Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2014:217

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
28-01-2014
Datum publicatie
15-04-2014
Zaaknummer
200.070.876-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Vordering van huurster tot vermindering huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde, alsmede tot schadevergoeding. Gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Toepassing van art. 7:209 BW. Tussenarrest. Zie ook ECLI:NL:GHAMS:2014:2987.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2014/126
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.070.876/1

zaak-/nummer rechtbank Amsterdam : 414316/CV EXPL 09-917

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 januari 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KRIJCO AMUSEMENT B.V.,

gevestigd te Amersfoort,

appellante,

advocaat: mr. R.H. Bekker te Amsterdam

tegen:

MAATSCHAP BATAVIA,

gevestigd te Santpoort-Noord, gemeente Velsen,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.J. van der Hauw te IJmuiden

1 Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna Krijco en Batavia genoemd.

1.1

Krijco is bij dagvaarding van 13 juli 2010 in hoger beroep gekomen van het vonnis met opgemeld zaak-/rolnummer van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter) van 15 april 2010, gewezen tussen Krijco als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en Batavia als eiseres in conventie/verweerster in reconventie (hierna: het vonnis).

1.2

Bij arrest van 3 augustus 2010 heeft het hof een comparitie van partijen gelast die op 5 november 2010 heeft plaatsgevonden en op 1 juni 2012 is voortgezet. Na afloop van de behandeling is de zaak verwezen naar de rol van 11 september 2012 voor het nemen van de memorie van grieven aan de zijde van Krijco.

1.3

Krijco heeft bij memorie vijf grieven geformuleerd, bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie dat het Hof het vonnis zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, zal beslissen als aan het slot van haar memorie omschreven, met veroordeling van Batavia in de kosten van de procedure in appel en eerste aanleg.

1.4

Daarop heeft Batavia geantwoord, bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen met, zo begrijpt het hof, veroordeling van Krijco in de kosten van het hoger beroep.

1.5

Tenslotte is arrest gevraagd.

2 Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in het vonnis onder het kopje “De feiten” de feiten vastgesteld die hij als uitgangspunt heeft genomen. Deze feitenvaststelling is in hoger beroep niet in geschil, zodat deze voor het hof tot uitgangspunt dient. Voor zover nodig, zullen deze feiten worden aangevuld met andere feiten die tussen partijen in hoger beroep zijn komen vast te staan.

2.2

Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

2.2.1

Batavia is in oktober 2003 eigenaar geworden van de voormalige rijstpellerij “Batavia” aan de Veerdijk 39 te Wormer. Het gaat om een monumentaal pand gebouwd in 1894. Het pand stond al jaren leeg, op een gedeelte van de begane grond na, dat door de vorige eigenaar was verhuurd aan huurders die er, eveneens onder de naam “Batavia”, een café-restaurant exploiteerden.

2.2.2

Batavia heeft, in afwachting van verdere ontwikkeling van het pand naar een nieuwe bestemming, het pand in 2004/2005 uitwendig gerestaureerd. Dat werk betreft gevels en fundering daaronder, dak en dakkapellen en hemelwaterafvoeren. De fundering onder het pand is toen echter niet (voldoende) aangepakt en vertoonde ook na de (uitwendige) restauratie door Batavia nog steeds (ernstige) gebreken: de stalen balken van de hoofddraagconstructie waren (ernstig) gecorrodeerd en de onderliggende, gemetselde poeren, waren (mede daardoor) gescheurd.

2.2.3

Per 7 maart 2005 is alle toen leegstaande ruimte in het pand aan Krijco verhuurd ten behoeve van een door Krijco te ontwerpen en ontwikkelen casino en vermaakscentrum. Behalve in het café/restaurant was er in het gebouw geen water– of gasleiding en geen (bruikbare) riolering meer. Er was ook geen elektriciteit en er waren slechts tijdelijke trappen en geen sanitaire voorzieningen.

