Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2013:4920

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
17-12-2013
Datum publicatie
17-04-2014
Zaaknummer
200.122.708-01
Formele relaties
Einduitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2014:3547
Einduitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2015:1509
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur van woonruimte met toestemming voor onderverhuur. Heeft huurder bedongen dat de verhuurder tijdig de jaarlijkste huurverhoging zou berichten teneinde hem in staat te stellen deze door te berekenen aan de onderhuurders. Bewijsopdracht.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.122.708/01

zaaknummer rechtbank : 1369877 CV EXPL 12-23935

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2013

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAPITAL GROUP B.V.,
gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. J.M. Veldhuis te Amsterdam,

tegen

[GEÏNTIMEERDE],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. Th. F. Roest te Haarlem.

1 Het geding in hoger beroep

Capital is bij dagvaarding van 7 januari 2013, hersteld bij exploit van 1 februari 2013, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam (hierna de kantonrechter), van 24 december 2012, gewezen tussen Capital als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte Capital, met productie;
- akte uitlating producties [geïntimeerde];

- akte Capital.

Capital heeft bij memorie van grieven haar eis gewijzigd en vervolgens geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, samengevat, alsnog
- [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van de huurachterstand,
- [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van de maandelijks conform de huurovereenkomst verschuldigde huur c.q. vergoeding,
- voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] met terugwerkende kracht indexeringen is verschuldigd,
- voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] met ingang van 3 september 2012 contractuele boete is verschuldigd,
- [geïntimeerde] tot betaling van die boete zal veroordelen,
- zal gebieden aan [geïntimeerde] dat wordt voldaan aan de afspraak dat hij maximaal vier huurders toelaat in het pand,
- [geïntimeerde] zal veroordelen tot restitutie en
- [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.


Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

Bij haar eerste akte heeft Capital nog betoogd dat het hof geen acht mag slaan op de memorie van antwoord, omdat deze niet is ondertekend. [geïntimeerde] heeft zich tegen dit betoog verweerd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 Vooraf

Het hof ziet in dit stadium van het geding ontoereikende grond om de memorie van antwoord terzijde te leggen, omdat deze niet is ondertekend. Het komt het hof voor dat het door Capital geconstateerde mankement, wat daarvan verder zij, in elk geval kan worden hersteld. Hetgeen Capital heeft betoogd, geeft verder geen aanleiding te veronderstellen dat hier zodanig belang van Capital in het geding is dat geen gelegenheid voor herstel zou moeten worden geboden.
Het hof zal hieronder uiteenzetten, welke herstelmogelijkheid het hof voor ogen staat.
Voorshands ervan uitgaand dat dit herstel plaatsheeft, overweegt het hof verder als volgt.

3 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

4 Beoordeling

3.1

Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.

3.1.1

Sinds 1 maart 2009 huurt [geïntimeerde], geboren in 1989, van Capital de woning aan de [adres]. Hij had toestemming voor onderverhuur. Hij mocht onderverhuren aan maximaal vier onderhuurders.
Voor Capital wordt de woning beheerd door [Y].

3.1.2

[geïntimeerde] was met ingang van 1 maart 2009 € 2.000,- per maand aan Capital verschuldigd, waarvan € 36,17 aan watergeld, € 10,- voor schoonmaken c.v. en
€ 1.953,83 aan kale huur.
De huurprijs is krachtens artikel 18 van de algemene bepalingen, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, geïndexeerd. De verhuurder mag de huur jaarlijks per 1 juli verhogen. Capital heeft de (kale) huur over de jaren 2009, 2010, 2011 en 2012 telkens met ingang van 1 juli verhoogd. [Y] heeft dat namens Capital schriftelijk aan [geïntimeerde] meegedeeld. Bij brieven van 17 november 2011 is meegedeeld dat de huur met ingang van 1 juli 2009, 1 juli 2010 en 1 juli 2011 is verhoogd. Bij brief van 15 mei 2012 is meegedeeld dat de huur met ingang van 1 juli 2012 is verhoogd. Ook zijn de servicekosten in de loop van de jaren verhoogd.

