Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:2344

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
17-06-2014
Datum publicatie
04-08-2014
Zaaknummer
200.114.587-01
Formele relaties
Tussenuitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2013:4879
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.114.587/01

zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland (Haarlem) : 184307/HA ZA 11-927

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 juni 2014

inzake

1 [appellante sub 1]

2. [appellant sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. G.T.J. Hoff te Haarlem,

tegen:

1 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PARK BREDERODE BEHEER B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2. de commanditaire vennootschap PARK BREDERODE C.V.,

gevestigd te Amsterdam.
geïntimeerden,

advocaat: mr. W.Th. Post te Amsterdam,

en:

3 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HEEMSTAETE NOTARIAAT B.V.,

gevestigd te Heemstede,

4. [Notaris],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. L.H. Rammeloo te Amsterdam.

1 Het verdere procesverloop

Partijen worden wederom [appellanten], Brederode C.V. en Brederode Beheer B.V. (tezamen: Brederode, in enkelvoud) en de Notaris (in enkelvoud) genoemd.

Het hof heeft in deze zaak op 19 november 2013 een tussenarrest gewezen. Daarna hebben partijen de volgende stukken gewisseld:

- een akte van [appellanten], met producties;

- akte houdende uitlating deskundigenbericht van Brederode, met producties,

- akte na tussenarrest van de Notaris.

Vervolgens is wederom arrest gevraagd.

2 De verdere beoordeling

2.1

In het tussenarrest van 19 november 2013 heeft het hof overwogen dat de aanwezigheid van bodemverontreiniging een toerekenbare tekortkoming van Brederode in de nakoming van de koopovereenkomst alsmede een non-conformiteit in de zin van art. 7:17 BW vormt. Voorts heeft het hof overwogen dat het behoefte heeft aan deskundige voorlichting ter vaststelling van de hoogte van de schade volgens de uitgangspunten als neergelegd in r.o. 3.12 en 3.13 van het tussenarrest. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het aantal en de persoon van de te benoemen deskundige(n) en de aan hen te stellen vragen.

2.2

Uit de door partijen verstrekte informatie is af te leiden dat zij geen overeenstemming hebben bereikt over de te benoemen deskundige(n) en de inhoud van de vraagstelling. Wel hebben zij over en weer kunnen reageren op de voorstellen die zijn gedaan. Mede op basis van die reacties zal het hof thans zelf beslissen op de genoemde punten.

2.3

In de eerste plaats is aan de orde of een of meer deskundigen moeten worden benoemd en wat hun achtergrond dient te zijn.


2.4 [appellanten] stellen zich op het standpunt dat twee deskundigen moeten worden benoemd, namelijk een deskundige die kennis heeft van de lokale marktomstandigheden en de wijze van schadevaststelling, en een deskundige die kennis heeft van de WBb en kennis en ervaring heeft met de invloed van bodemverontreiniging op de waardering en de (on)verkoopbaarheid van een woning. Eerstbedoelde deskundige zou een makelaar moeten zijn; laatstbedoelde deskundige zou geregistreerd moeten staan in het Landelijk Register van Gerechtsdeskundigen (LRGD).

2.5

Brederode stelt zich ook op het standpunt dat twee deskundigen moeten worden benoemd. De ene deskundige zou een makelaar of taxateur met kennis en ervaring op het gebied van waardering van vastgoed, in het bijzonder woningen, moeten hebben. De tweede deskundige zou een expert op het gebied van bodemverontreiniging moeten zijn.

2.6

De Notaris stelt zich op het standpunt dat drie deskundigen moeten worden benoemd.

2.7

Met [appellanten] en Brederode is het hof van oordeel dat in het belang van de spreiding van de deskundigheid twee deskundigen moeten worden benoemd.
Anders dan Brederode en de Notaris is het hof van oordeel dat het niet in de rede ligt om een expert op het gebied van bodemverontreiniging aan te zoeken als deskundige. Het gaat hier immers niet om de beantwoording van milieutechnische vragen, maar om de waardering van een woning, op een verontreinigd perceel. De benoeming van een expert op het gebied van bodemverontreiniging zal de beantwoording van de vraag naar de waardering niet dichterbij brengen.
Wel acht het hof het aangewezen dat tenminste één van de deskundigen bekend is met en ervaring heeft met de invloed van bodemverontreiniging op de taxatie van onroerend goed, in het bijzonder woningen.
Voorts acht het hof het noodzakelijk dat, anders dan Brederode en de Notaris menen, één van de deskundigen bekend is met de lokale onroerend goedmarkt. Het moge zo zijn dat Bloemendaal een kleine wereld is en men elkaar snel kent, maar dit laat onverlet dat het bij de taxatie van onroerend goed van essentieel belang is om kennis te hebben van de lokale markt. Voor de persoon van deze eerste deskundige volgt het hof het voorstel van [appellanten], P. Kooijmans, nu noch Brederode noch de Notaris bezwaren heeft aangevoerd tegen deze Kooijmans.

