Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:5466

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
16-12-2014
Datum publicatie
24-12-2014
Zaaknummer
200.154.115-01 NOT
Formele relaties
Oorspronkelijk arrest: ECLI:NL:GHAMS:2018:16
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Klacht tegen een notaris. Volgens klager heeft de notaris klachtwaardig gehandeld tijdens en na de executieveiling van 11 oktober 2011. De kamer heeft de klacht op een onderdeel gegrond verklaard zonder oplegging van een maatregel en de klacht op de overige onderdelen ongegrond verklaard. Het hof komt deels tot een andere beslissing dan de kamer. Dit afwijkende oordeel raakt zowel de ontvankelijkheid van klager in zijn klacht als de inhoudelijke beoordeling van die klacht. Het hof vernietigt de beslissing van de kamer, verklaart klager niet-ontvankelijk in het klachtonderdeel zoals weergegeven onder 4.ii. en verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Wetsverwijzingen
Wet op het notarisambt
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.152.767/01 NOT

nummer eerste aanleg : 13-58

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 16 december 2014

inzake

[klager],

wonend te [plaatsnaam],

appellant,

tegen

[notaris],

notaris te [plaatsnaam],

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. P. Wanders, advocaat te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellant (hierna: klager) heeft op 22 juli 2014 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 9 juli 2014 (ECLI:NL:TNORDHA:2014:21). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) op een onderdeel gegrond verklaard zonder oplegging van een maatregel en de klacht op de overige onderdelen ongegrond verklaard.

1.2.

Bij brief van 12 augustus 2014 heeft klager de gronden van het beroep aangevoerd.

1.3.

De notaris heeft een verweerschrift bij het hof ingediend.

1.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 16 oktober 2014. Klager en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

2 De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3 De feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

3.2.

Kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende.

3.2.1.

Klager was enig en zelfstandig bestuurder van [B.V.1](hierna: [B.V.1]). Bij onderhandse akte van 11 juli 2008 heeft [B.V.1] zich jegens [N.V.] (hierna: [N.V.]) verbonden in termijnen een bedrag te investeren van maximaal € 3.000.000,-. Daarbij heeft [B.V.1] aan [N.V.] zekerheidsrechten verstrekt, onder meer op diverse onroerende zaken. Enig en zelfstandig bestuurder van [N.V.] was [X]. Bij notariële akte van 17 mei 2010 heeft [B.V.1] ten behoeve van [N.V.] hypotheekrechten gevestigd op diverse registergoederen van [B.V.1]

3.2.2.

Uit hoofde van een vonnis van de rechtbank Roermond van 15 december 2010 hebben [Y] en [Z] executoriaal beslag gelegd op enkele registergoederen van [B.V.1], waarop een hypotheekrecht ten behoeve van [N.V.] was gevestigd.

3.2.3.

Bij notariële akte van 9 mei 2011 heeft [B.V.1] en/of klager ten behoeve van [N.V.] opnieuw hypotheekrechten gevestigd op registergoederen.

3.2.4.

Bij notariële akte van 1 juni 2011 is de naam [B.V.1] gewijzigd in [B.V.2] (hierna: [B.V.2]).

3.2.5.

Bij brief van 29 augustus 2011 heeft de notaris [B.V.2] meegedeeld dat hij van [N.V.] opdracht had gekregen over te gaan tot executoriale verkoop (veiling) van de onroerende zaken waarop ten behoeve van [N.V.] een recht van hypotheek was gevestigd, in verband met beslaglegging door derden. Bij exploot van 9 september 2011 heeft [N.V.] aan [B.V.2] aangezegd dat zij de executie van de acht (aandelen in) registergoederen waarop haar een recht van hypotheek was verleend en waarop beslag was gelegd, overnam. Daarbij is tevens aangezegd dat de vordering per 15 oktober 2011 € 2.185.924,30 bedroeg en dat de openbare verkoop zou plaatsvinden op 11 oktober 2011.

3.2.6.

Op de veiling waren de Algemene veilingvoorwaarden voor executieveilingen 2006 van toepassing.

Artikel 8 van de Algemene veilingvoorwaarden luidt:

“1. De koopovereenkomst ingevolge de veiling komt tot stand door de gunning. De overdracht komt tot stand door de inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing in de openbare registers, waarbij tevens de notariële verklaring betaling dient te worden overgelegd. (..)

