Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2013:4921

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
24-12-2013
Datum publicatie
19-02-2014
Zaaknummer
200.125.697-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte; ontbinding en ontruiming gevorderd; hoofdverblijf huurder en verboden onderverhuur/ingebruikgeving aan derden; bewijslast bij verhuurder; kantonrechter heeft in tussenvonnis ten onrechte bewijsaanbod verhuurder gepasseerd; vernietiging; zaak teruggewezen naar kantonrechter.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.125.697/01

rolnummer rechtbank Amsterdam: 1372226 CV EXPL 12-24921

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 december 2013

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[APPELLANTE].,

gevestigd te [plaats],

appellant,

advocaat: mr. O. Surquin te Millingen aan de Rijn,

tegen:

[GEÏNTIMEERDE],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. D.N. Allick te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 27 maart 2013 in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van 21 januari 2013 van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht (hierna: de kantonrechter), gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

[appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, a tot en met e, de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Over deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan, aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerde] huurt van [appellante] de woning aan de [adres 1] te [plaats], met de daarbij behorende twee bergingen, plaatselijk bekend als nummer 15 en 17 op de 4de verdieping (hierna: de zolderkamers) tegen een huurprijs van (laatstelijk) € 977,74 per maand, inclusief servicekosten en watergeld (hierna ook: de woning).

3.1.2

De op 15 april 1991 opgemaakte huurovereenkomst bepaalt, voor zover van belang, het volgende:

Artikel 4

(1) Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woning en het zal huurder niet vrijstaan, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder, een andere bestemming aan het gehuurde te geven.

(…)

Artikel 6

(1) Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de aangegeven bestemming gebruiken (…).

(…)

Artikel 7

Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken, of aan derden in onderhuur afstaan. Met name mag hij ook, zonder zodanige schriftelijke toestemming, geen andere personen bij zich doen inwonen, dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren.”

3.1.3

Op 8 mei 1994 is [geïntimeerde] gehuwd met [X], uit welk huwelijk twee kinderen zijn geboren. [X] en de beide kinderen staan ingeschreven aan het adres [adres 2] te [plaats].

3.1.4

In de periode 1 oktober 1994 tot en met 8 maart 2010 hebben - naast [geïntimeerde] - 23 verschillende personen op de woning ingeschreven gestaan.

3.1.5

[geïntimeerde] heeft een eigen onderneming, Simcha kapsalon, gevestigd aan het [adres 3] te Amsterdam.

3.1.6

[geïntimeerde] heeft zich uitgeschreven op het adres [adres 1] en staat sinds 5 maart 2010 in de gemeentelijke basisadministratie (hierna: GBA) ingeschreven op het zaakadres [adres 3].

3.1.7

[geïntimeerde] ontvangt op het adres van de woning de jaarafrekening energie alsmede haar bankafschriften.

3.1.8

[geïntimeerde] verhuurt de zolderkamers onder aan derden, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [appellante].

3.1.9

Bij brief van 24 maart 2011 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] bericht dat is gebleken dat zij zich heeft uitgeschreven op het adres aan de [adres 1], de woning heeft verlaten en aan een derde in gebruik dan wel onderhuur heeft gegeven. In die brief is [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld ter voorkoming van ontbinding en ontruiming zelf de huurovereenkomst op te zeggen en de woning uiterlijk 30 april 2011 leeg en ontruimd op te leveren, van welke gelegenheid [geïntimeerde] geen gebruik heeft gemaakt.

3.2

[appellante] heeft ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en schadevergoeding gevorderd en daaraan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] niet haar hoofdverblijf heeft in de woning, hetgeen blijkt uit de GBA, en de woning aan steeds wisselende derden in gebruik, wederverhuur, onderverhuur en/of inwoning heeft afgestaan, hetgeen in strijd is met de artikelen 4, 6 en 7 van de huurovereenkomst.

3.3

De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis, kort samengevat, geoordeeld:

(i) dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld om als vaststaand aan te nemen dat [geïntimeerde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft en tot de door haar aangeboden bewijslevering te worden toegelaten: r.o. 6;

(ii) dat in het midden kan blijven of [geïntimeerde] op grond van de huurovereenkomst gehouden is in de woning haar hoofdverblijf te houden: r.o. 7;

(iii) dat van onderverhuur of het in gebruik geven van de woning aan derden niet is gebleken: r.o. 8.

De kantonrechter heeft de beslissing of de onderverhuur van de zolderkamers ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt aangehouden, en een comparitie van partijen gelast.

3.4

[appellante] heeft, onder overlegging van en verwijzing naar een aantal producties, de kantonrechter bij brief van 30 januari 2013 verzocht:

- primair, terug te komen op zijn beslissing in r.o. 6 en 7 van het bestreden tussenvonnis;

- subsidiair, hoger beroep toe te staan ten aanzien van voornoemde beslissing.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 maart 2013 het primaire verzoek afgewezen en het subsidiaire verzoek toegewezen.

3.5

Vervolgens heeft [appellante] hoger beroep ingesteld en vier grieven geformuleerd tegen het bestreden tussenvonnis.

3.6

Alvorens deze grieven te bespreken, dient het hof in te gaan op het verweer van [geïntimeerde] dat op grond van de huurovereenkomst of anderszins voor haar geen verplichting bestaat de woning als hoofdverblijf te gebruiken.

