Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:3175

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
05-08-2014
Datum publicatie
20-11-2014
Zaaknummer
200.136.871-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur van woning. Is een trap en een deel van een schuur deel gaan uitmaken van het gehuurde?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.136.871/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 569133/CV EXPL 12-10303

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 augustus 2014

inzake

[APPELLANTE],

wonend te [woonplaats],

appellante,

advocaat: mr. W.T. Doyer te Haarlem,

t e g e n

de gemeente Haarlem,

zetelend te Haarlem,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A. Paternotte te Haarlem.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en de gemeente genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 30 september 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 3 juli 2013 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, onder bovengenoemd zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en de gemeente als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van 19 juni 2014 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten, [appellante] door haar hiervoor genoemde advocaat, de gemeente door mr. M.W. Langhout, advocaat te Haarlem. [appellante] heeft bij die gelegenheid een akte genomen en daarbij een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen, haar vorderingen (in conventie) alsnog zal toewijzen en die van de gemeente (in reconventie) alsnog zal afwijzen, met veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding in beide instanties.

De gemeente heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.

[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten”, onder a tot en met m, een aantal feiten vastgesteld. Tegen (onderdelen van) de vaststellingen onder a, b, d, e, f, g, j, l en m heeft [appellante] grieven gericht. Bij een aantal van deze grieven miskent [appellante] zowel dat door haar gestelde maar door de gemeente betwiste feiten niet tussen partijen vaststaan als dat de rechter niet gehouden is alle vaststaande feiten te vermelden. Om praktische redenen zal het hof hierna de relevante vaststaande feiten waarvan het uitgaat opsommen, zich daarmee ontslagen achtend de tegen de feiten gerichte grieven verder te bespreken.

2.2.

Ingevolge een tussen haar toenmalige partner [X] en de gemeente gesloten huurovereenkomst bewoont [appellante] sinds december 1985 de bovenwoning (eerste en tweede verdieping) aan de [adres] (verder: de woning). De woning is vanaf de voorzijde bereikbaar via een voordeur en een binnentrap. Op de begane grond van het pand waarvan de woning deel uitmaakt bevindt zich een bedrijfsruimte met een bijbehorende tuin aan de achterzijde. Tot 1995 was de hulpsecretarie van de gemeente in die bedrijfsruimte gevestigd. Vanaf mei 2009 huurt Stichting Kunstcentrum de Kolk die ruimte. [X] heeft tot ongeveer 1998 in de woning gewoond.

2.3.

In de tuin staat een schuur van 8 m2. Toen [appellante] en [X] de woning betrokken was de schuur door een tussenwand verdeeld in twee delen van elk 4 m2. Een deel daarvan fungeerde op grond van de huurovereenkomst als berging van de woning en was uitsluitend buitenlangs via een achterom bereikbaar. Het andere deel, dat behoorde bij de bedrijfsruimte, was toegankelijk via de achtertuin. In 1986 zijn [appellante] en [X] de gehele schuur gaan gebruiken, waarbij de tussenwand is verwijderd.

2.4.

In 1989/1990 hebben [appellante] en [X] met medeweten van de gemeente en met het oog op de brandveiligheid een houten buitentrap (verder: de buitentrap of de trap) aan de achterzijde van het pand laten plaatsen. De trap liep (zij is na het bestreden vonnis verwijderd) van het balkon eenhoog naar de achtertuin en was [appellante] en [X] door de vishal in IJmuiden gratis ter beschikking gesteld. Bij gelegenheid van het plaatsen van de trap is in het balkonhek een opening gemaakt en is een draaihekje geplaatst voor de verbinding met de trap. [appellante] heeft de trap van het begin af aan als normale opgang naar de woning gebruikt. In ieder geval eind 2010 was de trap gevaarlijk en aan reparatie/vervanging toe.

2.5.

Bij brief van 23 december 2010 heeft de gemeente [appellante] onder meer laten weten dat de gemeente, omdat de trap aan vervanging toe was, de oude situatie (dat wil zeggen: balkon met dichte balustrade en geen mogelijkheid tot het betreden van de achtertuin vanaf de woning) wenste te herstellen. Tevens heeft zij [appellante] in die brief verzocht de schuur in de originele staat (dat wil zeggen: met tussenwand) te brengen. De gemeente heeft dit verzoek bij brief van 3 augustus 2011 herhaald, waarop [appellante] afwijzend heeft gereageerd.

3 Beoordeling

3.1.1.

