Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:2990

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
22-07-2014
Datum publicatie
08-09-2015
Zaaknummer
200.119.999-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vervolg van tussenarrest 19 november 2013. Waardebepaling van de te verdelen percelen. Formulering van meerwaardeclausule.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummers : 200.119.999/01

200.124.017/01

zaaknummers rechtbank Noord-Holland (Haarlem) : 185629/ HA ZA 11.1010

173253/HA ZA 10-1241

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 juli 2014

in de zaken van:

1 [appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. P.J.Ph. Dietz de Loos te Wassenaar,

2 [appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. F.J. Kremer te 's-Gravenhage,

tegen:

1 [geïntimeerden] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerden],

wonende te [woonplaats] ,

3. [geïntimeerden],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1 Het verdere procesverloop

Partijen worden hierna weer [appellant] , [appellante] (dan wel tezamen als [appellanten] ) en [geïntimeerden] (dan wel afzonderlijk [geïntimeerde a] , [geïntimeerde b] en [geïntimeerde c] ) genoemd.

In de in deze zaken gewezen tussenarresten van 19 november 2013 heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een akte door partijen.

Hierna hebben partijen - zowel in de procedure met zaaknummer 200.124.017/01 als in de procedure met zaaknummer 200.119.999/01 - de volgende stukken gewisseld:

- akte na tussenarrest van [geïntimeerden] , met productie,

- akte na tussenarrest van [appellant] , met productie,

- akte na tussenarrest van [appellante] .

Partijen hebben de aktes op voorhand aan elkaar doen toekomen, zodat zij in hun akte hebben kunnen reageren op de andere aktes.

Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.

2 De verdere beoordeling

2.1

[geïntimeerden] hebben erop gewezen dat in de tussenarresten van 19 november 2013 in de eerste zin van r.o. 2.4 wordt gesproken over Glipperweg 2, terwijl dit moet zijn Glipperweg 92. Voorts wordt in r.o. 2.5 gesproken over Glipperweg 86 (perceel 4660), als zijnde eigendom van [geïntimeerde b] , maar dit moet zijn perceel 4661. Ten slotte wordt in r.o. 2.7 vermeld dat Projectontwikkeling Glipstede eigenaar is van de percelen 5310 en 5370, maar zulks is thans niet meer het geval.
Het hof corrigeert hierbij deze fouten.

2.2

In de tussenarresten van 19 november 2013 heeft het hof overwogen dat het redelijk is dat bij de verdeling een meerwaardeclausule wordt opgenomen, met de strekking dat een waardestijging van het perceel in verband met de mogelijkheid om deze te bebouwen, ook aan [appellanten] ten goede komt. Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld hierover hun standpunt kenbaar te maken en voorstellen te doen met betrekking tot de formulering van een dergelijke clausule, waarbij onder meer relevant is voor welke periode deze zal moeten gelden. Voorts zal bij de formulering van de clausule (in ieder geval) rekening moeten worden gehouden met:

  • -

    de mogelijkheid van vervreemding van de percelen;

  • -

    de mogelijkheid van overgang van de percelen naar erfgenamen van [geïntimeerden] ;

  • -

    het beperken van de mogelijkheden om de strekking van de clausule te ontgaan;

  • -

    de mogelijkheid van onteigening van de percelen;

  • -

    de vraag of en hoe de (on)mogelijkheid van ontsluiting van de percelen wordt verdisconteerd.

2.3

Gelet op de ernstige verdeeldheid tussen [geïntimeerden] en [appellanten] , zoals die ook blijkt uit de tussen hen gevoerde procedures, zal het hof in het hierna volgende als leidraad aanhouden dat mogelijk nieuwe, toekomstige geschilpunten zoveel mogelijk moeten worden voorkomen.

2.4

Met betrekking tot de vraag voor welke periode de clausule zal moeten gelden is door [geïntimeerden] primair het standpunt ingenomen dat dit voor een periode van tien jaar moet zijn, nu dit een gebruikelijke periode is. Subsidiair hebben [geïntimeerden] zich bereid verklaard om uit te gaan van de door het hof voorgestelde periode tot 2030.
Door [appellant] is primair gesteld dat de clausule in beginsel een onbeperkte duur moet hebben. Subsidiair heeft [appellant] voorgesteld dat de periode loopt tot 2050. [appellante] heeft zich aangesloten bij het standpunt van [appellant] .

