Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:5497

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
20-11-2014
Datum publicatie
23-12-2014
Zaaknummer
13/00490 en 13/00491
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2015:1856
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 13/00490 en 13/00491

20 november 2014

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[A] te [B 1], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaken met kenmerk AWB 12/5115 en 13/1005 van de rechtbank Noord-Holland in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente[C], de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2009 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2008 van de onroerende zaak [B 2] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 2.825.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2009 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 30 april 2011 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2009 van de woning voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 3.079.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2010 bekendgemaakt.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking vermeld onder 1.1 bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2012, verzonden op 5 december 2012, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd naar € 2.768.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking vermeld onder 1.2 bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2012, verzonden op 3 oktober 2012, de bij beschikking vastgestelde waarde vermeld onder 1.2. verminderd naar

€ 2.732.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.

1.5.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 19 juli 2013 heeft de rechtbank de door belanghebbende ingestelde beroepen ongegrond verklaard.

1.6.

De tegen deze uitspraak ingestelde hogere beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 27 augustus 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 september 2014. Met deze zaken is ter zitting gelijktijdig behandeld de zaak met nummer 13/00492 die betrekking heeft op de WOZ-beschikkingen voor 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de hierna opgenomen citaten uit deze uitspraak) aangeduid als “eiser”; de heffingsambtenaar (in de hierna opgenomen citaten uit deze uitspraak) als “verweerder”.

“2.1. Eiser is eigenaar van de woning.

2.2.

De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde woonruimte, een vrijstaande berging/schuur, acht dakkapellen, een kelder, twee garages, een kantoor en paardenstallen. De inhoud van de woning is 1.185 m3 (exclusief de inhoud van de aanbouw, te weten 300 m3). De oppervlakte van het perceel is 6.040 m².”

2.2.

Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.

2.3.

Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe, welke het voor de feiten vermeld

onder 2.3.1, 2.3.2 en 2.3.3 ontleent aan de in beroep overgelegde stukken en voor de feiten onder 2.3.4 aan hetgeen door partijen is geproduceerd in hoger beroep.

2.3.1.

De heffingsambtenaar heeft overgelegd een “Berekening grondstaffel …”. Deze luidt als volgt:

[D]

[D]

2.3.2.

De heffingsambtenaar heeft eveneens overgelegd een overzicht van “Transacties ter onderbouwing grondstaffel …”.

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

[E]

2.3.3.

Belanghebbende heeft overgelegd een stuk afkomstig van [F] met het opschrift “Taxatieverslag”. Hierin is een waarde van de woning voor 2009 vermeld van € 2.300.000 en voor 2010 van € 2.250.000.

2.3.4.

Belanghebbende heeft overgelegd een taxatie van [G] voor de WOZ-jaren 2009, 2010, 2011 en 2012”. Hierin is voor zover hier van belang het volgende vermeld:

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

[H]

3 Geschil


3.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde voor het belastingjaar 2009 moet worden verminderd tot €2.300.000 en voor het belastingjaar 2010 tot €2.150.000De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning € 2768000 respectievelijk €2.732.000bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.

3.2.

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.

4 Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil het navolgende overwogen, voor zover hier van belang.

4.2.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.3.1.

Hiertoe heeft verweerder verwezen naar de onder 3.3 vermelde waarderapporten. In deze waarderapporten is de waarde van de woning onderbouwd met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten, Deze werkwijze is in overeenstemming met de Wet WOZ. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten geldt doorgaans als regel dat de verkoopdata van deze objecten niet meer dan een jaar vóór of na de waardepeildatum liggen. De door verweerder

gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoen aan deze regel. De stelling van eiser dat de vergelijkingsobjecten niet op of rond de waardepeildatum liggen is dan ook niet terecht. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten wat betreft type en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning.

4.3.2.

De door eiser overgelegde taxatieverslagen acht de rechtbank minder goed bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat daarin de objectkenmerken niet inzichtelijk zijn gemaakt. Hierdoor kan niet beoordeeld worden op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

4.4.

