hiermee rekening gehouden door een herberekening te maken (als vermeld onder 2.8.2), waarbij is uitgegaan van dezelfde vergelijkingsobjecten als vermeld in het taxatierapport (als vermeld onder 2.2). De uitkomst van deze herberekening is door belanghebbende betwist.

4.4.

Het Hof acht de heffingsambtenaar met de herberekening niet erin geslaagd aanneme-lijk te maken dat de uitkomst daarvan niet een te hoge waarde oplevert. In het bijzonder is niet goed te begrijpen waarom is uitgegaan van een waarde per m³ van € 527, terwijl de waarde per m³ volgens het taxatierapport € 475 bedroeg. Weliswaar acht het Hof het aannemelijk dat bij een geringere omvang de waarde per m³ (enigszins) hoger wordt in verband met een als feit van algemene bekendheid te beschouwen afnemende meeropbrengst bij een grotere inhoud van een woning. Echter, dat dit leidt tot een waarde per m³ van
€ 527, welke hoger is dan die van het object [a-straat 2] (waarvan de inhoud met 460 m³ veel geringer is en waarvan de staat en de ligging volgens het taxatierapport (redelijk) vergelijkbaar zijn), is niet voldoende onderbouwd. Het Hof realiseert zich dat het in de herberekening gaat om gemiddelden, maar overweegt daarbij tevens dat het object [a-straat 2] met de woning qua ligging, bouwjaar en staat meer vergelijkbaar is dan de andere twee vergelijkingsobjecten. Hiervan uitgaande ziet het Hof onvoldoende reden om voor de waarde van de woning per m³ niet van dezelfde waarde uit te gaan als die welke in het taxatierapport is vermeld, waarin ten opzichte van de waarde per m³ van het (kleinere) object [a-straat 2] een afnemende meeropbrengst tot uiting komt en waarin de – door belanghebbende op zichzelf niet betwiste – in aanmerking genomen waarde per m³ ook overigens voldoende is onderbouwd door middel van waarden per m³ van vergelijkingsobjecten. Voorts ziet het Hof geen reden om ter zake van de waarde van de garage niet uit te gaan van dezelfde waarde als in het taxatierapport is vermeld. Dit leidt ertoe dat ten opzichte van de herberekende waarde, de waarde van de woning met € 51.166 (= 758 x (527 – 475) + 11.750 (= 28.250 -/- 16.500)) moet worden verlaagd tot (afgerond)
€ 791.000.

4.5.1.

De stelling van belanghebbende dat de waarde moet worden verminderd in verband met de op de waardepeildatum bestaande staat van onderhoud van het dak, is door de heffingsambtenaar betwist. De heffingsambtenaar heeft er daarbij op gewezen dat beide woningen van hetzelfde bouwjaar zijn, zodat zonder nadere onderbouwing er geen reden is te veronderstellen dat beide daken – in beide gevallen een plat dak – op de waardepeildatum qua staat van onderhoud zodanig van elkaar verschillen dat op grond daarvan de waarde van de woning van belanghebbende moet worden verlaagd. Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep niet voldoende onderbouwd dat de door hem gestelde en door de heffings-ambtenaar betwiste vernieuwing van het dak van de woning [a-straat 2] heeft plaatsgevonden vóór de verkoop van die woning. Voorts acht het Hof de overgelegde rekening van A.Groot-Installatiebedrijf van onvoldoende gewicht, omdat deze van mei 2014 dateert en onvoldoende inzicht geeft in de toestand van de woning op de waardepeildatum. Het Hof gaat derhalve aan deze stelling voorbij.

4.5.2.

Belanghebbendes in (hoger beroep herhaalde) stelling dat de ligging van de woning minder goed is dan die van de woning [a-straat 2] en dat in verband daarmee een korting op de grondwaarde moet plaatsvinden is door de rechtbank gemotiveerd verworpen. Het Hof volgt de desbetreffende overwegingen van de rechtbank en maakt deze tot de zijne. Ook belanghebbendes – door de heffingsambtenaar gemotiveerd weersproken – stelling dat zijn woning minder doelmatig is dan de woning op nr. [2]is onvoldoende om aannemelijk te achten dat dit van invloed op de waardebepaling is.

4.5.3.

Dat de rechtbank in haar overweging heeft opgenomen dat de woning van belangheb-bende in 2000 is verbouwd, terwijl naar belanghebbende heeft gesteld en de heffingsambtenaar heeft erkend dat het uitsluitend gaat om een aanbouw van een serre, kan hem niet baten, nu niet aannemelijk is geworden dat deze omstandigheid tot een lagere waarde van de opstal per m³ zou hebben te leiden dan tot die van € 475 per m³ als hiervoor vermeld.


Slotsom

4.6.

Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is en dat de waarde van de woning dient te worden verminderd tot een bedrag van € 791.000.

5
5. Kosten

Nu het door belanghebbende ingestelde hogere beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Nu de rechtbank reeds heeft geconcludeerd tot vergoeding van proceskosten in de beroepsfase en deze kosten verder niet in geschil zijn gebracht, zijn dit voor het onderhavige geval de in onderdeel a vermelde kosten van de door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase en in hoger beroep. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief vast op € 244 voor de bezwaarfase en op € 980 (indienen hoger beroep en verschijnen ter zitting) x 1 (wegingsfactor) x € 490 voor de hogerberoepsfase, tezamen € 1.224.

6 Beslissing

Het Hof

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens voor zover deze beslissing betrekking
heeft de vergoeding van proceskosten en griffierecht.

- verklaart het beroep gegrond,

- vernietigt de uitspraak bezwaar,

- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 791.000,

- veroordeelt de inspecteur in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.224, en

- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht
€ 122 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder als griffier. De beslissing is op 7 mei 2015 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.