Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:1595

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
28-04-2015
Datum publicatie
29-04-2015
Zaaknummer
200.145.847/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kort geding. Bruikleenovereenkomst of huur woonruimte? Het hof oordeelt dat de overeengekomen gebruiksvergoeding voor een perceel grond en woonwagen als een tegenprestatie in

de zin van artikel 7:201 BW moet worden aangemerkt en er vooralsnog vanuit moet worden gegaan dat sprake is van een huurovereenkomst. De huurovereenkomst is niet naar haar aard van korte duur als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en evenmin is sprake van ontbinding, beëindiging met wederzijds goedvinden of een rechtsgeldige opzegging. De huurovereenkomst is derhalve blijven voortbestaan. De vordering tot ontruiming wordt (alsnog) afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2015/262
WR 2016/16
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.145.847/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/209900/KG ZA 13-665

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 april 2015

inzake

[APPELLANT] ,

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. V.J.M. Janszen te Haarlem,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE VELSEN,

zetelend te IJmuiden,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en de Gemeente genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 19 maart 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de voorzieningenrechter), dat op 20 februari 2014 onder bovenvermeld zaaknummer is gewezen tussen de Gemeente als eiseres en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Vervolgens is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van de Gemeente zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

2 Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis in 2., onder 2.1. tot en met 2.4., de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

De Gemeente en [appellant] hebben eind 2008 een overeenkomst gesloten

betreffende een aan [appellant] in gebruik gegeven perceel grond van ongeveer 110 m² gelegen aan de [adre]. Op dit perceel is door de Gemeente ten behoeve van [appellant] een woonwagen geplaatst alsmede een toiletunit en een erfafscheiding.

2.2.

De tussen de Gemeente en [appellant] gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een op

22 september 2010 door partijen ondertekende, op het voorblad van de desbetreffende akte als “bruikleenovereenkomst” aangeduide overeenkomst (hierna: de overeenkomst). Deze overeenkomst bevat, voor zover van belang, de volgende bepalingen:

OVERWEGENDE DAT:

- de bruiklener [[appellant], hof] wegens omstandigheden de beschikking over zijn toenmalige huurwoning heeft verloren;

- het zogeheten ‘Noodteam’ bestaande uit onder andere de bruikleengever [de Gemeente, hof] middels het ‘Zorgdakproject’ de kwestie van bruiklener op zich heeft genomen;

- de bruikleengever de bruiklener vervangende woonruimte, zij het onverplicht, wenste aan te bieden, rekening houdende met de omstandigheden van de bruiklener;

- (…) [het perceel, hof] gelet op de omstandigheden van bruikleengever een redelijk geschikte locatie is;

- die in gebruik te geven grond volgens het vigerende bestemmingsplan “De Biezen” echter niet bestemd is voor woondoeleinden;

- het gebruik van de grond ten behoeve van woondoeleinden derhalve in strijd is met het vigerende bestemmingsplan “De Biezen”;

- voor het gebruik van de grond voor woondoeleinden vergunning middels toepassing van een zogeheten vrijstellingsprocedure ex artikel 17 WRO (oud) is verleend aan de bruikleengever;

- - een dergelijke vergunning met toepassing van de vrijstelling maximaal 5 jaar kan worden verleend;

- op het perceel grond door de bruikleengever op haar kosten een woonwagen en een verplaatsbare toiletunit waarvan bruikleengever eigenaar is heeft geplaatst;

- de woonwagen, de verplaatsbare toiletunit en de grond door bruiklener in gebruik is genomen sinds december 2008;

(…)

Artikel 1 Voorwerp van de overeenkomst

(…)

2 Bruiklener verklaart de genoemde woonruimte in gebruikte staat sinds 19 december 2008 van de bruikleengever in ontvangst te hebben genomen.

Artikel 2 Duur van de overeenkomst

1 De overeenkomst is aangegaan voor de duur van maximaal 5 jaar, met ingang van 19 december 2008 en derhalve van rechtswege eindigend op 19 december 2013. Er vindt geen (automatische) verlenging plaats.

2 De overeenkomst kan op ieder moment tussentijds worden beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden.

(...)

Artikel 5 Kosten gebruik

1 De woonruimte wordt om niet aan bruiklener in bruikleen gegeven.

2 Voor het gebruik van het verplaatsbare toilet, water en elektra wordt ten behoeve van de gemeente maandelijks een bedrag van € 300,00 ingehouden op de aan bruiklener uit te keren maandelijkse uitkering Wet Werk en Bijstand. Indien de kosten voor het gebruik strijden en/of mee bedragen van € 300,00, kan de inhouding op de uitkering verhoogd worden.

3 De gemeente draagt zorg voor de aan- en afsluiting van water en elektra”

2.3.

