Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:4046

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
16-09-2014
Datum publicatie
07-07-2015
Zaaknummer
200.130.267-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vastgoedfraude ten nadele van woningcorporatie. Transacties met projectontwikkelaar en makelaar worden vernietigd wegens bedrog, met gedeeltelijke ontzegging van de werking van de nietigheid (namelijk wat betreft de eigendomsovergang van het vastgoed naar de corporatie). Koopsom voor zover te hoog en ontwikkelingskosten moeten worden terugbetaald.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team 2

zaaknummer : 200.130.267/01

zaaknummer rechtbank : 426815/HA ZA 09-1445

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 september 2014

inzake

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellante sub 1], handelend onder de naam [appellante sub 1],

gevestigd te [woonplaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellante sub 2],

gevestigd te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. J.W. Ebbink te Haarlem,

tegen

de stichting STICHTING VESTIA (als rechtsopvolgster onder algemene titel van Stichting Gereformeerde Bouwcorporatie voor Bejaarden),

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. B.W.G. van der Velden te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna respectievelijk [appellante sub 1], [appellante sub 2] (gezamenlijk: [appellanten]) en SGBB genoemd.

[appellanten] is bij dagvaarding van 2 april 2013 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 21 oktober 2009 en 9 januari 2013, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen SGBB als eiseres en [appellanten] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 juni 2014 doen bepleiten, SGBB door mr. J.A. van de Hel, advocaat te Amsterdam, en [appellanten] door mr. Ebbink voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. SGBB heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis van 9 januari 2013 zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van SGBB zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

SGBB heeft geconcludeerd, zakelijk, tot bekrachtiging van het bestreden eindvonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Beoordeling

2.1.

Het hof neemt voor de beoordeling van het hoger beroep de volgende feiten tot uitgangspunt.

2.1.1.

[appellanten] zijn als volgt gelieerd aan [S] (hierna: [S]). De (voormalige) echtgenote van [S] is bestuurder en enig aandeelhouder van [R] ([R]). [R] is bestuurder en enig aandeelhouder van [appellanten] Zelf is [S] gevolmachtigde van [appellante sub 1].

2.1.2.

[Z] (hierna: [Z]) was in de periode van 1 september 2003 tot 31 december 2008 bestuurder van SGBB.

2.1.3.

[appellante sub 1] heeft in de periode 2005-2010 percelen grond, tussen partijen bekend als Titanialaan te Heerhugowaard, Lageweg te Hoorn, Bilderdijkstraat te Doetinchem en Wiltzanghlaan te Amsterdam, van derden gekocht voor in totaal € 6.745.225,-.

2.1.4.

[appellante sub 1] heeft vervolgens met SGBB overeenkomsten gesloten waarbij zij onder meer deze percelen voor in totaal € 14.391.270,- aan SGBB verkocht. De percelen zijn aan SGBB geleverd en SGBB heeft de koopprijs aan [appellante sub 1] voldaan. Het hof tekent hierbij aan dat [appellanten] in grief 2 naar voren hebben gebracht dat [appellante sub 1] weliswaar grond van derden heeft gekocht, maar dat zij veel meer dan grond alleen aan SGBB heeft verkocht. Deze klacht berust op een onjuiste lezing van r.o. 2.3, tweede alinea, van het eindvonnis, waarin immers is vastgesteld dat [appellante sub 1] onder meer de desbetreffende percelen aan SGBB heeft verkocht. Het hof sluit zich bij deze weergave aan.

2.1.5.

[appellante sub 2] heeft het perceel grond, tussen partijen bekend als Stationslocatie te Heerhugowaard, gekocht van een derde voor € 675.000,-. Zij heeft vervolgens met SGBB een overeenkomst gesloten waarbij zij onder meer dit perceel voor in totaal € 4.050.000,- aan SGBB verkocht. Ook dit perceel is geleverd en SGBB heeft de koopprijs aan [appellante sub 2] voldaan. In grief 2 hebben [appellanten] opgemerkt dat de overeenkomst is gesloten tussen SGBB en Holland Wonen B.V., van welke vennootschap ook de aanbiedingsbrief afkomstig was, maar voor zover [appellanten] daarmee hebben bedoeld op te komen tegen de vaststelling in het eindvonnis onder 2.4, faalt deze klacht nu het desbetreffende standpunt van [appellanten] – die in eerste aanleg (conclusie van antwoord, p. 76) zelf nog hebben gesteld dat de verkopende partij [appellante sub 2] was - zonder nadere toelichting niet goed verenigbaar is met de considerans van de leveringsakte waarin is vermeld dat de overeenstemming is bereikt tussen SGBB en [appellante sub 2].

2.1.6.

[appellante sub 1] heeft met SGBB overeenkomsten gesloten waarbij [appellante sub 1] zich tegenover SGBB heeft verbonden tegen betaling werkzaamheden te verrichten met het oog op de ontwikkeling van projecten op de hiervoor genoemde percelen (Titanialaan, Lageweg, Bilderdijkstraat, Wiltzanghlaan en Stationslocatie) alsmede op de percelen die tussen partijen bekend zijn als: Colijnhof te Amsterdam, Rijnstaete te Alphen aan de Rijn, Aamsestraat te Elst en Rustenburgstraat te Apeldoorn. SGBB heeft ter zake van “ontwikkelingskosten” in verband met deze overeenkomsten in totaal (volgens de stellingen van [appellanten] in hoger beroep) € 7.727.793,05 aan [appellante sub 1] voldaan.

2.1.7.

Naar de gang van zaken in verband met de projecten Titanialaan en Wiltzanghlaan (en Wilhelminalaan te Utrecht) heeft een strafrechtelijk onderzoek plaatsgehad. Bij uitspraken van 11 december 2013 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een groot aantal verdachten, onder wie [Z], [S] en [appellante sub 1], veroordeeld.

2.2.

