Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:3060

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
29-07-2014
Datum publicatie
12-11-2014
Zaaknummer
200.136.778-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg koopovereenkomst, akte van levering en daarbij gevestigde erfdienstbaarheid betreffende het houden en gebruiken van een dakterras op het dak van het verkochte pand ten gunste van verkoper die eigenaar bleef van een belendend perceel. Omvang erfdienstbaarheid.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.136.778/01

zaak-/rolnummer rechtbank Haarlem: 187517/HA ZA 11-1101

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 juli 2014

inzake

1 [Appellant sub 1],

2. [Appellant sub 2],

beiden wonend te [woonplaats],

appellanten

advocaat: mr. A. Oass te Haarlem,

tegen:

[Geïntimeerde],

wonend te Heemstede,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.H.P. Smeets te Haarlem.

1 Het geding in hoger beroep

Appellanten worden hierna [Appellanten] (in enkelvoud) genoemd en geïntimeerde wordt aangeduid als [Geïntimeerde].

[Appellanten] is bij dagvaarding van 16 oktober 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem van 17 juli 2013 onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [Appellanten] als eiser en [Geïntimeerde] als gedaagde, waarna [Geïntimeerde] een anticipatie-exploot heeft doen betekenen en de zaak bij vervroeging heeft aangebracht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte zijdens [Appellanten], met producties;

- antwoordakte uitlating producties zijdens [Geïntimeerde].

Ten slotte is arrest gevraagd.

[Appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, kort weergegeven, (i) op straffe van verbeurte van een dwangsom zal bepalen dat [Geïntimeerde] binnen een week na betekening van het arrest aanvangt met de sloop en aansluitend wederopbouw van het door [Appellanten] aan [Geïntimeerde] verkochte en (ii) [Geïntimeerde] zal veroordelen tot vergoeding van schade (rente van het bouwdepot en overige kosten) ter grootte van tenminste € 2.382,78, te vermeerderen met wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente, uitvoerbaar bij voorraad.

[Geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met verbetering van gronden en met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.17 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang komen de feiten, samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, neer op het volgende.

2.2.

[Appellanten] heeft bij schriftelijke overeenkomst van 6 november 2008 aan [Geïntimeerde] verkocht een perceel grond met opstallen, staande en gelegen aan [adres] (hierna: het verkochte). De levering heeft plaatsgevonden op 5 januari 2009. Na de verkoop en levering is de situatie aan [adres] als volgt:

2.3.

In de koopakte zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen (waarbij de tussen vierkante haakjes geplaatste tekst is weggevallen):

‘staat van het verkochte, gebruik

5.1. (…)

Koper is bekend met de slechte staat van het verkochte, hij verklaart alle risico’s te aanvaarden en de verkoper te vrijwaren voor alle rechtsgevolgen hieruit voortvloeiende.

5.2.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n).

ouderdomsclausule

15. Koper verklaart bekend te zijn dat het verkochte meer dan tachtig (80) jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe percelen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de fundering, het dak, gevels, de wanden, de rookkanalen, de vloeren, plafonds, de leidingen voor gas, water, elektriciteit, de riolering, de afwezigheid van enig ongedierte casu quo schimmels (…) en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. (…)

Kosten werkzaamheden na verkrijging registergoed door verkoper en koper

22. Alle kosten voor de sloopwerkzaamheden van het huidige bouwwerk zijn voor wat betreft de opstallen voor rekening van de koper en voor wat betreft het geplaatste op het dak voor rekening van de verkoper.

De kosten van de nieuwe scheidingsmuur op de begane grond (erfgrens), dakconstructie, dakbedekking, isolatieplaten en het hierbij behorende arbeidsloon, zijn voor rekening van verkoper en koper, ieder voor de helft.

De overige zaken zijn voor rekening van de desbetreffende eigenaar, zoals bijvoorbeeld, hekwerk, vergunningen, etcetera.

De uitvoering van de werkzaamheden vindt pas plaats nadat verkoper en koper met elkaar overeenstemming hebben bereikt over degene die de werkzaamheden dient te verrichten en de offerte.