Eiser heeft zich erover beklaagd dat verweerder voor de jaren 2009 en 2010 dezelfde vergelijkingsobjecten heeft gebruikt. Volgens eiser zijn er andere vergelijkingsobjecten voorhanden. De rechtbank overweegt hieromtrent dat het verweerder vrijstaat om in twee opeenvolgende jaren gebruik te maken van dezelfde vergelijkingsobjecten. Wel geldt doorgaans als regel dat voor ieder jaar de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten een jaar vóór of na de waardepeildatum liggen. In rechtsoverweging 4.3 is reeds geoordeeld dat de vergelijkingsobjecten hieraan voldoen. Deze klacht van eiser slaagt dan ook niet.

4.5.

Eiser heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten wat betreft het aantal m3 en m2 niet vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. De woning van eiser mag vergeleken worden met objecten die niet identiek zijn aan de woning. Verweerder dient hierbij wel aannemelijk te maken dat hij rekening heeft gehouden met de verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de bij de waarderapporten gevoegde bijlage waardeopbouw dat verweerder, gelet op de aan de woning toegekende prijs per m3 en

ten opzichte van de aan de vergelijkingsobjecten toegekende prijzen per rn3 en m2, voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. Deze grief van eiser slaagt dus niet.

4.6.

Ook heeft eiser gesteld dat niet duidelijk is hoe verweerder tot de conclusie is gekomen dat het vergelijkingsobject [I 1] in een zeer gedateerde staat van onderhoud is gekocht. Verweerder heeft aangevoerd dat dit uit een marktanalyse naar voren is gekomen. Ter onderbouwing heeft verweerder als bijlage bij zijn verweerschrift een afschrift van de marktanalyse met een foto van het object gevoegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee de zeer gedateerde staat van onderhoud van het vergelijkingsobject

[I 2]voldoende aannemelijk gemaakt.

4.7.

Eiser heeft gesteld dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waardes niet in een begrijpelijke lijn liggen met de uitspraak van Hof Amsterdam van 27 oktober 2011, kenmerk Pl0/00530. Voor zover eiser hiermee heeft bedoeld te stellen dat de aan de woning toegekende waarde op de peildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009 niet in een juiste verhouding staan tot de waarde op peildatum 1 januari 2007, zoals het Hof’ in voormeld

arrest heeft vastgesteld, overweegt de rechtbank als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.2 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee of’ meer opvolgende tijdvakken vastgestelde waardes komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Uit het voorgaande volgt dus dat deze beroepsgrond faalt.

4.8.

Ook heeft eiser gesteld dat uit gegevens van de NVM blijkt dat de waarde van vrijstaande woningen in [B 3] in 2009 ten opzichte van 2008 9,93% is gedaald. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Het door eiser genoemde percentage is een gemiddelde. Hierin zijn ook verkoopcijfers van objecten begrepen die niet (goed) vergelijkbaar zijn met de woning. omdat ze te veel verschillen wat betreft waardebepalende factoren zoals omvang en ligging. Daarom komt aan een gemiddeld percentage in dit kader geen betekenis toe. Ook deze grief slaagt niet.

4.9.

Eiser heeft gesteld dat verweerder de waarde in uiterste haast heeft vastgesteld zonder grondig onderzoek. De rechtbank overweegt hieromtrent dat de waarde van de woning tot stand is gekomen met toepassing van de regels zoals die in de Wet WOZ zijn neergelegd. Geen wet of regel verplichtte verweerder meer te doen dan hij bij het vaststellen van de waarde van de woning heeft gedaan. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat het haar niet is

gebleken dat verweerder bij het vaststellen van de waarde onzorgvuldig te werk is gegaan. Deze grief van eiser slaagt dan ook niet.