Het ligt dan in de rede dat de tweede deskundige geen specifieke kennis hoeft te hebben van de lokale markt, maar wel over specifieke kennis en ervaring moet beschikken met betrekking tot de waardering van woningen die gelegen zijn op een verontreinigd perceel.

Ook voor de persoon van de tweede deskundige zal het hof een voorstel van [appellanten] volgen, ing. E. Pekelder, nu noch Brederode noch de Notaris bezwaren heeft aangevoerd tegen deze Pekelder, terwijl [appellanten] tegen alle door Brederode en de Notaris voorgestelde deskundigen gemotiveerd bezwaar hebben gemaakt.

2.8

In de tweede plaats is de vraagstelling aan de deskundigen aan de orde.
Het hof is voornemens de volgende vragen voor te leggen aan de deskundigen.

1. Wat was, bepaald naar de marktsituatie in mei/juni 2010 (datum aankoop perceel) de (mindere) waarde van het perceel, tezamen met de daarop gebouwde woning inclusief meerwerk, ten opzichte van het door [appellanten] betaalde bedrag van
€ 1.750.000,--, in aanmerking genomen de huidige publiekrechtelijke beperking die op grond van de WBb op het perceel rust (het besluit van 11 juli 2012) en de in 2010 (en thans) op het perceel aanwezige restverontreiniging?

a. Wilt u hierbij uitgaan van de marktsituatie in juni 2010, dus geabstraheerd van de prijsdalingen die zich sindsdien op de woningmarkt hebben voorgedaan.

b. Wilt u hierbij betrekken de door [appellanten] opgeworpen mogelijkheid dat het perceel, in aanmerking genomen de daarop rustende publiekrechtelijke beperking en de op het perceel aanwezige restverontreiniging, feitelijk onverkoopbaar is?
In dit kader kan van belang zijn:
- de voor het perceel geldende beperkingen die de publiekrechtelijke beperking met zich meebrengt;
- de mogelijkheid dat het perceel nooit geheel zonder restverontreiniging zal zijn;
- mogelijke financiële risico's van een potentiële koper voor toekomstige saneringen in het nazorgplan;
- problemen die een potentiële koper mogelijk ondervindt bij het verkrijgen van een hypotheek;
- de omstandigheid dat de aanwezige restverontreiniging zich mogelijk precies onder de woning maar in elk geval in de directe nabijheid van de woning bevindt.
Hierbij wordt u verzocht ook te betrekken dat de woning zich in het hogere marktsegment bevindt.

c. Wilt u hierbij betrekken de door Brederode opgeworpen argument
- dat uit het besluit van 18 april 2011 van GS van de provincie Noord-Holland is af te leiden dat de aanwezige restverontreiniging geen ontoelaatbare milieuhygiënische risico's geeft bij gebruik van het perceel.

2. Heeft u verder nog opmerkingen die voor deze zaak van belang kunnen zijn?

2.9

Voorts zal het hof het voorstel van [appellanten] volgen, dat de deskundigen dienen te verklaren dat zij twee jaar voorafgaand aan de onderhavige opdracht geen zakelijk belangen hebben gehad met AM Vastgoed of een daaraan gelieerde onderneming, BAM of een daaraan gelieerde onderneming, [Y] of een van zijn ondernemingen, of de Thunnissen Groep of een daaraan gelieerde onderneming, Park Brederode CV of een daaraan gelieerde onderneming of de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de Notaris of een daaraan gelieerde onderneming.

De deskundigen dienen bovendien te verklaren dat zij binnen een half jaar na het onderhavige arrest geen banden zullen aangaan met een van de hiervoor genoemde ondernemingen.

2.10

De genoemde deskundigen zijn inmiddels door het hof benaderd. Zij hebben verklaard de opdracht te willen aanvaarden en zij hebben verklaard als vermeld in de bijgevoegde brieven, die aan dit arrest zijn gehecht.
Door Kooijmans is aangegeven dat hij de werkzaamheden gezamenlijk wil verrichten met A.J. van der Schaaf, als NVM-makelaar verbonden aan hetzelfde kantoor. Hiermee kan het hof instemmen, in zoverre dat het Kooijmans zelf is die eindverantwoordelijke is en die, tezamen met deskundige Pekelder, tot een advies aan het hof zal moeten komen. De rol van Van der Schaaf kan slechts die van hulppersoon van Kooijmans zijn. Het contact met partijen dient ook te verlopen met Kooijmans en Pekelder, niet met Van der Schaaf.
Het voorschot van Kooijmans is door hem bepaald op € 7.906,14, inclusief BTW. De brief met kostenopgaaf van Kooijmans zal aan dit arrest worden gehecht.
Het voorschot van Pekelder is door hem bepaald op € 17.500,--, inclusief BTW en (reis)kosten. De brief met kostenopgaaf van Pekelder zal aan dit arrest worden gehecht.
Partijen kunnen zich hierover desgewenst nog bij brief aan de griffie van dit hof uitlaten.
Nu reeds beslist is over de aansprakelijkheid van de Notaris en Brederode zal het hof het voorschot voor rekening van deze partijen brengen.