3. Nadat het hoogste bod bekend is geworden, dient de verkoper te verklaren of hij gunt en aan wie (..).”

Artikel 17 van de Algemene veilingvoorwaarden luidt:

“1. Zodra de aan de gunning verbonden voorwaarde van algehele betaling is vervuld, kan de levering van het registergoed worden voltooid als in de leden 2 en 3 omschreven. Zowel de koper als de verkoper kan dit eenzijdig bewerkstelligen.

2. De levering van het registergoed geschiedt door de inschrijving in de openbare registers van de eventuele afzonderlijke akte van bijzondere veilingvoorwaarden, van het/de proces(sen)-verbaal van inzet en afslag, van de eventuele akte van gunning, van de eventuele akte de command, samen met de notariële verklaring van betaling. (..)

4. De notariële verklaring van betaling moet door de notaris binnen tien (10) dagen na ondertekening ter registratie worden aangeboden.”

3.2.7.

Op 8 oktober 2011 hebben [N.V.] en [B.V.2] buiten medeweten van de notaris afgesproken dat [N.V.] op de executieveiling de acht registergoederen zou kopen voor een minimale koopsom en daartoe een zogenoemde nadere overeenkomst ondertekend.

3.2.8.

De executieveiling heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2011 ten overstaan van de notaris. [N.V.] heeft daar geen biedingen uitgebracht. Het proces-verbaal van veiling is opgemaakt op 11 oktober 2011. De akte van gunning is op 12 oktober 2011 verleden. Omdat de vordering van [N.V.] niet volledig kon worden voldaan uit de veilingopbrengst, heeft [N.V.] de notaris op 12 oktober 2011 opdracht gegeven ook over te gaan tot uitwinning van de door klager in privé verleende zekerheidshypotheek, waarvan de notaris aan [B.V.2] en klager mededeling heeft gedaan.

3.2.9.

Op 13 oktober 2011 heeft klager telefonisch contact opgenomen met de notaris en hem meegedeeld dat hij had verwacht dat [X] (zelf of via een andere (rechts-)persoon) zou meebieden op de veiling, dat hij zich misbruikt voelde nu [X] dit kennelijk niet had gedaan en dat hij kon aantonen dat de hoofdsom (van de vordering van [N.V.] op klager waartoe de zekerheidshypotheek strekte) reeds eerder volledig was voldaan. Bij e-mailbericht van (eveneens) 13 oktober 2014 heeft klager stukken naar de notaris gestuurd waaruit volgens klager bleek dat de vordering van [N.V.] was voldaan. Klager heeft de notaris daarbij verzocht “de executie van voornoemd onderwerp uit te stellen totdat hier meer duidelijkheid over is”.

3.2.10.

Op 14 oktober 2011 heeft er een gesprek tussen klager en de notaris plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit gesprek heeft de notaris op 17 oktober 2011 een e-mailbericht aan klager gestuurd met (voor zover hier van belang) de volgende inhoud:

“Kortom: de werkzaamheden met betrekking tot de 2e veiling zal ik vooralsnog stilleggen. De afwikkeling van de (1e) veiling van 11 oktober vindt wel gewoon doorgang. Naar mijn mening kleven er geen juridische gebreken aan die 1e veiling en kan er hoogstens discussie ontstaan over de verdeling van de opbrengst.”

3.2.11.

Op 19 oktober 2011 heeft de koper van de appartementen die bij de executieveiling waren betrokken, volledig aan zijn betalingsverplichtingen voldaan en heeft de notaris overeenkomstig artikel 17 lid 1 van de Algemene veilingvoorwaarden een akte houdende verklaring van betaling gepasseerd en ingeschreven in de openbare registers.

3.2.12.

Op 26 oktober 2011 hebben [B.V.2] en klager en diens echtgenote derdenbeslag gelegd onder de kopers van de appartementen op de veiling en onder de notaris. Als bijlage bij het beslagrekest van klager ontving de notaris voor het eerst een door klager en [N.V.] ondertekende verklaring, gedateerd op 11 juli 2008, met (voor zover hier van belang) de volgende inhoud:

“Inzake de verpandingsakte getekend op 11 juli 2008 komen partijen overeen dat deze akte met wederzijds goedvinden per datum ondertekening ontbonden is. Verder verlenen partijen elkaar finale kwijting.”

Hierna heeft de notaris zijn werkzaamheden ten behoeve van de tweede veiling definitief gestaakt.

