Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:2753

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
15-07-2014
Datum publicatie
15-07-2014
Zaaknummer
200.137.673/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Onbevoegde ingebruikgeving aan derden, onder wie studerende dochter. Ontbinding gerechtvaardigd mede met het oog op beperkt woonbelang (pied-à-terre). Geen overschrijding klachttermijn door verhuurder.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.137.673/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : 1299824 CV EXPL 11-38398

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juli 2014

inzake

1 [APPELLANT SUB 1]

2. [APPELLANTE SUB 2],

wonend te [woonplaats],

appellanten,

tevens incidenteel geïntimeerden,

advocaat: mr. T. Teke te Amsterdam,

tegen:

[GEÏNTIMEERDE],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Appellanten worden hierna [appellant sub 1] en [appellante sub 2] genoemd. Gezamenlijk worden zij aangeduid als [appellanten]. Geïntimeerde wordt [geïntimeerde] genoemd.

[appellanten]. zijn bij dagvaarding van 15 oktober 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 16 juli 2013, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellanten]. als gedaagden. Bij exploot van 18 november 2013 heeft [geïntimeerde] de roldatum waartegen hij was opgeroepen, vervroegd.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten]. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten. In het incidenteel hoger beroep hebben zij geconcludeerd tot afwijzing daarvan.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, behalve op het punt van de uitvoerbaarheid bij voorraad en in zoverre tot vernietiging van het vonnis en tot toewijzing van de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad, met beslissing over de proceskosten.

[appellanten]. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 28 augustus 2012 onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn, enigszins samengevat, de volgende.

i. Op 1 oktober 1986 is tussen B.V. Exploitatie Mij. “Hilwis I”, de rechtsvoorgangster van [geïntimeerde], en [appellanten]. een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde of de woning).

ii. Ingevolge artikel 1 van de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd tot woning voor huurder en zijn gezinsleden.

iii. Artikel VI. van de huurovereenkomst luidt:

ONDERHUUR.

Zonder schriftelijke toestemming van verhuurster is het huurder niet toegestaan het gehuurde, geheel of gedeeltelijk aan derde(n) in onderhuur of in gebruik te geven; huurder mag zonder toestemming van verhuurster geen andere personen bij zich laten wonen dan degenen die tot zijn gezin behoren.

iv. Artikel XVII van de huurovereenkomst luidt:

SLOTBEPALINGEN.

(...)

6. Bij overtreding door huurder van een of meer bepalingen van deze overeenkomst (...) verbeurt huurder aan verhuurster een terstond opeisbare boete van f 50,= per dag en per overtreding.

v. In een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie (hierna: GBA) van de gemeente Amsterdam van 7 juni 2010 is vermeld dat [appellant sub 1] op 17 september 1998 is vertrokken naar [X].

vi. In een uittreksel uit de GBA van de gemeente [X] van 12 oktober 2011 is vermeld dat [appellant sub 1] op 28 december 2009 is vertrokken naar Frankrijk.

vii. In een uittreksel uit de GBA van de gemeente Amsterdam van 7 juni 2010 is vermeld dat [appellante sub 2] op 7 juni 2010 woonachtig was in het gehuurde.

viii. In een uittreksel uit de GBA van de gemeente [X] van 12 oktober 2011 is vermeld dat [appellante sub 2] op 12 oktober 2011 woonachtig was in [Y]. De huur voor het gehuurde wordt betaald door een op dat adres gevestigde besloten vennootschap.

ix. In een uittreksel uit de GBA van de gemeente Amsterdam van 13 oktober 2011 is vermeld dat [A], dochter van [appellanten]., sinds 5 mei 2008 woonachtig is in het gehuurde.

x. [appellanten]. houden praktijk in orthomanueel medisch centrum Octa in Kerk

Avezaath.

xi. Bij brieven van 16 juni 2010 en 19 oktober 2011 heeft [geïntimeerde] [appellanten]. verzocht het gehuurde te ontruimen.

xii. [appellanten]. hebben het gehuurde niet ontruimd.