2.5

Het hof overweegt dat een onbeperkte duur van de meerwaardeclausule ongewenst is. Dat levert een te grote beperking van het eigendomsrecht op en zal bovendien toekomstige generaties belasten. Een periode tot 2050 acht het hof ook te lang. Anderzijds acht het hof een periode van tien jaar te kort.
Het hof zal uitgaan van de periode voorgesteld in het tussenarrest, derhalve een periode die eindigt in 2030.

2.6

Voorts hebben [geïntimeerden] een afbouwregeling voorgesteld, waarin het af te dragen percentage van eventuele winst afneemt tot 0 op de einddatum. Dat komt neer op een afname van 6,25% per jaar. [appellant] en [appellante] zijn, zo begrijpt het hof uit de door hen in het geding gebrachte concept-akte, tegen zo’n afbouwregeling.
Het hof heeft in zijn tussenarrest in r.o. 3.18 overwogen dat een eventuele waardestijging mede ten goede moeten komen aan [appellanten] Een afbouwregeling is hiermee in strijd en wordt dan ook afgewezen door het hof.

2.7

[geïntimeerden] willen een voorziening in de clausule opnemen zodat bij een eventuele waardevermeerdering verrekend kan worden met de onderhoudskosten en overige lasten die in de loop der jaren gemaakt zullen worden voor de percelen. [appellant] en [appellante] zijn, zo begrijpt het hof, daar tegen.

Het hof heeft in zijn tussenarresten bepaald dat de percelen 4664, 4743 en 5302 aan [geïntimeerden] zullen worden toegedeeld op de door het hof gestelde voorwaarden. Dit betekent dat [geïntimeerden] inkomsten kunnen genereren uit de verhuur of verpachting van die percelen. Naast de zorg die de wet aan de huurder en pachter reeds oplegt, kunnen [geïntimeerden] de overige onderhoudskosten betalen uit de voornoemde huur- of pachtopbrengst. Het hof zal de meerwaardeclausule niet corrigeren in verband met onderhoudslasten.

2.8

Over het percentage van de vermindering van de meerwaarde in verband met het thans ontbreken van een ontsluiting voor de percelen 4664, 4743 en 5302 in weerwil van hetgeen bepaald is in de notariële akte van splitsing in appartementsrechten van 12 juni 2007 (pagina 11) en de notariële akte van levering van 11 mei 2011 (pagina 5) stellen [appellanten] zich op het standpunt dat bij bebouwing een ontsluiting elders komt. [geïntimeerden] houden [appellant] aan de mondelinge toezegging om mee te werken die hij volgens hen zou hebben gedaan tijdens de comparitie op 19 januari 2011. [appellanten] ontkennen een dergelijke toezegging is gedaan.
Het hof oordeelt dat een perceel met ontsluiting in het algemeen meer waard is dan zonder ontsluiting. Om die reden zal de te benoemen deskundige - waarover meer bij r.o. 2.17 - worden gevraagd een taxatie te maken van de percelen mét en zónder ontsluiting. Indien de percelen niet worden ontsloten, doordat [appellanten] daaraan niet willen meewerken, zal bij de verdeling moeten worden uitgegaan van de waarde van de percelen zonder ontsluiting. Het is dan aan [appellanten] om hierin hun keuze te maken.

2.9

Met betrekking tot schenking van de percelen aan de kinderen/echtgenoten van [geïntimeerden] stellen [geïntimeerden] voor om een kettingbeding op te nemen, zodat de clausule op hen zal overgaan. [appellant] en [appellante] zijn dit standpunt ook toegedaan, begrijpt het hof (zie artikel 4 van hun concept-akte). Ook het hof is van oordeel dat voor het geval van schenking een kettingbeding moet worden opgenomen.