2.10

Het hof zal iedere nadere beslissing aanhouden.

3 Beslissing

Het hof:

beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:

1. Wat was, bepaald naar de marktsituatie in mei/juni 2010 (datum aankoop perceel) de (mindere) waarde van het perceel, tezamen met de daarop gebouwde woning inclusief meerwerk, ten opzichte van het door [appellanten] betaalde bedrag van
€ 1.750.000,--, in aanmerking genomen de huidige publiekrechtelijke beperking die op grond van de WBb op het perceel rust (het besluit van 11 juli 2012) en de in 2010 (en thans) op het perceel aanwezige restverontreiniging?

a. Wilt u hierbij uitgaan van de marktsituatie in juni 2010, dus geabstraheerd van de prijsdalingen die zich sindsdien op de woningmarkt hebben voorgedaan.

b. Wilt u hierbij betrekken de door [appellanten] opgeworpen mogelijkheid dat het perceel, in aanmerking genomen de daarop rustende publiekrechtelijke beperking en de op het perceel aanwezige restverontreiniging, feitelijk onverkoopbaar is?
In dit kader kan van belang zijn:
- de voor het perceel geldende beperkingen die de publiekrechtelijke beperking met zich meebrengt;
- de mogelijkheid dat het perceel nooit geheel zonder restverontreiniging zal zijn;
- mogelijke financiële risico's van een potentiële koper voor toekomstige saneringen in het nazorgplan;
- problemen die een potentiële koper mogelijk ondervindt bij het verkrijgen van een hypotheek;
- de omstandigheid dat de aanwezige restverontreiniging zich mogelijk precies onder de woning maar in elk geval in de directe nabijheid van de woning bevindt.
Hierbij wordt u verzocht ook te betrekken dat de woning zich in het hogere marktsegment bevindt.

c. Wilt u hierbij betrekken de door Brederode opgeworpen argument
- dat uit het besluit van 18 april 2011 van GS van de provincie Noord-Holland is af te leiden dat de aanwezige restverontreiniging geen ontoelaatbare milieuhygiënische risico's geeft bij gebruik van het perceel.

2. Heeft u verder nog opmerkingen die voor deze zaak van belang kunnen zijn?

benoemt tot deskundigen om dit onderzoek te verrichten:

1.

P.W. Kooijmans

Bloemendaalseweg 47

2061 CB Bloemendaal

2.
Ing. E. Pekelder

Postbus 5715

3290 AA Strijen

bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundigen zal toezenden;

bepaalt dat beide partijen vóór 15 juli 2014 kopieën van de overige gedingstukken aan de deskundigen zullen doen toekomen, alsmede, na een verzoek daartoe van de deskundigen, de andere door deze noodzakelijk geachte stukken, voor zover mogelijk;

wijst de deskundigen op het bepaalde in artikel 198 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, met name op de verplichting om bij het onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en om in het schriftelijk bericht te doen blijken dat aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de inhoud van de opmerkingen en/of verzoeken;

bepaalt dat de deskundigen het onderzoek overigens zelfstandig – in de zin van artikel 198 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, dat wil zeggen niet onder leiding van het hof – zullen verrichten en dat dit zal plaatsvinden op een door de deskundigen te bepalen tijdstip;

bepaalt dat de deskundigen een voorschot toekomt van respectievelijk € 7.906,14 en
€ 17.500,--;

bepaalt dat partijen Brederode en de Notaris tezamen, elk bij helfte, vóór 15 juli 2014 als voorschot op de kosten van de deskundigen voornoemd bedragen ter griffie van het hof zal deponeren door overmaking op rekeningnummer 56.99.90.505 van de Royal Bank of Scotland, ten name van Ministerie van Justitie MvJ ontvangsten gerechtshof, onder vermelding van ‘code 80 51 H, voorschot deskundige, zaak [appellanten]/ Park Brederode en Heemstaete Notariaat, zaaknummer 200.114.587/01;

bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van het desbetreffende voorschot de deskundigen hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundigen pas dan met het onderzoek behoeven te beginnen;

bepaalt dat de deskundigen een schriftelijk, ondertekend bericht zal inleveren ter griffie van het hof vóór 7 oktober 2014;

bepaalt dat de deskundige tegelijk met dit bericht hun declaratie ter griffie zal indienen onder vermelding van zaaknummer 200.114.587/01;

verwijst de zaak naar de rol van 7 oktober 2014 voor deskundigenbericht;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock. J.C.W. Rang en
M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op

17 juni 2014.