Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:5832

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
18-12-2014
Datum publicatie
21-01-2015
Zaaknummer
13/00637 en 13/00638
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2013:8185, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

WOZ. Waardering sportcomplex. De waarde van de grond van de sportvelden dient te worden berekend exclusief btw. Waarde clubgebouw is inclusief btw. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat uit moet worden gegaan van een kleiner oppervlak van de sportvelden. De ondergrond van het clubgebouw is door de heffingsambtenaar te groot vastgesteld. De in aanmerking te nemen waarde dient ten minste te worden gesteld op vervangingswaarde.

Wetsverwijzingen
Wet waardering onroerende zaken 17, geldigheid: 2011-01-01
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
FutD 2015-0221
V-N Vandaag 2015/154
V-N 2015/13.22.21
Belastingblad 2015/155
mr. B.S. Kats annotatie in NTFR 2015/710

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 13/00637 en 13/00638

18 december 2014

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[Vereniging X], gevestigd te [Z], belanghebbende,

gemachtigde: mr. P.J. van Horssen CB (Belastingadviesburo Tuindorp B.V.) te Amsterdam

alsmede op het incidentele hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de Gemeente Amsterdam,

de heffingsambtenaar.

tegen

de uitspraak van 18 september 2013 in de zaken met kenmerknummers AWB 12/3712 en 12/3713 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 31 december 2011, de waarde krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ-waarde) van de percelen [adres] te [Z] (hierna: het sportcomplex) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 918.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2011 bekendgemaakt.

1.1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 juni 2012, de vastgestelde waarde verminderd tot € 751.000, en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 30 april 2012 de WOZ-waarde van het sportcomplex voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 928.500. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag OZB (gebruikersheffing) voor het jaar 2012 bekendgemaakt.

1.2.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 juni 2012, de vastgestelde waarde verminderd tot € 744.500 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de in 1.1.2 en 1.2.2 vermelde uitspraken op bezwaar bij één geschrift beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard en, voor zover van belang, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde voor het jaar 2011 verminderd tot € 730.955, de aanslag OZB voor dat jaar dienovereenkomstig verminderd, de WOZ-waarde voor het jaar 2012 verminderd tot € 724.455, en de aanslag OZB voor dat jaar dienovereenkomstig verminderd.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep van belanghebbende is bij het Hof ingekomen op 28 oktober 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 16 december 2013, aangevuld bij brief van 7 januari 2014, heeft de heffingsambtenaar incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft daarop geantwoord bij brief van 17 februari 2014.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met de in 1.6 vermelde brieven aan partijen is toegezonden.

1.6.

Bij brieven aan partijen van 26 juni 2014 heeft het Hof enige voorlopige oordelen meegedeeld en vragen aan de heffingsambtenaar gesteld. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd bij brief van 21 juli 2014. Een afschrift daarvan is aan belanghebbende gezonden. Belanghebbende heeft gereageerd bij brief 12 augustus 2014. Een afschrift daarvan is aan de heffingsambtenaar gezonden.

1.7.

Beide partijen – belanghebbende bij brief van 11 september 2014 en de heffingsambtenaar bij brief van 24 oktober 2014 – hebben erin toegestemd dat het Hof uitspraak doet zonder nadere zitting.

2 Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ – de volgende feiten vastgesteld.

“2.1. Eiseres is gebruikster van het sportcomplex.

2.2.

Het sportcomplex bestaat, naast opstallen, uit speelvelden welke in gebruik zijn voor voetbal, tennis en korfbal. De totale oppervlakte van deze speelvelden bedraagt 26.423 m². De onderlaag van de sportvelden bevat zogenoemde “AVI-slakken”. Verweerder heeft voor beide jaren een WOZ-waarde van (afgerond) € 105.500 toegekend aan de grond van de sportvelden. Daarbij heeft hij een waarde van € 4 per m² gehanteerd, verhoogd met 19% omzetbelasting.

2.3.

In 2011 zijn twee voetbalvelden gerenoveerd.”

2.2.

Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.

2.3.

Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe.

2.3.1.