In de eerste aanleg van dit geding heeft [appellante], voor zover in hoger beroep van belang en kort gezegd, de veroordeling van de gemeente gevorderd om, op straffe van de verbeurte van dwangsommen:

a. a) achterstallig onderhoud aan de trap te verrichten dan wel deze te vervangen door een minstens gelijkwaardig exemplaar, een en ander op kosten van de gemeente,

b) te gedogen dat [appellante] het gebruik van de (hele) schuur continueert.

3.1.2.

De gemeente heeft in reconventie gevorderd, kort gezegd:

c) dat [appellante] zal worden veroordeeld te gedogen dat de gemeente overgaat tot verwijdering van de trap althans dat, voor het geval de trap niet mag worden verwijderd, voor recht zal worden verklaard dat de te herstellen of nieuwe trap dient als nood trap, alsmede, dat [appellante] zal worden veroordeeld om op straffe van de verbeurte van dwangsommen de herstelde of nieuwe trap uitsluitend als nood trap te gebruiken,

d) dat [appellante] zal worden veroordeeld om op straffe van de verbeurte van dwangsommen de schuur in de oude toestand te herstellen door het terugplaatsen van de tussenwand.

3.1.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de voormelde vorderingen van [appellante] afgewezen en die van de gemeente, de vordering onder c) in de primaire variant, op straffe van de verbeurte van (gematigde) dwangsommen toegewezen, een en ander met compensatie van de proceskosten in conventie en in reconventie.

3.2.

Alvorens de grieven te bespreken overweegt het hof het volgende. In eerste aanleg heeft [appellante] ook een vordering ingesteld tot, kort gezegd, het verrichten van achterstallig onderhoud door de gemeente. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen maar daaraan, anders dan [appellante] had gevorderd, geen dwangsommen verbonden, “aangezien erop mag worden vertrouwd dat de gemeente ook zonder dwangsom aan de veroordeling zal voldoen” (overweging 8 van het bestreden vonnis). Tegen deze overweging heeft [appellante] in haar memorie van grieven geen grief gericht: het in die memorie onder 21 op dit punt gestelde leest het hof slechts als een argument waarom [appellante] geen dwangsommen hadden mogen worden opgelegd. Voor zover [appellante] bij pleidooi in hoger beroep betoogt dat aan de tegen de gemeente uitgesproken veroordeling dwangsommen moeten worden verbonden, is dan ook sprake van een nieuwe grief. Omdat de gemeente met de behandeling daarvan niet ondubbelzinnig heeft ingestemd, zal het hof deze nieuwe grief buiten beschouwing laten.

3.3.1.

Het hoger beroep van [appellante] strekt er onder meer toe dat haar vordering met betrekking tot de trap alsnog wordt toegewezen en de desbetreffende tegenvordering van de gemeente alsnog wordt afgewezen.

3.3.2.

Aan haar vordering legt [appellante] primair ten grondslag, kort gezegd, dat het gebruik van een buitentrap deel is gaan uitmaken van de huurovereenkomst, zo niet voor dagelijks gebruik, dan toch als nood trap. Subsidiair betoogt zij dat sprake is van (bevrijdende) verjaring en meer subsidiair dat de gemeente ter zake haar rechten heeft verwerkt. Het hof oordeelt als volgt.

3.3.3.

Tussen partijen staat, zoals onder 2.4 reeds is vermeld, vast dat de trap is geplaatst om redenen van brandveiligheid. In dit verband is in het bijzonder van belang een brief van [Y] aan [appellante] van 14 mei 2012, welke als volgt luidt:

“(…)

Tussen 1976 en 2002 was ik als lid van de commissie Koninginnedag en van de Dorpsraad Spaarndam regelmatig in het pand aanwezig, omdat deze instellingen in de benedenwoning vergaderden en daar ook hun archief bewaarden. In deze periode was ik ook commandant van de brandweerpost in Spaarndam en in die hoedanigheid had ik extra oog voor de brandveiligheid en eventuele vluchtroutes in gebouwen. Zodoende heb ik meermalen mijn bezorgdheid aan de toenmalige bewoners van de bovenwoning geuit over het feit dat hun woning slechts over één vluchtweg beschikte, namelijk de smalle trap die als gewone in- en uitgang naar de voordeur aan de Westkolk werd gebruikt. Te meer daar de geringe breedte en steile helling van deze trap een groot risico op valpartijen en andere ongelukken betekende wanneer de bovenwoning in geval van calamiteiten met spoed geëvacueerd zou moeten worden. Om die reden heb ik de gezegde bewoners aangeraden een tweede vluchtweg aan te leggen. Toen deze in de jaren 1989/1990 werd aangelegd, hebben de bewoners mij daarvan in kennis gesteld. (…)”.