3.1.3

Tussen partijen is geschil ontstaan over de indexering van de huur. [geïntimeerde] heeft de extra huur niet betaald, maar is doorgegaan € 2.000,- per maand te betalen. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat Capital de huuraanpassing te laat heeft aangezegd, zodat zij deze niet aan hem in rekening mag brengen. Hij heeft zich in het bijzonder erop beroepen dat hij bij aanvang van de huur met een vertegenwoordiger van Capital, de heer [A], heeft afgesproken dat hij tijdig van huuraanpassingen op de hoogte zou worden gebracht, opdat hij deze aanpassingen zou kunnen doorberekenen aan zijn onderhuurders.
Capital heeft, toen betaling uitbleef, [geïntimeerde] in rechte betrokken.
[geïntimeerde] heeft vervolgens van zijn kant eveneens een vordering ingesteld. Hij heeft aangevoerd dat hij onverschuldigd watergeld heeft betaald en dat van verhoging van de servicekosten geen sprake kan zijn vanwege het ontbreken van een jaarlijks overzicht. Verder heeft hij betoogd dat de gehuurde woning lekt, alsmede een wc en een raam kapot zijn en dat Capital weigert dat afdoende te verhelpen. Vanwege deze aantasting van het huurgenot heeft hij recht op huurvermindering, aldus [geïntimeerde].

3.1.4

De kantonrechter heeft de vordering van Capital afgewezen. Hij heeft de door [geïntimeerde] gestelde afspraak aanvaard en vervolgens geoordeeld dat het in dit geval vanwege het daarmee voor [geïntimeerde] gemoeide belang naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om van [geïntimeerde] betaling van de te laat aangezegde huurprijsaanpassingen te vergen.

3.1.5

De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen.
De kantonrechter heeft vastgesteld dat [geïntimeerde] zelf watergeld betaalt en voor recht verklaard dat [geïntimeerde] voor de levering van water geen vergoeding van kosten aan Capital is verschuldigd en Capital veroordeeld tot restitutie aan [geïntimeerde] van € 868,08 (24 x € 36,17) aan watergeld.
Verder heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat van verhoging van servicekosten ten laste van [geïntimeerde] geen sprake kan zijn, omdat het vereiste kostenoverzicht ontbreekt.
Tot slot heeft de kantonrechter de gevorderde huurprijsvermindering vanaf 1 juli 2010 toewijsbaar geoordeeld. Hij heeft de huurprijs voor de periode dat de gebreken niet zijn verholpen vastgesteld op € 1.367,68 per maand en Capital veroordeeld om
€ 15.826,05 aan huur terug te betalen aan [geïntimeerde].

3.2

Capital is met haar grieven opgekomen tegen deze oordelen van de kantonrechter.
De grieven lenen zich gedeeltelijk voor gezamenlijke bespreking.

3.3

Door middel van haar eerste grief heeft Capital haar vordering en de gronden van die vordering uitgebreid.

3.3.1

In de eerste plaats heeft Capital aan de orde gesteld dat [geïntimeerde] zijn contractsverplichtingen heeft geschonden door aan vijf onderhuurders te verhuren.
Capital leidt dat af uit onderdeel 2.4 van de conclusie van antwoord in conventie van [geïntimeerde]. Daar staat: “[geïntimeerde] is op grond van de huurovereenkomst gerechtigd om vier (4) medebewoners in het gehuurde te laten wonen. De woning wordt sinds de aanvang van de huurovereenkomst als ‘studentenhuis’ door vijf (5) personen bewoond.”
[geïntimeerde] heeft bestreden dat hij aan meer dan vier onderhuurders verhuurt. Hij heeft in de conclusie van antwoord bedoeld uiteen te zetten dat hij samen met vier onderhuurders in de woning woont.
De door Capital verdedigde uitleg van de door [geïntimeerde] in zijn conclusie van antwoord in conventie gekozen bewoordingen ligt buitengewoon weinig voor de hand. Nu tussen partijen vast staat dat het de bedoeling was dat [geïntimeerde] ook zelf in de gehuurde woning ging wonen, en [geïntimeerde] het woord ‘medebewoners’ heeft gebruikt, is evident dat [geïntimeerde] zichzelf gerekend heeft tot de door hem genoemde vijf bewoners. Daarop stuit het betoog van Capital reeds af. Daar komt bij dat Capital in haar akte, anders dan op haar weg had gelegen, de toelichting van [geïntimeerde] bij memorie van antwoord onbestreden heeft gelaten. Dat betekent dat het hof voorbijgaat aan alle consequenties die Capital wil verbinden aan de door haar veronderstelde tekortkoming van [geïntimeerde]. In zover faalt de eerste grief.

