Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:1642

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
28-04-2015
Datum publicatie
01-05-2015
Zaaknummer
200.143.498-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Opzegging wegens dringend eigen gebruik. Is voor verhuurder andere geschikte woonruimte beschikbaar? Belangenafweging. Zijn de aangeboden vervangende woonruimten passend?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2015/59
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.143.498/01

kenmerk rechtbank Amsterdam, team kanton : CV 11-34757

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 april 2015

inzake

1 [appellant 1],

2. [appellante 2],

wonend te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. E.J.W.F. Deen te ‘s-Gravenhage,

tegen

1 [geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2]

wonend te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 5 maart 2014 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 2 april 2012, 10 september 2012, 3 juni 2013 en 20 januari 2014, onder bovenvermeld kenmerk gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellanten] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 januari 2015 door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van [appellanten] - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het geding in hoger beroep.

[appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 2 april 2012 onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan komen de feiten neer op het volgende.

  • -

    i) [appellanten] huren sinds oktober 1974 de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woonruimte).

  • -

    ii) [geïntimeerden] hebben het pand aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het pand) op 2 oktober 2008 gekocht.

  • -

    iii) Het pand bestaat uit de begane grond en vier verdiepingen. Ten tijde van de aankoop stonden de begane grond en de tweede verdieping van het pand leeg. De eerste verdieping was verhuurd aan [appellanten] De derde en een deel van de vierde (of kap-)verdieping waren eveneens (als één appartement) verhuurd. De derde verdieping bestaat uit een woonkamer en keuken, alsmede een interne trap naar de kapverdieping. De kapverdieping kent twee slaapkamers en een badkamer. Voorts bevindt zich op de kapverdieping een bergruimte die wordt gehuurd door [appellanten]

  • -

    iv) Bij brief van 19 maart 2009 hebben [geïntimeerden] aan [appellanten] bericht dat [geïntimeerden] graag de eerste verdieping willen voegen bij de verdieping op de begane grond om daar te gaan wonen, aangezien zij binnenkort hun eerste kind verwachten. De brief vermeldt tevens dat [appellanten] niet zijn ingegaan op het aanbod van [geïntimeerden] om de tweede verdieping te huren voor dezelfde (lage) huurprijs. Muller heeft in deze brief twee voorstellen gedaan en [appellanten] onder meer een financiële compensatie aangeboden. [appellanten] hebben hierop afwijzend gereageerd.

  • -

    v) De Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam heeft [geïntimeerden] op enig moment verplicht de tweede verdieping te verhuren. [geïntimeerden] zijn daartoe overgegaan.

  • -

    vi) Bij brief van 30 oktober 2009 hebben [geïntimeerden] de huurovereenkomst met [appellanten] opgezegd tegen 1 november 2011. [appellanten] hebben niet ingestemd met de beëindiging.

  • -

    vii) Bij brief van 6 juli 2011 heeft [geïntimeerde 1] aan [appellanten] bericht dat [geïntimeerden] in januari 2012 een tweeling verwachten.

  • -

    viii) Bij brief van 4 oktober 2011 hebben [geïntimeerden] de huurovereenkomst opnieuw opgezegd tegen 1 mei 2012 op de grond dat [geïntimeerden] de woonruimte dringend nodig hebben voor eigen gebruik. [appellanten] hebben in de opzegging niet berust.

  • -

    ix) Aanvankelijk hebben [geïntimeerden] het appartement op de derde en kapverdieping betrokken. In 2012 zijn [geïntimeerden] ingetrokken in de woning van de broer van [geïntimeerde 1], die op zijn beurt is verhuisd naar het appartement op de derde en vierde verdieping.

3 Beoordeling

3.1

[geïntimeerden] vorderen in deze procedure beëindiging van de huurovereenkomst, alsmede veroordeling van [appellanten] om de woonruimte te ontruimen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.

[appellanten] hebben de vordering gemotiveerd bestreden.

3.2

In het tussenvonnis van 2 april 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerden] de woonruimte dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Gelet op de gezinsuitbreiding, de situatie dat nog enige jaren sprake is van kleine kinderen en de vele trappen naar de derde en vierde verdieping is het naar het oordeel van de kantonrechter voor [geïntimeerden] bezwaarlijk te wonen op de derde en kapverdieping en is het voor hen noodzakelijk te verhuizen naar de begane grond en eerste verdieping (rov. 14).