Tevens staat vast dat er destijds in de benedenverdieping veel werd gerookt en dat dit de toen zwangere [appellante] zorgen baarde.

3.3.4.

In een brief van 25 februari 2012 aan [appellante] schrijft [Z] van Smederij Patna A.S. van Riessen & zonen het volgende:

“(…)

Bij deze wil ik graag bevestigen dat wij meer dan 20 jaar geleden, in opdracht van de Gemeente Haarlem, in het balkonhekje van [adres] een opening hebben gemaakt en daar een draaihekje voor in de plaats hebben gemaakt voor de verbinding met de buitentrap.

(…)”

Bij gebreke van voldoende concrete gestelde feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel nopen neemt het hof op grond van deze brief, waarvan de inhoud door de gemeente niet is betwist, op zichzelf aan dat de gemeente destijds kosten heeft gemaakt in verband met de plaatsing van de trap.

3.3.5.

Voor zover [appellante] betoogt, zakelijk, dat zij destijds van de gemeente uitdrukkelijk toestemming heeft gekregen de trap dagelijks (en dus niet uitsluitend als nood trap) te gebruiken, merkt het hof op dat [appellante] deze stelling, die door de gemeente is betwist, niet feitelijk heeft onderbouwd. Het hof gaat dan ook aan deze stelling voorbij.

3.3.6.

[appellante] heeft, voorts, onweersproken gesteld dat de gemeente haar destijds een sleutel van de achterpoort heeft gegeven (waardoor zij via de trap en de tuin naar de openbare weg kon) en haar daarbij geen beperkingen met betrekking tot het gebruik van de trap heeft opgelegd. Bij pleidooi in hoger beroep heeft [appellante] tevens gesteld dat de gemeente destijds de sloten van de achterpoort en de schuur heeft vervangen door sloten die met een en dezelfde sleutel konden worden geopend en haar een dergelijke sleutel ter beschikking heeft gesteld. De gemeente heeft deze laatste stelling bij gebrek aan wetenschap betwist, maar ziet daarbij over het hoofd dat [appellante] deze stelling reeds tijdens de comparitie van partijen op 8 januari 2013 heeft geponeerd en dat zij deze stelling toen noch nadien - tot het pleidooi - heeft betwist, reden waarom de thans gedane betwisting als onvoldoende gemotiveerd wordt aangemerkt.

3.3.7.

Echter, uit de omstandigheden dat de gemeente i) kosten in verband met de plaatsing van de trap heeft gemaakt haar en ii) [appellante] (na vervanging van de sloten) een sleutel voor de achterpoort (en de schuur) ter beschikking heeft gesteld zonder haar daarbij beperkingen op te leggen ten aanzien van het gebruik van de trap kon [appellante] in redelijkheid niet afleiden dat de gemeente ermee heeft ingestemd dat zij de trap dagelijks zou gaan gebruiken, laat staan dat een voor dagelijks gebruik bestemde buitentrap voortaan deel zou uitmaken van het gehuurde. In dit verband speelt een rol dat niet is gesteld of gebleken dat de plaatsing van de trap tot een huurverhoging heeft geleid. Voormeld oordeel wordt niet anders als ervan wordt uitgegaan dat, zoals [appellante] stelt maar de gemeente betwist, de gemeente er steeds van op de hoogte is geweest dat [appellante] de trap dagelijks gebruikte maar daartegen nooit is opgetreden. [appellante] heeft geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd die, indien juist, kunnen leiden tot het oordeel dat een buitentrap voor dagelijks gebruik tot het gehuurde is gaan behoren. Het hof verwerpt dan ook de desbetreffende (primaire) stelling van [appellante]. In dit verband merkt het hof nog op dat in de gegeven omstandigheden de na het sluiten van de huurovereenkomst geplaatste trap niet als een (onroerende) aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan worden beschouwd.

3.3.8.

Voorts leidt het enkele feit dat de gemeente [appellante] nooit op het dagelijkse gebruik van de trap heeft aangesproken niet tot het oordeel dat de gemeente haar rechten op dit punt heeft verwerkt, ook als zij van dit dagelijkse gebruik op de hoogte was. De desbetreffende (meer subsidiaire) grondslag van de vordering van [appellante] wordt daarom reeds hier verworpen.

3.3.9.