4 Het standpunt van klager

Volgens klager heeft de notaris klachtwaardig gehandeld tijdens en na de executieveiling van 11 oktober 2011. Klager verwijt de notaris in dit verband, voor zover in hoger beroep gehandhaafd, het volgende:

i. De notaris heeft de overdracht van de op 11 oktober 2011 geveilde twee appartementen voltooid door op 19 oktober 2011 een akte houdende verklaring van betaling te passeren en in te schrijven in de openbare registers.

ii. De notaris heeft zijn medewerking verleend aan een akte van levering tussen [N.V.] (verkoper) en de partner van [X] (koopster) van een perceel weiland en akte van schenking van dit perceel aan de zoon van de partner van [X]. Beide akten zijn op 17 oktober 2011 door de notaris gepasseerd ondanks dat hij toen al op de hoogte was van de oplichtingspraktijken van [X].

iii. De notaris heeft informatie verstrekt over de executieveiling aan een journalist wat tot negatieve publiciteit en schade voor klager heeft geleid. De notaris had zich moeten beroepen op zijn geheimhoudingsplicht.

iv. De notaris heeft op de veiling, voordat drie percelen werden geveild, kenbaar gemaakt dat het perceel dat de ontsluiting van die percelen mogelijk maakte (met nummer [nummer]), niet werd geveild, wat de biedingen op die percelen negatief heeft beïnvloed.

v. De notaris heeft toegestaan dat de registergoederen voor nog geen tien procent van de economische waarde geveild werden.

5 Het standpunt van de notaris

De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.

6 De beoordeling

Omvang van de klacht in hoger beroep

6.1.

Nu klager de klachtonderdelen 3, 6, 7 en 9, zoals in de bestreden beslissing weergegeven onder “De klacht en het verweer van de notaris”, in hoger beroep niet heeft gehandhaafd, zal het hof die klachtonderdelen niet verder bespreken. Deze klachtonderdelen zijn daarom ook niet vermeld onder “Het standpunt van klager” (hiervoor onder 4.).

Belang

6.2.

De notaris heeft (primair) aangevoerd dat klager niet-ontvankelijk is in zijn klacht nu hij geen eigen belang heeft bij een tuchtrechtelijke uitspraak over het handelen en/of nalaten van de notaris dat hij hem verwijt. De verwijten aan het adres van de notaris hebben immers betrekking op de medewerking van de notaris aan de executieveiling op 11 oktober 2011 waarbij alleen registergoederen van [B.V.2] zijn geveild. De geëxecuteerde was dus [B.V.2] en niet klager.

6.3.

Gelet op het tijdstip van indiening van de klacht (11 oktober 2013) moet de ontvankelijkheid van klager worden beoordeeld naar de per 1 januari 2013 gewijzigde tekst van artikel 99 lid 1 Wna, dat thans (voor zover hier van belang) als volgt luidt:

“Klachten (…) kunnen (…) door een ieder met enig redelijk belang worden ingediend (…).”

In de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 2009-2010, 32 250, nr. 3, p. 26-27) van het gewijzigde artikel 99 lid 1 Wna zoals dit in 2013 in werking is getreden, is tot uitgangspunt genomen dat er een ruim belanghebbendenbegrip geldt: een rechtstreeks belang bij de klacht is niet zonder meer vereist, ook een indirect of afgeleid belang van de klager kan grond zijn voor ontvankelijkheid. Hiermee is, aldus de wetsgeschiedenis, een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure beoogd ter ondersteuning van de corrigerende functie van het tuchtrecht en het zelfreinigend vermogen van de beroepsgroep.

6.4.

Vast staat dat klager enig en zelfstandig bestuurder, alsmede grootaandeelhouder is van [B.V.2] en als zodanig is betrokken bij de executieveiling op 11 oktober 2011 waarbij aan [B.V.2] toebehorende registergoederen zijn geveild. Het hof is van oordeel dat daarmee van het bestaan van “enig redelijk belang” voldoende is gebleken. Voor zover de klacht van klager ziet op het handelen en/of nalaten van de notaris ter zake van (de afhandeling van) deze executieveiling kan klager daarom in zijn klacht worden ontvangen. Dit is anders voor wat betreft het klachtonderdeel dat ziet op het passeren door de notaris van de akte van levering en schenking op 17 oktober 2011 (zoals weergegeven hiervoor onder 4.ii.). Vast staat dat klager geen partij was bij de gewraakte akten noch aangemerkt kan worden als (rechts)persoon die een recht kan ontlenen aan de desbetreffende akten. Verder is het hof evenmin gebleken dat klager anderszins door de handelwijze van de notaris zodanig in enig eigen belang – al dan niet indirect of afgeleid – is geschaad dat hij, ter bescherming van dat belang, de mogelijkheid moet hebben te klagen. Het hof is daarom van oordeel dat klager niet kan worden ontvangen in dit klachtonderdeel vanwege gebrek aan belang.

