Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2013:4887

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
19-11-2013
Datum publicatie
15-08-2017
Zaaknummer
200.119.999-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.119.999/01

zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland (Haarlem) : 185629/ HA ZA 11.1010

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 november 2013

inzake

1 [appellant sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. P.J.Ph. Dietz de Loos te Wassenaar,

2 [appellante sub 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

appellante,

advocaat: mr. F.J. Kremer te 's-Gravenhage,

tegen:

1 [geïntimeerde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

wonende te [woonplaats 3] ,

3. [geïntimeerde sub 3],

wonende te [woonplaats 4] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1 Het verdere procesverloop

Partijen worden hierna weer [appellant sub 1] , [appellante sub 2] , [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] genoemd.

In het in deze zaak gewezen tussenarrest van 9 juli 2013 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, gelijktijdig met het pleidooi in de tussen partijen aanhangige zaak met nummer 200.124.017/01.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 10 september 2013, gelijktijdig met het genoemde pleidooi. Ter comparitie hebben partijen hun stellingen nader toegelicht.

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

2. De feiten

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 12 september 2012 onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Bij grief 1 heeft [appellant sub 1] de feitenvaststelling op enkele punten bestreden. Het hof zal daarmee voor zover relevant, rekening houden. De stelling dat perceel [nummer 1] door [X] Vastgoed BV om niet zou worden teruggeleverd om daarmee in de toekomst nog andere projecten te kunnen financieren, is gemotiveerd betwist door [geïntimeerden] en wordt bovendien niet door enig bewijsstuk onderbouwd. Dit is derhalve geen vaststaand feit. In zoverre faalt grief 1.
Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, gaat het om het volgende.

2.1

[geïntimeerde sub 3] , [geïntimeerde sub 1] , [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zijn de vier kinderen van [A] en [B] . [geïntimeerde sub 2] is hun achterneef. Tezamen zijn zij deelgenoot in een gemeenschap die bestaat uit een tweetal percelen weiland, gelegen achter de [naam weg] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer 2] en gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer 3] (hierna: percelen [perceel 2] en [perceel 3] ).

Daarnaast zijn partijen tezamen ook deelgenoot in een gemeenschap die bestaat uit een perceel weiland, eveneens gelegen achter de [naam weg] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer 1] (hierna: perceel [perceel 1] ).

2.2

Het onverdeelde aandeel van partijen in de gemeenschap bestaande uit perceel [nummer 2] en [nummer 3] is als volgt:

[geïntimeerde sub 2] : 33,33%

[geïntimeerde sub 1] : 41,66%

[geïntimeerde sub 3] : 8,33%

[appellant sub 1] : 8,33%

[appellante sub 2] : 8,33%

2.3

Het onverdeelde aandeel van partijen in de gemeenschap bestaande uit perceel [nummer 1] is als volgt:

[geïntimeerde sub 2] : 50%

[geïntimeerde sub 1] : 12,5%

[geïntimeerde sub 3] : 12,5%

[appellant sub 1] : 12,5 %

[appellante sub 2] : 12,5%

2.4

Voorts zijn [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 3] , [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ieder voor 25% mede-eigenaar van het perceel [adres 1] . Het perceel grenst aan de achterzijde aan de percelen [nummer 2] , [nummer 1] en (voor een klein deel) [nummer 3] . In de op het perceel gelegen woning woonde tot haar overlijden op [overlijdensdatum] hun moeder, mevrouw [B] . Het perceel grenst aan de achterzijde aan de percelen [nummer 2] , [nummer 1] en (voor een klein deel) [nummer 3] .

2.5

Het perceel [adres 2] (perceel [perceel 4] ) is eigendom van [geïntimeerde sub 2] . In de op het perceel gelegen woning woont de moeder van [geïntimeerde sub 2] . Het perceel grenst aan de achterzijde aan perceel [nummer 3] .