Partijen hebben ten opzichte van elkaar een inspanningsverplichting om deze werkzaamheden uiterlijk 1 juli 2009 te hebben gerealiseerd.

Vestiging erfdienstbaarheid:

23. Verkoper en koper zijn overeengekomen dat in de akte van levering de navolgende erfdienstbaarheid gevestigd dient te worden (…) ten laste van het hierbij verkochte en ten behoeve van het overige gedeelte van het perceel hetwelk niet wordt overgedragen. Het recht om op het dak van het hierbij verkochte een dakterras te houden. en te gebruiken. Tevens heeft verkoper het recht om op het dak van het [hier]bij verkochte een bijkeuken te houden en te gebruiken zoals die oor[spron]kelijk is aangegeven op de aan deze akte gehechte bijlage 2. De groot-[te blijf]t tenminste hetzelfde zoals die oorspronkelijke was gebouwd. Bij be-[bouwin]g van de bijkeuken die afwijkt van de oorspronkelijke grootte dient [met de k]oper overlegd te worden. De eigenaren/gebruikers van het hierbij [verkochte] perceelsgedeelte moet(en) een en ander dulden.

[Ind]ien de gerechtigde van deze bevoegdheid gebruik heeft gemaakt geldt met betrekking tot de kosten van het desbetreffende dak(gedeelte) het volgende:

a. De kosten met betrekking tot het onderhoud en herstel van het dak waarop een terras/bijkeuken is aangelegd, komen – voor zover zij verband houden met dan wel een gevolg zijn van het op het betreffende dak gevestigde terras/bijkeuken en/of het gebruikmaken daarvan – volledig ten laste van de eigenaar van het perceelsgedeelte hetwelk niet is overgedragen bij deze akte van levering.

b. De kosten met betrekking tot het aanleggen, onderhouden, vernieuwen, herstellen en verwijderen van het dakterras/bijkeuken zelf (niet zijnde het dak waarop dit is gevestigd), komen volledig ten laste van de eigenaar van het perceelsgedeelte hetwelk niet is overgedragen bij deze akte van levering.’

2.4.

In de akte van levering zijn onder 2.5 respectievelijk 2.9 de hiervoor weergegeven artikelen 15 en 22 uit de koopakte opgenomen. De erfdienstbaarheid als vermeld in artikel 23 van de koopakte is in de akte van levering als volgt geformuleerd:

‘vestiging erfdienstbaarheid

Partijen zijn overeengekomen en ter uitvoering hiervan wordt de navolgende erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van het hierbij verkochte en ten behoeve van het overige gedeelte hetwelk thans nog ten name van verkoper staat: het recht om op het dak van het hierbij verkochte een dakterras te houden en te gebruiken. Tevens heeft verkoper het recht om op een gedeelte van het dak van het hierbij verkochte een bijkeuken te houden en te gebruiken op de plaats zoals die oorspronkelijk is aangegeven op de aan deze akte gehechte bijlage 2. De grootte blijft ten minste hetzelfde zoals die oorspronkelijk was gebouwd. Bij bebouwing van de bijkeuken die afwijkt van de oorspronkelijke grootte dient met de koper overlegd te worden en dient koper hiervoor toestemming te geven. De eigenaren/gebruikers van het hierbij verkochte perceelsgedeelte moet(en) een en ander dulden.

Indien de gerechtigde van deze bevoegdheid gebruik heeft gemaakt geldt met betrekking tot de kosten van het desbetreffende dak(gedeelte) het volgende:

a. De kosten met betrekking tot het onderhoud en herstel van het dak waarop een terras/bijkeuken is aangelegd, komen – voor zover zij verband houden met dan wel een gevolg zijn van het op het betreffende dak gevestigde terras/bijkeuken en/of het gebruikmaken daarvan – volledig ten laste van de eigenaar van het perceelsgedeelte hetwelk niet is overgedragen bij deze akte van levering.

b. De kosten met betrekking tot het aanleggen, onderhouden, vernieuwen, herstellen en verwijderen van het dakterras/bijkeuken zelf (niet zijnde het dak waarop dit is gevestigd), komen volledig ten laste van de eigenaar van het perceelsgedeelte hetwelk niet is overgedragen bij deze akte van levering.’