Afhandeling van de executieveiling

6.5.

Voor de beoordeling van het verwijt dat de notaris op 19 oktober 2011 ten onrechte een akte houdende verklaring van betaling heeft gepasseerd en ingeschreven in de openbare registers (klachtonderdeel 4.i.), is het bepaalde in de artikelen 8 en 17 Algemene veilingvoorwaarden van belang. Blijkens de akte van gunning van 12 oktober 2011 heeft [N.V.] op die dag (onder meer) de twee appartementen gegund. Daarmee is volgens artikel 8 lid 1 van de Algemene veilingvoorwaarden de koopovereenkomst met betrekking tot die appartementen tot stand gekomen. Niet in geschil is dat de koper van de twee appartementen op 19 oktober 2011 volledig aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan, zodat de levering ingevolge artikel 17 lid 1 en lid 2 van de Algemene veilingvoorwaarden, zowel door de koper als de verkoper eenzijdig, kon worden voltooid door inschrijving in de openbare registers van de in lid 2 genoemde stukken. Het hof is met de kamer van oordeel dat de notaris gelet op de veilingvoorwaarden geen ruimte had om anders te handelen dan hij heeft gedaan. De notaris moest op grond van artikel 17 lid 4 van de Algemene veilingvoorwaarden binnen tien dagen na ondertekening de notariële verklaring van betaling ter registratie aanbieden en daarmee is ingevolge artikel 8 lid 1 van de Algemene veilingvoorwaarden de overdracht tot stand gekomen. De notaris is hiervan dus geen tuchtrechtelijk verwijt te maken.

Informatie aan journalist

6.6.

Voor zover klager het de notaris verwijt dat hij informatie over de executieveiling aan een journalist heeft verstrekt (klachtonderdeel 4.iii.) is het hof van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de notaris informatie aan de journalist heeft prijsgegeven die de journalist niet reeds bekend was. Ten aanzien van de passages die klager de notaris in het bijzonder kwalijk neemt, is niet komen vast te staan dat de notaris correct is geciteerd, nu de notaris dat gemotiveerd heeft tegengesproken. Hoewel het verstandig was geweest als de notaris zich had onthouden van elk commentaar, ziet het hof daarom geen reden de notaris tuchtrechtelijk een verwijt te maken van zijn handelen. Dit brengt mee dat de bestreden beslissing op dit punt niet in stand kan blijven.

Mededelingen op executieveiling over ontsluiting percelen

6.7.

Met betrekking tot het klachtonderdeel dat ziet op de door de notaris ter veiling gedane mededelingen over perceel [nummer] (klachtonderdeel 4.iv.) verwijst het hof naar de overwegingen van de kamer, die het hof overneemt en tot de zijne maakt. Nu de verkopende hypotheekhouder ([N.V.]) kennelijk ervoor had gekozen perceel [nummer] niet in het openbaar te (laten) verkopen, was het niet aan de notaris dit perceel wel bij de veiling te betrekken. De notaris was echter wel gehouden potentiële kopers informatie over de afwezigheid van ontsluiting te verstrekken. Uit de overeenkomst die [B.V.2] op 8 oktober 2011 met [N.V.] had gesloten, volgt overigens dat [B.V.2] geen belang had bij hoge(re) biedingen op de percelen. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Lage verkoopopbrengst op executieveiling

6.8.

Ten aanzien van het verwijt dat de onroerende goederen voor nog geen tien procent van de economische waarde zijn geveild (klachtonderdeel 4.v.), volgt het hof de notaris in zijn verweer dat het niet aan hem als (veiling)notaris was om de aanvaardbaarheid van de biedingen te beoordelen. Gunning na de executieveiling was het eigen recht van [N.V.] als de executerende hypotheekhouder. De notaris valt ook op dit punt geen tuchtrechtelijk verwijt te maken.

Conclusie

6.9.

Nu het hof deels tot een andere beslissing dan de kamer komt en dit afwijkende oordeel zowel de ontvankelijkheid van klager in zijn klacht als de inhoudelijke beoordeling van die klacht raakt, zal het hof de beslissing van de kamer voor de duidelijkheid geheel vernietigen.

6.10.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.11.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing

7 De beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing;

en, opnieuw beslissende:

- verklaart klager niet-ontvankelijk in het klachtonderdeel zoals weergegeven hiervoor onder 4.ii.;

- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, A.H.N. Stollenwerck en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2014 door de rolraadsheer.