Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:5825

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
23-12-2014
Datum publicatie
30-03-2015
Zaaknummer
200.155.890-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur van woonruimte. Provisionele vordering tot ontruiming wegens huurachterstand alsnog afgewezen. Huurder stelt dat, in afwijking van de schriftelijke huurovereenkomst, verrekening van de huursom met consultancy-werkzaamheden, verricht door huurder, is afgesproken. Anders dan de eerste rechter oordeelde, heeft dit verweer in de hoofdzaak niet een te geringe kans van slagen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.155.890/01

zaaknummer rechtbank : CV 13-32114

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 december 2014

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. M.A.M. Timmermans te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente],

geïntimeerde,

advocaat: mr. R. Teitler te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 8 september 2014 in hoger beroep gekomen van een provisioneel vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 24 juli 2014, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie/verweerder in reconventie in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv. en [appellant] als verweerder in conventie/eiser in reconventie in dat incident.

De dagvaarding, met producties, bevat de grieven.

Daarna is een memorie van antwoord ingediend.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de incidentele vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 20 november 2014 doen bepleiten, door hun hiervoor genoemde advocaten, mr. Timmermans aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt en komen neer op het volgende.

2.1.

[geïntimeerde] is eigenaar van het pand [adres] te [plaats]. Dat pand bestaat uit twee woonappartementen; één op de begane grond/eerste verdieping en één op de tweede/derde verdieping.

2.2.

Met ingang van 24 november 2012 heeft [geïntimeerde] het woonappartement op de begane grond/eerste verdieping (hierna: de woning) verhuurd aan [appellant] tegen een kale huurprijs van € 1.000,-- per maand. De huurovereenkomst houdt - voor zover hier van belang - het volgende in:

(...)

4.5.

Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode van 24 november 2012 tot en met 24 februari 2013 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 3.000,--

Huurder zal dit bedrag voldoen zodra hij voldoend inkomsten heeft om dit te betalen.

De algemene bepalingen bij de huurovereenkomst houden, voor zover hier van belang, in:

(...)

Betalingen

16. De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal (...) zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, (...) geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (...)

[appellant] heeft geen huur aan [geïntimeerde] betaald.

2.3.

[appellant] en [geïntimeerde] zijn zwagers van elkaar. [geïntimeerde] is ondernemer. [appellant] was tot medio 1994 in loondienst van een aan [geïntimeerde] gelieerde vennootschap. [appellant] is thans zelfstandig ondernemend consultant (Hico Consulting).

2.4.

[appellant] heeft [geïntimeerde] (pro forma) facturen gestuurd waarmee hij aan [geïntimeerde] onder meer een vergoeding in rekening heeft gebracht voor consultancy werkzaamheden.

2.5.

[geïntimeerde] heeft [appellant] op 13 november 2013 schriftelijk doen sommeren tot ontruiming van de woning.

3 Beoordeling

3.1

[geïntimeerde] heeft in de hoofdzaak gevorderd, kort gezegd: ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en veroordeling tot betaling van de huurachterstand. [appellant] heeft in de hoofdzaak in reconventie veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van (onder meer) de hiervoor genoemde pro forma facturen.

[geïntimeerde] heeft in dit incident tot het treffen van een voorlopige voorziening gevorderd [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. [appellant] heeft in het incident in reconventie gevorderd - voor zover hier van belang - [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 25.000,-- op zijn pro forma facturen aan [geïntimeerde].

3.2.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in het incident [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en de vordering van [appellant] in reconventie afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen, samengevat en voor zover hier van belang, dat niet aannemelijk is dat, zoals [appellant] heeft aangevoerd, partijen hebben afgesproken dat geen huur in geld zou worden betaald, maar dat de huur zou worden verrekend met de vergoeding van consultancy werkzaamheden die [appellant] in opdracht van [geïntimeerde] heeft verricht. Volgens de kantonrechter heeft [appellant] op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat er iets anders is afgesproken met betrekking tot de huurbetaling dan in de huurovereenkomst is vastgelegd.

3.3.

[appellant] komt tegen de door de kantonrechter toegewezen ontruiming en de daaraan ten grondslag gelegde motivering op met vier grieven. Naar aanleiding van de grieven overweegt het hof als volgt.

3.4.