2.6

Het perceel [perceel 4] , waarop zich de woningen gelegen aan het [adres 3] en [adres 4] bevinden, is eigendom van [geïntimeerde sub 1] . Dit perceel grenst eveneens aan perceel [nummer 3] .

2.7

Het perceel [nummer 1] was tot 11 mei 2011 eigendom van [X] Vastgoed BV. Partijen houden tezamen de aandelen in deze vennootschap, [geïntimeerde sub 2] voor 50% en de anderen elk voor 12,5%. [X] Vastgoed BV is enig aandeelhouder van twee dochtervennootschappen, Projectontwikkeling Glipstede BV en Maalderij Heemstede BV. Projectontwikkeling Glipstede BV is eigenaar van de percelen kadastraal bekend, gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , [nummer 4] en [nummer 5] . Op het perceel [nummer 4] is in de jaren

2002 - 2009 een appartementencomplex ontwikkeld (Molenstaete).

2.8

De percelen [nummer 3] , [nummer 2] en [nummer 1] worden thans gebruikt door een boer. Deze laat er vee lopen en oogst er gras.

2.9

De percelen [nummer 3] , [nummer 2] en [nummer 1] hebben geen uitweg op de openbare weg. Het was de bedoeling - in ieder geval van [geïntimeerden] ; [appellanten] betwisten dat zij die bedoeling hadden - dat de percelen bij een erfdienstbaarheid van weg, ook geschikt voor landbouwvoertuigen, ontsloten zou worden via de percelen [perceel 5] en [perceel 6] .

2.10

Bij akte van 12 juni 2007 is het complex Molenstaete in appartementsrechten gesplitst, waarbij een aantal erfdienstbaarheden is gevestigd, waaronder (onder L.IV.) een recht van weg ten behoeve van de percelen [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 1] en ten laste van de percelen [perceel 5] en [nummer 4] . Blijkens de splitsingsakte is [geïntimeerde sub 1] zowel opgetreden als bevoegd vertegenwoordiger van Projectontwikkeling Glipstede BV alsook namens zichzelf en is mr. L.L.F. Velthuis opgetreden als mondeling gemachtigde van [geïntimeerde sub 2] , [geïntimeerde sub 3] , [appellant sub 1] en [appellante sub 2] , die als gezamenlijke eigenaren van de percelen met nummers [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 1] de in de akte opgenomen erfdienstbaarheden hebben verleend, respectievelijk aanvaard.

2.11

Tussen partijen zijn verschillende procedures aanhangig, onder meer bij de Ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam.

2.12

Het grootste deel van de percelen hebben volgens het vigerende bestemmingsplan ‘Landgoederen en groene gebieden’, dat is vastgesteld op 29 maart 2007, de bestemming Natuur (behoud, herstel en/of de ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke waarden) en Water. Op deze bestemming is geen woningbouw toegestaan.

3 De verdere beoordeling

3.1

In de onderhavige procedure hebben [geïntimeerden] in eerste aanleg in conventie gevorderd, kort samengevat, verdeling van de gemeenschap, bestaande uit de eigendom van perceel [nummer 1] , door toedeling van dat perceel aan hen, onder toekenning van een vergoeding aan [appellanten] naar rato van hun aandeel in de gemeenschap. In reconventie hebben [appellanten] gevorderd, kort samengevat, dat het perceel aan hen wordt toegedeeld, onder toekenning van een vergoeding aan [geïntimeerden] naar rato van hun aandeel in de gemeenschap.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat de vordering tot verdeling toewijsbaar is en dat het perceel dient te worden toebedeeld aan [geïntimeerden]

Op basis van een door [geïntimeerden] in het geding gebracht rapport van Heemborgh Makelaars te Lisse heeft de rechtbank de waarde van het perceel [nummer 1] vastgesteld op

€ 22.500,00 (€ 10,00 per m2 weiland en € 1,-- per m2 water). [geïntimeerden] zijn veroordeeld tot betaling van € 2.812,50 wegens overbedeling aan [appellant sub 1] en een zelfde bedrag aan [appellante sub 2] . Het meer of anders gevorderde is afgewezen.