2.5.

Het in de koopovereenkomst en leveringsakte bedoelde dakterras, zoals weergegeven op de onder 2.2. opgenomen schets, is acht meter diep, gemeten vanaf de achtergevel van het perceelsgedeelte van [Appellanten].

2.6.

Partijen zijn er niet in geslaagd overeenstemming te bereiken als bedoeld in artikel 22 van de koopakte/2.9 van de leveringsakte. Bij brieven van 12 november 2010 en 1 december 2010 is [Geïntimeerde] namens [Appellanten] gesommeerd zich aan zijn verplichtingen uit de koopakte en akte van levering te houden.

2.7.

[Geïntimeerde] heeft werkzaamheden aan het verkochte doen uitvoeren. Bij brief van 1 februari 2012 heeft [A] raadgevend ingenieursbureau B.V. te [adres], in de persoon van [B] (hierna:[B]), aan [Geïntimeerde] geschreven dat de dakconstructie, er van uitgaande dat de stalen ligger is berekend op sterkte en stijfheid, voldoet aan de voorschriften die gelden voor een dakterras.

2.8.

[Geïntimeerde] heeft op 1 oktober 2011 een bouwvergunning aangevraagd ten behoeve van een dakterras op het gehele dak van het verkochte. De gemeente [adres] heeft de bouwvergunning geweigerd wegens strijd met het bestemmingsplan.

3 Beoordeling

3.1.

[Appellanten] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat [Geïntimeerde] op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt veroordeeld toegang te verlenen aan een door [Appellanten] aangewezen opdrachtnemer ten behoeve van de sloop en het wederopbouwen van het verkochte, teneinde de opstal geschikt te maken voor een schuur/bijkeuken van het huidige formaat en een dakterras over de gehele oppervlakte van het dak van het verkochte, althans een dakterras van tenminste tien meter gerekend vanaf de gevel, voorts verklaringen voor recht betreffende de verdeling tussen partijen van de met de werkzaamheden gemoeide kosten, veroordeling van [Geïntimeerde] tot betaling van de rentekosten van het bouwdepot ter grootte van € 2.382,78, te vermeerderen met rente, de buitengerechtelijke incassokosten ter grootte van € 768,= en de proceskosten. Hij heeft daartoe gesteld dat [Geïntimeerde] toerekenbaar tekortkomt in de nakoming van de koopovereenkomst omdat hij niet overgaat tot sloop en herbouw van het verkochte.

3.2.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis overwogen dat [Appellanten] ervan mocht uitgaan dat het dakterras uitgebreid mocht worden tot het gehele dak, gelet op het verschil in de bewoordingen van de bepaling in de akte van levering over de vestiging van de erfdienstbaarheid met betrekking tot enerzijds het dakterras en anderzijds (de grootte van) de bijkeuken, alsmede het feit dat volgens [Geïntimeerde] ter comparitie over de grootte van het dakterras vooraf gesteggel is geweest bij de notaris en vervolgens geen beperking ter zake de grootte van het dakterras in de akte van levering is opgenomen. Verder heeft de rechtbank overwogen dat het, gelet op het aanvankelijke plan van [Geïntimeerde] het verkochte te slopen en de in de koopovereenkomst en akte van levering opgenomen bepaling over de kosten van de sloopwerkzaamheden, de bedoeling van partijen is geweest tot sloop en herbouw van het verkochte over te gaan en dat [Appellanten] hierop derhalve mocht vertrouwen. Ondanks deze uitleg van de overeenkomst en akte van levering zijn de vorderingen van [Appellanten] betreffende de sloop/herbouw/kostenverdeling in eerste aanleg niet toegewezen omdat het belang daarbij ontbreekt. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat het toepasselijke bestemmingsplan slechts een dakterras van niet meer dan drie meter achter de achtergevelrooilijn toestaat, dat [Geïntimeerde] een aanvraag voor een bouwvergunning voor een dakterras heeft overgelegd en een afwijzing daarvan door de gemeente en [Appellanten] niet heeft gemotiveerd waarom hij desondanks een vergunning zal verkrijgen voor het door hem gewenste dakterras van tenminste tien meter. Onder verwijzing naar deze overwegingen heeft de rechtbank ook de vordering tot betaling van de rentekosten van het bouwdepot afgewezen omdat niet vast staat dat de tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst aan [Geïntimeerde] valt toe te rekenen. Op de grond dat [Appellanten] in het ongelijk is gesteld, heeft de rechtbank de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten eveneens afgewezen en [Appellanten] belast met de gedingkosten.