Bij tussenvonnis van 3 juni 2013 heeft de kantonrechter [geïntimeerden] in de gelegenheid gesteld te laten zien dat er ten minste twee passende woningen binnen een straal van ongeveer 1,5 kilometer rondom de woonruimte voor gedaagden beschikbaar zijn en (met een bezichtigingstermijn van minimaal vijf werkdagen) aan hen zijn aangeboden. In het eindvonnis van 20 januari 2014 heeft de kantonrechter samengevat weergegeven het volgende overwogen. Tussen 19 juni 2013 en eind augustus 2013 hebben [geïntimeerden] vijf woningen aangeboden binnen een straal van 1,5 km van het gehuurde. [appellanten] hebben gedurende vijf werkdagen de gelegenheid gehad om de woningen te bezichtigen. Het blijft voor rekening van [appellanten] dat zij (zonder [geïntimeerden] te berichten) met vakantie waren op het moment dat drie van de vijf woningen werden aangeboden (rov. 2 en 3). Het enkele feit dat de woningen aan de [adres 2] en [adres 3]enige vierkante meters kleiner zijn in oppervlakte of dat de woningen qua indeling niet overeenkomen met het gehuurde betekent niet dat dat zij niet passend zouden zijn (rov. 4). [appellanten] hebben niet onderbouwd dat de woningen aan de [adres 4] en de [adres 5] vanwege eventuele drukte niet passend zouden zijn (rov. 5). Voor zover de aangeboden woningen waren verhuurd op het moment dat [appellanten] deze zonder [geïntimeerden] bezichtigden, volgt daaruit niet dat ze niet aan hen konden worden verhuurd op een nader te bepalen tijdstip. Aangezien [appellanten] de woningen destijds niet officieel hebben bezichtigd en een concreet huuraanbod niet van de grond is gekomen, is het koffiedik kijken hoe een en ander was verlopen als zij een van deze woningen wel hadden geaccepteerd. Dit geldt ook voor de woning aan de [adres 6]. (rov. 6) Alles overziend en in ogenschouw genomen dat [appellanten] zich weinig hebben ingespannen om andere woonruimte te vinden, is voldoende aannemelijk dat er voor [appellanten] passende woonruimte beschikbaar is (rov. 7). Er zijn onvoldoende gronden om terug te komen van het in het tussenvonnis van 2 april 2012 gegeven eindoordeel dat [geïntimeerden] het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik (rov. 9). De kantonrechter heeft beslist dat de huurovereenkomst zal eindigen per 1 april 2014, heeft [appellanten] veroordeeld om de woonruimte op die datum te ontruimen en heeft [geïntimeerden] veroordeeld om aan [appellanten] een bedrag van € 5.658,- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen.

3.3

Bij pleidooi heeft mr. Deen namens [appellanten] nadere producties in het geding gebracht. Namens [geïntimeerden] is hiertegen bezwaar gemaakt. Gelet op het bepaalde in art. 2.17 van het rolreglement zal het hof deze producties buiten beschouwing laten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat mr. Deen niet heeft onderbouwd waarom deze producties niet eerder in het geding konden worden gebracht. Het hof maakt een uitzondering voor de ingebrachte foto’s van het gehuurde, nu [geïntimeerden] niet in hun belangen zijn geschaad door de ontijdige overlegging daarvan.

3.4

[appellanten] hebben geen grieven gericht tegen de tussenvonnissen van 10 september 2013 en 3 juni 2013 en zullen in zoverre in hun hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard.

3.5.1

Volgens grief I heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat [geïntimeerden] het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik (tussenvonnis van 4 april 2012, rov. 14 en eindvonnis, rov. 8 en 9). De derde en de kapverdieping bieden volgens de grief voldoende woonruimte. De vele trappen zouden niet bezwaarlijk zijn omdat alle kinderen van [geïntimeerden] inmiddels kunnen traplopen. Bovendien staan de woningen op de begane grond en de tweede verdieping leeg; de begane grond wordt verhuurd aan toeristen, aldus [appellanten] De grief voert verder aan dat [geïntimeerden] sinds januari 2012 in een andere (naar valt aan te nemen) passende woning wonen.

