Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:3447

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
19-08-2014
Datum publicatie
11-12-2014
Zaaknummer
200.130.959-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verhuur van woonruimte. Verhuurders vorderen beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, te weten noodzakelijke renovatie die zonder die beëindiging niet mogelijk is. Een situatie als die van de zaak van het arrest van de HR van 26 maart 2010, Nj 2010, 190, is echter niet voldoende gesteld. Vordering terecht afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2016/3

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.130.959/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 1304063 CV EXPL 11-40300

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 augustus 2014

inzake

1 [APPELLANT SUB 1],

2. [APPELLANTE SUB 2],

beiden wonend te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. S.M.E. Hirdes te Amsterdam,

tegen

1 [GEÏNTIMEERDE SUB 1],

2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],

beiden wonend te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Appellanten worden hierna [appellanten] genoemd. Geïntimeerden worden hierna gezamenlijk [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 9 juli 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 22 april 2013 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.
Bij exploot van 18 juli 2013 hebben [geïntimeerden] de zaak bij vervroeging aangebracht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens houdende eisvermeerdering;

- memorie van antwoord;


Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 april 2014 doen bepleiten door hun genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering zoals in hoger beroep gewijzigd zal toewijzen, met dien verstande dat de vordering tot medewerking niet langer wordt gehandhaafd en met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.7. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[geïntimeerde sub 1] is sinds 1997 huurder van de (etage)woning gelegen aan de [adres] tegen een huurprijs van laatstelijk € 301,-- per maand (hierna: het gehuurde). [geïntimeerde sub 2] is medehuurder van het gehuurde.

2.2.

[appellanten] zijn sinds 2 november 2007 eigenaar van het pand waarin het gehuurde zich bevindt (hierna: het pand). Ten tijde van de verwerving van de eigendom van het pand door [appellanten] bestond het pand uit vier woonlagen (begane grond met een souterrain, eerste etage, tweede etage en derde etage) en een zolderverdieping.

2.3.

De huurovereenkomsten met de huurders van de eerste en derde etage zijn op initiatief van [appellanten] met wederzijds goedvinden geëindigd.

2.4.

[appellanten] hebben bij brief van 19 november 2010 de huurovereenkomst met [geïntimeerden] opgezegd tegen 1 juni 2011. Als reden is vermeld dat het pand - inclusief het gehuurde - een groot aantal bouwkundige gebreken vertoont, die op afzienbare termijn dienen te worden opgelost. Een ingrijpende renovatie is daardoor dringend noodzakelijk. Het grootste deel van de werkzaamheden moet inpandig plaatsvinden, waardoor bewoning van het pand gedurende die periode niet mogelijk is. Daarbij is de renovatie niet te financieren bij voortzetting van de huurovereenkomst, aldus [appellanten] in de brief van 19 november 2010.

2.5.

De toenmalige gemachtigde van [geïntimeerden] heeft op 27 december 2010 bericht dat niet werd ingestemd met de huuropzegging en dat medewerking zou worden verleend aan de uitvoering van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden.

2.6.

De fundering van het pand is in opdracht van [appellanten] vervangen. Daarbij is (ook) een kelderbak in het souterrain aangebracht waardoor het tot de woning op de begane grond behorende souterrain geschikt is gemaakt om als woonruimte gebruikt te worden. Verder hebben [appellanten] onder meer werkzaamheden laten plaatsvinden aan de voor- en achtergevel van het pand en het dak. Ook de woonruimtes op de eerste en derde etage van het pand zijn in opdracht van [appellanten] gerenoveerd.

2.7.

[appellanten] bewonen met hun kinderen sinds de voltooiing van de renovatie daarvan de beneden woning.