Evenmin leiden de omstandigheden dat de gemeente in 1989/1990 ermee akkoord is gegaan dat ter plaatse om redenen van brandveiligheid een buitentrap werd geplaatst en in verband daarmee ook kosten voor haar rekening heeft genomen tot het oordeel dat het gebruik van een buitentrap als nood trap deel is gaan uitmaken van de huurovereen-komst. [appellante] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien juist, tot een ander oordeel nopen. Daarbij is in het bijzonder het volgende van belang.

3.3.10.

Een Rapport van de Brandweer Kennemerland van 29 januari 2013 over het pand waartoe de woning behoort luidt als volgt:

“(…)

Iedere woning in Nederland moet ten minste voldoen aan de eisen gesteld in het Bouwbesluit 2012 (…)

Het Bouwbesluit geeft aan dat de loopafstand tussen een punt in de woning en een uitgang van het subbrandcompartiment waarin dat gebruiksgebied ligt, is niet groter dan 45 meter (…) Aan dit punt voldoet de woning. De in de woning aanwezige trap voldoet aan alle minimale eisen die er aan een trap in een woonfunctie bestaande bouw gesteld worden (…) Hiermee voldoet de binnentrap als enige vluchtweg voor deze bovenwoning en is het niet nodig dat er nadere voorwaarde gesteld worden.

(…)”

Een conclusie van dezelfde strekking wordt getrokken in een e-mail van [A], inspecteur van de Afdeling Handhaving Bebouwde Omgeving van de gemeente, van (kennelijk) 3 augustus 2012, te kennen uit een ongedateerde brief van [B], hoofd van genoemde afdeling. In die e-mail wordt ook opgemerkt, zakelijk, dat de onderhavige buitentrap volgens “de huidige regelgeving en laatst bekende bouwvergun-ning” zou kunnen komen te vervallen. In het licht van dit rapport en deze e-mail heeft [appellante] onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat ter plaatse een buitentrap om redenen van brandveiligheid moet worden gehandhaafd, in welk geval zij op grond van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst jegens de gemeente op een dergelijke trap aanspraak zou hebben kunnen maken. Het feit dat de onder 3.3.3 geciteerde De Vries in een brief van 25 maart 2013 heeft geschreven dat voor hem “onbegrijpelijk en niet uit te leggen (is) dat men constateert dat deze trap (de binnentrap; hof) voldoet aan de huidige veiligheidseisen” maakt dat niet anders, reeds omdat De Vries niet aangeeft dat verwijdering van de buitentrap strijdig zou zijn met de geldende regelgeving.

3.3.11.

Waar [appellante] ten aanzien van de buitentrap (subsidiair) een beroep doet op de in artikel 3:306 BW bedoelde bevrijdende verjaring, heeft zij kennelijk het oog op de verjaring van het recht van de gemeente verwijdering van de trap te vorderen. [appellante] miskent daarmee dat de eventuele verjaring van het aan de gemeente toekomende recht de trap te (doen) verwijderen niet impliceert dat de gemeente dan verplicht is de trap te herstellen of te vervangen. Ook deze stelling kan dus niet leiden tot toewijzing van de onderhavige vordering van [appellante].

3.3.12.

Al het voorgaande betekent dat de kantonrechter de vordering van [appellante] ten aanzien van de buitentrap terecht heeft afgewezen.

3.3.13.

[appellante] heeft geen grief gericht tegen het feit dat de kantonrechter de vordering van de gemeente tot het gehengen en gedogen door [appellante] van de verwijdering van de buitentrap heeft toegewezen op dezelfde gronden als waarop hij de zojuist besproken vordering van [appellante] heeft afgewezen (overweging 7 van het bestreden vonnis). Nu het hof heeft geoordeeld dat de vordering van [appellante] terecht is afgewezen, faalt om die reden het appel van [appellante], voor zover gericht tegen de toewijzing van de vordering van de gemeente.

3.4.1.

Verder beoogt [appellante] met haar appel dat haar vordering met betrekking tot de schuur alsnog wordt toegewezen en de desbetreffende tegenvordering van de gemeente alsnog wordt afgewezen.

3.4.2.