In dit geding vordert SGBB:

primair een verklaring voor recht dat de overeenkomsten tussen [appellanten] en SGBB (hierna: de transacties) nietig dan wel vernietigbaar zijn waarbij aan deze nietigheid dan wel vernietigbaarheid haar werking dient te worden ontzegd ten aanzien van de grondtransacties onder de verplichting van [appellanten] de overwaarde (zoals door SGBB gedefinieerd) aan SGBB terug te betalen;

subsidiair een verklaring voor recht dat de transacties wat betreft de ontwikkelingscomponent en de betaalde overwaarde partieel nietig zijn;

meer subsidiair ontbinding van de transacties wat betreft de ontwikkelingscomponent en de overwaarde althans ontbinding van de overeenkomsten met betrekking tot de ontwikkelingscomponent;

nog meer subsidiair een verklaring voor recht dat in het kader van de transacties ten aanzien van de ontwikkelingscomponent geen overeenkomst tussen [appellanten] en SGBB tot stand is gekomen;

uiterst subsidiair een verklaring voor recht dat uit de transacties voor partijen niet langer verbintenissen voortvloeien met betrekking tot de ontwikkelingscomponent (met instandhouding van de prestaties die tot op heden door partijen zijn verricht in het kader van de uitvoering van de transacties;

primair, subsidiair, meer subsidiair, nog meer subsidiair en uiterst subsidiair:

a. veroordeling van [appellante sub 1] tot terugbetaling van de door SGBB betaalde overwaarde (ten bedrage van € 7.646.045,-) voor de percelen Titanialaan, Lageweg, Bilderdijkstraat en Wiltzanghlaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van levering van de respectieve percelen;

b. veroordeling van [appellante sub 2] tot terugbetaling van de door SGBB betaalde overwaarde (ten bedrage van € 3.375.000,-) voor het perceel Stationslocatie, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van levering van het perceel;

c. veroordeling van [appellante sub 1] tot terugbetaling van de door SGBB betaalde ontwikkelingskosten ten bedrage van € 9.491.208,-, althans van een door een deskundige dan wel in goede justitie te bepalen deel daarvan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling.

2.3.

De rechtbank heeft de vorderingen in die zin toegewezen dat zij de transacties heeft vernietigd en aan deze vernietiging haar werking ten dele heeft ontzegd, namelijk voor wat de grondtransacties betreft, [appellante sub 1] heeft veroordeeld tot betaling aan SGBB van € 7.646.045,-, [appellante sub 2] heeft veroordeeld tot betaling aan SGBB van € 3.375.000,- en [appellante sub 1] heeft veroordeeld tot betaling aan SGBB van € 9.491.208,- (de genoemde bedragen steeds vermeerderd met de wettelijke rente zoals in het dictum nader omschreven). De rechtbank heeft voorts [appellanten] (en Amstel Match) veroordeeld in de proceskosten.

2.4.

Hetgeen de rechtbank daartoe heeft overwogen, kan als volgt worden samengevat. Tegen de achtergrond van de stukken uit de strafzaak en de strafvonnissen van de rechtbank Utrecht moeten de stellingen van SGBB bij gebrek aan voldoende onderbouwd verweer als feit worden aangenomen. Die stellingen komen erop neer dat [S] en [Z] doelbewust transacties ten nadele van SGBB zijn aangegaan met het oogmerk om daar in privé aan te verdienen. Hierbij is winst gegenereerd bij [appellante sub 1], welke winst door middel van bedrieglijke facturen en winstuitkeringen terecht zijn gekomen bij [S] en/of [Z] en/of hun echtgenotes, de zuster van [Z] en/of haar partner. Het betoog van [appellanten] dat bepaalde betalingen door [appellante sub 1] aan Ciree B.V. of Ciree Holding B.V. (gelieerd aan de partner van de zuster van [Z]) legitiem zijn omdat deze zijn verricht voor het dragen van ontwikkelingsrisico’s wordt niet gehonoreerd. [appellanten] hebben SGBB tot het verrichten van de transacties bewogen door het opzettelijk verzwijgen van feiten die zij verplicht waren mee te delen, namelijk dat [S] en [Z] in privé aan de transacties zouden verdienen, en door een samenstel van kunstgrepen, namelijk de bedrieglijke facturen en winstuitkeringen als onderdeel van de constructie om gelden aan [S] en [Z] ten goede te laten komen. De transacties zijn daarom vernietigbaar op grond van bedrog. De omstandigheid dat [Z] als bestuurder destijds op de hoogte was van een en ander maakt dat niet anders omdat voor het aangaan van de transacties de goedkeuring was vereist van de Raad van Toezicht van SGBB en aangenomen moet worden dat deze niet op de hoogte is geweest van de verzwegen feiten en de kunstgrepen. De rechtbank heeft aan de vernietiging ten dele haar werking ontzegd. De rechtbank heeft [appellanten] veroordeeld tot terugbetaling van de door SGBB gestelde te veel betaalde bedragen voor de percelen (de overwaarde), € 7.646.045,- ([appellante sub 1]) en € 3.375.000,- ([appellante sub 2]). [appellanten] hebben immers niet concreet toegelicht waaruit de volgens hen bestaande ontwikkelingscomponent in de betaalde koopprijzen bestond. De rechtbank heeft [appellante sub 1] voorts veroordeeld tot terugbetaling van de volgens SGBB door haar betaalde ontwikkelingskosten ad € 9.491.208,- omdat door de vernietiging de rechtsgrond aan die betaling is komen te ontvallen.

2.5.