3.3.2

In de tweede plaats heeft Capital restitutie gevorderd van al hetgeen zij uit hoofde van het bestreden vonnis heeft betaald. Daarop komt het hof voor zoveel nodig terug. Mocht het hof tot de slotsom komen dat Capital te veel heeft betaald aan [geïntimeerde], dan zal het hof [geïntimeerde] tot terugbetaling veroordelen, vermeerderd met de wettelijke vertragingsrente vanaf de dag dat Capital aan hem heeft betaald.
In zover heeft Capital succes met haar eerste grief.

3.4

De tweede grief van Capital gaat over de vraag of [geïntimeerde] het bedrag aan huurverhoging aan Capital moet betalen.
In de eerste plaats heeft hier te gelden dat Capital de huurverhoging per 1 juli 2012 heeft aangezegd bij brief van 15 mei 2012. Die mededeling was tijdig. Er is dus geen toereikende grond om te aanvaarden dat [geïntimeerde] die verhoging niet behoeft te betalen.
De huurverhogingen per 1 juli 2009, 1 juli 2010 en 1 juli 2011 zijn pas bij brief van 17 november 2011 aangezegd. Dat is laat en een dergelijke handelwijze verdient geen schoonheidsprijs. De vraag is echter of Capital daarmee haar recht heeft verspeeld om de door haar gewenste huurprijsaanpassing aan [geïntimeerde] in rekening te brengen. Uit de omstandigheid dat Capital lang gewacht heeft met het aanpassen van de huur heeft [geïntimeerde] redelijkerwijs niet mogen begrijpen dat Capital afstand heeft gedaan van dat haar toekomende recht. Het stilzitten van Capital brengt evenmin mee dat ze dit recht heeft verwerkt. Dat geldt ook als in aanmerking wordt genomen dat [geïntimeerde] een bijzonder belang had bij tijdige aanzegging van de huurverhoging, omdat hij die verhoging wilde kunnen doorberekenen aan zijn onderhuurders. [geïntimeerde] diende immers, in aanmerking genomen het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst, ermee rekening te houden dat Capital tot verhoging van de huurprijs zou overgaan. Hij had aldus de mogelijkheid de te verwachten verhoging te verwerken in de huur die hij van zijn onderhuurders wilde vragen.
Dat alles wordt anders als [geïntimeerde] met [A], vertegenwoordiger van Capital, bij aanvang van de huur de afspraak heeft gemaakt dat hij tijdig bericht zou krijgen van de jaarlijkse huuraanpassing teneinde hem in staat te stellen de verhoging door te berekenen aan zijn onderhuurders. Zou die afspraak komen vast te staan, dan hoefde [geïntimeerde] bij het uitblijven van een tijdige huurverhoging niet meer te rekenen op indexering van de huur. In dat geval is het achteraf in rekening brengen van de verhogingen gelet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid jegens [geïntimeerde] onaanvaardbaar.
Het ligt op de weg van [geïntimeerde] om tegenover de gemotiveerde betwisting van Capital te bewijzen dat hij met [A] bij aanvang van de huur de afspraak heeft gemaakt dat hij tijdig bericht zou krijgen van de jaarlijkse huuraanpassing teneinde hem in staat te stellen de verhoging door te berekenen aan zijn onderhuurders. Het hof zal [geïntimeerde] de gelegenheid bieden om overeenkomstig zijn aanbod bewijs door getuigen te leveren.
Op grond van bovenstaande overwegingen slaagt grief 2 in elk geval gedeeltelijk. Omdat het gevorderde bedrag aan indexering per 1 juli 2012 toewijsbaar is geoordeeld, kan het bestreden vonnis in zover niet in stand blijven.
De verdere bespreking van de tweede grief wordt aangehouden in afwachting van de bewijslevering.

3.5

Grief 3 stelt geen nieuwe vragen aan de orde en behoeft geen afzonderlijke bespreking meer.

3.6

Voor grief 4 geldt hetzelfde. Daaraan zij toegevoegd dat in dit geding geen plaats is voor de door Capital gewenste verklaring voor recht, inhoudende dat [geïntimeerde] de op grond van de huurovereenkomst in rekening gebrachte jaarlijkse indexering verschuldigd is, alleen al omdat Capital daarbij geen belang heeft naast de door haar gevorderde betalingsveroordeling.