2.2.4

In de periode vanaf 2005 is Krijco, met hulp en bijstand waar nodig van Batavia, begonnen met het aanvragen van de voor haar wensen noodzakelijke vergunningen en ontheffingen. Zij en haar projectontwikkelaars UMC (voorheen Havenja B.V.) en Captijn Retail en Consult B.V. hebben op aanraden van Bavaria nauw contact onderhouden met architectenbureau [X] te Wormerveer en Bouwbedrijf Kakes te Zaandam, die voor Batavia de hiervoor sub 2.2.2 bedoelde uitwendige restauratie van het pand in 2004/2005 hadden uitgevoerd.

2.2.5

Omdat Krijco graag het hele pand wilde hebben voor haar plannen, heeft Krijco zelf een vertrekregeling bedongen en bekostigd met de huurders van het café-restaurant, die uiteindelijk eind 2007 zijn vertrokken. In verband met die uitbreiding hebben partijen op 7 maart 2007 een nieuwe huurovereenkomst gesloten die thans nog steeds geldt.

2.2.6

De huurovereenkomst is gesloten voor een termijn van tien jaren en tegen een huurprijs van € 90.000,-- exclusief btw per kwartaal en exclusief indexering. De in deze zaak relevante bepalingen van de huurovereenkomst - waarop van toepassing zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de Algemene Bepalingen) - zijn de hiernavolgende:

- “Bijzondere Bepalingen:

8.1

Het pand wordt opgeleverd in de staat waarin het zich op dit moment bevindt. De verbouwing alsmede het aanbrengen van installaties zijn voor rekening van huurders. Installaties mogen geen overlast veroorzaken bij de overige huurders (…)

8.3

Het gehuurde is bestemd om te gebruiken als ruimte voor Family Entertainment (…).

Van de Algemene Bepalingen zijn de hiernavolgende artikelen van belang:

- “ “Staat.

2. Het gehuurde is/wordt bij de aanvang van de huur opgeleverd en wordt door huurder aanvaard in de staat waarin het zich dan bevindt. (…);

- Gebrek.

3. Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.;

- Inspectie in verband met de geschiktheid.

4. Huurder is verplicht het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. De verhuurder heeft de geschiktheid van gehuurde niet onderzocht en is enkel gehouden huurder op de hoogte te stellen van aan verhuurder bekende gebreken waarvan hij weet dat die aan de geschiktheid afbreuk doen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die verhuurder niet kende en niet behoorde te kennen”.

2.2.7

In november/december 2007 kwam het verlenen van de belangrijkste bouwvergunningen aan Krijco in zicht. Partijen zijn toen bouwvergaderingen gaan houden om de werkzaamheden te plannen en in kaart te brengen. Daarbij zijn verschillen van mening ontstaan over de urgentie en de omvang van een aantal reeds eerder aan Batavia en architectenbureau [X] bekende constructieve gebreken aan andere onderdelen dan reeds gerestaureerde gevels en daken alsmede over werkzaamheden die nog aan de buitenkant moesten gebeuren in combinatie met de door Krijco uit te voeren en te bekostigen verbouwing. Met die door Krijco uit te voeren en bekostigen verbouwing en inrichting zou tenminste drie miljoen euro zijn gemoeid. Met door Batavia uit te voeren en te bekostigen werkzaamheden zou circa vierhonderd duizend euro zijn gemoeid.

2.2.8

Op een op 3 januari 2008 geplande vervolgvergadering over de bouw is de advocaat van Krijco namens haar verschenen en deze heeft gevorderd dat Batavia niet alleen binnen twee maal vierentwintig uur schriftelijk op zich zou nemen om alle constructieve herstelwerkzaamheden op haar kosten binnen enkele weken uit te voeren maar ook bij voorbaat aansprakelijkheid zou erkennen voor vervolgschade van Krijco die zij begroot op vijfenvijftigduizend euro voor iedere week dat zij later dan gepland met de exploitatie van het casino kan beginnen.