3.5.2

[geïntimeerden] hebben betoogd dat zij de begane grond en de eerste verdieping door middel van een interne trap willen verbinden en dat zij de woonruimte op de begane grond willen uitbouwen. Zo ontstaat volgens hen een voor hun gezin geschikte woonruimte. Voorts hebben zij aangevoerd dat het appartement op de derde en kapverdieping zodanig ongeschikt is voor hun gezin, dat zij het appartement sinds enige tijd hebben verlaten. Zij bewonen sinds enige tijd de woning van de broer van [geïntimeerde 1] en deze broer heeft het appartement in hun woning betrokken.

3.5.3

De vraag of [geïntimeerden] de eerste verdieping dringend nodig hebben hangt mede af van de vraag of het appartement op de derde en kapverdieping een aanvaardbaar alternatief biedt. Over de oppervlakte van dit appartement hebben partijen uiteenlopende mededelingen gedaan. [geïntimeerden] gaan uit van ‘nog geen 85 m2’, terwijl [appellanten] spreken van 98,6 m2. In hun antwoord-akte van 18 juni 2012 gingen zij echter uit van een oppervlakte van 87,4 m2. Aangezien [appellanten] geen toelichting geven op hun in hoger beroep gewijzigde standpunt, zal het hof uitgaan van een oppervlakte van 87,4 m2. Naar het oordeel van het hof vormt dit appartement - gelet op omvang en ligging in de woning - niet een voldoende alternatief voor het gezin van [geïntimeerden] Ook indien de kinderen (althans op afzienbare termijn) de trappen zelfstandig kunnen op- en aflopen, biedt de woning met slechts één slaapkamer voor de drie kinderen niet voldoende ruimte, zodat niet geoordeeld kan worden dat [geïntimeerden] de begane grond en de eerste verdieping niet dringend nodig hebben.

3.5.4

Desgevraagd heeft [geïntimeerde 1] ter zitting een huurovereenkomst getoond waaruit blijkt dat de tweede verdieping op dit moment is verhuurd. Dit betekent dat deze verdieping niet kan worden verbonden met het appartement op de derde en kapverdieping. Het is dus niet mogelijk op die wijze tot vergroting van het appartement te komen. Verder hebben [geïntimeerden] ter zitting verklaard dat de broer van [geïntimeerde 1], die thans hun appartement bewoont, een kind verwacht en binnenkort zijn eigen woning weer zal betrekken. [geïntimeerden] zullen dan de woning van de broer van [geïntimeerde 1] moeten verlaten. Zij zijn van plan om voorlopig te gaan wonen bij de ouders van [geïntimeerde 2] in het Gooi, zulks terwijl zowel [geïntimeerde 1] als [geïntimeerde 2] in Amsterdam werkt en hun oudste kind een plaats heeft gekregen op een basisschool in de nabijheid van het pand.

3.5.5

Tegen deze achtergrond is het hof evenals de kantonrechter van oordeel dat [geïntimeerden] de woonruimte op de begane grond en de eerste verdieping dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Hieraan kan niet afdoen wat [appellanten] voor het overige aan hun grief ten grondslag hebben gelegd. Omstandigheden die betrekking hebben op [appellanten] zelf brengen immers niet mee dat [geïntimeerden] de begane grond en de eerste verdieping niet dringend nodig hebben. Ook indien (veronderstellenderwijs) wordt aangenomen dat [geïntimeerden] van meet af aan hebben beoogd dat [appellanten] de woonruimte zouden verlaten, volgt hieruit niet dat thans niet geoordeeld kan worden dat [geïntimeerden] de woonruimte dringend als woonruimte nodig hebben. Hetzelfde geldt indien ervan moet worden uitgegaan dat [geïntimeerden] kantoor zouden houden aan de [adres 7]. Grief I faalt daarom.