3 Beoordeling

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de huurovereenkomst tussen hem en [appellanten]. wordt ontbonden en [appellanten]. worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van een boete van € 22,69 per dag vanaf 17 oktober 2011, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. [geïntimeerde] heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellanten]. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de woning niet als woning voor zichzelf en hun gezinsleden te gebruiken, maar in gebruik te geven aan derden. [appellanten]. hebben betwist zich aan de gestelde wanprestatie te hebben schuldig gemaakt, aangevoerd dat de eventuele wanprestatie de ontbinding niet rechtvaardigt en een beroep op matiging van de boete gedaan.

3.2

Bij het tussenvonnis van 28 augustus 2012 heeft de kantonrechter [geïntimeerde] tot bewijs van zijn stellingen toegelaten. Na gehouden getuigenverhoren heeft de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis geoordeeld dat [geïntimeerde] in zijn bewijsopdracht is geslaagd en de wanprestatie van [appellanten]. de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten]. tot ontruiming veroordeeld. Het boetebeding heeft de kantonrechter onredelijk bezwarend geoordeeld, zodat de vorderingen van [geïntimeerde] in zoverre zijn afgewezen, evenals de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

3.3

Tegen de toewijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming komen [appellanten]. op met vier grieven. [geïntimeerde] heeft een grief gericht tegen de afwijzing van de gevraagde uitvoerbaarheid bij voorraad.

3.4

Grief III in principaal appel houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat vast staat dat [appellanten]. gedurende ongeveer een half jaar de woning aan een ander in gebruik hebben gegeven. In de toelichting op de grieven leggen [appellanten]. uit dat de kantonrechter in deze overweging ten onrechte een verband heeft gelegd tussen het leeghalen van de woning, waarover [appellant sub 1] en [appellante sub 2] beiden als getuige hebben verklaard, en het in gebruik geven van (een gedeelte van) de woning aan [B]. In de inleiding tot de grieven betogen [appellanten]. dat de woning is leeggehaald na de zelfmoord van [B] in 2003. [B] heeft volgens hen tussen 2000/2001 en 2003 gebruik gemaakt van de woning. De periode van zes maanden (als duur van het gebruik door [B] maar ook van de ongemeubileerde staat van de woning) ontleent de kantonrechter volgens [appellanten]. ten onrechte aan de getuigenverklaringen van [appellant sub 1] en [appellante sub 2], die inhouden dat de meubels respectievelijk “een of twee maanden” en “zeker een half jaar maar zeker geen jaar” na het leeghalen van de woning weer daarin zijn teruggeplaatst.

3.5

Bij de verdere beoordeling van het geschil zal het hof conform de eigen stellingen van [appellanten]. in aanmerking nemen dat [appellanten]. de woning niet gedurende zes maanden, maar gedurende circa drie jaar aan [B] in gebruik hebben gegeven, welk gebruik pas tot een einde is gekomen door en met diens overlijden. Het hof is daarbij van oordeel dat [appellanten]. de kantonrechter ten onrechte verwijten dat deze uit de verklaringen van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] heeft afgeleid dat het zes maanden heeft geduurd totdat de meubels werden teruggeplaatst. De kantonrechter heeft kennelijk een soort gemiddelde genomen van de schattingen van beide echtelieden. In hoger beroep hebben [appellanten]. zich ertoe beperkt aan te voeren dat daarvoor onvoldoende grond bestaat en dat [appellante sub 2] zenuwachtig was bij het afleggen van haar verklaring, maar zij hebben niet duidelijk gemaakt hoe lang de ongemeubileerde staat van de woning dan wél heeft geduurd, zoals van hen mocht worden verwacht. De grief faalt in zoverre als onvoldoende gemotiveerd.