3 Beoordeling

3.1

[appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd dat de huurovereenkomst met [geïntimeerden] wordt beëindigd op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW, bestaande uit een noodzakelijke renovatie van het pand die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 3 sub a BW) en dat het door [geïntimeerden] gehuurde wordt ontruimd. Bij vermeerdering van eis in eerste aanleg heeft [appellanten] voorts gevorderd, voor zover in hoger beroep van belang, dat [geïntimeerden] worden veroordeeld de renovatie werkzaamheden met betrekking tot het gehuurde, het casco en de fundering te gehengen en te gedogen op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.2.

De kantonrechter heeft de vordering van [appellanten] tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en ontruiming van het gehuurde afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden] De kantonrechter heeft overwogen dat het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010 (NJ 2010, 190, hierna: het Herenhuisarrest) als richtsnoer genomen moet worden voor de beoordeling van de vordering van [appellanten] De kantonrechter heeft onderzocht of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst en of om die reden gerechtvaardigd is dat [appellanten] het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van [appellanten], de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Daarbij heeft de kantonrechter overwogen dat uitgaven van [appellanten] ten behoeve van hun eigen woning (begane grond/souterrain) en de woningen op de eerste en derde etage niet aan [geïntimeerden] kunnen worden tegengeworpen. Verder heeft de kantonrechter tot uitgangspunt genomen dat de uitgaven van [appellanten] die betrekking hebben op de gemeenschappelijke gedeelten van het pand (zoals fundering, voor- en achtergevel en dak) naar rato en dus voor 25% aan het gehuurde dienen te worden toegedeeld. Ten slotte heeft de kantonrechter betalingen door [appellanten] ter zake van hypotheekrente en aflossing niet als exploitatiekosten aangemerkt en dus niet betrokken bij de weging van de door [appellanten] gestelde wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengst. De kantonrechter heeft de door [appellanten] gestelde kosten en huuropbrengst beoordeeld en vervolgens aan de hand van de hiervoor vermelde algemene uitgangspunten geconcludeerd dat geen sprake is van een structurele wanverhouding. De bij vermeerdering van eis ingestelde vordering is afgewezen, omdat niet is gebleken dat [appellanten] een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW hebben gedaan.

3.3.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met vijf grieven op. De grieven bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van dringend eigen gebruik wegens renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en de gronden waarop dat oordeel van de kantonrechter rust. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

3.4.

[geïntimeerden] hebben niet, althans niet voldoende gemotiveerd bestreden dat de renovatiewerkzaamheden aan het casco van het pand (fundering, voor- en achtergevel en dak) om bouwkundige redenen noodzakelijk waren. Die werkzaamheden zijn inmiddels voltooid, evenals de renovatie van de woningen op de eerste en derde etage. Uit het feit dat die werkzaamheden inmiddels zijn voltooid terwijl [geïntimeerden] het gehuurde is blijven huren en bewonen volgt dat in zoverre geen sprake is van dringend eigen gebruik wegens een noodzakelijke renovatie die vanwege de aard en omvang van de daarmee gepaard gaande werkzaamheden niet zonder beëindiging van de huur verricht kunnen worden. Dat de renovatie van het gehuurde op de tweede etage van het pand en de daarmee gepaard gaande werkzaamheden dermate ingrijpend zijn dat de uitvoering van die werkzaamheden niet kan plaatsvinden met instandhouding van de huur, is door [appellanten] niet gesteld, althans onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd.

3.5.