[appellanten] betogen (grieven 3 en 4) dat de vastgoedtransacties moeten worden onderscheiden van de ontwikkelingsovereenkomsten en dat slechts voor de vastgoedtransacties (het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding of bezwaring van registergoederen) de toestemming van de Raad van Toezicht was vereist. Dit verweer faalt. In het licht van de diverse aanbiedingsbrieven, de wederzijdse stellingen van partijen daaromtrent (daaronder uitdrukkelijk begrepen de eigen stellingen van [appellante sub 1] in eerste aanleg) acht het hof onvoldoende betwist dat de voor de verschillende projecten gesloten overeenkomsten telkens de aankoop van appartementsrechten betroffen (met grond/erfpacht), waarbij partijen geen onderscheid hebben gemaakt tussen de ‘grondcomponent’ en de ‘ontwikkelingscomponent’. Ook [appellanten] zelf hebben bij herhaling erkend dat beide componenten onlosmakelijk met elkaar verbonden waren. Terecht heeft de rechtbank onder 2.5 de overeenkomsten dan ook onder één noemer aangeduid (‘de transacties’). Onder deze omstandigheden moet SGBB worden gevolgd in haar standpunt dat voor het aangaan van deze transacties de toestemming van de Raad van Toezicht was vereist. Deze beperking in artikel 7 lid 4 van de statuten in de bevoegdheid van het bestuur vloeit voort uit de wet in de zin van artikel 2:292 lid 3 BW en kan daarom door SGBB worden ingeroepen, zodat de grieven 32 en 33 falen. Eveneens moet als vaststaand worden aangenomen dat SGBB, hoe zeer ook andere functionarissen van SGBB betrokkenheid hebben gehad bij de totstandkoming van de transacties - bij het aangaan hiervan telkens werd vertegenwoordigd door haar bestuurder [Z] (wiens naam en handtekening ook onderaan de aanbiedingsbrieven is geplaatst).

2.6.

Met het voorgaande acht het hof de grieven voor zover gericht tegen de weergave door de rechtbank van de tot uitgangspunt genomen feiten (grieven 1 t/m 7, 9 en 10) afdoende besproken. Bij bespreking van de grieven 5, 6 en 7 bestaat onvoldoende belang omdat zij gericht zijn tegen passages in het vonnis die voor beslissing van de zaak niet van belang zijn. Bij bespreking van de grieven 9 en 10 bestaat eveneens onvoldoende belang omdat zij zijn gericht tegen de weergave door de rechtbank van strafvonnissen, terwijl inmiddels door het hof Arnhem-Leeuwarden in het hoger beroep van die vonnissen uitspraak is gedaan.

2.7.

Wat de door SGBB gestelde rol van [Z] betreft, heeft het hof acht geslagen op het arrest van dit hof van 16 oktober 2012 tussen SGBB en [Z]. In die zaak was de vordering van [Z] aan de orde strekkende tot verklaring voor recht dat SGBB had gehandeld in strijd met de tussen SGBB en [Z] gesloten vaststellingsovereenkomst aangaande de beëindiging van het dienstverband per 31 december 2008 en tot veroordeling van SGBB tot betaling van € 320.000,- aan boetes en het daartegen door SGBB gevoerde verweer dat zij deze overeenkomst op grond van dwaling partieel heeft vernietigd. Het hof heeft dit verweer gehonoreerd en de vorderingen van [Z] afgewezen. Het hof heeft daartoe onder meer overwogen dat [Z] onvoldoende de door SGBB gestelde feiten had betwist dat hij namens SGBB onroerend goed van [appellante sub 1] heeft aangekocht tegen een te hoge prijs en daarnaast andere betalingen aan deze vennootschap heeft gedaan zonder redelijke grond, dat hij met [S] (en anderen) heeft afgesproken de opbrengsten van deze transacties te verdelen, waarbij hij 45% daarvan zou krijgen en dat hij vennootschappen heeft opgetuigd en valse facturen heeft verzonden om te bewerkstelligen dat het geld (indirect) aan hem werd uitbetaald. Het hof heeft deze daarom tot uitgangspunt genomen. Het hof heeft voorts als vaststaand aangenomen dat SGBB de vaststellingsovereenkomst met [Z] onder een onjuiste voorstelling van zaken is aangegaan, namelijk dat [Z] zich niet persoonlijk had verrijkt.

2.8.

Het hof heeft voorts acht geslagen op het arrest van van het hof Arnhem-Leeuwarden van 21 mei 2013 tussen [Z] en SGBB. In die zaak oordeelde het hof over de vordering van SGBB strekkende tot verklaring voor recht dat [Z] aansprakelijk is voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van de onbehoorlijke taakvervulling door [Z] in de zin van artikel 2:9 BW. Het hof heeft ten aanzien van de projecten Titanialaan, Wiltzanghlaan en Wilhelminalaan te Utrecht bij gebreke van voldoende gemotiveerde betwisting door [Z] als vaststaand aangenomen dat [Z] niet in het belang van SGBB heeft gehandeld en dat hij door oplichting, valsheid in geschrift en witwassen grote sommen geld van SGBB heeft verkregen, waarbij [Z] dit uit puur eigen financieel gewin heeft gedaan. Het hof heeft vastgesteld dat de [appellanten] deel uitmaakten van het samenwerkingsverband waaraan [Z] deelnam.

2.9.