3.6

Met grief II in principaal appel betogen [appellanten]. allereerst dat de kantonrechter de inhoud van de gegeven bewijsopdracht heeft miskend door te overwegen dat [geïntimeerde] is geslaagd in zijn opdracht te bewijzen dat [appellanten]. de woning geheel, maar in ieder geval gedeeltelijk aan anderen in gebruik heeft gegeven. [appellanten]. erkennen de woning gedeeltelijk aan anderen in gebruik te hebben gegeven, maar het “gedeeltelijk” in gebruik geven was volgens hen geen onderdeel van het probandum. In zoverre faalt de grief. De bewijsopdracht hield in dat [geïntimeerde] moest bewijzen dat [appellant sub 1] niet in het gehuurde verblijft of gedurende een langere periode niet heeft verbleven en/of het gehuurde ook aan een ander dan zijn dochter heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven. In die bewijsopdracht valt niet te lezen dat in het kader van de beoordeling van de gestelde wanprestatie alleen het “geheel” in gebruik geven relevant zou zijn. Onder in gebruik geven valt immers zowel geheel als gedeeltelijk in gebruik geven. In de huurovereenkomst zijn bovendien beide vormen van in gebruik geven verboden.

3.7

Voor het overige leent grief II zich voor gezamenlijke behandeling met de resterende grieven in principaal appel, aangezien die alle ertoe strekken dat [appellanten]. geen wanprestatie hebben gepleegd, althans de wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.


3.8 [appellanten]. erkennen dat zij het gehuurde gedurende enige jaren, in ieder geval gedeeltelijk, in gebruik hebben gegeven aan [B]. Tevens erkennen zij gedurende een periode van ongeveer acht maanden het gehuurde gedeeltelijk in gebruik te hebben gegeven aan [C], een studente en vriendin van hun dochter [A]. Beide handelingen zijn strijdig met de huurovereenkomst, toerekenbaar en derhalve aan te merken als wanprestatie. In beginsel geeft iedere wanprestatie grond voor ontbinding van de overeenkomst, tenzij de wanprestatie wegens haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan van die uitzonderingssituatie rusten op de wanpresterende partij. Dit alles geldt ook als het gaat om een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte.

3.9

Bij conclusie van antwoord hebben [appellanten]. gesteld dat zij in 1998 een woning in [Y] hebben gekocht en daarheen zijn verhuisd met hun dochter. Zij hielden praktijk in Kerk-Avezaath, Zaltbommel en Amsterdam. Met het oog op dat laatste verbleef [appellant sub 1] een à twee nachten per week in de woning. De woning werd gebruikt als pied-à-terre, aldus [appellanten]. Nadat de woning in [Y] in 2011 was verkocht huurden [appellanten]. in Kerk-Avezaath een huis. [appellant sub 1] heeft steeds een dubbel hoofdverblijf gehad (aanvankelijk in [Y] en Amsterdam en nu in Kerk-Avezaath en Amsterdam), [appellante sub 2] heeft tegenwoordig ook een dubbel hoofdverblijf (in Amsterdam en Kerk-Avezaath). Beiden verblijven een deel van de tijd in de woning in Amsterdam. Toen zij ging studeren, is de dochter van [appellanten]. in de woning gaan wonen, terwijl haar vader daar zijn hoofdverblijf had en er een à twee nachten per week overnachtte.

3.10

Bij conclusie van dupliek hebben [appellanten]. herhaald dat zij, althans [appellant sub 1] de woning als pied-à-terre gebruikte(n) en [appellant sub 1] met zekere regelmaat in Amsterdam werkt(e). Ook hebben zij herhaald dat [appellant sub 1] in de woning zijn hoofdverblijf had, toen dochter [A] daar in 2008 haar intrek nam.

3.11

[appellant sub 1] heeft als getuige verklaard dat hij na de koop van het huis in [Y] zeker eenmaal per week in de woning in Amsterdam was om te eten en te slapen, ook in de weekeinden, soms alleen, soms met vrouw en dochter. Zijn dochter is in [Y] op de lagere school gegaan. In de weekeinde ging het gezin vaak naar Amsterdam. De dochter heeft haar middelbareschooltijd op internaten doorgebracht. Toen zij begon te studeren is zij in de woning in Amsterdam gaan wonen.