3.2

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben elk afzonderlijk grieven geformuleerd tegen de beslissingen van de rechtbank en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Voor een deel overlapt de inhoud van de grieven van [appellant sub 1] die van [appellante sub 2] , zodat het hof de grieven zoveel mogelijk tezamen zal bespreken. Ter onderscheiding zullen de grieven van [appellant sub 1] met gewone cijfers worden aangeduid en die van [appellante sub 2] met romeinse cijfers.

3.3

Grief 2 van [appellant sub 1] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank, neergelegd in r.o. 4.3 van het bestreden vonnis, dat, kort gezegd, de vordering van [geïntimeerden] om tot verdeling over te gaan, voor toewijzing in aanmerking komt. Volgens [appellant sub 1] geeft de rechtbank hierbij een te beperkte interpretatie aan zijn stellingen, omdat het niet alleen gaat om een mogelijke toekomstige waardeontwikkeling van het perceel, maar ook om de wens om de eenheid in de familie te behouden en alle percelen in gezamenlijke eigendom te behouden. In dat verband wijst [appellant sub 1] op de in oudere akten steeds opgenomen aanbiedingsplicht. Ook [appellante sub 2] voert dit argument aan bij haar grief II.

Er zijn weliswaar verschillen van inzicht, zo stelt [appellant sub 1] , maar het belang van de familiebetrekkingen - waaronder ook het belang van hun kinderen - eist dat verdeling achterwege blijft. Verdeling betekent in feite uitstoting van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] uit de familie. De verschillen van inzicht zijn met name het gevolg van het feit dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] consequent overruled worden door [geïntimeerden] Bovendien, zo stelt [appellant sub 1] , is er bereidheid om voor het dagelijkse beheer van het perceel een volmacht aan [geïntimeerde sub 1] te geven. Daarmee hebben [geïntimeerden] geen belang meer bij verdeling.

3.4

Grief 3 van [appellant sub 1] houdt in dat de rechtbank ten onrechte overwogen heeft dat verdeling van de gemeenschap niet betekent dat de gronden de familie verlaten; dat is immers wel het geval, want [appellant sub 1] is dan geen (mede-) eigenaar meer. De gronden hebben een bijzondere waarde voor [appellanten]

3.5

Bij grief 4 stelt [appellant sub 1] dat de rechtbank ten onrechte het verzoek om schorsing van de procedure in afwachting van de uitspraak van de Ondernemingskader heeft afgewezen. In de toelichting op de grief voert [appellant sub 1] aan dat door [geïntimeerde sub 1] geen openheid is gegeven over het financiële reilen en zeilen van de [X] Vastgoed BV. Thans is er in het kader van de procedure bij de Ondernemingskader overeenstemming bereikt over een boekenonderzoek door drs. P. Hoiting RA RV. Dit onderzoek zou moeten worden afgewacht alvorens verdeling plaatsvindt. Het is niet uit te sluiten dat er nog een aansprakelijkheidsstelling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zal plaatsvinden, op grond van bestuurdersaansprakelijkheid.

Grief III van [appellante sub 2] heeft in essentie dezelfde inhoud als grief 4 van [appellant sub 1] . In de toelichting op de grief stelt zij dat de geschillen rond de weilanden in feite zijn voortgevloeid uit de geschillen tussen partijen als aandeelhouders van [X] Vastgoed BV.

3.6

Grief I van [appellante sub 2] houdt in dat de rechtbank eraan voorbij is gegaan dat bij [geïntimeerden] kennelijk het voornemen bestaat om ook plannen te ontwikkelen voor het perceel [nummer 1] . De rechtbank neemt te gemakkelijk aan dat er geen concrete vooruitzichten zijn op projectontwikkeling van het perceel.