[Z] is, zoals eerder overwogen, bij arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 11 december 2013 veroordeeld. In dat arrest heeft het hof overwegingen gewijd aan de oprichting van Ciree B.V. en overwogen dat niet aannemelijk is geworden dat Ciree B.V. werkzaamheden van enige betekenis heeft verricht noch risico van enige betekenis heeft gelopen, terwijl de door haar van [appellante sub 1] ontvangen vergoedingen wel van aanzienlijke omvang zijn. Het hof heeft buiten redelijke twijfel geacht dat ten minste een zeer aanzienlijk deel van de vergoedingen feitelijk afkomstig zijn van SGBB. Het hof heeft geconcludeerd dat [Z] direct betrokken is geweest bij de oprichting van Ciree B.V. en naast anderen ([A], de zuster van [Z], en haar levenspartner [c]) feitelijk opdracht en/of leiding heeft gegeven aan Ciree B.V. Het hof heeft overwogen dat op de computers in de woningen van [S] en anderen en in een bedrijfspand een verrekenstaat is aangetroffen waarin onder meer een kolom is aangetroffen met de titel “deel Ciree”, dat in de woning van [Z] een (eerdere) uitdraai van deze verrekenstaat is gevonden, waarvan in de kolom met de titel Ciree uiteenlopende bedragen in euro’s zijn opgenomen onder diverse projectnamen. Het hof heeft overwogen dat in de woning van [Z] handgeschreven overzichten zijn aangetroffen, op welke documenten (van de hand van [A]) allerlei bedragen, plaatsnamen, projecten en verwijzingen naar facturen staan geschreven. Op grond van deze verrekenstaat en de handgeschreven notities heeft het hof geconcludeerd dat bepaalde bedragen, afkomstig uit de opbrengsten van diverse projecten, ten goede zouden komen aan Ciree B.V. Het hof heeft voorts geconcludeerd dat de verkregen opbrengsten uit de projecten via het indienen van facturen bij onder andere [appellante sub 1] naar het vermogen van Ciree B.V. zijn gevloeid en vervolgens dat er daadwerkelijk gelden vanuit Ciree B.V. naar [Z] zijn gevloeid. Het hof heeft bewezen geacht dat [Z] en [S] hebben verheimelijkt dat de in het project Wiltzanghlaan te behalen winst en/of opbrengst van [appellante sub 1] uit de koop van de Wiltzanghlaan 90 tussen hen onderling zou worden verdeeld en dat zij hebben verzwegen dat [Z] (via Ciree B.V.) enig geldbedrag zou ontvangen van [appellante sub 1]. Het hof heeft geconcludeerd dat de Raad van Toezicht van SGBB heeft ingestemd met aankoop van Wiltzanghlaan van [appellante sub 1] door SGBB omdat zij niets wist van de door het hof (op p. 11 van het arrest) genoemde punten. In vergelijkbare zin heeft het hof overwogen met betrekking tot de projecten Titanialaan en Wilhelminalaan. Het hof heeft eveneens overwogen dat sprake is geweest van een gestructureerd samenwerkingsverband waarin de deelnemers in een zekere duurzame onderlinge samenwerking participeren en dat de feitelijke werkzaamheden van de organisatie waren gericht op het onttrekken van gelden aan het vermogen van SGBB door middel van oplichting en het verdelen van deze gelden onder verdachten door middel van valsheid in geschrift en witwassen, hetgeen gebeurde in de periode 2005 t/m 2010 volgens een vast patroon. Het hof achtte bewezen dat [Z] en [S] de oprichters van de criminele organisatie zijn.

2.10.

Ook [S] is bij arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 11 december 2013 veroordeeld. De hiervoor weergegeven overwegingen zijn vrijwel gelijkluidend aan die in de zaak tegen [S].

2.11.

[appellante sub 1] is eveneens bij arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 11 december 2013 veroordeeld. Het hof verwijst naar de inhoud van dat arrest en volstaat hier met de opmerking dat de overwegingen onder het kopje “Criminele organisatie” vrijwel gelijkluidend zijn aan de hiervoor onder 2.9 in dat verband weergegeven overwegingen.

2.12.

SGBB heeft ter toelichting van haar stellingen onder meer verwezen naar de door haar overgelegde stukken uit de strafzaak en naar de uitspraken die in deze strafzaak zijn gedaan. [appellanten] hebben zich erop beroepen dat de stukken uit de strafzaak onrechtmatig zijn verkregen en daarom niet mogen meewerken tot bewijs. Naar het hof begrijpt, gaat het [appellanten] er om dat SGBB het ten onrechte heeft doen voorkomen dat zij ook slachtoffer was van [S] en daarmee de rechtbank bij de behandeling van het bezwaarschrift tegen de beslissing van de officier van justitie tot onthouding van processtukken onjuist heeft voorgelicht. Dit verweer faalt reeds omdat het hof met de rechtbank van oordeel is dat SGBB zichzelf kon beschouwen als benadeelde partij ten opzichte van [S]. Overigens valt niet in te zien welk rechtens te respecteren belang van [appellanten] hierbij in het geding zou kunnen zijn. Daartoe zou in elk geval niet kunnen worden gerekend het belang van [appellanten] dat SGBB verstoken blijft van de mogelijkheid tot kennisneming van de processtukken teneinde haar vordering te onderbouwen. De enkele omstandigheid dat enige vennootschappen (waaronder [appellante sub 2]) niet als verdachte betrokken zijn geweest in de strafzaak, brengt niet mee dat de processtukken in de strafzaak tegenover die vennootschappen geen rol zouden mogen spelen. De grieven 20 en 21 falen derhalve.

2.13.

Anders dan [appellanten] menen, gaat het in dit geding niet om de dwingende bewijskracht van uitspraken in strafzaken en evenmin om enig gezag van gewijsde. Waar het om gaat, is dat uit de hiervoor besproken arresten van het hof Arnhem-Leeuwarden volgt dat de strafzaak tegen [Z], [S] en [appellante sub 1] zó veel aanwijzingen opleveren betreffende de rol die deze verdachten hebben gespeeld bij, kort gezegd, het gestelde bedrog van SGBB (het verzwijgen dat [Z] en [S] in privé aan de transacties zouden verdienen en de bedrieglijke facturen en winstuitkeringen als onderdeel van de constructie die is gehanteerd om gelden aan [Z] en [S] ten goede te laten komen) dat het op de weg ligt van [appellanten] die aanwijzingen gemotiveerd te weerspreken, bij gebreke waarvan het gestelde bedrog als vaststaand moet worden aangenomen. Hetzelfde geldt voor het arrest van dit hof van 16 oktober 2012 en het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 21 mei 2013. De grieven 8 en 11 en 15, voor zover zij klachten bevatten over het voorgaande, zijn daarom vergeefs voorgesteld.