Dochter [A] heeft als getuige verklaard dat zij in de periode dat zij in [Y] naar de basisschool ging, vaak met haar ouders in de weekeinden naar de woning in Amsterdam ging. Hoe vaak, herinnerde zij zich niet meer. In de periode dat zij in het buitenland op school zat, ging zij soms een weekend naar [Y] en soms een weekend naar Amsterdam. Toen ze ging studeren in Amsterdam, is zij in het gehuurde gaan wonen. Hoe vaak haar vader daar was, hing van zijn werk af: drie dagen per week, vaak ook in het weekeind. Haar moeder is vaak in Frankrijk maar ook in de woning in Amsterdam.

[appellante sub 2] heeft als getuige verklaard dat zij al sinds jaren zeker tweemaal per maand een weekend in Amsterdam in de woning is. In de lagereschoolperiode van de dochter ging het gezin in het weekend naar Amsterdam. In haar middelbareschoolperiode waren zij regelmatiger dan alleen in het weekend in Amsterdam, vaker dan in [Y]. [appellante sub 2] werkte in die periode niet. Haar man was en is eenmaal per week in de woning om te werken, vaak meer.

3.12

[appellanten]. hebben in hoger beroep niet gesteld dat hetgeen in eerste aanleg in de gedingstukken naar voren is gebracht en door van hen en hun dochter als getuigen is verklaard, zoals hiervoor weergegeven, onjuist is. Uit die stellingen en verklaringen leidt het hof af dat [appellanten]. de woning sinds 1998 bij voortduring in gebruik hebben gehad als pied-à-terre. Het standpunt in hoger beroep dat de woning niet alleen een pied-à-terre was/is, maar daarnaast ook steeds voor [appellanten]. een tweede hoofdverblijf is geweest, lijkt strijdig met de erkenning dat de woning een pied-à-terre was/is en is bovendien niet met concrete feitelijke gegevens onderbouwd, zoals wel van [appellanten]. mocht worden verwacht, zeker in het licht van de erkenning dat de woning na het overlijden van [B] gedurende minstens een of twee maanden ongemeubileerd is geweest, hetgeen met het hebben van hoofdverblijf aldaar slecht valt te rijmen. Het hof moet aan het standpunt dat de woning voor [appellanten]. steeds hoofdverblijf is geweest dan ook als onvoldoende gemotiveerd voorbij gaan. Het aanbod (nader) getuigen te laten horen “over de feitelijke situatie en het gebruik van de woning” kan niet de plaats innemen van een voldoende gemotiveerde stellingname, zodat aan dat aanbod voorbij wordt gegaan.

3.13

Het voorgaande brengt met zich dat ervan moet worden uitgegaan dat dochter [A] de enige is die daadwerkelijk haar hoofdverblijf in de woning heeft. Zij heeft dat hoofdverblijf echter niet als gezinslid van [appellant sub 1] en/of [appellante sub 2], zoals de huurovereenkomst toestaat, maar als zelfstandig wonende jongmeerderjarige. Het feit dat [appellanten]. de woning regelmatig als pied-à-terre gebruiken maakt immers niet dat zij een gezin vormen met [A], die daar voortdurend woont. Dit heeft als consequentie dat ook het in gebruik geven aan [A] in strijd is met de huurovereenkomst.

3.14

[appellanten]. hebben niet voldoende gemotiveerd waarom de drie hiervoor omschreven vormen van wanprestatie van een zo bijzondere aard of zo geringe betekenis zouden zijn dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst niet zouden rechtvaardigen. Als voldoende motivering kan niet gelden de stelling dat “[h]uurders van woonruimte (…) een grote bescherming [hebben] en een grote mate van vrijheid om hun woning te gebruiken naar hun goeddunkt”. In haar algemeenheid kan die stelling niet als juist worden aanvaard. Ook huurders van woonruimte dienen zich aan hun contractuele verplichtingen te houden. De stelling dat [B] nooit in de woning heeft geslapen en de vriendin van [A] nooit voor haar verblijf in de woning heeft betaald, doen, indien juist, wel enigszins, maar niet in doorslaggevende mate af aan de ernst van de wanprestatie. Hetzelfde geldt voor de stelling dat het gebruik door derden nooit tot overlast heeft geleid. [appellanten] kunnen voorts niet worden gevolgd in hun betoog dat [geïntimeerde] door de ingebruikgeving niet in zijn belangen is geschaad; als verhuurder van woonruimte heeft [geïntimeerde] een gerechtvaardigd belang dat [appellanten]. zich houden aan de beperkingen die de huurovereenkomst hun oplegt.