Artikel 12 van de overeenkomst luidt als volgt: “Geen recht op vervangende

woonruimte en verhuis- en inrichtingskosten”. [appellant] heeft dit artikel doorgestreept en heeft daar “NIET MEE EENS !” bij geschreven.

2.4.

Vanaf september 2013 heeft de Gemeente klachten over [appellant] van

buurtbewoners ontvangen. Er zou een nomadenkamp op het terrein zijn ontstaan, [appellant] zou zonder toestemming materialen van de Gemeente gebruiken en verwerken, [appellant] zou de woonwagen niet meer zelf bewonen maar zijn honden en kippen daarin laten verblijven, hij zou zonder toestemming van de Gemeente een naast de woonwagen geplaatste zeecontainer bewonen en er zou sprake zijn van stank- en rookoverlast (onder meer als gevolg van het verbranden van plastic).

2.5.

Bij aangetekende brief van 13 mei 2013 heeft de Gemeente [appellant] bericht dat

de overeenkomst door tijdsverloop op 19 december 2013 zal eindigen, en tevens dat de ontheffing van het bestemmingsplan zal eindigen per 19 december 2013 en dat een nieuw bestemmingsplan zal worden vastgesteld waarin het perceel als “bedrijfsopslag, opslag van materialen ten behoeve van openbare werken (gemeentewerf)” is bestemd, een en ander overeenkomstig artikel 7:274 lid 1 sub e BW. Voor zover nodig heeft de Gemeente de overeenkomst ook per die datum opgezegd.

2.6.

[appellant] heeft de Gemeente laten weten dat hij niet wenst te vertrekken. Bij

brieven van 21 juni 2013, 21 november 2013 en 13 december 2013 heeft de Gemeente [appellant] verzocht en gesommeerd te vertrekken. In de brieven van 21 november 2013 en 13 december 2013 maakt de Gemeente melding van door [appellant] veroorzaakte overlast en sommeert de Gemeente [appellant] daaraan een einde te maken. [appellant] is niet tot ontruiming van het perceel overgegaan.

3 Beoordeling

3.1.

In het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter, kort gezegd, [appellant]

veroordeeld tot ontruiming van het perceel alsmede van de daarop geplaatste woonwagen en de Gemeente gemachtigd om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van het vonnis te bewerkstelligen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.2.

Met de eerste grief bestrijdt [appellant] het oordeel van de voorzieningenrechter dat

de Gemeente een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft. [appellant] stelt daartoe dat de overeenkomst niet op 19 december 2013 is geëindigd, maar pas op 22 september 2015 zal eindigen.

3.3.

Gelet op de in artikel 2 lid 1 van de overeenkomst vermelde einddatum heeft de

Gemeente een spoedeisend belang bij haar vorderingen in kort geding. De enkele omstandigheid dat partijen de overeenkomst zijn aangegaan voor de duur van maximaal vijf jaren en deze (pas) op 22 september 2010 schriftelijk hebben vastgelegd brengt, anders dan [appellant] stelt, niet met zich dat de termijn op 22 september 2010 (opnieuw) is gaan lopen. Het spoedeisend belang is bovendien gegeven met de klachten over [appellant] die de Gemeente heeft ontvangen en de wijze waarop hij (beweerdelijk) gebruik maakt van het perceel. De grief faalt derhalve.

3.4.

In de tweede grief bestrijdt [appellant] het oordeel van de voorzieningenrechter dat

de overeenkomst geen huurovereenkomst, maar een gebruiksovereenkomst betreft. [appellant] stelt dat sprake is van huur, omdat hij voor het gebruik van het perceel en de woonwagen een tegenprestatie betaalt van € 300,00, wat teveel is om slechts de door de Gemeente gestelde kosten te dekken. Derhalve moet worden aangenomen dat ook sprake is van een huurcomponent. Het hof overweegt als volgt.

3.5.

Voorop staat dat op grond van artikel 7:201 BW sprake is van huur indien de ene

partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Indien aan deze essentialia wordt voldaan, kwalificeert de overeenkomst als huurovereenkomst, ongeacht of partijen dat willen of niet, en ongeacht of partijen hebben onderkend dat sprake is van een huurovereenkomst (vlg. HR 9 maart 1964, NJ 1964, 215). Voorts neemt het hof tot uitgangspunt dat op grond van artikel 7:233 BW onder woonruimte tevens wordt verstaan een woonwagen en een standplaats.

3.6.

Vast staat dat de Gemeente woonruimte (een perceel grond en een woonwagen)

aan [appellant] in gebruik heeft gegeven. De vraag is of de tussen partijen overeengekomen vergoeding van € 300,00 per maand kwalificeert als een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW.

3.7.