2.14

Anders dan [appellanten] aanvoeren, zijn zij in dit geding alleszins in de gelegenheid geweest te reageren op de stukken uit de strafzaak en de overwegingen van het hof Arnhem-Leeuwarden dienaangaande (in eerste aanleg nog: de rechtbank Utrecht). Voor zover [appellanten] van mening zijn dat zij in eerste aanleg daarin beperkt zijn geweest, geldt dat zij in hoger beroep alsnog de gelegenheid hebben gehad tot zodanige reactie. [appellanten] hebben in de grieven 23 t/m 27 betoogd dat het voor hen niet duidelijk was waartegen zij zich moesten verweren omdat, kort gezegd, SGBB slechts in algemene zin verwees naar de stukken in de strafzaak. Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. Nadat SGBB in eerste aanleg die stukken in het geding had gebracht, heeft zij vervolgens haar stellingen bij repliek afgestemd op specifieke gedeeltes van de stukken in de strafzaak. Bovendien miskennen [appellanten] dat met de in eerste aanleg overgelegde vonnissen (in hoger beroep: de arresten) in de strafzaak in belangrijke mate ordening is aangebracht in de stukken in de strafzaak en dat het bestreden eindvonnis in belangrijke mate steunt op die in de strafvonnissen aangebrachte ordening. Daarbij is nog van belang dat het zwaartepunt in de loop van het geding meer en meer is komen te liggen op de door SGBB gestelde zelfverrijking door [Z] en [S] (op welke grond de rechtbank de vordering van SGBB heeft toegewezen). In de passages die [appellanten] aanhalen in de grieven 23 t/m 27 leest het hof niet een gemotiveerde betwisting als hiervoor bedoeld, in het bijzonder niet van de zelfverrijking die in de strafzaak bewezen is geoordeeld. Bij dupliek (p. 37) zijn [appellanten] ingegaan op een handgeschreven notitie die is aangetroffen in de woning van [Z]. Zoals hierboven reeds overwogen, heeft ook het hof Arnhem-Leeuwarden reeds vastgesteld dat deze notitie niet van de hand van [Z] is (maar van de hand van diens zuster, [A]). [appellanten] hebben weliswaar de juistheid van de reconstructie in het strafrechtelijk onderzoek van enkele in een excelbestand vermelde bedragen met betrekking tot het project Titanialaan bestreden – naar het oordeel van het hof berust deze reconstructie overigens niet op de in de woning van [Z] aangetroffen handgeschreven notitie -, maar bij deze bestrijding zijn [appellanten] niet ingegaan op de bevindingen in de strafzaak dat (i) het desbetreffende excelbestand op computers in de woningen van [S] en [A]/[c] en in het bedrijfspand van [appellante sub 1]/Ciree Holding B.V. is aangetroffen, (ii) dat een uitdraai van het bestand in de woning van [Z] is aangetroffen, (iii) dat in het bestand is vermeld “Deel Ciree - € 1.060.000”, (iv) dat door Ciree B.V. vier facturen zijn gestuurd aan [appellante sub 1] voor een totaal bedrag van € 1.060.000,-, waarbij zowel de rechtbank Utrecht als het hof Arnhem-Leeuwarden in de strafzaak op verschillende gronden hebben geconcludeerd dat de door [appellante sub 1] aan Ciree B.V. gedane betaling van € 1.061.274,58 niet ziet op de afkoop van een door Ciree B.V. gedragen risico en evenmin op door Ciree B.V. ten behoeve van het project Titanialaan verrichte werkzaamheden. [appellanten] hebben bij dupliek aangevoerd dat Ciree B.V. aan [appellante sub 1] facturen heeft gezonden voor werkzaamheden en voor het dragen van ontwikkelingsrisico voor meerdere projecten, maar dit verweer volstaat niet tegenover hetgeen de rechtbank en het hof in de strafzaak (tegen [Z], [S] en [appellante sub 1]) op dit punt hebben overwogen. De daarop voortbouwende klacht in grief 28 faalt dus evenzeer. Bij dupliek hebben [appellanten] voorts aangevoerd (p. 41) dat [c] meerdere verklaringen tijdens het getuigenverhoor bij de rechter-commissaris en ter terechtzitting heeft genuanceerd, maar zij hebben niet toegelicht op welke punten en in welke zin. Tegen de achtergrond van het gebruik dat in de uitspraken in de strafzaak is gemaakt van verklaringen van [c], lag dat op hun weg. De klacht in grief 24 dat [appellanten] in eerste aanleg nu juist wel gemotiveerd verweer heeft gevoerd, is ongegrond.

2.15.

