Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:3552

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
26-08-2014
Datum publicatie
09-12-2014
Zaaknummer
200.135.652-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst van woonhuis. Koper heeft recht te ontbinden als hij zijn huidige woning niet voor een bepaalde datum heeft verkocht, en een inspanningsverplichting om tot die verkoop te geraken. Aan die inspanningsverplichting heeft de koper niet voldaan, zodat hij de contractuele boete schuldig is geworden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RN 2015/23

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaak/rolnummer : 200.135.652/01

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/14/143861/HA ZA 13-52

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 augustus 2014

inzake

1 [appellant sub 1],
2.[appellant sub 2],

beiden wonende te [woonplaats]

appellanten,

advocaat: mr. Th.C.J. Kaandorp te Alkmaar,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te[woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. M. Lammerse te Hoorn.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

1.1

[appellanten] zijn bij dagvaarding 8 oktober 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis met opgemeld zaak-/rolnummer van de rechtbank Noord-Holland, zittings-plaats Alkmaar (hierna: de rechtbank) van 21 augustus 2013 gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en [geïntimeerde] als eiseres (hierna: het vonnis). Dit exploot bevat de grieven en een bewijsaanbod.

1.2

[appellanten] hebben geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding namelijk dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, althans zal matigen, met haar veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van de procedure in appel en eerste aanleg.

1.3

Daarop heeft [geïntimeerde] geantwoord en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen met veroordeling van [appellanten], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.

1.4

Tenslotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1

De rechtbank heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij als uitgangspunt heeft genomen. Deze feitenvaststelling is in hoger beroep deels in geschil, zulks gelet op grief 1 en grief 2.
Grief 1 richt zich tegen r.o. 2.1 en grief 2 tegen r.o. 2.2 van het vonnis. Op deze grieven zal het hof (hierna sub 3) ingaan bij de bespreking van de grieven. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten niet in geschil en dienen zij ook het hof als uitgangspunt.

2.2

Die feiten, aangevuld met andere feiten die in hoger beroep als gesteld en niet (voldoende gemotiveerd) betwist zijn komen vast te staan, zijn de volgende.

2.2.1

Op 2 maart 2012 respectievelijk 3 maart 2012 hebben [geïntimeerde] en [appellanten] getekend een “Vastgoed PRO-KOOPAKTE t.b.v. consumentenkoop”.
Voor zover in hoger beroep van belang, is in voormelde “Koopakte” het hiernavolgende vermeld: “ … hebben op 27-02-2012 mondelinge overeenstemming bereikt en als gevolg daarvan komen overeen dat verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: … het woonhuis … staande en gelegen te[adres] … voor de prijs van € 390.000,-- kosten koper …

art. 2. Eigendomsoverdracht (juridische levering)

De akte van eigendomsoverdracht zal gepasseerd worden (…) uiterlijk: 27-11-2012 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. …

Art. 6 Ontbindende voorwaarden.

Art. 6.1. Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk:

d.1. Koper heeft het recht de uitvoering (juridische levering) van deze overeenkomst uit te stellen, zo lang hij er niet in slaagt de aan hem in eigendom toebehorende onroerende zaak, [adres] (hierna in dit artikel te noemen: de woning), onvoorwaardelijk te verkopen, zulks onder algemeen aanvaardbare voorwaarden. Koper heeft een inspanningsverplichting en dient al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot de verkoop van de woning te geraken en zal de woning te koop aanbieden. Zodra de woning definitief is verkocht (en de betreffende koopovereenkomst niet meer kan worden ontbonden) dient koper mee te werken aan de juridische levering van het verkochte binnen drie maanden gerekend vanaf de datum dat de woning definitief is verkocht“.

2.2.2

Op 26 april 2012 hebben [geïntimeerde] en [appellanten] getekend een “Aanvulling op de koopovereenkomst van [adres]” waarin, voor zover in hoger beroep van belang, onder meer het volgende is vermeld: “ Aanvulling op koopakte van de woning aan [adres] d.d. 27-02-2012. Art. 6.1.d.1 inzake de ontbindende voorwaarden. Koper kan deze overeenkomst ontbinden als op 27 november 2012 de woning aan [adres] niet definitief verkocht is, evenwel met inachtneming van het in lid 2 bepaalde (onherroepelijk maken koop)”.