2.10

Met betrekking tot de mogelijke vervreemding van de percelen stellen [geïntimeerden] zich op het standpunt, zo begrijpt het hof, dat geen kettingbeding behoeft te worden opgenomen, maar dat door [appellant] en [appellante] moet worden aangetoond dat sprake is geweest van een verkoop tegen een irreële prijs.
Het hof acht het terecht dat [geïntimeerden] bij overdracht aan derden, of inbreng van de percelen in een vennootschap, geen kettingbeding willen, omdat zij daardoor wezenlijk worden beperkt in de mogelijkheid om de percelen te vervreemden. Dat is niet de bedoeling van een meerwaardeclausule. Wel moet worden voorkomen dat [geïntimeerden] de strekking van de clausule ontwijken door overdracht of inbreng van de percelen in een vennootschap. Met het oog daarop moet naar ’s hofs oordeel worden opgenomen dat bij overdracht of inbreng van de percelen [geïntimeerden] moeten aantonen dat een reële prijs betaald is voor de percelen. Indien zulks niet door [geïntimeerden] kan worden aangetoond, moet alsnog worden afgerekend volgens de meerwaardeclausule.Dit brengt mee dat dan op enige wijze zal moeten worden vastgesteld wat de reële (verkoop)waarde van het verkochte op het moment van verkoop is. Mede met het oog daarop stelt het hof voor dat wordt opgenomen dat partijen, bij gebreke van overeenstemming, hun geschil conform artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zullen voorleggen aan de kantonrechter die bindend en met uitsluiting van hoger beroep beslist. Een boeteregeling is dan niet nodig.
Partijen kunnen zich hierover uitlaten in de door hen te nemen aktes.

2.11

Voorts hebben [geïntimeerden] voorgesteld dat de mogelijkheid van erfpacht kan worden uitgesloten. Ook de mogelijkheid om de percelen te ruilen of de economische overdracht over te dragen kan worden uitgesloten. [appellant] en [appellante] zijn het daarmee eens, zo neemt het hof aan, zodat deze mogelijkheden contractueel kunnen worden uitgesloten. Gelet op hetgeen hierna wordt overwogen, is een afzonderlijke bepaling hierover niet noodzakelijk.

2.12

Wel willen [geïntimeerden] de mogelijkheid houden om een hypotheek of een recht van opstal te vestigen op de percelen alsmede de mogelijkheid om de percelen in gebruik te geven bij derden, in ieder geval aan overheden. Het is het hof niet duidelijk wat het standpunt van [appellant] en [appellante] is, zij het dat uit de concept-akte blijkt dat zij zélf een recht van hypotheek op de percelen willen vestigen.
Het hof is van oordeel dat ter vermijding van nieuwe geschillen in de meerwaardeclausule moet worden opgenomen dat de percelen 4664, 4743 en 5302 niet met enige ander recht dan huur of pacht mogen worden belast. Deze bepaling zal ook worden opgenomen in een notariële akte van toedeling. Zowel het arrest van het hof als de notariële akte zijn rechtsfeiten die conform artikel 3:17 van het Burgerlijk Wetboek kunnen worden ingeschreven in het Kadaster. Het voorgaande geldt evenzeer voor ruiling en economische overdracht.

2.13

Verder is door [geïntimeerden] voorgesteld dat de meerwaardeclausule zijn geldigheid verliest op het moment dat [appellant] of [appellante] zouden overlijden. Het is het hof niet duidelijk wat het standpunt van [appellant] en [appellante] in dezen is. Naar ’s hofs oordeel is het redelijk dat de aanspraken uit de clausule overgaan op hun erfgenamen.

2.14

[appellant] heeft bij zijn akte een concept-akte gevoegd, maar hij heeft de hierin opgenomen punten in zijn akte niet duidelijk van een toelichting voorzien. Aldus is het voor [geïntimeerden] en het hof lastig om de hierin opgenomen punten te bespreken en te beoordelen (voor zover dit nog niet gebeurd is in het vooroverwogene). Niet is aangeknoopt bij de door het hof opgeworpen vraagpunten en niet is duidelijk gemaakt wat de verschillende bepalingen uit deze concept-akte precies toevoegen aan de door het hof voorgestelde clausule.

Het hof zal deze akte dan ook verder laten voor wat het is.

2.15

Voorts heeft het hof overwogen dat het deskundigenrapport van [[naam]] van Heemborgh Makelaars te Lisse in beginsel bruikbaar is voor een waardebepaling van de percelen naar de huidige situatie. Nu [appellante] bezwaar heeft tegen het rapport van van [[naam]] en, zoals het hof heeft overwogen in het arrest in de zaak met nummer 200.124.017/01, de waarderingen van enerzijds het perceel 5302 en anderzijds de waardering door deskundige Reinders Folmer van de in de zaak met nummer 200.199.99 betrokken percelen, niet goed te verenigen zijn, heeft het hof aan partijen voorgesteld de verschillende waarderingen van de percelen te laten voor wat het is en in de onderhavige zaak de waardering van Doesburg over te nemen of een andere praktische oplossing te vinden. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich ook over dit punt bij akte uit te laten.