[appellanten] stellen dat naast renovatiewerkzaamheden aan het casco van het pand, die om bouwkundige redenen noodzakelijk zijn, ook renovatie van de woonruimtes op de begane grond/souterrain, eerste, tweede en derde etage dient plaats te vinden omdat zonder renovatie van de woonetages geen -definitieve- financiering kan worden verkregen voor de renovatie van het casco van het pand en de sloop en opbouw van de begane grond/souterrain die uit het funderingsherstel voortvloeien. Financiering van de reeds verrichte werkzaamheden is voor een groot deel verkregen van een familielid en verder heeft de bank een tijdelijke uitzondering voor [appellanten] gemaakt. De bank verstrekt pas definitieve financiering indien het pand kan worden gesplitst in appartementsrechten en deze een hogere huurprijs zullen opleveren of afzonderlijk kunnen worden verkocht. Voor splitsing is echter noodzakelijk dat de eerste, tweede en derde etage eveneens worden gerenoveerd teneinde te voldoen aan de eisen die het Stadsdeel aan splitsing stelt. Alleen de door [geïntimeerden] gehuurde woning op de tweede etage voldoet thans nog niet aan die eisen, hetgeen dus aan splitsing van het pand (en daarmee aan definitieve financiering van de bouwkundig noodzakelijke renovatie van het casco van het pand) in de weg staat.
Volgens de stellingen van [appellanten] waren met de bouwkundig noodzakelijke renovatie van het casco van het pand de volgende kosten gemoeid:

€ 172.000,-- fundering (exclusief aanbrengen kelderbak) en sloop en opbouw

van de begane grond

€ 15.000,-- dak

€ 29.000,-- voorgevel en achtergevel

€ 7.000,-- overige kosten: brandveiligheid en balken

__________ +

€ 223.000,--

Daarnaast dient volgens [appellanten] in aanmerking te worden genomen dat

€ 12.500,-- en € 4.000,-- besteed moest worden aan gemeenschappelijke gedeelten (trappenhuis, standleidingen). Indien 25% van deze kosten ten behoeve van het gehele pand worden toegerekend aan het gehuurde en daarbij betrokken wordt dat de kosten van renovatie van het gehuurde, in lijn met de kosten van renovatie van de eerste en derde etage, nog circa € 80.000,-- zullen bedragen, is volgens [appellanten] duidelijk dat exploitatie van het gehuurde bij een huur van € 301,-- per maand structureel onrendabel is. Om die reden is volgens [appellanten] sprake van dringend eigen gebruik wegens renovatie die zonder beëindiging van de huur van de tweede etage niet mogelijk is.

3.6.

Het hof overweegt als volgt. Het Herenhuisarrest, waarop Winner c.s. zich beroept, betrof een geval waarin de verhuurder vanwege een bestaande structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengsten zwaarwegend financieel belang had om door middel van een renovatie een verbeterd rendement te kunnen bewerkstelligen. Het onderhavige geval betreft echter de situatie waarin de noodzaak tot renovatie niet is gelegen in het beëindigen van een structureel verlieslatende exploitatie, maar in bouwkundige redenen, waarbij volgens [appellanten] bij instandhouding van de huurovereenkomst als gevolg van (de kosten van) die renovatie een wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengst zal ontstaan. Voor zover ook in die situatie de maatstaf van het Herenhuisarrest onverkort kan worden toegepast, kan [appellanten] zulks niet baten.

3.7.

Op de eerste plaats niet omdat [appellanten] niet kunnen worden gevolgd in hun standpunt dat renovatie van het casco van het pand en gemeenschappelijke voorzieningen noodzakelijkerwijs ook renovatie van de woonruimtes op de eerste, tweede en derde etage tot gevolg heeft omdat de bank bij de financiering de eis stelt dat het pand moet (kunnen) worden gesplitst in appartementsrechten. De door [appellanten] benodigde financiering en de daarbij door de bank aan [appellanten] gestelde eisen worden immers beïnvloed doordat [appellanten] blijkens het op dat onderdeel in hoger beroep niet bestreden vonnis van de kantonrechter, naast renovatie van het casco van het pand een bedrag van € 240.000,-- in het pand heeft geïnvesteerd voor het aanbrengen van een kelderbak ten einde het souterrain als woonruimte te kunnen voegen bij de begane grond etage die door het gezin van [appellanten] wordt bewoond.

3.8.