2.2.9

Hierop is enige tijd heen en weer geschreven door Van Duyn, een van de maten van Batavia, enerzijds en de advocaat van Krijco anderzijds, waarbij Krijco bij haar eis is gebleven. Batavia heeft vervolgens rechtsbijstand gezocht. Het hierop tussen de raadslieden van partijen gevoerde overleg is niet vruchtbaar gebleken. Wel bleken partijen het er (tenslotte) over eens dat Batavia de fundering van het gehuurde zou herstellen (constructieve herstelwerkzaamheden aan/onder de begane grondvloer), maar verder raakte de zaak in een patstelling. Daarop heeft Krijco de huurbetaling gestaakt.

2.2.10

Bij vonnis van 22 mei 2008 heeft de kantonrechter Krijco, bij wijze van voorlopige voorziening, kort gezegd veroordeeld tot doorbetaling van de huur, aan welke veroordeling Krijco heeft voldaan. Verder is Krijco veroordeeld om Batavia in de gelegenheid te stellen om in het gehuurde herstelwerkzaamheden aan de begane grondvloer uit te voeren. In dat verband heeft de kantonrechter toen aanvullend overwogen dat Batavia daarbij wel de eis mag stellen dat een en ander in overleg tussen partijen gebeurt omdat het weinig zin heeft om onder de begane grondvloer herstelwerkzaamheden uit te voeren zonder te weten waar en hoe die vloer er overheen moet en wat er gelijktijdig (aan leidingen) onderdoor moet worden gelegd.

2.2.11

Batavia heeft de hiervoor bedoelde werkzaamheden echter niet laten uitvoeren, stellende dat dit bij gebrek aan medewerking aan de kant van Krijco (overleg over en coördinatie met door Krijco te verrichten werkzaamheden) zinloos was.

2.2.12

Bij vonnis van 11 december 2008 heeft de kantonrechter nieuwe vorderingen van partijen tot het treffen van voorlopige voorzieningen, strekkende tot het uitvoeren van de hiervoor bedoelde, door ieder van partijen uit te voeren herstel-/verbouwingswerkzaamheden en het daarop in gebruik nemen van het gehuurde door Krijco, afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat, (onder meer) overwogen dat partijen elkaar niet meer vertrouwden waardoor de voor de reparatie-/verbouwingswerkzaamheden noodzakelijke samenwerking illusoir was geworden en ontbinding van huurovereenkomst waarschijnlijk de enige uitweg bood.

2.2.13

Daarna heeft Batavia (alsnog) de beschikking gekregen over de door de gemeente goedgekeurde tekeningen van de door Krijco voorgenomen verbouwingswerkzaamheden, waarop onder meer de liftschaft staat ingetekend. De nog ontbrekende constructieberekeningen zijn nadien door Krijco nageleverd.

2.2.14

Bij vonnis van 24 februari 2009 heeft de kantonrechter, bij wege van voorlopige voorziening, (kort samengevat) a. Krijco veroordeeld om constructieberekeningen aan Batavia ter beschikking te stellen; b. Batavia veroordeeld om binnen veertien dagen nadat aan de hiervoor sub a bedoelde veroordeling is voldaan, te beginnen met de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan het fundament van het gehuurde (herstel poeren, vervanging stalen balken door betonnen balken en terugleggen vloer), deze werkzaamheden onafgebroken voort te zetten en binnen vier maanden na aanvang daarvan deugdelijk te voltooien en c. Krijco veroordeeld om binnen achttien dagen nadat aan de hiervoor sub b bedoelde veroordeling is voldaan te beginnen met door haar voorgenomen verbouwingswerkzaamheden zoals in het desbetreffende vonnis bedoeld en deze onafgebroken voor te zetten totdat deze zijn voltooid.