3.3.

De twee grieven van [Appellanten] zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat hij geen belang heeft bij de vordering. Hij stelt, samengevat, dat de vraag of de gemeente een vergunning zal verlenen nog niet ter zake doet, omdat dit een aangelegenheid is tussen [Appellanten] en de gemeente. Deze kwestie komt volgens [Appellanten] pas aan de orde wanneer de constructie geschikt is voor het dragen van een dakterras. Daartoe moet het verkochte, gelet op de huidige slechte staat daarvan, gesloopt en opnieuw opgebouwd worden. Uit de akte van levering blijkt dat de erfdienstbaarheid op het gehele dakterras is gevestigd, zodat het huidige dakterras van acht meter vanaf de gevel kan worden uitgebreid tot dertien meter. Daarnaast wordt volgens [Appellanten] in de koopovereenkomst en akte van levering ook duidelijk een uitbreiding van de keukenuitbouw van [Appellanten] vermeld. Ongeacht het al dan niet verlenen van een vergunning door de gemeente dient [Geïntimeerde] zijn verplichting uit de koopovereenkomst tot sloop en herbouw van het verkochte dan ook na te komen. Overigens heeft [Geïntimeerde] bij het aanvragen van een bouwvergunning voor het dakterras gebruik gemaakt van vermoedelijk valse, althans in ieder geval onjuiste afmetingen. [Appellanten] heeft zelf contact met de gemeente gehad omtrent legalisatie en uitbreiding van het huidige dakterras en een schuur en keukenaanbouw. Hij wil pas na legalisatie en herbouw van het verkochte een vergunning aanvragen voor uitbreiding van het huidige terras. Uit diverse door hem overgelegde e-mails van de gemeente blijkt dat de gemeente bezig is met voorbereidingen voor een nieuw bestemmingsplan en dat er een aanzienlijke kans bestaat dat in de nabije toekomst een vergunning voor uitbreiding zal worden verleend, aldus nog steeds [Appellanten].

3.4.

[Geïntimeerde] heeft in hoger beroep allereerst aangevoerd dat hij zich niet kan verenigen met de uitleg die de rechtbank aan de overeenkomst heeft gegeven, inhoudende dat het dakterras het gehele dak mocht bestrijken en dat het verkochte daartoe gesloopt en herbouwd zou worden. Hij heeft niet alleen gewezen op zijn stellingen in eerste aanleg, maar ook op bijlage 2 bij de koopakte en de leveringsakte. Daaruit blijkt volgens [Geïntimeerde] dat partijen zijn overeengekomen dat het dakterras alleen dat deel van het perceel mag bestrijken dat als bebouwd op die bijlage is ingetekend. Uit de door de rechtbank genoemde omstandigheden volgt volgens [Geïntimeerde] niet dat partijen zijn overeengekomen dat het verkochte in zijn geheel zou worden gesloopt. Een aantal artikelen in de koopovereenkomst/akte van levering – over de staat en het gebruik van het verkochte en de informatie over de fundering daarvan – is in dat geval zinledig. Bouwkundig en constructief bestaat geen reden om tot volledige sloop van het verkochte over te gaan. Uit een verklaring van 12 februari 2014 van[B], die het verkochte op 30 januari 2014 nogmaals heeft geïnspecteerd, blijkt dat de dakconstructie voldoet aan de voorschriften die gelden voor een dakterras. [Appellanten] maakt misbruik van recht door desondanks de sloop en herbouw van het verkochte te vorderen. [Geïntimeerde] heeft voorts gesteld dat hij een aanvraag voor een bouwvergunning heeft ingediend overeenkomstig de wens van [Appellanten] om op het dak een terras van dertien meter aan te leggen. Op grond van het vigerende bestemmingsplan wordt daarvoor geen vergunning verleend. Wanneer de gemeente de huidige afmeting van het dakterras (acht meter) ook in een bestemmingsplan opneemt, kan het dakterras overeenkomstig de afspraken van partijen worden gerealiseerd, aldus [Geïntimeerde]. [Geïntimeerde] heeft betwist dat de gemeente in de nabije toekomst een vergunning zal geven voor de uitbreiding van het huidige terras.