Dit verweer moet worden verworpen. Artikel 7 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat het de huurder (behoudens schriftelijke toestemming) is verboden naast zijn gezin andere personen bij zich te doen inwonen [cursivering hof], impliceert dat [geïntimeerde] in die situatie als huurder in de woning haar hoofdverblijf dient te hebben. Anders gezegd: indien de woning door andere personen dan [geïntimeerde] en krachtens welke titel dan ook (ingebruikgeving of onderhuur) wordt bewoond, dient [geïntimeerde] als huurder aldaar haar hoofdverblijf te hebben.

3.7

Met grief 2, die de verste strekking heeft, betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte niet op voorhand heeft geoordeeld dat zij in het bewijs van haar stellingen is geslaagd en [geïntimeerde] toegelaten tot tegenbewijs. Het hof oordeelt als volgt.

3.7.1

Het hof stelt voorop dat op [appellante], die ontbinding en ontruiming vordert, de bewijslast rust dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door in de woning niet haar hoofdverblijf te houden.

3.7.2

Bij memorie van grieven heeft [appellante] een rapport in het geding gebracht van QUSO Detective Solutions B.V. (hierna: QUSO). Om vast te stellen waar [geïntimeerde] woonachtig is en wie er woonachtig is in de woning aan de [adres 1] heeft QUSO een onderzoek uitgevoerd vanaf 13 mei 2013 tot en met 18 mei 2013. Naar het hof heeft geconstateerd, zijn de [adres 1 & adres 2] gedurende zes dagen geobserveerd en de woning aan de [adres 1] (uitsluitend) op 14 mei 2013. Daaruit valt niet zonder meer de conclusie te trekken dat [geïntimeerde] de woning niet (meer) als hoofdverblijf gebruikt. Zonder het horen van getuigen acht het hof dit bewijs niet geleverd.

3.7.3

De conclusie is dat zonder nadere bewijslevering [appellante] niet in het op haar rustende bewijs is geslaagd. De grief faalt.

3.8

De grieven 1, 3 en 4, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, komen op tegen de overwegingen van de kantonrechter als onder 3.3. weergegeven.

3.8.1

Zoals onder 3.7.3 overwogen, acht het hof [appellante] zonder nadere bewijslevering niet in het op haar rustende bewijs geslaagd. Aangezien [appellante] in beroep heeft aangeboden door het horen van getuigen te bewijzen dat [geïntimeerde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft, dient zij hiertoe alsnog in de gelegenheid te worden gesteld.

3.8.2

Het toelaten van [appellante] tot bewijslevering omtrent het hoofdverblijf van [geïntimeerde] omvat daarmee tevens het leveren van bewijs dat [geïntimeerde] zich heeft schuldig gemaakt aan verboden onderverhuur of het in gebruik geven van de woning aan derden, met uitzondering van de zolderkamers. Weliswaar heeft [appellante] bij memorie van grieven een rapport van Experian van 22 maart 2013 overgelegd, doch het hof acht dit te mager om daaruit de conclusie te trekken dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven. Uit dit rapport blijkt immers niet dat de daarin genoemde [Z] op [adres 1] staat ingeschreven. Dit volgt evenmin uit de in r.o. 3.4 bedoelde producties. Ook het eerdergenoemde rapport van QUSO biedt onvoldoende duidelijkheid wie – anders dan [geïntimeerde] – in de woning woonachtig is. Daartoe dienen getuigen, waaronder Korvinus, te worden gehoord, zoals door [appellante] aangeboden.

3.8.3

De vraag of het zonder toestemming door [geïntimeerde] in gebruik geven van de zolderkamers moet worden aangemerkt als verboden onderhuur die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, kan pas worden beantwoord als er duidelijkheid over bestaat of [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in de woning heeft. Derhalve dient [appellante] eerst bewijs omtrent het hoofdverblijf van [geïntimeerde] te leveren. Het is aan de kantonrechter of dit voor of na de in het tussenvonnis gelaste comparitie van partijen moet gebeuren.

3.8.4

De grieven hebben in zoverre succes dat [appellante], anders dan de kantonrechter heeft overwogen en beslist, alsnog tot bewijslevering dient te worden toegelaten.

4 Slotsom

4.1

De conclusie is dat de grieven slagen voor zover de kantonrechter het bewijsaanbod van [appellante] heeft gepasseerd. Dit leidt ertoe dat het vonnis in zoverre moet worden vernietigd. Aangezien de zaak zonder bewijslevering in eerste aanleg nog onvoldoende uit de verf is gekomen, zal het hof de zaak niet zelf afdoen maar terugwijzen naar de kantonrechter teneinde [appellante] alsnog in staat te stellen het door haar aangeboden bewijs te leveren.

4.2

[geïntimeerde] zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze instantie worden verwezen. Met betrekking tot de eerste aanleg zal geen kostenveroordeling worden uitgesproken, omdat in die instantie nog verder zal worden geprocedeerd.



5. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover de kantonrechter het bewijsaanbod van [appellante] heeft gepasseerd en in het midden heeft gelaten of [geïntimeerde] gehouden is haar hoofdverblijf in de woning te hebben;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de zaak terug naar de kantonrechter ter verdere afdoening;

bekrachtigt het vonnis voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 759,71 aan verschotten en € 894,-- voor salaris van de advocaat;

bepaalt dat over de proceskosten wettelijke rente zal zijn verschuldigd vanaf de vijftiende dag na dagtekening van de aanschrijving tot vrijwillige voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, J.C.W. Rang en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 december 2013.