Het Stadsdeel [stadsdeel] heeft in 2010 een aan het sportcomplex grenzend stuk grond van 625 m2 voor € 1 verkocht aan Rijkswaterstaat ten behoeve van de aanleg van de [B] en de daarbij behorende verbreding van Rijksweg [rijksweg]. Rijkswaterstaat heeft bij brief van 9 oktober 2007 het definitieve taxatierapport met betrekking tot die aankoop aan het stadsdeel gezonden. In die brief is onder meer het volgende vermeld:


“In eerdere opstellingen werd voor de aan te kopen vervuilde gronden met een oppervlakte van ongeveer 625 ca. van het sportpark € 25,--/m2 gerekend. Aangezien de gronden vervuild zijn en dus dienen te worden gesaneerd, kan de waarde van de gronden in de huidige toestand niet meer dan € 1,-- totaal zijn.

2.3.2.

Bij de in 1.6 vermelde brief van de heffingsambtenaar van 21 juli 2014 is als bijlage gevoegd een notariële akte van uitgifte in erfpacht door het Stadsdeel [stadsdeel] aan de Stichting [A] van een gedeelte van 4.77.20 hectare van kadastrale percelen plaatselijk bekend als Sportpark [locatie]. De tussen partijen overeengekomen afkoopsom voor de erfpachtcanon is berekend op basis van een grondwaarde van € 145 per vierkante meter voor het bebouwde gedeelte en van € 29 per vierkante meter voor het onbebouwde gedeelte.

2.3.3.

Bij voormelde brief is voorts een aantal bladzijden gevoegd uit de Taxatiewijzer Sport van het WOZ-datacenter. Onder het kopje 6.2 Waardebepaling grond is onder meer vermeld:


“Het kan voorkomen dat gemeenten uitgaan van het zogenaamde fsi-principe (floor space index). In die gevallen zal de grondwaarde worden bepaald volgens het volgende uitgangspunt: indien de bruto vloeroppervlakte van de opstal groter is dan de kaveloppervlakte dan wordt de grondprijs vermenigvuldigd met het bruto vloeroppervlak.”

Daarnaast is bij voormelde brief gevoegd een afschrift van de Handleiding Grondprijsbepaling 2013 van de gemeente Amsterdam.

3 Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het sportcomplex voor de belastingjaren 2011 en 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Anders dan waar de rechtbank van is uitgegaan, is daarbij niet alleen de waarde van de grond van de sportvelden, maar ook de waarde van de opstallen en de ondergrond van de opstallen in geschil.

In hoger beroep is niet langer in geschil dat belanghebbende geen recht heeft op vergoeding van wettelijke rente.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft, voor zover nog van belang, als volgt geoordeeld over het geschil:

“4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer, waarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4.2.

Voor de waardebepaling van het sportcomplex gaat de rechtbank er met partijen vanuit dat als heffingsmaatstaf de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden gehanteerd. Hetgeen partijen daarbij onder meer verdeeld houdt is de vraag in hoeverre de door eiseres gestelde bodemverontreiniging van de grond van invloed is op die waarde.

4.3.

Eiseres beroept zich in de pleitnota op de verkrijgingsfictie ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Eiseres stelt dat in verband met de aanleg van de [B] een gedeelte van het sportcomplex van eiseres moest worden verplaatst. Uit een in opdracht van Rijkswaterstaat door [C] uitgevoerd grondonderzoek kwam naar voren dat de ondergrond van dat gedeelte uit AVI-slakken bestond en dusdanig was verontreinigd dat de grond gesaneerd moest worden. Uit de brief van Rijkswaterstaat van 9 oktober 2007 blijkt dat de waarde van het overgedragen gedeelte met een totale oppervlakte van 625 m² oorspronkelijk op € 25 per m² was getaxeerd, maar dat gelet op de in het rapport van [C] geconstateerde vervuiling en de noodzaak tot sanering, hieraan door Rijkswaterstaat nog slechts een waarde van € 1 werd toegekend. Die waarde van € 1 dient volgens eiseres één op één voor alle sportvelden te gelden, omdat de ondergrond van de sportvelden op het sportcomplex evenals die van het overgedragen gedeelte uit AVI-slakken bestaat. Deze grond dient eveneens gesaneerd te worden. Vanwege de huidige vervuiling zou een opvolgend verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, niet onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kunnen nemen, aldus eiseres.

4.4.