3.7

De grieven 2, 3 en 4 van [appellant sub 1] en de grieven I en II en III van [appellante sub 2] lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Het hof overweegt hierover als volgt.

3.8

In art. 3:178 lid 1 BW is neergelegd dat ieder der deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijke goed kunnen vorderen, tenzij uit de aard van de gemeenschap of uit hetgeen is bepaald in de volgende leden van art. 178 BW, anders voortvloeit. Voorts is in lid 3 van art. 3:178 BW bepaald dat indien de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend, de rechter voor wie een vordering tot verdeling aanhangig is, op verlangen van een deelgenoot een vordering tot verdeling telkens voor ten hoogste drie jaren kan uitsluiten.

Gelet op deze bepalingen, dient als uitgangspunt te worden genomen dat [geïntimeerden] in beginsel gerechtigd zijn de verdeling te vorderen. Slechts indien de belangen van [appellanten] bij het achterwege blijven van (onmiddellijke) verdeling aanmerkelijk groter zijn dan die van [geïntimeerden] bij verdeling, kan de rechter steeds voor ten hoogste drie jaren de verdeling uitsluiten.

3.9

Aan de orde is dan de vraag of de belangen van [appellanten] bij het achterwege blijven van (onmiddellijke) verdeling aanmerkelijk groter zijn dan de belangen van [geïntimeerden] bij verdeling.

3.9.1

Bij de beantwoording van die vraag is in de eerste plaats in aanmerking te nemen dat de verhouding tussen partijen al vele jaren ernstig is verstoord. Dit volgt al uit het feit dat partijen over en weer in totaal een groot aantal procedures tegen elkaar aanhangig hebben gemaakt. Uit de processtukken blijkt niet overtuigend dat dit in overwegende mate aan [geïntimeerden] te wijten is. Het ernstig verstoord zijn van de verhouding tussen partijen en het verwikkeld zijn in een groot aantal rechtszaken, geeft een zwaar gewicht aan het belang van [geïntimeerden] bij verdeling; door verdeling van de gemeenschap en de daaruit voortvloeiende ontvlechting van de zakelijke belangen van partijen is immers te verwachten dat er in ieder geval geen nieuwe conflicten meer bijkomen en dat de bestaande conflicten kunnen worden 'afgebouwd'.

Voor zover [appellant sub 1] en [appellante sub 2] stellen dat de familieverhoudingen 'op zich' niet zijn verstoord en dat juist door de verdeling verstoring van de verhoudingen plaatsvindt, onderschrijft het hof deze visie niet. Er zijn geen concrete aanwijzingen dat partijen thans nog in staat zijn het eens te worden over enig punt dat betrekking heeft op het beheer van de gemeenschap.

Op zichzelf voeren [appellanten] terecht aan dat een verdeling van de gemeenschap meebrengt dat de percelen niet langer in gemeenschappelijk eigendom van alle familieleden zijn en dat daarmee een einde wordt gemaakt aan een sinds vele jaren bestaande situatie van gemeenschappelijk eigendom in de familie. Gelet op de veelheid aan conflicten tussen partijen en bij gebreke aan enig concreet uitzicht op beëindiging van die conflicten, hebben [geïntimeerden] echter een legitiem belang om een einde te maken aan deze gemeenschappelijkheid.

3.9.2

Het hof deelt vervolgens niet het standpunt van [appellant sub 1] , dat nu hij en [appellante sub 2] bereid zijn een volmacht te geven voor het beheer van de percelen door [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerden] geen belang meer hebben bij verdeling. Zoals hiervoor is overwogen, vloeit uit de wet voort dat [geïntimeerden] , als deelgenoot in een onverdeelde gemeenschap, in beginsel gerechtigd zijn de verdeling van die gemeenschap te vorderen. Daarmee is ook hun belang bij verdeling gegeven. Voorts kan niet zonder meer ervan uit worden gegaan dat het verstrekken van de volmacht, maakt dat er in de (nabije) toekomst geen aanleiding voor geschillen meer zullen zijn. Bovendien kan een volmacht altijd worden ingetrokken.