3.5.

Het hof ziet aanleiding eerst in te gaan op het geschil tussen partijen over de uitleg van de akte van levering waarbij de erfdienstbaarheid is gevestigd. De rechtbank heeft [Geïntimeerde] op dat punt in het ongelijk gesteld, maar op andere gronden de vordering van [Appellanten] afgewezen. Voor [Geïntimeerde] bestond daarom geen noodzaak incidenteel hoger beroep in te stellen om de overwegingen van de rechtbank over de uitleg in hoger beroep aan de orde te stellen.

3.6.

[Appellanten] heeft niet bestreden dat bijlage 2 bij de koopovereenkomst gelijk is aan bijlage 2 bij de akte van levering, naar welke bijlage telkens wordt verwezen in de bepaling over de vestiging van de erfdienstbaarheid. Deze bijlage bevat diverse schetsen van het verkochte. Uit de schets rechts bovenaan, waar tevens de handtekeningen/parafen van partijen zijn geplaatst, blijkt onmiskenbaar dat het daarop gearceerd weergegeven dakterras niet het volledige dak bestrijkt, maar slechts een deel daarvan. [Appellanten] heeft voorts niet bestreden dat dit overeenstemt met de omvang van het dakterras ten tijde van de verkoop en levering van het verkochte (acht meter gerekend vanaf de achtergevel van zijn perceelsgedeelte). De bewoordingen van de bepaling over de vestiging van de erfdienstbaarheid in de leveringsakte zijn vrijwel, doch niet helemaal, gelijk aan de desbetreffende bepaling in de koopovereenkomst. Het wezenlijke verschil zit erin dat in de akte van levering tevens is opgenomen dat voor een uitbreiding van de bestaande bijkeuken niet alleen overleg met [Geïntimeerde] moet worden gevoerd, maar tevens zijn toestemming moet worden gevraagd. De bewoordingen met betrekking tot het dakterras en de desbetreffende schets op bijlage 2 zijn niet gewijzigd ten opzichte van de koopovereenkomst. Noch in de koopovereenkomst, noch in de akte van levering wordt de mogelijkheid genoemd van uitbreiding van het bestaande dakterras. Juist omdat beide partijen bij gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg hebben verklaard dat de omvang van het dakterras bij de notaris aan de orde is gekomen, had het zeer voor de hand gelegen dat een eventueel bereikte overeenstemming tussen partijen over een aanzienlijke uitbreiding van het dakterras van acht naar dertien meter vanaf de achtergevel van het perceelsgedeelte van [Appellanten] expliciet in de bepaling over de erfdienstbaarheid in de koopovereenkomst en (in ieder geval) in de akte van levering zou zijn opgenomen. Dat dit niet is gebeurd doet afbreuk aan de stellingen van [Appellanten]. Een verklaring hiervoor heeft hij niet gegeven. Dit komt derhalve voor zijn rekening. De conclusie is dat uit de wijze waarop de erfdienstbaarheid in de akte van levering is verwoord, bezien in samenhang met de bij die akte gevoegde bijlage 2 en de aan de leveringsakte ten grondslag liggende koopovereenkomst, niet kan worden afgeleid dat de gevestigde erfdienstbaarheid het recht van [Appellanten] omvat om, in afwijking van de ten tijde van de koop en levering bestaande toestand, een dakterras te houden en te gebruiken dat het gehele dak van het verkochte beslaat. [Appellanten] heeft in eerste aanleg en in hoger beroep ook overigens geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot het oordeel kunnen leiden dat hij redelijkerwijs heeft mogen verwachten dat hij het bestaande dakterras met vijf meter kon uitbreiden.