3.7

De bespreking van grief 5 laat het hof rusten in afwachting van de bewijslevering.

3.8

Grief 6 gaat over het watergeld. In haar toelichting op deze grief heeft Capital betoogd dat de rekening uit mei 2012 ten bedrage van € 252,60, waarop [geïntimeerde] zich heeft beroepen, geen betrekking heeft op kosten van waterverbruik maar op waterschapslasten. Waternet heeft dat desgevraagd aan de heer [Y] van [Y] bevestigd. Die waterschapslasten komen contractueel voor rekening van [geïntimeerde].
[geïntimeerde] heeft deze toelichting niet bestreden.
Dat betekent dat grief 6 slaagt.
Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven voor zover de kantonrechter voor recht heeft verklaard dat, kortweg, [geïntimeerde] geen watergeld aan Capital is verschuldigd en Capital op die grond heeft veroordeeld om € 868,08 aan ontvangen watergeld aan [geïntimeerde] terug te betalen. Het hof zal het bestreden vonnis in elk geval in zover vernietigen en de desbetreffende vorderingen van [geïntimeerde] afwijzen.

3.9

Grief 7 stelt aan de orde of het bedrag aan verhoging van de servicekosten aan Capital toekomt.
Bij memorie van grieven (onder 17) heeft Capital gesteld dat het watergeld in de loop van de jaren niet is geïndexeerd. In zover snijdt haar grief geen hout.
De vergoeding van de kosten van de schoonmaak c.v. heeft Capital per 1 juli 2012 verhoogd van € 10,- naar € 11,- per maand in verband met de gestegen kosten (in 2012 € 132,01). Ter ondersteuning van haar stelling heeft Capital bij memorie van grieven van 16 april 2013 een kostenoverzicht in het geding gebracht teneinde [geïntimeerde] inzicht te geven in de omvang van de kosten. [geïntimeerde] heeft betwist de verhoging aan Capital verschuldigd te zijn, gelet op het tijdstip dat Capital het overzicht heeft verstrekt.
[geïntimeerde] heeft in deze kwestie het gelijk aan zijn zijde. Het bepaalde in artikel 7:261 lid 1 onder b Burgerlijk Wetboek staat in de weg aan toewijzing van dit onderdeel van de vordering van Capital. Vast staat immers tussen partijen dat aan de verhoging van de c.v.-schoonmaakkosten geen overzicht als bedoeld in artikel 7:259 Burgerlijk Wetboek is voorafgegaan.
Op grond van bovenstaande overwegingen faalt grief 7.

3.10

Grief 8 bestaat niet.