3.5.6

Hoewel met grief I niet wordt betoogd dat de kantonrechter op onjuiste wijze de belangen van partijen heeft afgewogen, worden in de toelichting op de grief wel argumenten aangevoerd die ertoe strekken dat een belangenafweging in het voordeel van [appellanten] zou moeten uitvallen. Mede nu [appellant 1] blijkens de toelichting op grief IV het geschil in volle omvang aan het hof beogen voor te leggen, overweegt het hof hierover als volgt. Naar het oordeel van het hof prevaleert het belang van [geïntimeerden] bij een woning met voldoende slaapkamers voor henzelf en hun drie jonge kinderen boven het - op zichzelf eveneens zwaarwegende - belang van [appellanten] om te kunnen blijven wonen in de woning en in de buurt waarmee zij zijn verknocht.

Andere belangen of gezichtspunten leggen onvoldoende gewicht in de schaal ten gunste van [appellanten] [geïntimeerden] hebben de wettelijke ‘wachttijd’ in acht genomen, zodat hun eventuele intentie bij aankoop om de huurovereenkomst te beëindigen niet in hun nadeel kan werken (vgl. HR 26 april 1985, ECLI:NL:HR:1985: AG5009, NJ 1985/802). De omstandigheid dat vrienden en familie van [appellanten] in de directe nabijheid wonen is evenmin beslissend, omdat het hof met de kantonrechter van oordeel is dat deze omstandigheid is verdisconteerd in de vraag of binnen een straal van 1,5 km voor hen passende woonruimte aanwezig is. Ook de omstandigheid dat [appellanten] om verschillende redenen moeite hebben met traplopen, vormt op zichzelf een gerechtvaardigd belang. In het kader van de belangenafweging komt daaraan echter geen zelfstandig gewicht toe, aangezien de kantonrechter heeft geoordeeld dat aan [appellanten] passende woonruimte op de begane grond en eerste etage is aangeboden, terwijl de tegen dat oordeel gerichte grief III faalt (zie onder 3.7.1-3.7.6). Ook aan de behoefte van [appellanten] aan rust komt onvoldoende gewicht toe, mede in het licht van hun wens om wel in Amsterdam te blijven wonen.

3.6

Grief II is eveneens gericht tegen rov. 9 van het eindvonnis en stelt dat [geïntimeerden] het pand zouden willen verkopen. Om die reden had de kantonrechter moeten terugkomen van haar oordeel dat sprake was van een dringende noodzaak tot eigen gebruik. [geïntimeerde 1] heeft echter ontkend mededelingen van dergelijke strekking te hebben gedaan (zie de door [appellant 1] bij akte van 4 maart 2013 overgelegde e-mail en de antwoordakte van 8 april 2013). De kantonrechter heeft daarom terecht onvoldoende aanleiding gezien om terug te komen van haar eerdere oordeel. Nu de gestelde mededelingen ook in hoger beroep zijn betwist en [appellanten] daarvan geen (voldoende gespecificeerd) bewijs hebben aangeboden, heeft ook het hof onvoldoende reden om te twijfelen aan de intenties van [geïntimeerden] Grief II mist derhalve doel.

3.7.1

Grief III is gericht tegen rov. 7 van het eindvonnis, waarin de kantonrechter oordeelt dat passende woonruimte voor [appellanten] aanwezig is. De grief betoogt onder meer dat de aangeboden woningen aan de [adres 2] en [adres 3]niet passend zijn. Zij zouden te klein zijn, onvoldoende kast- en eetruimte hebben, minder goed zijn geïsoleerd en niet over een ventilatiesysteem beschikken. Verder zouden de aangeboden woningen aan de [adres 4], de [adres 5] en de [adres 6] reeds zijn verhuurd.

3.7.2

Het hof stelt voorop dat geen grieven zijn gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de omstandigheid dat een woning niet gelijk is qua oppervlakte, in een drukkere buurt of boven een café is gelegen of verder verwijderd is van een tramhalte, nog niet betekent dat de woningen daarmee niet passend zijn. Ook het hof gaat daar derhalve vanuit.