Aan deze vordering legt [appellante] allereerst ten grondslag dat zij en [X] destijds met wijlen de heer [C] van de gemeente uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat zij de hele schuur mochten gebruiken (omdat de hulpsecretarie haar deel ervan niet benutte) en dat [C] de tussenwand zelf heeft laten verwijderen. De gemeente heeft deze stellingen gemotiveerd betwist. Het hof kan het bewijs ervan niet aannemen op grond van de door [appellante] in eerste aanleg overgelegde bescheiden, in het bijzonder de schriftelijke verklaring van [X] van 7 maart 2012, te minder omdat ook hier geldt dat niet is gesteld of gebleken dat in verband met het gebruik van de gehele schuur de huur is verhoogd. Aangezien [appellante] bovendien in appel te dezen geen voldoende concreet bewijsaanbod heeft gedaan, passeert het hof deze stellingen. Het moet er daarom voor worden gehouden dat [appellante] en [X] eigenmachtig zowel de tussenwand van de schuur hebben verwijderd als het niet tot het gehuurde behorende deel van de schuur zijn gaan gebruiken.

3.4.3.

Gelet op het voorgaande kan, bij gebreke van een daartoe strekkende overeenkomst, niet als juist worden aanvaard de stelling van [appellante] dat de gehele schuur onderdeel is geworden van de huurovereenkomst, ook als juist zou zijn de hierna te bespreken stelling van [appellante] dat de gemeente vanaf het begin heeft geweten dat [appellante] en [X] de gehele schuur in gebruik hadden genomen maar daartegen niet is opgetreden.

3.4.4.

Subsidiair beroept [appellante] zich ten aanzien van de schuur op bevrijdende verjaring en meer subsidiair op rechtsverwerking, tot beide onder meer aanvoerend, zakelijk, dat de gemeente vanaf (circa) 1986 van het gebruik door haar (en [X]) van de gehele schuur op de hoogte is geweest, maar haar daarop nooit heeft aangesproken. In dit verband heeft [appellante] meer concreet gesteld dat de gemeente onderhoud (schilderwerkzaamheden) aan de schuur heeft verricht en tijdens onder-houdswerkzaamheden aan de woning materialen in de schuur heeft opgeslagen. De gemeente moet toen hebben gezien dat de tussenwand verwijderd was, aldus [appellante]. De gemeente heeft erkend onderhoud aan de buitenzijde van de schuur te hebben verricht (zij het volgens haar sporadisch), maar heeft de stellingen van [appellante] voor het overige betwist. De gemeente heeft in haar conclusie van 10 oktober 2012 (sub 18) gesteld dat zij “verrast (was; hof) toen zij er onlangs via de huurder van de benedenverdieping weet van kreeg dat de tussenwand uit de schuur is verwijderd en huurster ([appellante]; hof) zonder schriftelijke toestemming de gehele schuur in gebruik heeft genomen”. Deze stelling heeft zij bij memorie van antwoord herhaald.

3.4.5.

Aangenomen al dat met onderhoud aan woning of schuur belaste medewerkers van de gemeente hebben gezien of hebben kunnen zien dat de tussenwand van de schuur was verwijderd, niet gesteld of gebleken is dat zij dat hebben doorgegeven (of hadden moeten doorgeven) aan de ten aanzien van de huurovereenkomst met [appellante] bevoegde personen van de gemeente. Bij die stand van zaken kan de wetenschap van die medewerkers de gemeente niet worden toegerekend en moet, bij gebreke van feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel nopen, worden aangenomen dat de gemeente pas in of rond 2012 van de verwijdering van de tussenwand van de schuur op de hoogte is geraakt. Het beroep van [appellante] op verjaring en rechtsverwerking wordt dan ook bij gebreke van een feitelijke grondslag verworpen.

3.4.6.

De conclusie is dat de kantonrechter terecht de desbetreffende vordering van [appellante] heeft afgewezen en die van de gemeente heeft toegewezen.

3.5.

[appellante] heeft haar grief tegen de haar opgelegde dwangsommen niet van een relevantie toelichting voorzien, zodat ook deze grief geen doel treft.

3.6.

Omdat de eerder besproken grieven van [appellante] alle falen, moet tevens worden geoordeeld dat de kantonrechter terecht geen aanleiding heeft gezien de gemeente in de proceskosten van de eerste aanleg te veroordelen. Ook de tegen deze beslissing gerichte grief van [appellante] is daarom ongegrond.

3.7.

Al het voorgaande leidt ertoe dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Haar bewijsaanbod, voor zover hiervoor nog niet besproken, wordt als niet ter zake dienend althans als te algemeen en te vaag van de hand gewezen.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 683,= voor verschotten en € 2.682,= voor salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.F. Thiessen, R.J.M. Smit en R.H.C. van Harmelen, en is in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2014 door de rolraadsheer.