2.2.15

Vervolgens is tussen Krijco en Batavia, kort samengevat, een geschil ontstaan betreffende de vraag of partijen (over en weer) hebben voldaan aan de op hen rustende veroordelingen zoals omschreven in het hiervoor sub 2.2.14 bedoelde vonnis van de kantonrechter. Dat is uitgemond in een executiegeschil. Bij vonnis van 4 december 2009 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Haarlem Batavia verboden om tot executie van het vonnis van de kantonrechter van 24 februari 2009 over te gaan op de grond dat Krijco tot 11 september 2009 niet heeft voldaan aan hetgeen waartoe zij bij dat vonnis is veroordeeld .

2.2.16

In de onderhavige bodemzaak heeft Batavia in conventie een aantal vorderingen ingesteld en heeft Krijco in reconventie een aantal vorderingen ingesteld. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis zowel de conventionele vorderingen van Batavia als de reconventionele vorderingen van Krijco afgewezen.

2.3

Het hof stelt in dit verband met betrekking tot de omvang van het hoger beroep voorop, dat door Batavia niet incidenteel geappelleerd is tegen het oordeel van de kantonrechter in het vonnis dat de conventionele vorderingen van Batavia moeten worden afgewezen. In hoger beroep is derhalve nog alleen aan de orde, gelet op de door Krijco ontwikkelde grieven, of de kantonrechter terecht de vorderingen in reconventie van Krijco heeft afgewezen. De desbetreffende vorderingen luiden, samengevat:

  1. te verklaren voor recht dat de door Krijco uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigde huurprijs wordt verminderd in die zin dat deze met terugwerkende kracht, primair, vanaf 7 maart 2005, subsidiair vanaf 2 januari 2008, in beide gevallen tot 26 mei 2009, zijnde het moment dat Batavia de fundering onder het gehuurde heeft hersteld en aan Krijco heeft opgeleverd, wordt teruggebracht tot nihil;

  2. Batavia te veroordelen tot primair (terug)betaling van de ten onrechte betaalde optievergoeding/huurpenningen over de periode vanaf 7 maart 2005 tot en met 26 mei 2009 ter hoogte van € 1.160.261,--, althans subsidiair (terug)betaling van de ten onrechte betaalde huurpenningen over de periode vanaf 2 januari 2008 tot 26 mei 2009 ter hoogte van € 511.261,--, in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf het moment van betaling van de respectieve termijnen door Krijco tot het moment van terugbetaling daarvan door Batavia aan Krijco;

  3. Batavia te veroordelen tot vergoeding aan Krijco van de door Krijco geleden schade als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van Batavia welke schade is begroot op € 1.365.396,--, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 26 mei 2009 tot het moment van algehele betaling daarvan door Batavia.

2.4

De vijf grieven van Krijco strekken, tot de kern teruggebracht, ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de door Krijco gevorderde huurprijsvermindering en schadevergoeding niet voor toewijzing in aanmerking komen, omdat het onwaarschijnlijk is dat de architect van zowel Batavia als Krijco opzettelijk zou hebben verzwegen dat sprake was van gebreken aan de poeren en onderslagbalken terwijl, aldus de kantonrechter, net zo onaannemelijk is dat Krijco die het pand kreeg opgeleverd in de staat waarin het zich bevond ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst in 2005 zonder enig onderzoek van haar kant erop mocht vertrouwen dat zij zonder enig bouwkundig probleem een grootschalige verbouwing zou kunnen uitvoeren. Krijco grieft tevens tegen het oordeel van de kantonrechter dat daarbij komt dat de vertraging die eerst na december 2007/januari 2008 is ontstaan voor een deel ook voor rekening van Krijco moet komen omdat het niet uitsluitend Batavia is geweest die door een aanvankelijke weigering om over een ontstaan probleem mee te denken, alle vertraging heeft veroorzaakt: ook Krijco heeft daaraan naar het oordeel van de kantonrechter een bijdrage geleverd door in een prematuur stadium met aansprakelijkheidsstellingen en schadevorderingen, gevolgd door beslagleggingen, te komen, zodat niet gezegd kan worden dat Batavia (die haar herstelverplichtingen inmiddels is nagekomen) de door Krijco genoemde schade heeft veroorzaakt. In het licht van het vorenstaande lenen de grieven van Krijco zich voor gezamenlijke behandeling.