3.9.3

Het hof ziet ook geen aanleiding om de verdeling op te schorten (of de procedure te schorsen) in afwachting van de uitkomst van het boekenonderzoek van drs. Hoiting. Het is niet duidelijk in hoeverre de uitkomsten van dat boekenonderzoek invloed hebben op de vraag of [geïntimeerden] gerechtigd zijn tot verdeling, gelet op de belangen die over en weer in het geding zijn. Ook kan het hof niet de verwachting onderschrijven die kennelijk bij [appellante sub 2] bestaat, dat als de conflicten tussen partijen in hun hoedanigheid van aandeelhouder van [X] Vastgoed BV zijn opgelost, ook overigens geen conflictueuze situatie meer bestaat.

3.9.4

De conclusie tot zover is derhalve dat de belangen van [appellanten] om een verdeling achterwege te laten, niet aanmerkelijk groter zijn dan de belangen van [geïntimeerden] bij verdeling.

De besproken grieven falen.

3.10

Bij grief 7 richt [appellant sub 1] zich tegen r.o. 4.6 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank overweegt dat [appellanten] geen belang meer hebben bij de vordering in reconventie om te verklaren voor recht dat de mede-eigenaars een aanbiedingsplicht jegens elkaar hebbe, omdat door de verdeling van het perceel aan enkelen van hen in wezen aan die vordering is voldaan. Grief V van [appellante sub 2] is tegen dezelfde overweging gericht.

3.11

Het hof is het in zoverre met [appellant sub 1] en [appellante sub 2] eens, dat zij wel degelijk belang hebben bij de door hen gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de aanbiedingsplicht, en dat een toedeling van het perceel aan [geïntimeerden] dat niet anders maakt. Daarmee is immers niet voldaan aan een aanbiedingsplicht.

Echter, tussen partijen staat vast dat in het onderhavige geval geen aanbiedingsplicht bestaat. Voor zover [appellanten] zouden betogen dat uit zo'n aanbiedingsplicht moet worden afgeleid uit de goede trouw die tussen partijen geldt, onderschrijft het hof die stelling niet. Ook overigens hebben [appellanten] geen steekhoudende argumenten aangevoerd waarom voor het onderhavige perceel een aanbiedingsplicht zou gelden.

Deze grieven kunnen daarom niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.

3.12

[appellante sub 2] heeft in haar memorie van grieven haar eis vermeerderd en gevorderd dat de vordering tot verdeling voor drie jaar wordt uitgesloten. Hierop heeft ook haar grief IV betrekking. Ter toelichting verwijst zij naar het vrijkomen van de woning van de overleden moeder van [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 3] , [appellant sub 1] en [appellante sub 2] , gelegen aan de [adres 5] . Ook [appellant sub 1] verwijst bij zijn grief 5 naar deze omstandigheid, waarbij hij aanvoert dat de wijze van verdeling van de nalatenschap, invloed zal hebben op de wijze van verdeling van perceel [nummer 1] .

3.13

Het hof is van oordeel dat het feit dat de moeder van [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 3] , [appellant sub 1] en [appellante sub 2] thans is overleden, de situatie niet wezenlijk anders maakt, in die zin dat afgewacht zou moeten worden hoe de verdeling van haar nalatenschap en van de nu leegstaande woning zal worden vormgegeven. Ook over die verdeling zullen partijen conflicten krijgen en die conflicten zullen niet minder zijn als de onderhavige onverdeeldheid niet wordt verdeeld. In ieder geval bestaat over de verdeling van de nalatenschap en de woning, zo is ter zitting in hoger beroep gebleken, thans geen overeenstemming tussen partijen. Er zijn geen concrete aanknopingspunten voor de verwachting dat verdeling over drie jaar gerealiseerd is. De verdeling van die gemeenschap zal ook zeker niet eenvoudiger worden als de onderhavige gemeenschap onverdeeld blijft. Eerder is het zo dat ergens een begin zal moeten worden gemaakt met de verdeling van de verschillende gemeenschappen, omdat anders een onontwarbare kluwen aan conflicten blijft bestaan. Ook overigens is onvoldoende concreet gemaakt welke feiten of omstandigheden zich de komende drie jaar voordoen, die zouden meebrengen dat er dan sprake is van een in enigerlei opzicht gewijzigde situatie.