2.16

[geïntimeerden] hebben aangegeven bereid te zijn de waardering van [[naam]] te accepteren. Subsidiair stellen zij zich op het standpunt dat Reinders Folmer een nieuwe taxatie moet maken. [appellant] en [appellante] stellen primair voor alle percelen voor om uit te gaan van een waarde van € 10,-- per m2 en subsidiair tot hertaxatie over te gaan van alle percelen.

2.17

Bij gebrek aan overeenstemming tussen partijen en bij gebrek aan bereidheid bij beide partijen om de taxaties te laten voor wat zij zijn, acht het hof het onontkoombaar dat een nieuwe deskundige wordt benoemd om alle percelen opnieuw te waarderen. Daarbij dient, zoals in r.o. 2.8 is overwogen, een taxatie te worden gemaakt van de percelen 4664, 4743 en 5302 mét ontsluiting naar de openbare weg en een taxatie van deze percelen zónder ontsluiting naar de openbare weg.

Voorts is het hof van oordeel dat de prijs per vierkante meter die thans wordt bepaald, moet worden aangepast aan het prijspeil van het moment van eventuele toekomstige verkoop van de percelen. Hiertoe zal ook een vraag worden geformuleerd.
Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over aantal en persoon van de te benoemen deskundige(n). Daarbij wordt partijen dringend in overweging gegeven tot een gezamenlijk voorstel voor een deskundigenbenoeming te komen. Het hof overweegt reeds nu dat het voorschot (en de uiteindelijke kosten) voor rekening van alle partijen zal worden gebracht, ieder voor een vijfde deel.

2.18

Het hof stelt de volgende vraagstelling voor.

1. Kunt u aangeven wat de huidige waarde in het economisch verkeer is van de percelen 5302, 4743 en 4664, uitgaande van de bestemming die de percelen hebben volgens het vigerende bestemmingsplan?

2. Wilt u bij de beantwoording van vraag 1 een uitsplitsing maken naar de waarde van de percelen mét ontsluiting naar de openbare weg, ten dele over het perceel 4662 (Glipperweg 92) en vanaf daar conform de notariële akte van splitsing in appartementsrechten van 12 juni 2007 en de leveringsakte van 11 mei 2011 (p. 5) , en een waardering van de percelen zónder dat die uitsluiting bestaat?

3. Bij welke prijsindexering kan worden aangeknoopt om op een toekomstig moment de thans te bepalen waarde van de percelen aan te passen aan het dan bestaande prijsniveau voor grond?

4. Heeft u verder nog opmerkingen die voor deze zaak van belang zijn?

Partijen kunnen zich bij de door hen te nemen aktes uitlaten over de concept-vraagstelling.

2.19

Op grond van de hiervoor gegeven oordelen komt het hof vooralsnog tot de volgende clausule:

Meerwaardeclausule

1. Indien [geïntimeerden] - dan wel hun erfgenamen - vóór 31 december 2030 de

percelen kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie C, nummer 4664, 4743 en 5302 verkopen, dragen [geïntimeerden] van de meerwaarde boven € ... per m2 (in het geval de percelen ontsloten zijn naar de openbare weg conform de notariële akte van splitsing van 12 juni 2007 en de leveringsakte van 11 mei 2011) en boven € .... per m2 (indien de percelen niet ontsloten zijn naar de openbare weg conform de notariële akte van splitsing van 12 juni 2007 en de leveringsakte van 11 mei 2011) een percentage van 20 af aan [appellant] en een zelfde percentage aan [appellante] , dan wel aan de erfgenamen van [geïntimeerde a] en [appellante] . De genoemde prijs per vierkante meter zal moeten worden aangepast aan het prijspeil op het moment van verkoop, zulks overeenkomstig ....