3.11

De grieven 9 en 10 zal het hof tezamen bespreken. Zij hebben beide betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat het huurgenot van [geïntimeerde] vanaf 1 juli 2010 zodanig is aangetast dat de huur met 30% moet worden verminderd.
De kantonrechter heeft de huurprijsvermindering toegepast vanwege
- lekkages die optrekkend vocht en schimmelvorming tot gevolg hebben gehad (het volgens de kantonrechter belangrijkste gebrek),
- een kapotte wc en
- een kapot raam in de deur van de woonkamer.
[geïntimeerde] heeft (bij memorie van antwoord aanvullend) toegelicht dat de lekkages zich op drie plaatsen hebben voorgedaan, te weten in één van de slaapkamers naast de woonkamer, op de overloop op de bovenverdieping en op de slaapkamer boven. Later hebben niet functionerende douches bovendien lekkage in de woonkamer teweeggebracht. Hij heeft lekkages en andere klachten aan [Y] gemeld: per e-mail op 5 februari 2010, 9 juni 2010, 4 augustus 2011 en 11 april 2013 alsmede telefonisch. De acties van Capital waren niet toereikend. De schimmelvorming heeft zich uitgebreid en dat duidt erop dat de lekkages niet afdoende zijn verholpen. Ter ondersteuning van zijn betoog heeft [geïntimeerde] foto’s in het geding gebracht.
Capital heeft niet bestreden dat er klachten zijn geweest. Zij heeft enerzijds aangevoerd dat zij telkens naar behoren op de klachten heeft gereageerd en bovendien heeft zorg gedragen voor de reguliere controle en het reguliere onderhoud. Ter ondersteuning van die stelling heeft Capital een lijst van de door haar uitgevoerde werkzaamheden in het geding gebracht. Ook heeft zij erop gewezen dat een huurbetaling van € 1.000,- die was opgeschort in verband met onderhoudsklachten in augustus 2011 is voldaan. Zij meent daaruit te mogen afleiden dat ook [geïntimeerde] van mening was dat de toenmalige problemen waren verholpen. Capital heeft anderzijds betoogd dat de gebreken waarop [geïntimeerde] zich heeft beroepen geen huurprijsvermindering rechtvaardigen. De woning dateert uit 1929 en ook bij behoorlijk onderhoud valt te verwachten dat er af en toe klachten zijn, aldus Capital.
Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] weinig helder uiteengezet hoe de door hem opgesomde klachten over de woning zijn huurgenot hebben aangetast, terwijl de beelden op de foto’s evenmin veel zeggen. Het hof wil aannemen dat in de woning in de loop van de jaren 2009-2013 lekkages en andere gebreken zijn geweest en dat zich schimmelvorming heeft voorgedaan maar die vaststellingen zijn ontoereikend om te aanvaarden dat het huurgenot van [geïntimeerde] zodanig is aangetast geweest dat daarbij past te kiezen voor huurprijsvermindering. In het bijzonder houden de stellingen van [geïntimeerde] niets althans onvoldoende in over de bruikbaarheid en het gebruik van de gehuurde woonruimte, zodat [geïntimeerde] het hof in zover niet in staat heeft gesteld zich daarvan een beeld te vormen. Ook valt zijn betoog dat moet leiden tot huurprijsvermindering vanaf 1 juli 2010 moeilijk in overeenstemming te brengen met zijn betoog dat Capital hem niet in staat heeft gesteld om huurprijsaanpassingen door te berekenen aan zijn onderhuurders. Het hof moet immers naar aanleiding van dat laatste betoog aannemen dat hij de door hem bepleite huurprijsvermindering niet heeft doorgegeven aan zijn onderhuurders. Dat overtuigt niet.
Bovenstaande overwegingen voeren het hof tot de conclusie dat de grieven 9 en 10 slagen. In zover kan het vonnis van de kantonrechter niet in stand blijven. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen om de verschuldigde huur aan Capital te betalen. De restitutievordering die betrekking heeft op door Capital aan [geïntimeerde] terugbetaalde huur, is eveneens voor toewijzing vatbaar.

5 Slotsom


5.1 [geïntimeerde] zal alvorens getuigenverhoren plaatshebben bij akte zijn ondertekeningsverzuim dienen te herstellen door alsnog een naar behoren ondertekende versie van zijn memorie van antwoord in het geding te brengen.

5.2

De grieven 1, 2, 3 en 4 behoeven nader onderzoek. Na herstel van bovengenoemd ondertekeningsverzuim krijgt [geïntimeerde] gelegenheid voor bewijslevering.
De behandeling van grief 5 is uitgesteld.

Grief 6 slaagt.
Grief 7 faalt.

Grief 8 bestaat niet.
Grieven 9 en 10 slagen.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.


6. Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 14 januari 2014 voor de hierboven onder 5.1 bedoelde akte aan de zijde van [geïntimeerde];

voor het geval [geïntimeerde] het ondertekeningsverzuim herstelt:


laat [geïntimeerde] toe tot het bewijs van zijn stelling dat hij met [A] bij aanvang van de huur de afspraak heeft gemaakt dat hij tijdig bericht zou krijgen van de jaarlijkse huuraanpassing teneinde hem in staat te stellen de verhoging door te berekenen aan zijn onderhuurders;

beveelt dat, indien [geïntimeerde] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. G.B.C.M. van der Reep, daartoe tot raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op vrijdag 21 februari 2014 om 9.00 uur;

bepaalt dat de advocaat van [geïntimeerde] dient na te (laten) gaan of partijen, hun advocaten en de door [geïntimeerde] voor te brengen getuigen op de hierboven bepaalde dag en tijd kunnen verschijnen en dat deze – zo dat niet het geval mocht zijn – uiterlijk op
28 januari 2014 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de periode maart en april 2014 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, G.B.C.M. van der Reep en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2013.