2.2.3 Art. 13 van de Koopakte uit maart 2012 bepaalt, voor zover thans van belang, het hiernavolgende: “Indien één der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen na die ingebrekestelling nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog van de nalatige partij uitvoering van de overeenkomst verlangt. In beide gevallen zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete verbeuren van 10% van de koopsom, met een minimum van
€ 5.000,--, onverminderd het recht op verdere schadevergoedingen en vergoeding van kosten van verhaal, waaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand”.

2.2.4

[appellanten] hebben begin 2012 hun eigen woning te koop gezet. Op enig moment is geadverteerd met de uitdrukking “biedingen vanaf € 250.000,--“ .

2.2.5

Op 16 november 2012 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] een e-mail gestuurd. [geïntimeerde] heeft in die e-mail een bod op het huis van [appellanten] gedaan en een bedrag van
€ 250.000,-- kosten koper geboden.

2.2.6

Op diezelfde dag hebben [appellanten] per e-mail geantwoord op de e-mail van [geïntimeerde]. Het antwoord van [appellanten] luidt: “wij gaan niet akkoord met het bod: met vriendelijke groet fam. [appellanten]”.

2.2.7

Bij brief van 26 november 2012 berichten [appellanten] aan [geïntimeerde] het hiernavolgende: “Hierbij stel ik u schriftelijk in kennis tot het verzoek van ontbinding van de koopakte van [adres], zoals is afgesproken in het contract”.

2.2.8

Bij brief van 29 november 2012 heeft [geïntimeerde] zich tegen het beroep op ontbinding, vermeld hiervoor sub 2.2.7, verzet.

2.2.9

[appellanten] hebben de woning van [geïntimeerde] niet afgenomen.

2.3

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde], samengevat, veroordeling van [appellanten] gevorderd tot betaling van € 39.000,-- ten titel van contractuele boete, vermeerderd met rente en kosten. De desbetreffende vordering is door de rechtbank bij het vonnis waarvan beroep toegewezen. Kort samengevat heeft de rechtbank daartoe het volgende overwogen. Naar het oordeel van de rechtbank is de kern van het geschil of [appellanten] hebben voldaan aan hun inspanningsverbintenis om hun eigen huis te verkopen. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Mede in acht genomen de door [appellanten] zelf geadverteerde uitnodiging “Biedingen vanaf € 250.000,--” waaraan het bod van [geïntimeerde] ter hoogte van € 250.000,-- volgens de rechtbank voldeed, had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van [appellanten] gelegen om op z’n minst een tegenbod te doen of [geïntimeerde] te vragen een hoger bod te doen, teneinde de deur naar onderhandeling open te zetten. Ook indien zou komen vast te staan dat [appellanten] hun makelaar hebben gevraagd om over te brengen dat [appellanten] een hoger bod van [geïntimeerde] wensten, kunnen [appellanten] dit naar het oordeel van de rechtbank [geïntimeerde] niet met succes tegenwerpen, nu [geïntimeerde] onbetwist heeft gesteld dat de makelaar van [appellanten] haar niet heeft gevraagd om een hoger bod te doen. Voor zover de makelaar van [appellanten] in dit kader iets heeft nagelaten, komt dit naar het oordeel van de rechtbank voor rekening van [appellanten] nu deze hun makelaar is.