De hiervoor genoemde stellingen van eiseres falen. Verweerder heeft gemotiveerd gesteld dat er gezien de huidige bestemming van de onroerende zaak als sportcomplex geen noodzaak tot sanering is. Verweerder heeft in de wetenschap dat sprake is van enige vervuiling het rapport van de [C] laten beoordelen door de GGD en door de Dienst Milieu en Bouwtoezicht. Beide gemeentelijke diensten zijn - kort gezegd - van mening dat er bij het huidige gebruik als sportveld geen risico voor de volksgezondheid bestaat en dat in ieder geval de gezondheid van de sporters geen gevaar loopt. Eiseres heeft het tegendeel, de noodzakelijkheid van een daadwerkelijke sanering van de bodem van het sportcomplex, niet aannemelijk gemaakt. Uit het rapport van 21 juni 2006 van de [C] en de door [C] daarop gegeven toelichting van 2 februari 2010, blijkt immers niet dat bij de huidige bestemming een noodzaak tot sanering bestaat. De grond wordt volgens de [C] als een IBC-bouwstof gekwalificeerd die in principe verontreinigd is en alleen mag worden hergebruikt in een constructie waarbij IBC-voorzieningen worden aangebracht. De rechtbank leidt daaruit af dat zolang de huidige bestemming en het huidige gebruik gehandhaafd blijft, de verontreiniging van de grond niet dusdanig is dat daaraan een lagere waarde dan € 4 per m² dient te worden toegekend.

4.5.

Het vorenoverwogene brengt mee dat de waarde van de bij het sportcomplex behorende grond van 26.423 m² bij uitspraak op bezwaar over beide jaren niet te hoog is berekend op een bedrag van € 105.692.

4.6.

Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of de vervangingswaarde van de grond inclusief of exclusief omzetbelasting dient te worden bepaald.

4.7.

Verweerder heeft de vervangingswaarde van de grond bepaald inclusief 19% omzetbelasting en heeft daarbij tot uitgangspunt genomen dat voor de bepaling van de vervangingswaarde van de grond van het sportcomplex moet worden uitgegaan van de kosten die de huidige eigenaar, te weten het Stadsdeel [stadsdeel] van de gemeente Amsterdam (hierna: het stadsdeel), zou moeten maken om die grond te verwerven, en voorts dat tot deze kosten behoort de omzetbelasting die door die eigenaar niet kan worden verrekend.

4.8.

Ingevolge artikel 11, eerste lid, letter a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet OB 1968) is, voor zover hier van belang, van de belasting vrijgesteld de levering van onroerende zaken, met uitzondering van de levering van een bouwterrein. Aldus zou de levering van gronden zijn vrijgesteld van omzetbelasting indien en voor zover die gronden niet kunnen worden aangemerkt als een bouwterrein in voormelde zin. Voor zover de levering van gronden op grond van de genoemde regeling in de Wet OB 1968 zou zijn vrijgesteld van omzetbelasting, dient de vervangingswaarde daarvan exclusief omzetbelasting te worden berekend (Hoge Raad 21 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT8739).

4.9.

Naar eiseres heeft gesteld en door verweerder niet is weersproken, kunnen de sportvelden niet als bouwterrein in voormelde zin worden aangemerkt. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien eiseres niet te volgen in deze stelling. Hieruit volgt dat de levering van de grond van de sportvelden is vrijgesteld van omzetbelasting. Verweerder heeft derhalve ten onrechte over de vervangingswaarde van deze grond, welke waarde door verweerder is afgerond op €105.500, ten onrechte 19% omzetbelasting berekend, zijnde het bedrag van € 20.045. De rechtbank zal dit bedrag alsnog in mindering brengen op de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde over beide jaren.”

4.2.1.

In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd, samengevat weergegeven, (i) dat de rechtbank de in aanmerking te nemen oppervlakte van de sportvelden had moeten verminderen met 625 m2, zijnde het aan Rijkswaterstaat overgedragen perceelgedeelte, (ii) dat de rechtbank heeft miskend dat ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2006, nr. 40.954, ECLI:NL:HR:2006:AY9981, BNB 2007/8, geen omzetbelasting kan worden begrepen in de waarde van de kantinegebouwen en de ondergrond daarvan, (iii) dat de ondergrond van het uit twee verdiepingen bestaande kantinegebouw 225 m2 is en dat bij de bepaling van de grondwaardecomponent van dat gebouw ten onrechte 450 m2 in aanmerking is genomen, en (iv) dat bij de waardebepaling van de grond van de sportvelden onvoldoende rekening is gehouden met de vervuiling van de grond en dat de waarde daarvan niet hoger kan worden vastgesteld dan naar evenredigheid van de prijs van € 1 die Rijkswaterstaat heeft betaald voor het perceelgedeelte van 625 m2.

4.2.2.