5 Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende voert in hoger beroep samengevat - zo begrijpt het Hof belanghebbende - de volgende grieven aan tegen de uitspraak van de rechtbank:

  1. De heffingsambtenaar en de rechtbank gaan ten onrechte voorbij aan de uitspraak van dit Hof van 27 oktober 2011, waarbij de waarde van de woning voor het belastingjaar 2008 (waardepeildatum 1 januari 2007) op € 2.500.000 werd vastgesteld. Op basis van deze uitspraak is de waarde te hoog vastgesteld.

  2. Belanghebbende kan zich er niet in vinden dat “de gemeente de WOZ-waarde in ‘eigen beheer’ (bepaalt), terwijl men partij is en belang heeft bij een hogere waarde”.

  3. De heffingsambtenaar heeft voor de jaren 2009 en 2010 dezelfde referentiepanden gebruikt, dit is onjuist.

  4. De heffingsambtenaar gaat bij de waardebepaling uit van de transportdatum, terwijl de transactiedatum beslissend is.

  5. De heffingsambtenaar hanteert bij de waardebepaling m3-prijzen, dit is onjuist; hij dient m2-prijzen te hanteren.

  6. De door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingspanden zijn niet of nauwelijks te vergelijken met de woning, met name voor wat betreft de gehanteerde m2- en m3-prijzen en kunnen daarom niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. In de gemeente [B 4] zijn vrijstaande woningen in 2009 ten opzichte van 2008 in waarde gedaald. NVM-cijfers laten dit zien. De stijging van de waarde van de woning is in dit licht onbegrijpelijk.

  7. De rechtbank heeft het taxatierapport van [… 1] ten onrechte terzijde gesteld.

In dit opzicht heeft de rechtbank zich niet geheel onafhankelijk opgesteld.

8. In de waarde-opbouw is ten onrechte een bedrag van € 88.250 begrepen voor de kelder, garage, dakkapellen en kantoorruimte.

9. De heffingsambtenaar heeft een te hoge waarde voor de grond in aanmerking genomen.

Belanghebbende verwijst hiervoor naar de taxatie van[… 2].

Met betrekking tot deze grieven oordeelt het Hof als volgt.

5.2.

Met betrekking tot de eerste grief

Daargelaten dat het Hof in zijn uitspraak van 27 oktober 2011 de aanbouw aan de woning (van 300 m3) buiten beschouwing heeft gelaten, zulks ten onrechte gezien de verklaring van belanghebbende ter zitting daaromtrent, heeft de rechtbank (onder 4.2. en 4.7.) op goede gronden overwogen dat een vorige waardevaststelling voor de waardevaststelling op de peildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009 niet relevant is. Het Hof neemt de overwegingen van de rechtbank dienaangaande in 4.2 en 4.7 over en maakt de beslissing tot de zijne. Ook belanghebbendes stelling dat de waardestijging van de woning ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2007 fors is en dat de waarde op de peildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009 reeds om die reden dient te worden verlaagd, volgt het Hof in het licht van het vorenoverwogene niet.

5.3.

Met betrekking tot de tweede grief

Deze grief, wat daarvan ook moge zijn, kan niet leiden tot een vermindering van de WOZ-waarden, zodat het Hof reeds om deze reden daaraan voorbijgaat. Ten overvloede merkt het Hof nog op dat de enkele omstandigheid dat de taxateur in loondienst is van de gemeente, onvoldoende is om te kunnen oordelen dat sprake is van partijdigheid of vooringenomenheid. Dit laatste is het Hof ook overigens niet gebleken.

5.4.

Met betrekking tot de derde grief

Deze grief berust voor wat betreft dit onderdeel op een herhaling van het reeds in eerste aanleg door belanghebbende gevoerde betoog. Dit betoog faalt op de gronden die door de rechtbank zijn vermeld in de onderdelen en 4.3.1 en 4.4 van haar uitspraak. Het Hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank en de gronden waarop het rust.

5.5.