2.5

Allereerst dient te worden vastgesteld of er sprake is van gebreken, zulks in het licht van het bepaalde in artikel 8.3 van de huurovereenkomst. Batavia betoogt dat er geen sprake is van gebreken (in de zin van artikel 7:204 BW). Lid 2 van artikel 7:204 BW bepaalt, kort gezegd, dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak is of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. In artikel 3 van de toepasselijke algemene voorwaarden is hetzelfde tot uitdrukking gebracht. Batavia voert aan dat Krijco ten onrechte stelt dat de fundering in slechte staat is, omdat het in feite gaat om, kort samengevat, het corroderen van de stalen liggers onder de begane grondvloer en scheurvorming in het opgaande metselwerk van de poeren. Die onderdelen van de begane grondvloer (balken, poeren) zijn, aldus Batavia, geen onderdeel van de fundering van het gebouw en reparatie en de noodzakelijke restauratie van de begane grondvloer in voormelde zin levert geen gebrek op als bedoeld in artikel 7:204 BW omdat, aldus nog steeds Batavia, het moeten vervangen van de onderslagbalken en herstel van de poeren het genot van Krijco niet in de weg staat en Krijco ook niet heeft gehinderd bij de verbouwing.

2.6

Het hof neemt tot uitgangspunt dat het begrip “gebrek” in de zin van artikel 7:204 BW een ruime betekenis heeft. Genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek, zoals een slechte staat van onderhoud of constructiefouten. Ook voor de huurder zichtbare gebreken vallen hieronder, hetgeen volgt uit de zinsnede in artikel 7:204 lid 2 BW dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst het genot mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Zo mag de huurder van een verwaarloosd gebouw desalniettemin van de verhuurder in beginsel verlangen dat hij de gebreken verhelpt tenzij partijen uitdrukkelijk anders zijn overeengekomen.

2.7

In het licht van het vorenstaande zijn de hiernavolgende rapporten van belang die hetzij door Batavia zelf in het geding zijn gebracht hetzij niet althans onvoldoende gemotiveerd door haar zijn betwist:

  • -

    Rapportage van Duyts Bouwconstructies (onderzoek in opdracht van de rechtsvoorganger van Batavia uitgevoerd op 11 mei 2000) (productie 1 bij conclusie van antwoord zijdens Krijco, par. 5.0, pag. 08): “De aangetroffen situatie geeft aanleiding om maatregelen te treffen bij verschillende constructieonderdelen, om het gebouw voor de herstemming een aanvaardbare staat van veiligheid te geven.” Zie ook par. 4.2 jo par. 4.2.2: “De begane grondvloer … Bij de opleggingen, de balkkoppen, zijn de liggers ernstig aangetast door corrosie, bij één legger bevinden zich gaten in het lijf en is het lijf zeer dun. De ligdelen tussen de balkkoppen zijn licht aangetast door corrosie”;

  • -

    Rapport van Intron d.d. 27 november 2007 (productie 13 bij dagvaarding eerste aanleg, pag. 5): “Conclusie. Ter plaatse van een doorgeroeste vloerligger en ter plaatse van de gebroken poeren is de constructieve veiligheid acuut in gevaar. Herstel van deze schade en preventiemaatregelen zijn noodzakelijk”;