De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist onder verwijzing naar hetgeen hij in eerste aanleg heeft aangevoerd. In de bijlage bij de brief van 7 januari 2014 heeft de taxateur met betrekking tot de in 4.2.1 sub (ii) vermelde stelling van belanghebbende aangevoerd dat de positie van belanghebbende, als gebruiker van het sportcomplex, wezenlijk verschilt van die van een eigenaar, zoals aan de orde was in het door belanghebbende genoemde arrest.

4.3.1.

In incidenteel hoger beroep heeft de heffingsambtenaar aangevoerd, samengevat weergegeven, dat de waarde van de sportvelden inclusief BTW dient te worden vastgesteld. Daartoe heeft hij aangevoerd dat er gebouwen op het sportcomplex staan, dat bij een eventuele verwerving van de gronden ten aanzien van alle gronden tezamen zal moeten worden beoordeeld of sprake is van een fiscaal bouwterrein, en dat in het arrest van de Hoge Raad van 7 juni 2013, nr. 12/00765, ECLI:NL:HR:2013:BY2694, BNB 2013/175, is geoordeeld dat sprake was van drie zelfstandige onroerende zaken die voor de BTW-wetgeving een bouwterrein vormden.

4.3.2.

Belanghebbende heeft dit standpunt van de heffingsambtenaar betwist, en daartoe aangevoerd, samengevat weergegeven, dat de gronden zijn aangewezen als beschermd groengebied, respectievelijk stadslandbouwgebied, en zonder wijziging van het bestemmingsplan niet kunnen worden beschouwd als bouwterrein.

4.4.

In de onder 1.6 vermelde brief heeft het Hof de volgende voorlopige oordelen gegeven.

“1.1. De rechtbank heeft terecht beslist dat de waarde van de grond van de sportvelden dient te worden berekend exclusief BTW. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de door partijen over en weer aangevoerde feiten en omstandigheden tot de conclusie leiden dat de sportvelden niet zijn aan te merken als een 'bouwterrein' in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968. Ook overigens is er geen reden om bij een veronderstelde vervanging van de onderhavige grond uit te gaan van een met BTW belaste levering. Het betoog in het incidentele hoger beroep van de [heffingsambtenaar] leidt niet tot andere beoordeling. De door de rechtbank berekende vermindering blijft in stand.

1.2.

In de waardenmatrix (productie 3 bij het hogerberoepschrift) is uitgegaan van een oppervlakte van de sportvelden van 26.423 m2. Belanghebbende heeft gesteld dat hier nog 625 m2 van af moet, zijnde het in 2010 aan Rijkswaterstaat verkochte perceel grond. De taxateur van de gemeente heeft dit ter zitting betwist en heeft daarbij aangegeven dat hij bij het opstellen van de matrix (productie 3 bij het hogerberoepschrift) in mei 2012 is uitgegaan van de toenmalig bekende kadastrale gegevens. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende tegenover deze gemotiveerde betwisting haar stelling niet aannemelijk heeft gemaakt en zal bij zijn beslissing uitgaan van een oppervlakte van de sportvelden van 26.423 m2.

1.3.

De [heffingsambtenaar] heeft terecht de waarde van de clubgebouwen (door belanghebbende ook aangeduid als kantinegebouwen) bepaald inclusief BTW. Het is vaste jurisprudentie dat voor de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden berekend mét of zónder BTW, de BTW-positie van de eigenaar beslissend is. De eigenaar is hier de gemeente. Nu de gemeente te dezer zake geen belaste prestaties verricht, komt de (bij veronderstelde vervanging in rekening te brengen) BTW niet voor aftrek in aanmerking en blijft er dus een BTW-component hangen in de (veronderstelde) kostprijs die in de vervangingswaarde tot uitdrukking komt. Het Hof verwijst naar de arresten HR 8 juli 1992, nrs. 27.003 en 27678, BNB 1992/297 en BNB 1992/298 en HR 31 januari 2003, nr. 37.092, BNB 2003/189. Het door belanghebbende aangevoerde arrest HR 13 oktober 2006, nr. 40.954, BNB 2007/8, volgt eveneens deze lijn. Het Hof wijst erop dat in dat arrest sprake was van een kantine waarvan de sportvereniging eigenaar was, hetgeen een wezenlijk verschil oplevert met de situatie van belanghebbende.

1.4.

Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat in de matrix voor de component ondergrond van één der clubgebouwen ten onrechte is gerekend met een oppervlakte van 450 m2. Dit moet volgens belanghebbende 225 m2 zijn, omdat dit clubgebouw twee verdiepingen heeft. De taxateur heeft ter zitting gesteld dat voor de waardebepaling van de grondcomponent gerekend moet worden met de brutovloeroppervlakte en dat dus terecht van 450 m2 is uitgegaan. Het Hof kan de taxateur hierin niet volgen. Onbetwist is dat de ondergrond van dit gebouw 225 m2 is. Nu noch in de gedingstukken noch ter zitting iets is aangevoerd waaruit volgt dat de in de matrix voor de ondergrond van de clubgebouwen gehanteerde prijs van € 144 onjuist zou zijn – de enkele stelling dat de waarde van die ondergrond twee keer zo hoog is omdat het clubgebouw twee verdiepingen telt, acht het Hof niet valide – moet het Hof het ervoor houden dat hier inderdaad, zoals belanghebbende stelt, sprake is van een dubbeltelling. De vastgestelde waarde dient daarom (verder) te worden verminderd met (225 x € 144) x 119% = € 38.556, afgerond € 39.000. Reeds hierom slaagt het hoger beroep.

2.1.

Wat betreft de waarde die in aanmerking moet worden genomen voor de grond van de sportvelden, lopen de stellingen van partijen uiteen van € 4 per m2 volgens de heffingsambtenaar tot € 0,0016 per m2 volgens belanghebbende. Het gaat hierbij om bedragen exclusief BTW; zoals hiervoor onder 1.1 is aangegeven, is geen plaats voor bijtelling van BTW.

(...)

Het Hof stelt voorop (a) dat op de [heffingsambtenaar] de bewijslast rust dat de waarde van
€ 4 per m2 niet te hoog is vastgesteld en (b) dat de waarde bepaald dient te worden op de hoogste van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Het Hof is van oordeel dat de [heffingsambtenaar] voorshands niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, omdat hij de waarde van € 4 per m² niet heeft gemotiveerd aan de hand van (enigerlei vorm van) vergelijkingsgegevens.

Het Hof is, anderzijds, van oordeel dat de door belanghebbende voorgestane waardering geen recht doet aan het wettelijke waarderingscriterium. Het Hof licht dit als volgt toe. De in aanmerking te nemen waarde dient ten minste gesteld te worden op de vervangingswaarde, dat is - kort gezegd - de waarde die het complex in zijn huidige functie en gegeven de huidige bestemming heeft voor de huidige rechthebbende. Het gaat in deze om een sportcomplex dat al jaren, conform de bestemming, als zodanig fungeert, terwijl niet is gebleken - ook niet uit de rapportage van [C] - dat aan die bestemming en functie een einde zou moeten komen. De te dezen relevante vervangingswaarde pleegt modelmatig te worden benaderd door een aankoop van een vervangende (gelijksoortige) onroerende zaak te veronderstellen waarop (uitgaande van nieuwwaarden) een vermindering wegens technische en functionele veroudering wordt toegepast teneinde uit te komen op (de waarde in) de huidige toestand van de onroerende zaak. Het geschil tussen partijen spitst zich daarbij toe op de vervangingswaarde van de sportvelden. Hoewel bij een bepaling van deze waarde de invloed van de aanwezige vervuiling tot uitdrukking dient te komen (bijvoorbeeld in de factor voor functionele veroudering), ziet het Hof niet in dat dit kan leiden tot een zó vergaande waardereductie als belanghebbende verdedigt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de rapportage van [C] een analyse van de vervuiling bevat, maar geen enkele conclusie toelaat omtrent de waardevermindering die daaruit zou resulteren. Verder neemt het Hof in aanmerking dat de verkoop van 625 m2 voor € 1 aan Rijkswaterstaat, waarop belanghebbende zich beroept, geen bruikbare maatstaf oplevert. Ook als ervan wordt uitgegaan dat die transactieprijs een juiste maatstaf is voor de waarde in het economische verkeer van de grond van het sportcomplex, dan is daarmee nog niets gezegd over de vervangingswaarde. Ter bepaling van de vervangingswaarde is de transactie met Rijkswaterstaat niet bruikbaar omdat de transactieprijs is bepaald op basis van een andere bestemming en een ander gebruik van de desbetreffende grond.

Nu geen van beide partijen het bewijs heeft geleverd van de door hem respectievelijk haar verdedigde waarde en het dossier op dit moment onvoldoende aanknopingspunten biedt om de vervangingswaarde van de grond (beredeneerd) in goede justitie vast te stellen, heeft het Hof behoefte aan nadere schriftelijke inlichtingen.