In de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte om niet aan [appellant] in

gebruik is gegeven en dat [appellant] “voor het gebruik van het verplaatsbare toilet, water en elektra ” een vergoeding van € 300,00 per maand aan de Gemeente zal voldoen. In haar memorie van antwoord heeft de Gemeente gesteld dat het verplaatsbare toilet € 115,00 per maand kost. Uitgaande van dat bedrag, betaalt [appellant] € 185,00 per maand voor het gebruik van water en elektriciteit. Volgens de Gemeente zijn de kosten voor de aansluiting van water en elektriciteit (ad € 3.345,50) alsmede de kosten voor het plaatsen van een tijdelijke aggregaat (ad € 2.018,64) in dit bedrag verdisconteerd en heeft de Gemeente bovendien voor het plaatsen van de woonwagen ruim € 8.000,00 betaald.

3.8.

Indien en voor zover de Gemeente betoogt dat de kosten voor het plaatsen van de

woonwagen in de vergoeding zijn verdisconteerd, stuit dit reeds af op de inleidende overweging in de overeenkomst dat de Gemeente “op haar kosten” een woonwagen op het perceel heeft geplaatst. Ten aanzien van de aansluitingskosten overweegt het hof dat in artikel 5 lid 3 van de overeenkomst is bepaald dat de Gemeente zorg draagt voor de aan- en afsluiting van water en elektriciteit. Gelet hierop, valt niet in te zien dat de aansluitingskosten deel uitmaken van de overeengekomen maandelijkse vergoeding. Het hof gaat er derhalve van uit dat het bedrag van de € 300,00 per maand alleen ziet op de kosten voor het gebruik van het verplaatsbare toilet (€ 115,00 per maand) en het gebruik van water en elektriciteit (€ 185,00 per maand). Bij gebreke van een (nadere) toelichting van de Gemeente ten aanzien van de hoogte van de daadwerkelijke gebruikskosten van [appellant], acht het hof de vergoeding voor het gebruik van water en elektriciteit zodanig hoog dat moet worden aangenomen dat daarin een huurcomponent begrepen is. Dit betekent dat bedoelde vergoeding ook als een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW moet worden aangemerkt en dat er in het kader van dit kortgeding vooralsnog vanuit moet worden gegaan dat sprake is van een huurovereenkomst. Grief 2 slaagt derhalve.

3.9.

De Gemeente heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat de overeenkomst

naar haar aard van korte duur is overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:232 lid 2 BW, zodat daarop de dwingendrechtelijke huurprijs- en huurbeëindingingsbepalingen niet van toepassing zijn. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet het hof niet in dat de onderhavige overeenkomst die is aangegaan voor de duur van vijf jaren naar haar aard van korte duur is zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Op grond van het voorgaande faalt dit betoog van de Gemeente.

3.10.

Voor zover de Gemeente beoogt een beroep te doen op artikel 7:271 lid 1 BW,

oordeelt het hof als volgt. De voor bepaalde tijd aangegane huur eindigt op grond van artikel 7:271 lid 1 BW niet door het enkele verloop van de huurtijd. De huurovereenkomst kan slechts eindigen door opzegging, ontbinding of met wederzijds goedvinden. Van ontbinding of beëindiging met wederzijds goedvinden is in deze zaak geen sprake. Dat de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd, is evenmin voldoende aannemelijk geworden. De Gemeente heeft in haar brief van 13 mei 2013 weliswaar vermeld dat de overeenkomst zal eindigen in verband met het realiseren van een bestemming volgens het vigerende bestemmingsplan op de voet van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder e BW, maar op deze opzeggingsgrond heeft de Gemeente in deze procedure geen (meer subsidiair) beroep gedaan. Wel heeft de Gemeente aangevoerd dat [appellant] overlast veroorzaakt. Voor zover de Gemeente daarmee een beroep doet op de opzeggingsgrond in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder a BW, kan dit beroep haar niet baten, nu deze grond in strijd met artikel 7:273 lid 1 BW niet is genoemd in de brief van 13 mei 2013. In de brieven van 21 november 2013 en 13 december 2013 komt de gestelde overlast aan de orde, maar daarin is geen sprake van een opzegging. De huurovereenkomst is derhalve niet geëindigd op grond van artikel 7:271 lid 1 BW.

3.11.

Uit het vorenstaande volgt dat er vooralsnog van moet worden uitgegaan dat de

huurovereenkomst is blijven voortbestaan. De gevorderde ontruiming dient derhalve te worden afgewezen.

3.12.

De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en dat de

vordering van de Gemeente alsnog zal worden afgewezen. De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering af;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 282,00 aan verschotten en € 527,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 401,80 aan verschotten en € 894,00 voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, R.H.C. van Harmelen en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 april 2015.