  • -

    Rapport van Tentij d.d. 25 maart 2009 (productie 20 bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie, par. 3): “De begane grondvloer herbergt een constructief probleem in zich hetgeen reeds in eerdere rapportage van Pieters Bouwtechniek is aangegeven (…) Echter de stalen onderslagen waarop deze is aangebracht vertonen een forse corrosie – aantasting. Met name bij de opleggingen van de liggers op de poeren waar de balken in het metstelwerk zijn opgenomen is sprake van zware corrosie. Deze leidt tot expansie van het staalprofiel met scheurvorming in het metselwerk als gevolg (…) het gevolg van corrosie is, naast het roesten van de profielen zelf, de schade aan het metselwerk (…) De corrosie in de oplegging heeft noodzakelijk negatieve invloed op de dwarskracht van het profiel”. Zie ook par. 4: “Echter het niet uitvoeren van een drastische ingreep nu zou problemen in de toekomst hebben gegeven. Dan zou de doorgaande corrosie tot nog meer schade aan de poeren en ook aan de begane grondvloer hebben geleid. Met als onoverkomend gegeven dat toch binnen afzienbare tijd de vloer vervangen dan wel gerepareerd had moeten worden. Maar dan in gebruikerssituatie met alle overlast van dien. Het advies van reparatie van de stalen liggers was aanwezig maar ons inziens is het compleet vervangen van de constructie eenvoudiger, duurzamer en daarmee zeker niet duurder. Het grootste verschil is dat bij reparatie van de bestaande balken de corrosiewerende bescherming van de balken de zwakste schakel blijft. Deze zeer essentiële behandeling moet in het werk uitgevoerd worden”.

2.8

In licht van vorenstaande bevindingen van deskundigen en het bepaalde in artikel 8.3 van de huurovereenkomst, waaruit volgt dat het gehuurde is bestemd om te gebruiken als ruimte voor Family Entertainment, is onjuist het standpunt van Batavia, kort samengevat, dat geen sprake is van een gebrekkige fundering in de door haar bedoelde zin. Uit de bevindingen in de sub 2.7 vermelde rapporten blijkt dat het gaat om ernstige constructieve problemen, die - nu de hiervoor onder 2.2.6 geciteerde artikelen 8.1 van de huurovereenkomst en 2 en verder van de Algemene Bepalingen de onderhavige eigenschappen onvoldoende duidelijk of uitdrukkelijk uitsluiten van het begrip “gebrek”- niet anders zijn op te vatten dan als gebreken in de zin van 7:204 BW. De geconstateerde gebreken staan, zonder herstel, immers in de weg aan het gebruik van het gehuurde overeenkomstig de door partijen overeengekomen bestemming als ruimte voor Family Entertainment.

2.9

Batavia heeft voorts betoogd dat, voor zover sprake zou zijn van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dit ingevolge artikel 8.1 van de huurovereenkomst (en artikel 2 van de Algemene Bepalingen), kort gezegd, voor rekening en risico van Krijco dient te blijven. Het hof acht in dezen van belang dat, zo voormelde contractuele bepalingen al in de door Batavia voorgestane zin dienen te worden uitgelegd, dit Batavia ingevolge artikel 7:209 BW niet kan baten, indien zij de gebreken die hier aan de orde zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst met Krijco kende. In dit verband merkt het hof op dat in dat geval ingevolge artikel 7:209 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van het bepaalde in de artikelen 7:206 lid 1 en 2 (de verplichting tot het verhelpen van gebreken), 7:207 BW (het recht op huurprijsvermindering in verband met een gebrek) en 7:208 BW (de verplichting tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade). Tegen die achtergrond is naar het oordeel van het Hof het hiernavolgende van belang.

2.10

In mei 2000 is in opdracht van (de rechtsvoorganger van) Batavia door Duyts Bouwconstructies een onderzoek gedaan naar de staat van diverse constructieonderdelen van het later aan Krijco verhuurde pand. Zoals door het hof hiervoor sub 2.7 overwogen, is daaruit gebleken dat volgens Duyts Bouwconstructies maatregelen nodig waren bij verschillende constructieonderdelen om het gebouw voor de herbestemming een aanvaardbare staat van veiligheid te geven. In 2004/2005 is het pand in opdracht van Batavia, uitwendig “gerenoveerd” (zie hiervoor sub 2.2.2), waarbij Batavia architect [X] en aannemer Kakes heeft ingeschakeld. Alle beschikbare informatie omtrent de gesteldheid van het pand en derhalve ook de, kort gezegd, noodzaak van diverse werkzaamheden om diverse gebreken te herstellen, zoals die (onder meer) bleken uit het hiervoor sub 2.7 bedoelde rapport van Duyts Bouwconstructies, was in handen van Kakes en [X] en derhalve Batavia, vóór het sluiten van de huurovereenkomst tussen Krijco en Batavia.