Met betrekking tot de vierde grief

Het Hof is van oordeel dat voor de vaststelling van de gezochte waarde in beginsel aansluiting moet worden gezocht bij de transactiedatum. Indien deze datum echter niet bekend is, mag de heffingsambtenaar uitgaan van (de prijs op) de transportdatum zoals deze blijkt uit de inschrijving in het kadaster. De transportdatum is immers een algemeen kenbaar en voor eenieder toegankelijk gegeven, terwijl de datum waarop de koopovereenkomst is aangegaan en de prijs is vastgesteld en de transportdatum veelal dicht bij elkaar liggen. Belanghebbende heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom van dit uitganspunt zou moeten worden afgeweken. De enkele verwijzing naar andere, meer recente transacties is daartoe onvoldoende.

5.6.

Met betrekking tot de vijfde grief

Uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Wanneer de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toepast, dient hij bij de waardebepaling niet uitsluitend rekening te houden met de inhoud maar daarnaast ook met de overige waardebepalende factoren, zoals type, ligging, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar. De heffingsambtenaar heeft aan de hand van genoemde matrix, de daarin genoemde vermenigvuldigingsfactoren en de daaruit resulterende kubieke meterprijzen aannemelijk gemaakt dat met deze factoren bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden. Het Hof acht het gebruik van m3 prijzen niet ongebruikelijk en ziet daarin, anders dan belanghebbende, geen reden om het taxatierapport van de ambtenaar ter zijde te stellen.

5.7.

Met betrekking tot de zesde grief

5.7.1.

De heffingsambtenaar heeft de bewijslast dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, de daarbij gevoegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Met betrekking tot de door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten geldt dat deze niet identiek hoeven te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. In het onderhavige geval heeft belanghebbende gewezen op de m2- en m3-prijzen als voornaamste verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en zijn woning. Het Hof is evenwel van oordeel dat deze verschillen niet van een zodanige aard en omvang zijn dat de vergelijkingsobjecten niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde kunnen dienen.

5.7.2.

Ook voor wat betreft ligging, type, omvang en bijgebouwen komen de vergelijkingsobjecten in voldoende mate overeen met de woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met aanwezige onderlinge verschillen in voldoende mate rekening is gehouden.

5.7.3.

Uit hetgeen onder 5.7.1 en 5.7.2 is overwogen volgt dat ook deze grief van belanghebbende niet kan slagen.

5.8.

Met betrekking tot de zevende grief

Met betrekking tot de grief dat de WOZ-waarde niet overeenkomt met de waarde op basis van door de NVM genoemde waardedaling van woningen in [B 5] in 2009 ten opzichte van 2008 (peildatum 1 januari 2007), overweegt het Hof dat de waardering naar een waardepeildatum onafhankelijk van eerdere waarderingen wordt uitgevoerd. Van belang is immers welke waarde de woning had op de peildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat regionale of landelijke (dalings)percentages onvoldoende nauwkeurig zijn en voor de waardering dan ook niet als maatstaf kunnen worden gebruikt.

5.9.

Met betrekking tot de achtste grief

Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat in de taxatieverslagen van [… 3] makelaars niet, althans onvoldoende, is gespecificeerd hoe de waarde van de woning zich verhoudt tot de genoemde vergelijkingsobjecten. Wel zijn daarin, gelijk belanghebbende stelt, het bouwjaar, de koopsom, de inhoud en de kavelgrootte opgenomen. Een taxatieopbouw waarin rekening is gehouden met aspecten als kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen en ligging, zoals in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, ontbreekt echter. Aldus is zijdens belanghebbende onvoldoende melding gemaakt van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Voor het Hof valt daardoor niet na te gaan of met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Het Hof onderschrijft dan ook het oordeel van de rechtbank dat de taxatieverslagen van[… 4] minder goed bruikbaar zijn voor de onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende.