2.4

Aangezien naar het oordeel van de rechtbank [appellanten] niet hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting om hun eigen huis te verkopen, komt hun volgens de rechtbank geen beroep toe op de ontbindende voorwaarde van art. 6.1 sub d van de koopakte (zoals hiervoor sub 2.2.1-2.2.2 bedoeld) en heeft de buitengerechtelijke ontbinding van 26 november 2012 (hiervoor sub 2.2.7) geen effect gesorteerd. De rechtbank concludeert dat de koopovereenkomst is blijven bestaan. De door [appellanten] verzochte matiging van de contractuele boete van € 39.000,-- is door de rechtbank afgewezen omdat naar haar oordeel geen relevante omstandigheden zijn genoemd die tot matiging aanleiding geven. Dat [geïntimeerde] haar huis inmiddels heeft verkocht speelt in dat kader volgens de rechtbank geen rol, zeker niet nu [geïntimeerde] onbetwist heeft gesteld dat zij haar woning voor € 30.000,-- minder heeft verkocht dan [appellanten] zouden betalen.

2.5

De grieven 1 tot en met 3 strekken, tot de kern teruggebracht, ten betoge dat de rechtbank heeft miskend dat de koopovereenkomst van maart 2012 (en in ieder geval de aanvullende koopovereenkomst van 26 april 2012) niet een ontbindende voorwaarde bevat, maar een opschortende voorwaarde, inhoudende dat “[appellanten] pas hadden gekocht in het geval ze zelf hun eigen woning uiterlijk op 27 november 2012 definitief hadden verkocht” (appeldagvaarding, pag. 9). Zulks brengt, aldus betogen [appellanten], mee dat de werking van de verbintenis eerst aanvangt met het plaatsvinden van de gebeurtenis (in casu door partijen omschreven als de definitieve verkoop van de woning van [appellanten]). Gevolg hiervan is, aldus [appellanten], dat ook de boetebepaling van art. 13 van de koopovereenkomst eerst werking heeft c.q. van kracht is indien de woning van [appellanten] definitief zou zijn verkocht, hetgeen niet is geschied.

2.6

Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van het hiervoor sub 2.2.1 geciteerde art. 6.1 sub d van de koopakte alsmede de hiervoor sub 2.2.2 geciteerde aanvulling daarop zoals opgenomen in de aanvullende koopovereenkomst d.d. 26 april 2012, aankomt op de zin die partijen in gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling(en) in kwestie mochten toekennen en op hetgeen zij ten aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Naar het oordeel van het hof kan derhalve weliswaar niet zonder meer met een (zuiver) taalkundige uitleg van de onderhavige bepaling(en) worden volstaan, doch [appellanten] hebben geen relevante feiten en omstandigheden gesteld, laat staan aangetoond, die tot het oordeel nopen dat gelet op de hiervoor sub 2.2.1-2.2.2 geciteerde – voor geen misverstand – vatbare tekst van art. 6.1 sub d (met de aanvulling daarop d.d. 26 april 2012) de uitleg daarvan anders zou moeten zijn dan dat tussen [appellanten] en [geïntimeerde] een perfecte en derhalve ook [appellanten] bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen die ten behoeve van [appellanten] een uitstelmogelijkheid bevat betreffende de afname van de woning van [geïntimeerde], welke uitstelmogelijkheid bij aanvullende koopovereenkomst d.d. 26 april 2012 aldus (nader) is gemodelleerd, dat [appellanten] de bevoegdheid is toegekend de koopovereenkomst te – ontbinden – indien, kort gezegd, uiterlijk op 27 november 2012 zijn woning niet definitief verkocht zou zijn. De grieven 1-3 falen derhalve.

2.7

Ook indien de door [appellanten] voorgestane uitleg van de hier relevante bepalingen uit de koopakte van maart 2012 en de aanvullende koopovereenkomst d.d. 26 april 2012 wel juist zou zijn, brengt dit naar oordeel van het hof niet mede dat op [appellanten] geen (enkele) verplichting rustte betreffende, kort gezegd, de verkoop van hun eigen woning en dat de contractuele boete zoals bedoeld in art. 13 van de koopovereenkomst derhalve nimmer door [appellanten] verschuldigd zou zijn, indien hun woning niet uiterlijk op 27 november 2012 verkocht zou zijn.