2.11

Op grond van een en ander, in onderling verband en samenhang bezien, was Batavia derhalve vóór het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte van de gebreken, zodat het haar niet vrijstaat een beroep te doen op het bepaalde in artikel 8.1 van de huurovereenkomst. Batavia wist in welke mate geconstateerde gebreken na de uitwendige renovatie, zoals hiervoor sub 2.2.2 bedoeld, al dan niet waren verholpen en zo niet wat daarvoor de volgens (de adviseurs van) Batavia (valide) redenen waren.

2.12

Gelet op het hiervoor overwogene en het bepaalde in artikel 7:209 BW komt thans aan de orde de, kort gezegd, door Krijco gevorderde huurprijsvermindering en schadevergoeding.

2.13

Krijco heeft ten aanzien van de schade die zij stelt te hebben geleden met betrekking tot de vervangings-, herstel- en reparatiewerkzaamheden, welke vordering Krijco begroot op een bedrag ad. € 366.908,--, verwezen naar een “40 puntenlijst” die zij als productie 4 in het geding zou brengen (memorie van grieven, pag. 14, eerste volle alinea). Bij memorie van antwoord heeft Batavia de desbetreffende vordering van Krijco betwist als zijnde niet onderbouwd, en er op gewezen dat Krijco de door haar aangekondigde productie 4 (nog steeds) niet in het geding heeft gebracht. Nu Krijco haar desbetreffende vordering niet tijdig, deugdelijk heeft onderbouwd, oordeelt het hof dat de vordering van Krijco in zoverre niet voor toewijzing in aanmerking komt.

2.14

Ten aanzien van de overige door Krijco gevorderde schade alsmede de gevorderde vermindering van de huurprijs (memorie van grieven, par. 3.23 – par. 3.31) heeft Batavia een aantal weren gevoerd (memorie van antwoord, hoofdstuk V, par. 90 – par. 103). Alvorens nader te beslissen omtrent de door Krijco gevorderde huurprijsvermindering en schadevergoeding, wordt Krijco in de gelegenheid gesteld te reageren op de desbetreffende weren van Batavia, met name het verweer van Batavia dat het Krijco tot en met 2009 niet was toegestaan om in het pand een speelautomatenhal te exploiteren, dat Krijco eerst na 8 juni 2010 definitief overeenstemming met de gemeente heeft bereikt dat en onder welke voorwaarden een speelautomatenhal mocht worden geëxploiteerd en dat de in deze relevante Verordening Speelautomatenhal Wormerland 2009 op 22 april 2010 in werking is getreden, met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2010, welke omstandigheid, aldus nog steeds Batavia, voor rekening en risico van Krijco dient te blijven, zodat Batavia niet aansprakelijk is voor eventuele (gevolg)schade en Krijco evenmin aanspraak kan maken op huurprijsvermindering (memorie van antwoord, par. 1, pag. 2, vijfde alinea jo par. 28 jo par. 90 jo par. 95). Verder verzoekt het hof Krijco ook in te gaan op de stelling van Batavia dat, kort gezegd, het (grotendeels) aan Krijco zelf te wijten is dat zij ook ten tijde van de subsidiair gevorderde (volledige) huurprijsvermindering (per 2 januari 2008) niet beschikte over de vereiste bouwvergunning(en) (memorie van antwoord, met name par. 93 jo par. 95).

2.15

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen om Krijco in de gelegenheid te stellen zich bij akte over de hiervoor sub 2.14 bedoelde kwesties uit te laten. Batavia mag daarop nog reageren. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3 Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 25 februari 2014 voor akte uitlating aan de zijde van Krijco als bedoeld in rechtsoverweging 2.14;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.H. Huijzer en M.A.J.G. Janssen en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 28 januari 2014.