Het Hof nodigt de [heffingsambtenaar] uit binnen een termijn van 3 weken na ontvangst van deze brief aan het Hof schriftelijk de (gedocumenteerde) gegevens te verstrekken ter onderbouwing van zijn stelling dat de door hem in aanmerking genomen waarde van € 4 per m2 niet hoger is dan de vervangingswaarde van de grond. Aan belanghebbende zal daarna een termijn worden gesteld voor reactie.”

4.5.

Het Hof blijft bij zijn in de brief van 26 juni 2014 onder 1.1 tot en met 1.4 gegeven oordelen. Voor zover al niet tardief – omdat het Hof op dit punt geen vraag heeft gesteld en de reactie van de heffingsambtenaar in zoverre buiten het kader treedt van het nader onderzoek dat met voormelde brief is ingesteld – acht het Hof de verwijzing van de heffingsambtenaar in zijn schriftelijke reactie naar het in 2.3.3 aangehaalde taxatievoorschrift van WOZ-datacenter onvoldoende als motivering dat in de onderhavige situatie de ondergrond van het kantinegebouw met twee bouwlagen tweemaal zoveel waard zou zijn als de ondergrond van het kantinegebouw met één bouwlaag. Met overlegging – zonder enige nadere toelichting – van de Handleiding Grondprijsbepaling 2013 van de gemeente Amsterdam, is die motivering evenmin gegeven.

Hetgeen belanghebbende van haar kant in haar schriftelijke reactie nog heeft aangevoerd, leidt evenmin tot wijziging van de reeds gegeven oordelen.

4.6.

Ter onderbouwing van zijn stelling dat de (vervangings)waarde van de grond van de sportvelden ten minste € 4 per m2 bedraagt, heeft de heffingsambtenaar bij zijn schriftelijke reactie de in 2.3.2 vermelde akte ingebracht. Uit die akte blijkt dat grond van sportvelden in [stadsdeel] in erfpacht is uitgegeven op basis van een grondwaarde van € 29 per m2. Belanghebbende heeft de relevantie van dit vergelijkingsgegeven niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met dit vergelijkingsgegeven voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat bij de vaststelling van de (vervangings)waarde van de sportvelden naar een grondwaarde van € 4 per m² voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de vervuiling van de grond beperkingen in de benutting ervan meebrengt.

4.7.

Al het voorgaande leidt ertoe dat de WOZ-waarden voor beide in geschil zijnde jaren verder moeten worden verminderd met (afgerond) € 39.000 ter zake van een te hoog in aanmerking genomen grondwaarde voor het kantinegebouw met twee verdiepingen.

Slotsom

4.8.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende doel treft en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar niet. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, doch uitsluitend voor zover daarbij de WOZ-waarden zijn verminderd tot de door de rechtbank vastgestelde bedragen. De WOZ-waarde voor het jaar 2011 dient verder te worden verminderd tot (afgerond) € 692.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De WOZ-waarde voor het jaar 2012 dient verder te worden verminderd tot (afgerond) € 685.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

5 Kosten

Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in het hoger beroep en incidenteel hoger beroep heeft moeten maken. Voor vergoeding komen in aanmerking de kosten van beroepsmatig verleende juridische bijstand. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) stelt het Hof deze kosten vast op: 3 (proceshandelingen: hogerberoepschrift (1), schriftelijke reactie op het incidenteel hoger beroep (0,5), bijwonen zitting (1), schriftelijke inlichtingen (0,5) x € 487 (waarde per punt) x 1,5 (wegingsfactor voor gewicht van de zaak) = € 2.191,50. Het Hof beschouwt de beide zaken daarbij als samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van het Besluit.

6 Beslissing

Het Hof:

  • -

    vernietigt de uitspraak van de rechtbank doch uitsluitend voor zover daarbij de WOZ-waarden zijn verminderd tot de door de rechtbank vastgestelde waarden;

  • -

    vermindert de WOZ-waarde voor het jaar 2011 tot € 692.000;

  • -

    vermindert dienovereenkomstig de aanslag OZB voor het jaar 2011;

  • -

    vermindert de WOZ-waarde voor het jaar 2012 tot € 685.000;

  • -

    vermindert dienovereenkomstig de aanslag OZB voor het jaar 2012;

  • -

    veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.191,50;

  • -

    gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht (in hoger beroep) van € 478 aan belanghebbende te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder als griffier. De beslissing is op 18 december 2014 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.