2.8

In dat verband bespreekt het hof thans de grieven 4 en 5 die zich voor gezamenlijke bespreking lenen nu zij, tot de kern teruggebracht, ten betoge strekken dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat op [appellanten] een inspanningsverbintenis rustte die meer omvatte dan het (enkel) te koop aanbieden van hun woning, dat [appellanten] aan de wel op hen rustende inspanningsverbintenis hebben voldaan en dat, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, niet valt in te zien waarom het feit dat de makelaar ([A]) heeft nagelaten namens [appellanten] aan [geïntimeerde] over te brengen dat [appellanten] een hoger bod van [geïntimeerde] verlangden, dit voor rekening van [appellanten] dient te komen.

2.9

Aangaande de vraag of op [appellanten] een inspanningsverplichting rustte en wat deze inhoudt moet ook de hiervoor sub 2.6 bedoelde Haviltex norm worden gebezigd. In deze is relevant de tekst van de tweede volzin van art. 6.1 sub d van de koopakte uit maart 2012, luidende als volgt: “Koper heeft een inspanningsverplichting en dient al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot de verkoop van de woning te geraken en zal de woning te koop aanbieden”. Mede gelet op de tekst van deze bepaling brengt naar het oordeel van het hof een redelijke uitleg daarvan mede – [appellanten] hebben in deze geen (relevante) feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel nopen – dat op [appellanten] een inspanningsverplichting rustte om, kort gezegd, al hetgeen redelijkerwijs van hen kon worden gevergd te doen om tot verkoop van hun woning te geraken, vóór 27 november 2012.

2.10

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [appellanten] niet aan deze inspanningsverplichting hebben voldaan en maakt de daartoe door de rechtbank gebezigde motivering in het vonnis waarvan beroep tot de zijne (r.o. 4.5 van het vonnis van de rechtbank). Niet valt in te zien waarom het [geïntimeerde] op voorhand duidelijk had moeten zijn dat een bod van € 250.000,-- nooit zou leiden tot een koopovereenkomst en waarom dit bod van [geïntimeerde] door [appellanten] niet serieus zou kunnen worden genomen. Hieraan doet niet af dat het, zoals [appellanten] hebben gesteld, [A] als makelaar van [appellanten] duidelijk was dat de verkoop van de woning van [appellanten] voor € 250.000,-- geen reële optie was. Niet gesteld of gebleken is immers, in het licht van de onder 2.2.4 vermelde advertentie, dat dit [geïntimeerde] bekend was of had moeten zijn.

2.11

Aan het voorgaande kan naar het oordeel van het hof niet afdoen het betoog van dat [appellanten] dat de makelaar ([A]) zowel optrad als verkopende makelaar van [geïntimeerde] als ook als verkopende makelaar van [appellanten] en derhalve, aldus nog steeds [appellanten], dat het niet voor hun rekening komt, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld in het vonnis (r.o. 4.7), dat door de makelaar niet aan [geïntimeerde] is doorgegeven dat – volgens [appellanten] – zij de makelaar hebben medegedeeld dat [geïntimeerde] met een hoger bod dan € 250.000,-- diende te komen. Immers, aldus betogen [appellanten], toen de betrokken makelaar een bod op de woning van [appellanten] van € 250.000,-- uitbracht, deed hij dat namens [geïntimeerde] en dit zo zijnde is het in de optiek van [appellanten] onbegrijpelijk dat de rechtbank heeft overwogen en beslist dat de makelaar toen optrad als makelaar van [appellanten] en dat het eventueel nalaten van de makelaar voor rekening komt van [appellanten] omdat het – immers – hun makelaar zou zijn. Wat er ook zij van het betoog van [appellanten], indien al juist zou zijn dat [appellanten] de makelaar zouden hebben meegedeeld dat [geïntimeerde] met een hoger bod van € 250.000,-- diende te komen, hebben zij er zelf voor gekozen om de desbetreffende makelaar te gebruiken als “bode” voor deze beweerdelijke aan [geïntimeerde] gerichte mededeling. Zulks heeft ten gevolge dat indien die gestelde mededeling door de makelaar niet aan [geïntimeerde] is overgebracht, dit voor rekening en risico van [appellanten] dient te blijven. Gelet op het hiervoor overwogene passeert het hof het bewijsaanbod van [appellanten] betreffende de stelling dat zij de makelaar hebben meegedeeld dat een bod van € 250.000,-- niet akkoord was en dat [geïntimeerde] met een hoger bod diende te komen, als niet relevant. De grieven 4 en 5 falen derhalve.