Het is waar dat in de strafzaak het onderzoek zich heeft toegespitst op de projecten Titanialaan, Wiltzanghlaan en Wilhelminalaan en dat [appellante sub 2] geen verdachte was in de strafzaak. Het hof verwerpt echter de hierop gerichte klachten (in de grieven 11, 14, 21, 22, 31, 36). Gebleken is, zoals eerder overwogen, dat in de woning van [Z] handgeschreven documenten zijn aangetroffen waarop allerlei bedragen, plaatsnamen, projecten en verwijzingen naar facturen staan geschreven. Het betreft (onder andere) de projecten Bilderdijkstraat, Wiltzanghlaan, Lageweg en Rustenburgstraat. Gebleken is voorts dat op de computers in de woningen van [S] en anderen (A.C [Z] en [c]) en in een bedrijfspand (van ZA Wonen en Ciree Holding B.V.) een verrekenstaat is aangetroffen waarin onder meer een kolom is aangetroffen met de titel “deel Ciree”, dat in de woning van [Z] een (eerdere) uitdraai van deze verrekenstaat is gevonden, waarvan in de kolom met de titel Ciree uiteenlopende bedragen in euro’s zijn opgenomen onder diverse projectnamen. Het betreft onder andere Colijnhof (“CBR”), Titanialaan, Bilderdijkstraat en Wiltzanghlaan. Op deze verrekenstaat zijn ook projecten vermeld waarbij niet een bedrag is ingevuld in de kolom “Deel Ciree” (“Hoorn”,” Apeldoorn”, “Alphen ad Rijn”, ”Elst” en “Heerhugowaard”). Aan het feit dat een deel van deze laatste projecten niet is vermeld in de handgeschreven documenten verbindt het hof echter niet de conclusie dat daarmee verband houdende opbrengsten niet (deels) ten goede zouden komen aan [Z] en [S]. Integendeel, de vermelding van projecten op een verrekenstaat die klaarblijkelijk werd gebruikt voor de verdeling van de winst/opbrengst, zulks in samenhang met de omstandigheid dat deze verrekenstaat bij de verschillende verdachten en op het eerderbedoelde kantooradres is aangetroffen (maar geen geïntegreerd deel uitmaakt van de financiële administratie (boekhouding) van Ciree B.V. en/of [appellante sub 1], zoals vermeld in het proces-verbaal van bevindingen met documentcode 0.7.204 dat is overgelegd met het oog op het pleidooi in hoger beroep), acht het hof bij gebreke van voldoende gemotiveerd verweer genoegzaam om bewezen te oordelen dat de tussen [Z] en [S] gemaakte afspraken betreffende de verdeling van winst/opbrengst alle projecten betroffen die in het onderhavige geding aan de orde zijn. Het hof ziet geen grond met betrekking tot de transactie tussen SGBB en [appellante sub 2] (betreffende het project Stationslocatie) in andere zin te oordelen. Gelet op de identieke verhouding van [S] tot enerzijds [appellante sub 1] en anderzijds [appellante sub 2], de feitelijke betrokkenheid van [S]/[appellante sub 1] bij de totstandkoming van het project Stationslocatie (zie in dat verband de producties 71 en 75 bij inleidende dagvaarding) en de vermelding van het project Stationslocatie op de hiervoor besproken verrekenstaat, gaat het hof ervan uit dat [S] daarbij ook als vertegenwoordiger van [appellante sub 2] is opgetreden. Ook hier geldt dat [appellanten] weliswaar hebben betwist dat het handelen van [S] kan worden toegerekend aan [appellante sub 2], maar dat zij deze betwisting onvoldoende hebben toegelicht, hetgeen tegen de achtergrond van voornoemde aanwijzingen op hun weg lag. [appellanten] hebben nog betoogd (in de grieven 11 en 39) dat een strafrechtelijke veroordeling van [appellante sub 1] vanwege valse facturen en een strafrechtelijke veroordeling van [S] geen civielrechtelijke aansprakelijkheid tegenover SGBB oplevert. Dit betoog miskent de redenering van de rechtbank. Die redenering houdt in dat [appellanten] (daarbij vertegenwoordigd door [S], waarbij de rechtbank het oog zal hebben gehad op het bepaalde in artikel 6:172 BW, hof) SGBB tot het verrichten van de transacties heeft bewogen door het opzettelijk daartoe verzwijgen van feiten die zij verplicht waren mee te delen (het in privé verdienen aan de transacties door [S] en [Z]) en door een samenstel van kunstgrepen (de bedrieglijke facturen en winstuitkeringen als onderdeel van de constructie om gelden aan [S] en [Z] ten goede te laten komen), welk een en ander bedrog oplevert. Ook in zoverre heeft grief 11 geen succes. Hetzelfde geldt voor de klachten dienaangaande in de grieven 30 en 31.

2.16.

[appellanten] hebben gesteld (grief 22) dat SGBB de hiervoor genoemde transacties heeft bekrachtigd. Dit verweer faalt reeds omdat gesteld noch gebleken is dat de door [appellanten] gestelde handelingen door SGBB zijn verricht nadat zij het bedrog door [appellanten] had ontdekt (vergelijk artikel 3:55 lid 1 BW). Een uitzondering geldt met betrekking tot het project Colijnhof. In het licht echter van de door SGBB overgelegde stukken – in het bijzonder productie 83 – kan de (verdere) bemoeienis van SGBB met dit project niet worden uitgelegd als een bekrachtiging zoals door [appellanten] gesteld.

2.17.

[appellanten] hebben zich onder verwijzing naar artikel 2:15 lid 5 BW beroepen (grief 22) op verjaring van het recht vernietiging te vorderen van de transacties. Aldus zien [appellanten] eraan voorbij dat het te dezen niet gaat om een beroep op vernietigbaarheid van een besluit als bedoeld in artikel 2:15 BW, maar om een beroep op de vernietigingsgrond van artikel 3:44 lid 3 BW. [appellanten] hebben vervolgens betoogd dat ook artikel 3:52 BW aan een beroep op vernietiging in de weg staat, maar zij hebben nagelaten de feiten te stellen waaruit volgt dat ten tijde van het instellen van de vordering tot vernietiging van de transacties wegens bedrog reeds drie jaar verstreken waren na de ontdekking van het bedrog.

2.18.