Verder is van belang dat het hier de renovatie van een geheel pand betreft en dat het rendement daarvan in het onderhavige geval in zijn geheel (en niet alleen het deel ervan waarvoor de opzegging geldt) dient te worden bezien. Immers: ook indien de verhuur van de tweede etage aan [geïntimeerden] op zichzelf voor [appellanten] verliesgevend zal zijn, dient daarbij betrokken te worden dat [appellanten] de begane grond en het souterrain bewonen en dat de eerste en tweede etage volgens mededeling van [appellanten] bij het pleidooi in hoger beroep (kunnen) worden verhuurd voor
€ 1.400,-per maand per etage. Dat [appellanten] hebben nagelaten een en ander in hun stellingen mee te nemen, komt voor hun rekening en risico.

3.9.

Met andere woorden: uit de stellingen van [appellanten] volgt niet dat na algehele renovatie van het pand sprake zal zijn van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten en dat daarom het oordeel gerechtvaardigd is dat [appellanten] het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding met [geïntimeerden] wordt voortgezet. De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Tegen de motivering door de kantonrechter van de afwijzing van de vordering de werkzaamheden te gehengen en gedogen is geen grief gericht, zodat die afwijzing reeds daarom in stand blijft.

3.10.

Verder stellen [appellanten] in dit hoger beroep dat [geïntimeerden] tekortschieten in hun verplichtingen als goed huurders door stelselmatig medewerking te weigeren aan uitvoering van de renovatiewerkzaamheden en door het aanleggen van een illegaal dakterras. Op grond daarvan vorderen [appellanten] in hoger beroep – kort gezegd – ook ontbinding van de huurovereenkomst.

3.11.

De renovatiewerkzaamheden zijn niet zonder slag of stoot verlopen. [geïntimeerden] voeren aan dat de werkzaamheden met onnodige overlast en schade gepaard zijn gegaan, maar dat zij desondanks aan redelijke verzoeken tot medewerking gehoor hebben gegeven. [appellanten] hebben tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerden] de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden hebben gefrustreerd, daaraan ten onrechte geen medewerking hebben verleend en daarmee toerekenbaar zijn tekort geschoten in hun verplichtingen als huurders.

3.12.

Niet in geschil is dat het dakterras met toestemming van de toenmalige verhuurder is aangelegd. Volgens [appellanten] ontbreekt echter de vereiste vergunning van het Stadsdeel. Het dakterras kan niet alsnog worden vergund omdat het in strijd is met het bestemmingsplan De Pijp 2005 en het Bouwbesluit 2012. De illegale situatie staat volgens [appellanten] aan het verkrijgen van een splitsingsvergunning in de weg en is in strijd met artikel 8 lid 2 van de huurovereenkomst waarin is vastgelegd dat de huurder verplicht is ervoor zorg te dragen dat bij uitvoering van werkzaamheden, waarvoor hij toestemming van de verhuurder heeft verkregen, voldaan wordt aan ter zake door de overheid gestelde of te stellen eisen, alsmede dat de daarvoor benodigde vergunningen zullen worden verkregen.

3.13.

Dat het dakterras, volgens de stelling van [appellanten] aangelegd in 1997, niet voldoet aan het thans geldende bestemmingsplan en/of bouwbesluit, brengt niet met zich dat het, gelet op de toen geldende regelgeving, destijds illegaal is aangelegd of dat anderszins in strijd is gehandeld met artikel 8 lid 2 van de huurovereenkomst. [appellanten] heeft daaromtrent niets gesteld. Evenmin is gesteld of gebleken dat het Stadsdeel op grond van de thans vigerende regelgeving optreedt of kan optreden tegen de aanwezigheid van het dakterras. Dat [appellanten] desondanks nadelige gevolgen ondervinden van het dakterras omdat het volgens hun stellingen in de weg staat aan het verkrijgen van een splitsingsvergunning brengt niet met zich dat [geïntimeerden] tekort schieten in hun verplichtingen door niet in te stemmen met verwijdering van het dakterras.

3.14.

De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is op grond van het voorgaande niet toewijsbaar.

3.15.

[appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 299,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;



wijst af de bij vermeerdering van eis in hoger beroep ingestelde vordering.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2014