2. Onder verkoop wordt ook verstaan iedere andere rechtshandeling die

(nagenoeg) hetzelfde resultaat geeft als verkoop, zoals onteigening en

overdracht van economische eigendom. Erfpachtconstructies zijn niet

toegestaan. Bezwaring van de percelen met enig ander recht dan huur of pacht is niet toegestaan. Bij tussentijdse beëindiging van de huur of pacht zullen [geïntimeerden] geen nieuwe huur- of pachtovereenkomst sluiten met een langere looptijd dan 31 december 2030

Ruil van de percelen en overdracht van het economisch eigendom van de percelen is niet toegestaan.

3. Verko(o)p(en) tussen enerzijds [geïntimeerde a] en anderzijds [geïntimeerde c] of [geïntimeerde b] onderling is

geen verkoop in de zin van het hierboven onder 1 en 2 gestelde en laat dus de meerwaardeclausule onverlet.

4. In geval van schenking aan de kinderen van [geïntimeerden] zullen [geïntimeerden]

verplicht zijn om de meerwaardeclausule door middel van een

kettingbeding aan de kinderen op te leggen.

5. Teneinde te kunnen vaststellen of er mogelijkerwijs sprake is van een verkoop tegen een irreële prijs of inbreng van de percelen in een vennootschap tegen een irreële prijs, zijn [geïntimeerden] verplicht om iedere vorm van verkoop zoals

gedefinieerd onder 2. binnen 30 dagen na de verkoop schriftelijk te melden

aan [appellant] en [appellante] , waarbij zij tevens verplicht zijn om [appellant] en [appellante] inzage te geven in alle documentatie omtrent de transacties. Het ligt op de weg van [geïntimeerden] om aan te tonen dat niet tegen een irreële prijs is verkocht of ingebracht. Teneinde te kunnen vaststellen of er mogelijkerwijs sprake is van verkoop tegen irreële prijs of inbreng van de percelen in een vennootschap tegen een irreële prijs, zijn [geïntimeerden] verplicht om:

a. binnen 30 dagen na de levering [appellanten] bij deurwaardersexploit te informeren over de verkoop en levering onder overlegging van alle relevante documentatie. Desgewenst kunnen [appellanten] aanvullende informatie opvragen bij de passerende notaris, die op eerste verzoek hieraan voldoet;

b. de koopsom te storten dan wel gestort te houden op een door de notaris die de akte van levering heeft gepasseerd, te openen kwaliteitsrekening ten gunste van verkoper(s) alsmede [appellant] en [appellante] .

Vervolgens zijn [appellanten] verplicht om binnen 30 dagen na de dag van betekening van het deurwaardersexploit aan de verkoper(s) bij eveneens deurwaardersexploit mee te delen of zij instemmen met de (hoogte van de) koopsom. Bij gebreke van deze mededeling binnen de voornoemde termijn van 30 dagen worden [appellanten] geacht de (hoogte van de) koopsom zonder voorbehoud te hebben aanvaard en gaat de notaris onverwijld over tot uitbetaling van de koopsom met inachtneming van de meerwaardeclausule, in die zin dat de verkoper(s) 60% van de meerwaarde ontvangt/ontvangen en [appellanten] 40%. Indien [appellanten] de hoogte van de koopsom niet accepteren, dienen zij binnen 60 dagen na de mededeling van niet-acceptatie de geschillenregeling, zoals hierna omschreven onder 6 bij de kantonrechter aanhangig te hebben gemaakt. Bij overschrijding van deze termijn worden [appellanten] geacht alsnog de (hoogte van de) koopsom zonder enig voorbehoud te hebben aanvaard.

6. Geschillen die voortvloeien uit een van deze bepalingen zullen partijen op de voet van artikel 96 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorleggen aan de kantonrechter, die daarover bindend en zonder de mogelijkheid van hoger beroep zal beslissen.

2.20

Partijen kunnen zich bij akte uitlaten over de voorgestelde meerwaardeclausule, daaronder begrepen de geschillenregeling vermeld onder punt 6, alsmede over aantal en persoon van de te benoemen deskundige(n) en de concept-vraagstelling aan de deskundige. Indien partijen op voorhand hun concept-akte aan de wederpartij toezenden, kunnen zij in hun akte tevens reageren op het standpunt van de wederpartij.

2.21

Het hof zal iedere nadere beslissing aanhouden.

3 Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 19 augustus 2014 voor het nemen van een akte door alle partijen teneinde zich uit te laten over hetgeen is overwogen onder 2.20 van dit arrest;

houdt elke nadere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C.W. Rang en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2014.