2.12

De grieven 6 en 7 lenen zich voor gezamenlijke behandeling nu zij zich, tot de kern teruggebracht, richten tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.12 van het vonnis dat, kort gezegd, matiging van de contractuele boete ad. € 39.000,-- niet aan de orde is. In deze stelt het hof voorop dat de Hoge Raad in het arrest van 13 juli 2012 LJN BW 4986 betreffende een verzoek tot matiging van een contractuele boete bij een koopovereenkomst tussen “particulieren” betreffende een woning het volgende heeft overwogen: “ Ingevolge art. 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Zoals ook het hof heeft onderkend, noopt deze maatstaf de rechter tot terughoudendheid. In genoemd arrest van 27 april 2007 (toevoeging hof: het arrest van de Hoge Raad inzake Infrahof/Bart Smit) is dit aldus verwoord dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend, en niets verhindert de rechter in dat verband gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen. Van de door het middel gesignaleerde onvolledigheid is dan ook geen sprake. Voor zover het middel een verfijning verdedigt in die zin dat de rechter in een geval als het onderhavige – koop en verkoop van een woning tussen particulieren – minder terughoudend behoeft te zijn bij de uitoefening van zijn bevoegdheid tot matiging, is het eveneens tevergeefs voorgesteld. Voor een zodanige, ongewenste, nuancering bestaat geen grond”.

2.13

In dit licht bezien hebben [appellanten] naar het oordeel van het hof geen (voldoende) relevante feiten en omstandigheden naar voren gebracht die nopen tot matiging van de contractuele boete ad. € 39.000,--. Het hof verenigt zich in deze met de door de rechtbank in r.o. 4.12 van het vonnis waarvan beroep gebezigde motivering en voegt daaraan het volgende toe. Uit hetgeen het hof hiervoor sub 2.6-2.12 heeft overwogen, volgt dat faalt de door [appellanten] aangevoerde redenen voor matiging (appeldagvaarding, ad. grief 7, pag. 16-17), zeer kort samengevat, inhoudende dat de boeteclausule in beginsel niet ziet op een inspanningsverplichting van een koper als [appellanten] ter zake de verkoop van hun eigen huis, maar op een afnameverplichting van het gekochte huis, dat [appellanten] aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan en dat het hiervoor sub 2.11 bedoelde handelen van makelaar [A] niet voor hun rekening dient te komen. Hun stellingen kunnen derhalve evenmin dienen als een voldoende en valide grond voor matiging van de boete. Dit geldt evenzeer met betrekking tot de door [appellanten] aangevoerde omstandigheid dat, kort gezegd, [geïntimeerde] nimmer daadwerkelijk de eigendomsverkrijging van de woning van [appellanten] heeft beoogd. Zulks is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist en [appellanten] hebben in het licht van het desbetreffende betoog van [geïntimeerde] c.s. niet op z’n minst aannemelijk kunnen maken dat, zoals [appellanten] dat uitdrukken, [geïntimeerde] erop uit was hen “erin te luizen” en daarmee de boete van € 39.000,-- binnen te halen. Volledigheidshalve merkt het hof op dat met betrekking tot laatstgenoemde kwestie door [appellanten] daarenboven geen (voldoende) gespecificeerd bewijs aanbod door het doen horen van getuigen is gedaan. De grieven 6 en 7 falen derhalve.

2.14

Uit een en ander volgt dat de grieven worden verworpen en het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met verwijzing van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.

3 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen op € 683,00 voor verschotten en op € 1.158,00 voor salaris advocaat;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en M.A.J.G. Janssen en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 26 augustus 2014.