Het gaat er in het onderhavige incident tot het treffen van een voorlopige voorziening op de eerste plaats om of voorshands voldoende aannemelijk is dat de vordering van [geïntimeerde] in de hoofdzaak tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens huurachterstand zal worden toegewezen. Dat kan niet los worden gezien van de kans van slagen van het verweer van [appellant] dat partijen in afwijking van de schriftelijke huurovereenkomst hebben afgesproken dat de huur zou worden verrekend met de vergoeding voor verrichte consultancy werkzaamheden. De beoordeling van de kans van slagen van dat verweer zal dienen te geschieden op basis van de wederzijdse stellingen van partijen, al dan niet toegelicht door middel van in het geding gebrachte bewijsstukken, met inachtneming van de beperkingen voor het verrichten van onderzoek nu het hier een vordering betreft tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv.

3.5.

De werkzaamheden die [appellant] volgens de omschrijving op de onder 2.4 bedoelde facturen heeft verricht in de periode 20 november 2012 / 27 november 2012 (in welke periode ook de huurovereenkomst is ingegaan) hebben betrekking op een reis die hij heeft ondernomen naar Roemenië en het bezoek dat hij heeft gebracht aan een onderneming aldaar (Contis/CFI) die gelieerd is aan [geïntimeerde]. Bij de bewijsstukken die [appellant] heeft overgelegd bevinden zich twee e-mails van 23 november 2012 respectievelijk 27 november 2012 aan [geïntimeerde]. In die e-mails brengt [appellant] verslag uit van zijn bevindingen omtrent de bedrijfsvoering, bedrijfsactiviteiten en de financiële situatie van Contis/CFI. Die e-mails geven derhalve in ieder geval enige steun aan de stelling van [appellant] dat hij in opdracht en ten behoeve van [geïntimeerde] consultancy werkzaamheden heeft verricht. Het standpunt van [geïntimeerde] dat hij [appellant] weliswaar in de gelegenheid heeft gesteld om bij Contis/CFI gesprekken te voeren, maar dat zulks uitsluitend plaatsvond om [appellant] nieuwe zakelijke mogelijkheden voor zichzelf te laten creëren, is gelet op de inhoud van die e-mails daarmee niet op één lijn te brengen. Verder heeft [appellant] een e-mail van 15 november 2012 overgelegd waarbij hij aan [geïntimeerde] als bijlage een “HiCo Consulting raamovereenkomst” heeft toegestuurd die CCA (een onderneming van [geïntimeerde]) zou kunnen hanteren in verband met een mogelijke opdrachtgever. Ook daarin is voorshands een aanknopingspunt te vinden voor het standpunt van [appellant] dat hij in opdracht van [geïntimeerde] consultancy werkzaamheden zou gaan verrichten.

3.6.

In de overgelegde stukken is ook steun te vinden voor de betwisting door [geïntimeerde] van het verweer van [appellant], bijvoorbeeld in de overgelegde, door [appellant] ondertekende huurovereenkomst. Hoewel het hof zeer wel denkbaar acht dat de rechter in de hoofdzaak, al dan niet na het horen van getuigen, het verweer van [appellant] zal verwerpen, is het hof al met al van oordeel dat niet kan worden gezegd dat dit verweer in de hoofdzaak een zó geringe kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de uitkomst van de hoofdzaak vooruit te lopen door de vordering tot ontruiming bij wege van voorlopige voorziening toe te wijzen. Naast hetgeen onder 3.5 is overwogen, betrekt het hof hierbij de toelichting die partijen in persoon ter zitting in hoger beroep naar aanleiding van vragen van de zijde van het hof hebben gegeven, in het bijzonder de indruk die partijen daarbij op het hof hebben gemaakt, welke indruk het hof niet heeft geleid tot een waardering van de stellingen van partijen in deze of gene zin. Bij de beoordeling weegt voorts mee het vergevorderde stadium waarin het geding in de hoofdzaak zich thans bevindt – ter zitting is meegedeeld dat de hoofdzaak op de rol zou staan van 4 december 2014 voor dupliek in conventie/repliek in reconventie – en het evidente en zwaarwegende belang van [appellant] om in de woning te kunnen blijven totdat in de hoofdzaak is beslist.

3.7.

Nu thans onvoldoende zekerheid bestaat dat de vordering in de hoofdzaak tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar zal blijken, slaagt grief 1. De overige grieven behoeven geen bespreking. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in geding in beide instanties.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 500,--voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 401,80 aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, R.J.F. Thiessen en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 december 2014.