De rechtbank heeft op verzoek van SGBB op de voet van artikel 3:53 lid 2 BW aan de vernietiging van de transacties ten dele haar werking ontzegd, namelijk voor wat de grondtransacties betreft. Zij heeft daartoe overwogen dat [appellanten] niet hebben betwist dat de activiteiten van SGBB ernstig zouden worden belemmerd indien gedurende lange tijd onduidelijkheid zou bestaan over de eigendom van de grond en dat zij evenmin de stellingen van SGBB over het restitutierisico hebben betwist. [appellanten] komen hiertegen op in de grieven 22 en 34. Voor zover [appellanten] in deze grieven aanvoeren dat SGBB de percelen grond met betrekking tot enkele projecten niet van hen ([appellanten]) geleverd heeft gekregen, verliezen zij uit het oog dat de vordering tot vergoeding van de ‘overwaarde’ slechts betrekking heeft op de projecten waarbij SGBB de percelen grond wél van [appellanten] geleverd heeft gekregen. SGBB heeft gesteld dat [appellanten] niet in staat zijn om de gronden van haar terug te kopen. Onder verwijzing naar diverse producties heeft SGBB uiteengezet dat [appellanten] geen verhaal bieden en technisch failliet zijn. Het hof stelt vast dat [appellanten] bij pleidooi de gelegenheid hebben gehad op een en ander te reageren maar dat zij dat niet hebben gedaan, zodat de desbetreffende stelling voor juist moet worden gehouden. Reeds op deze grond moet worden aangenomen dat de ingetreden gevolgen van de transacties bezwaarlijk ongedaan kunnen worden gemaakt. De hierop gerichte klachten in de grieven 22 en 34 falen. Dit betekent dat de beslissing van de rechtbank tot vernietiging van de transacties en tot gedeeltelijke ontzegging aan deze vernietiging van haar werking, namelijk voor wat betreft de grondtransacties, in stand blijft.

2.19.

De rechtbank heeft zich vervolgens gebogen over de vordering van SGBB tot veroordeling van [appellanten] tot terugbetaling van de door haar teveel betaalde bedragen voor de percelen (de overwaarde), namelijk het verschil tussen de destijds geldende marktwaarde van de percelen en de prijs die SGBB aan [appellanten] heeft betaald. SGBB heeft daartoe gesteld dat [appellanten] door de ontzegging van de werking aan de vernietiging onbillijk worden bevoordeeld indien zij de door SGBB aan haar betaalde prijs, die veel hoger is geweest dan de marktwaarde, zou mogen behouden. De rechtbank heeft overwogen dat [appellanten] weliswaar hebben betoogd dat de prijs waarvoor zij de percelen aan SGBB hebben verkocht hoger was omdat in de prijs voor de percelen ook een prijs voor de ontwikkelingscomponent was opgenomen, maar dat zij niet nader concreet hebben toegelicht waaruit die ontwikkelingscomponent bestond en dat zij evenmin andere concrete feiten hebben aangereikt waaruit kan worden afgeleid dat zij, indien dit deel van het gevorderde zou worden afgewezen, niet op de door SGBB beschreven wijze onbillijk zouden worden bevoordeeld. De rechtbank heeft op deze grond [appellante sub 1] veroordeeld tot betaling van € 7.646.045,- en [appellante sub 2] tot betaling van € 3.375.000,-. De grieven 12, 14, 15, 35 en 36 hebben betrekking op deze overweging van de rechtbank.

2.20.

SGBB heeft in eerste aanleg op basis van de akten van levering een opsomming gegeven van de koopprijs die door [appellante sub 1] is betaald en de koopprijs die vervolgens – met een tijdverschil variërend van 9 minuten tot 10 dagen - door SGBB aan [appellante sub 1] is betaald (Titanialaan € 2.000.000,-/€ 7.451.270,-, Lageweg € 1.145.225,-/€ 1.590.000,-, Bilderdijkstraat € 2.100.000,-/€ 2.900.000,-, Wiltzanghlaan € 1.500.000,-/€ 2.450.000,-). Hetzelfde geldt voor de transactie met [appellante sub 2] (Stationslocatie): € 675.000,-/4.050.000,- (tijdverschil 16 dagen). Het hof gaat uit van de juistheid van deze gegevens, nu [appellanten] daartegen (ook in hoger beroep) geen gemotiveerd verweer heeft gevoerd. Waar het thans om gaat, is te bepalen of en in hoeverre [appellanten] onbillijk worden bevoordeeld als bedoeld in artikel 3:53 lid 2 BW indien de vernietiging geen werking heeft met betrekking tot de grondtransacties. [appellanten] hebben aangevoerd dat SGBB van hen grond met bouwmogelijkheden heeft gekocht, waartoe zij bodemonderzoek heeft verricht, een plan heeft laten maken door een architect, heeft onderzocht wat het standpunt van de gemeente is en heeft getracht reeds de medewerking van de gemeente te verkrijgen. [appellanten] hebben vervolgens naar voren gebracht dat de appartementsrechten overwegend werden verkocht op basis van residuele grondwaarde, waarbij de grondprijs wordt bepaald door de kosten voor bouw en ontwikkeling af te trekken van de commerciële waarde van het te realiseren onroerend goed. Deze benadering van [appellanten] komt erop neer dat haar in de verhouding tot SGBB ook thans nog een vergoeding zou toekomen niet alleen voor de concrete door haar verrichte werkzaamheden maar ook voor de door haar beweerde waardevermeerdering van de ‘kale grond’ die enkel het gevolg is van het bestaan van ontwikkelingsmogelijkheden. Het hof volgt [appellanten] niet in dit standpunt omdat het voorbijgaat aan de nietigverklaring van de transacties op grond van door [appellanten] gepleegd bedrog en [appellanten] onbillijk zouden worden bevoordeeld als bedoeld in artikel 3:53 lid 2 BW indien [appellanten] voordeel zou behalen uit de bedoelde waardevermeerdering. Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat het bij deze stand van zaken op de weg lag van [appellanten] om concreet naar voren te brengen op grond van welke omstandigheden zij bij vernietiging van de transacties met gedeeltelijke ontzegging van de werking ervan zij tegenover SGBB aanspraak zou kunnen maken op méér dan de door henzelf voor de percelen grond aan derden betaalde bedragen. Zij kunnen daarbij niet volstaan met de hiervoor genoemde algemeenheden als het verrichten van bodemonderzoek, een plan laten maken door een architect en overleg met de gemeente. Van hen kan worden gevergd concrete werkzaamheden per project te noemen en welke kosten daarmee voor hen gemoeid zijn geweest. [appellanten] zijn daarmee in gebreke gebleven. Zij hebben – behoudens de hierna te bespreken omstandigheid - ook niet andere omstandigheden genoemd die meebrengen dat geen aansluiting zou kunnen worden gezocht bij de door henzelf aan derden betaalde bedragen. Het hof ziet evenals de rechtbank dan ook geen aanleiding een deskundige te benoemen. Met betrekking tot het project Titanialaan hebben [appellanten] naar voren gebracht (in grief 2) dat [appellante sub 1] het perceel Titanialaan 3 heeft gekocht van een derde, terwijl het project waarbij SGBB werd betrokken ook Titanialaan 1 betrof. Zij hebben evenwel nagelaten uiteen te zetten welke gevolgen hieraan zouden moeten worden verbonden, zodat het hof daaraan voorbijgaat, te meer waar [appellanten] op p. 48 van de memorie van grieven een verklaring van [S] aanhalen waarin het antwoord op de vraag “Moest SGBB nog betalen voor Titanialaan 1?” luidt “Nee, de Stichting De Waerden leverde de grond in en kreeg in ruil hiervoor in de plint een ontmoetingsruimte”. Voor zover de grieven zijn gericht tegen de toewijzing door de rechtbank van de bedragen van € 7.646.045,- onderscheidenlijk € 3.375.000,- zijn ze ongegrond.