3.15

In samenhang met het voorgaande is van belang dat [appellanten]. evenmin voldoende hebben gemotiveerd waarom de consequenties van de ontbinding, het einde van de huurovereenkomst en de verplichting het gehuurde te ontruimen, voor hen zo ingrijpend zouden zijn dat de ontbinding door de hiervoor omschreven wanprestatie niet wordt gerechtvaardigd, behalve dat zij te kennen geven de woning altijd als hun thuis te hebben beschouwd en de verwachting uitspreken “binnen afzienbare tijd” de woning weer als hun enig hoofdverblijf te hebben. Een zwaarwegend woonbelang kan het hof hieruit niet destilleren. Wel hebben [appellanten]. aandacht besteed aan het belang van [geïntimeerde] om de woning leeg te krijgen - hij wil volgens hen de woning samenvoegen met een andere woning en daarna verkopen - , welk belang zij wel aanwezig maar niet rechtens te respecteren en derhalve niet voldoende achten. Met dit laatste miskennen zij echter hun eigen positie in dit geding, zoals hiervoor aan het slot van 3.8 omschreven.

3.16

Al met al moet de conclusie zijn dat [appellanten]. onvoldoende hebben aangevoerd voor de conclusie dat de vastgestelde vormen van wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen.

3.17

[appellanten]. hebben nog een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 6:89 BW, de gehoudenheid van een schuldeisers binnen redelijke termijn nadat hij het gebrek/de gebreken ontdekte of redelijkerwijs kon ontdekken, te klagen over gebreken in de nakoming van een overeenkomst. Dit beroep moet worden verworpen. In 2007 of 2008 heeft [A] de woning betrokken en in 2009 of 2010 is haar vriendin bij haar ingetrokken. [geïntimeerde] heeft op 16 juni 2010 [appellanten]. aangeschreven over de wijze waarop zij gebruik maakten van de woning en op 1 november 2011 is vervolgens de inleidende dagvaarding uitgebracht. Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat [geïntimeerde] dusdoende de klachttermijn heeft geschonden, nog daargelaten dat niet aannemelijk is gemaakt dat [appellanten]. door de gehanteerde termijn in enig belang zijn geschaad. In het midden kan daarom blijven of de wetenschap van de huismeester, zoals [appellanten]. doen, volledig aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend.

3.18

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven in het principaal appel falen; de kantonrechter heeft op goede gronden de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten]. tot ontruiming veroordeeld.

3.19

Met zijn incidentele grief maakt [geïntimeerde] bezwaar tegen het feit dat de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft afgewezen omdat [geïntimeerde] niet heeft gereageerd op het verweer van [appellanten]. terzake. Wat van die beslissing ook zij, in hoger beroep heeft [geïntimeerde] zijn belang bij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de ontruimingsveroordeling voldoende gemotiveerd. Het belang van [appellanten]. bij voortzetting van hun gebruik van het gehuurde weegt daar niet tegenop. De incidentele grief slaagt derhalve.

3.20

Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, behalve waar het betreft de uitvoerbaarheid bij voorraad; de veroordeling tot ontruiming zal alsnog uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [appellanten]. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis, doch alleen voor zover daarbij de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de ontruimingsveroordeling is afgewezen;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellanten]. in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] in principaal hoger beroep begroot op € 299,= aan verschotten en € 894,= voor salaris en in incidenteel hoger beroep op € 447,= voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.F. Thiessen, J.C.W. Rang en M.W.E. Koopmann op 27 mei 2014 en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2014.