Dat de rechtbank zich in dit opzicht niet geheel onafhankelijk heeft opgesteld, heeft belanghebbende wel gesteld, doch in genen dele aannemelijk gemaakt.

5.10.

Met betrekking tot de negende grief

- met betrekking tot de kelder: De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat dit onderdeel ontbreekt in de vergelijkingsobjecten maar dat dit niet tot gevolg heeft dat de woning te hoog is gewaardeerd. In dit verband heeft hij erop gewezen dat als de kelder wel in de waardebepaling zou zijn betrokken dit een prijsverhogend effect op de gecorrigeerde m3-prijs van de vergelijkingsobjecten tot gevolg zou hebben waardoor ook de waarde van de woning hoger zal uitvallen. Belanghebbende heeft dit niet, althans onvoldoende, betwist, zodat het Hof van de juistheid daarvan zal uitgaan.

- met betrekking tot de dakkapellen: De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat de dakkapellen bij de vergelijkingsobjecten ook in de waardebepaling zijn betrokken. Bij de berekening van de inhoud van de woning zijn de dakkapellen evenwel buiten beschouwing gelaten. Belanghebbende heeft dit niet, althans onvoldoende, betwist, zodat het Hof van de juistheid daarvan zal uitgaan.

- met betrekking tot het kantoor en de garages: De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat de waardebepaling van beide onderdelen aan de hand van de bouwtekeningen heeft plaatsgevonden. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn berekening van de voor deze onderdelen vastgestelde waarde. Belanghebbende stelt dat aan de “paardenstal” ten onrechte een waarde is toegekend. Dit gedeelte van het complex zou deel uitmaken van de “grote garage en in gebruik (zijn) als opslag voor fietsen en tuingereedschap.” Belanghebbende heeft zijn stelling dat dit onderdeel twee keer in de waardebepaling zou zijn betrokken evenwel niet aannemelijk gemaakt. Bij dit oordeel acht het Hof van belang, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, dat belanghebbende geen medewerking wilde verlenen aan een inpandige taxatie.

5.11.

. Met betrekking tot de tiende grief

De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat niet duidelijk is waarom in het in hoger beroep overgelegde taxatierapport van [… 5] de kavelwaarde van het pand [K 1] vanaf 1001 m2 afneemt, terwijl de ligging van het pand wordt omschreven als “iets rustiger”. Met betrekking tot de panden [L en M] - waarbij volgens het rapport sprake is van zelfde locatie, zelfde waarde - blijkt uit dit rapport niet waarom vanaf 1501 m2 een lagere prijs wordt gehanteerd dan bij de tot belanghebbendes woning behorende grond. Het rapport geeft bovendien onvoldoende inzicht met welke liggingsfactoren is gerekend. Niet valt na te gaan waarop de grondwaardes van

€ 1.604.080 en € 1.529.080 zijn gebaseerd.

Voor de beschikking over het jaar 2009 (peildatum 1 januari 2008) heeft de heffingsambtenaar terecht gesteld dat de transactiedatum van [K 2]te ver verwijderd is van de peildatum.

Voorts ontbreekt ook in dit taxatieverslag een taxatieopbouw waarin melding is gemaakt van de in 5.9 bedoelde aspecten/verschillen. Gelet op het voorgaande acht het Hof ook de taxatie van [… 6] minder goed bruikbaar voor de vaststelling van de waarde van de onderhavige woning.

5.12.

. Gelet op al het vorenoverwogene is het Hof met de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onderhavige woning zowel voor de peildatum 1 januari 2008 als voor de peildatum 1 januari 2009 overeenkomstig de regels van de Wet WOZ heeft vastgesteld en dat die waarde voor beide jaren dan ook niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende daartegen, zowel in bezwaar als in beroep, heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.13.

De slotsom is dat de hoger beroepen ongegrond zijn, zodat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6 Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. A. Bijlsma, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van [de] griffier. De beslissing is op 20 november 2014 in het openbaar uitgesproken.


Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.