2.21.

De rechtbank heeft eveneens toegewezen de vordering van SGBB tegen [appellante sub 1] ten bedrage van € 9.491.208,- ter zake van ontwikkelingskosten. De rechtbank heeft overwogen dat, nu de vernietiging zal worden uitgesproken van de transacties, de rechtsgrond aan de betalingen komt te ontvallen, zodat de bedragen als onverschuldigd betaald moeten worden terugbetaald. De grieven 4 en 37 hebben hierop betrekking. Na het eerder overwogene resteren van deze grieven nog ter bespreking de klachten betreffende de hoogte van het door de rechtbank toegewezen bedrag. In grief 4 hebben [appellanten] aangevoerd dat SGBB op een totaalbedrag aan facturen ter zake van ontwikkelingskosten van € 8.646.035,36 een bedrag van € 7.727.793,05 heeft voldaan. In grief 37 hebben [appellanten] naar voren gebracht dat SGBB in totaal aan ontwikkelingskosten een bedrag van € 6.862.100,77 heeft betaald. Het verweer van [appellanten] is dus niet consistent. Het hof zal bij de verdere beoordeling van de klachten uitgaan van het bedrag van € 7.727.793,05 (en de klacht waarin het andere bedrag wordt genoemd als onvoldoende gemotiveerd verwerpen). Waar SGBB heeft gesteld dat zij een bedrag van € 9.491.208,- heeft betaald, bestaat in beginsel aanleiding voor bewijslevering. Bij pleidooi heeft SGBB echter kenbaar gemaakt dat zij om proceseconomische redenen bereid is het door [appellanten] genoemde bedrag van € 7.727.793,05 als juist te erkennen. Dit brengt mee dat grief 4 in zoverre slaagt en dat de veroordeling ter zake van ontwikkelingskosten alsnog tot dat bedrag zal worden beperkt.

2.22.

In grief 40 keren [appellanten] zich tegen rechtsoverweging 4.12, waarin de rechtbank het verweer verwerpt dat [appellanten] ontlenen aan (veroordeling tot) schadevergoeding van derden. Dit verweer kan [appellanten] reeds op de grond dat het in dit geding niet gaat om vergoeding van schade niet baten, zodat de grief faalt.

2.23.

[appellanten] hebben in een aantal grieven (1, 16 en 41) opmerkingen gemaakt over beslissingen van de rechtbank ten aanzien van Holland Wonen B.V. en Amstel Match B.V. (of het nalaten ten aanzien van hen beslissingen te geven). Deze opmerkingen laat het hof verder onbesproken. Deze partijen zijn van het vonnis niet in hoger beroep gekomen en ten aanzien van hen is het vonnis daarom onherroepelijk.

2.24.

[appellante sub 1] c.a. hebben voorts, in de grieven 17 t/m 19, klachten gericht tegen beslissingen van de rechtbank van procedurele aard (betreffende eiswijziging en hoor en wederhoor). Ook deze klachten kunnen verder onbesproken blijven omdat niet is gesteld of gebleken dat [appellanten] in hoger beroep nog belang hierbij hebben.

2.25.

Bij de grieven 29 en 38 missen [appellanten] voldoende belang omdat de in grief 29 aan de orde gestelde kwestie voor beslissing van de zaak zonder belang is en grief 38 zich richt tegen een overweging ten overvloede.

3 Slotsom en kosten

Het gedeeltelijk slagen van grief 4 brengt mee dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd, maar uitsluitend voor zover [appellante sub 1] daarbij is veroordeeld tot betaling aan SGBB van € 9.491.208,- met de wettelijke rente over dit bedrag. Het hof zal [appellanten], in zoverre opnieuw rechtdoende, veroordelen tot betaling aan SGBB van € 7.727.793,05, met de wettelijke rente. Voor al het overige zal het vonnis worden bekrachtigd. [appellanten] zullen, als de in hoger beroep overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep. Het hof zal de termijn voor betaling van deze kosten bepalen op veertien dagen na dit arrest.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis, maar uitsluitend voor zover [appellante sub 1] daarbij is veroordeeld € 9.491.208,- aan SGBB te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling van de respectieve bedragen tot de dag van volledige betaling;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante sub 1] € 7.727.793,05 aan SGBB te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling van de respectieve bedragen tot de dag van volledige betaling;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

verwijst [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van SGBB begroot op € 4.961,- aan verschotten en € 13.740,- voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.F. Thiessen en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 september 2014.