3.7.

Het voorgaande betekent dat de overweging van de rechtbank dat de ten behoeve van [Appellanten] en ten laste van [Geïntimeerde] gevestigde erfdienstbaarheid om een dakterras te houden en gebruiken dat het gehele dak omvat, geen stand kan houden. De gevestigde erfdienstbaarheid omvat slechts het recht van [Appellanten] een dakterras te houden en te gebruiken van een grootte die overeenstemt met de grootte van het ten tijde van de koopovereenkomst en de akte van levering bestaande dakterras.

3.8.

Het hof verenigt zich wel met de overweging van de rechtbank dat het de bedoeling van partijen is geweest tot sloop en herbouw van het verkochte over te gaan en dat [Appellanten] daarop mocht vertrouwen. Anders dan [Geïntimeerde] kennelijk meent, vindt deze overweging wel degelijk steun in de woorden waarmee artikel 22 van de koopovereenkomst en artikel 2.9 van de akte van levering aanvangen, te weten ‘[a]lle kosten voor de sloopwerkzaamheden van het huidige bouwwerk zijn voor wat betreft de opstallen voor rekening van de koper (lees: [Geïntimeerde]) en voor wat betreft het geplaatste op het dak voor rekening van de verkoper (lees: [Appellanten])’. Dit geldt temeer indien deze woorden worden bezien in het licht van de door de rechtbank aangehaalde e-mail van 31 juli 2008 van de makelaar namens [Geïntimeerde] waaruit blijkt dat volgens hem het verkochte moest worden gesloopt en herbouwd. De stelling van [Geïntimeerde] dat deze e-mail moet worden gezien als onderhandelingsretoriek van de makelaar in het kader van de prijsvaststelling kan hoe dan ook geen afbreuk doen aan de overweging dat [Appellanten] erop mocht vertrouwen dat het – ook – de bedoeling van [Geïntimeerde] was het verkochte te slopen en herbouwen. Met zijn stelling dat een aantal artikelen niet in de koopovereenkomst zouden zijn opgenomen als partijen daadwerkelijk hadden beoogd tot sloop en herbouw over te gaan, miskent [Geïntimeerde] dat uit de overeenkomst tussen partijen voortvloeit dat sloop niet terstond na de koopovereenkomst/levering was voorzien (zie artikel 22 koopovereenkomst/artikel 2.9 akte van levering), zodat de door [Geïntimeerde] genoemde artikelen, uitgaande van beoogde sloop en herbouw, geenszins relevantie missen. Ook overigens heeft [Geïntimeerde] geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel moeten leiden over de zin die partijen met betrekking tot het onderhavige geschilpunt over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

3.9.

Het hof begrijpt het betoog van [Geïntimeerde] aldus dat hij zich subsidiair, onder verwijzing naar de brief van[B] van 12 februari 2014, op het standpunt stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [Appellanten] op grond van de overeenkomst van hem verlangt dat hij het pand zal slopen en herbouwen, terwijl daarvoor geen bouwkundige en constructieve noodzaak bestaat.[B]

3.10.

[B] heeft [Geïntimeerde] in de brief van 12 februari 2014 (productie G8 bij memorie van antwoord), onder verwijzing naar zijn bezoek aan het verkochte op 30 januari 2014, onder meer het volgende geschreven:

‘Bij het bezoek blijkt dat de eigenaar recentelijk het oude metselwerk van de binnenwanden heeft vervangen door kalksteen blokken.