3.7.3

De woningen aan de [adres 2] en [adres 3]zijn ieder ongeveer 48,5 m2 groot en hebben een keuken, badkamer, eetkamer en twee slaapkamers. Blijkens de door [appellanten] overgelegde stukken bedraagt de oppervlakte van de thans gehuurde woonruimte inclusief berging ongeveer 52 m2 (conclusie van antwoord onder 1, gelezen in samenhang met de daarbij behorende productie 1 onder 6 en de bij productie 3 gevoegde berekening van het woningpuntenaantal). Naar het oordeel van het hof is het verschil met de thans gehuurde woonruimte niet zodanig groot dat de woningen om die reden als niet passend moeten worden aangemerkt. Dat wordt niet anders tevens wordt aangenomen dat de woningen aan de [adres 2] wat betreft isolatie en ventilatie te wensen overlaten. Hetzelfde geldt voor de stelling dat de woningen aan de [adres 2] minder goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer. De woningen zijn immers gelegen binnen een straal van 1,5 km van de thans gehuurde woonruimte, te weten de afstand tot het gehuurde die de kantonrechter als passend heeft aangemerkt. Het hof is derhalve van oordeel dat de beide woningen als passend vallen aan te merken. De woning aan de [adres 2] zou zelfs in zoverre een verbetering vormen ten opzichte van de huidige woonsituatie, dat deze woning is voorzien van een tuin en schuur, terwijl [appellanten] niet langer trappen zouden behoeven te lopen.

3.7.4

Toen de drie andere woningen werden aangeboden, op 13 augustus 2013, waren [appellanten] met vakantie. Op 20 augustus is namens [appellanten] aan [geïntimeerden] meegedeeld dat zij de woningen niet eerder zouden kunnen bezichtigen dan op 31 augustus. Op 29 augustus bleek dat de woningen inmiddels waren verhuurd. Volgens [appellanten] valt hun niet aan te rekenen dat zij deze woningen niet binnen vijf werkdagen na de aanbieding hebben kunnen bezichtigen. Het hof volgt hen daarin niet. Vanzelfsprekend valt hun van hun vakantie geen verwijt te maken. Dat laat onverlet dat de omstandigheid dat zij als gevolg van hun vakantie de woningen niet binnen vijf werkdagen hebben kunnen bezichtigen voor hun risico komt. [appellanten] waren immers bekend met de opdracht van de kantonrechter in het tussenvonnis van 3 juni 2013 en hebben niettemin ervoor gekozen om in deze periode met vakantie te gaan zonder [geïntimeerden] hierover te informeren.

3.7.5

Het betoog dat het wat betreft de woningen aan de [adres 4] en de [adres 5] ging om schijnaanbiedingen, baat [appellanten] evenmin. Ook indien ervan wordt uitgegaan dat deze woningen bewoond waren ten tijde van het aanbod, volgt hieruit niet dat deze niet (op nader overeen te komen termijn) beschikbaar waren voor verhuur. Bovendien zijn [appellanten] niet ingegaan op de door [geïntimeerden] overgelegde e-mail van 21 november 2013 waarin een medewerker van het eronder gelegen café heeft verklaard over het leegkomen van de woning aan de [adres 5] (akte van 25 november 2013).

3.7.6

Het hof concludeert dat de beide woningen aan de [adres 2] als passend kunnen worden aangemerkt, terwijl niet kan worden gezegd dat de woningen aan de [adres 4] en de [adres 5] niet passend zijn. Mede gelet op het feit dat [appellanten] weinig hebben aangevoerd waaruit blijkt dat zijzelf initiatieven hebben ontplooid om een passende woning te vinden, is het hof van oordeel dat voldoende passende woonruimte beschikbaar was. Bij deze stand van zaken kan in het midden kan blijven of de aangeboden woningen aan de [adres 6] inderdaad beschikbaar en passend waren. Grief III faalt.

3.8

Grief IV mist zelfstandige betekenis en kan evenmin slagen.

3.9

De grieven falen. Het hof komt niet toe aan (nadere) bewijslevering. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4 Beslissing

Het hof:

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk voor zover hun beroep is gericht tegen de tussenvonnissen van 10 september 2012 en 3 juni 2013;

bekrachtigt de vonnissen van 2 april 2012 en 20 januari 2014;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 308,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. De Bock, Rang en De Jongh op 31 maart 2015 en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 april 2015.