De dakbalken rusten nu bij de opleggingen op de nieuwe binnenwanden. In het midden van de overspanning worden de dakbalken ondersteund door een staalconstructie.

De controle berekeningen van de staalconstructie en van de dakbalken tonen aan dat de dakconstructie voldoet aan de voorschriften die gelden voor een dakterras.

Conclusie: Zoals reeds eerder in het schrijven van 1 februari 2012 was aangegeven, voldoet de dakconstructie aan de voorschriften die gelden voor een dakterras.’

3.11.

Uit deze brief blijkt dat[B] acht heeft geslagen op de controleberekeningen van de staalconstructie en dakbalken van het verkochte en dat hij niet langer het voorbehoud maakt dat hij bij zijn brief van 1 februari 2012 nog maakte. [Appellanten] is in het geheel niet ingegaan op deze meest recente bevindingen en conclusie van[B] die de situatie ter plaatse eind januari 2014 heeft opgenomen. Met hetgeen hij in eerste aanleg heeft aangevoerd en aan stukken heeft overgelegd, heeft hij onvoldoende betwist dat het verkochte, zoals dat inmiddels is aangepast, bouwkundig en constructief op dit moment aan de daarvoor geldende voorschriften voldoet om het bestaande dakterras/de bijkeuken te dragen. Bij deze stand van zaken is het hof dan ook, met [Geïntimeerde], van oordeel dat de vordering van [Appellanten] tot sloop en herbouw van het verkochte binnen een week na de betekening van het arrest naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [Appellanten] heeft zijn bij akte van 1 april 2014 voor het eerst ingenomen stellingen dat hij ook een esthetisch belang heeft bij sloop en herbouw van het verkochte, dat er volgens hem slecht uitziet, en dat de waarde van zijn eigen pand hierdoor wordt aangetast niet nader onderbouwd, zodat deze stellingen, wat hiervan verder ook zij, aan het voorgaande niet afdoen.

3.12.

Nu de vordering van [Appellanten] tot sloop en herbouw van het verkochte reeds op grond van hetgeen hiervoor onder 3.11 is overwogen niet voor toewijzing in aanmerking komt, hoeft niet te worden ingegaan op de door de grieven van [Appellanten] opgeworpen vragen of de gemeente daadwerkelijk bereid is/zal zijn tot legalisatie van het bestaande dakterras, respectievelijk de uitbreiding daarvan en met name hoe de gemeente daarover zal denken bij volledige sloop van het verkochte (en daarmee van het bestaande dakterras). [Appellanten] heeft geen grief gericht tegen rechtsoverweging 4.12 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank heeft gemotiveerd waarom de vordering strekkende tot betaling van schadevergoeding, bestaande uit de rente van het bouwdepot, niet toewijsbaar is. Reeds daarom is de in hoger beroep herhaalde vordering (en de vermeerdering daarvan met ongespecificeerde toekomstige kosten) niet toewijsbaar. Hoewel [Appellanten] in de memorie van grieven zijn stellingen met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten heeft herhaald, heeft hij in hoger beroep geen betaling daarvan gevorderd, noch te kennen gegeven waarom de desbetreffende overweging van de rechtbank onjuist is. Overigens zouden deze vorderingen, gelet op hetgeen hiervoor onder 3.11 is overwogen, hoe dan ook niet toewijsbaar zijn geweest.

3.13.

Gelet op het voorgaande kan het hoger beroep van [Appellanten] niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het vonnis zal worden bekrachtigd en [Appellanten] wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding.

3.14.

[Appellanten] en [Geïntimeerde] hebben ieder voor zich weliswaar bewijs aangeboden, maar [Appellanten] noch [Geïntimeerde] heeft voldoende concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden moeten leiden. Zowel het bewijsaanbod van [Appellanten] als dat van [Geïntimeerde] wordt daarom gepasseerd.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [Appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [Geïntimeerde] begroot op € 299,= aan verschotten en € 1.341,= voor salaris;

verklaart dit arrest met betrekking tot deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C. Uriot, J.C.W. Rang en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2014.