De vermeerderde eis van [appellante sub 2] wordt derhalve afgewezen en haar grief faalt. Ook de grief van [appellant sub 1] faalt op dit punt.

3.14

[appellant sub 1] richt zich bij grief 8 tegen de afwijzing door de rechtbank van de gevorderde verkoop bij opbod van het perceel aan de hoogst biedende deelgenoot.

3.15

Het hof ziet niet in dat een verkoop van het perceel bij opbod meer recht doet aan de belangen van zowel [geïntimeerden] als [appellanten] , dan een andere vorm van verdeling. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] in duidelijk overwegende mate, namelijk voor 75%, eigenaar van perceel [nummer 1] zijn. Deze wijze van verdeling wijst het hof derhalve af.
Voor wat betreft de wijze waarop wel verdeeld moet worden verwijst het hof naar hetgeen hierna nog zal worden overwogen.

De grief faalt.

Tussenconclusie

3.16

De conclusie tot zover is dat het hof over zal gaan tot verdeling van de gemeenschap. De vordering tot het uitsluiten van de vordering tot verdeling voor (telkens) drie jaren zal worden afgewezen.

Wijze van verdelen

3.17

Vervolgens is aan de orde op welke wijze de gemeenschap moet worden verdeeld. De rechtbank heeft in r.o. 4.5 van het vonnis geoordeeld dat toedeling van de weilanden aan [geïntimeerden] het meest in overeenstemming is met de in het geding zijnde belangen en de billijkheid. De rechtbank verwijst daarbij met name naar de omstandigheid dat het eigendomsaandeel van [geïntimeerden] het grootste is en zij het meeste uitzicht hebben op en feitelijke toegang hebben tot het perceel. Bovendien weegt de rechtbank mee dat zij de indruk heeft gekregen dat het perceel met de weilandpercelen [nummer 2] en [nummer 3] landschappelijk een eenheid vormen, zodat het wenselijk is om aan te sluiten bij de verdeling van die percelen, in de andere verdelingsprocedure.

3.18

Tegen dit oordeel is grief 5 van [appellant sub 1] gericht. In de toelichting op de grief stelt [appellant sub 1] dat perceel [nummer 1] in ieder geval niet grenst aan het perceel van [geïntimeerde sub 2] , [adres 2] . Ook grenst het perceel niet aan de percelen van [geïntimeerde sub 1] , [adres 3] en [adres 4] . Voorts stelt [appellant sub 1] dat hij de enige is die belang heeft bij behoud van [adres 5] en dat perceel [nummer 1] nu juist grenst aan dit perceel. Volgens [appellant sub 1] kan het perceel [nummer 1] door een hek worden afgescheiden van de percelen [nummer 2] en [nummer 3] . De wijze van verdeling door de rechtbank komt erop neer dat degenen die al het meest hebben, [geïntimeerden] , nog meer krijgen, aldus [appellant sub 1] .

3.19

Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat het perceel [nummer 1] aan [geïntimeerden] dient te worden toebedeeld. Zowel [geïntimeerde sub 1] als [geïntimeerde sub 2] hebben percelen in de onmiddellijke omgeving van perceel [nummer 1] . [geïntimeerde sub 1] woont ook ter plaatse. [geïntimeerde sub 1] heeft ook het dagelijks beheer van het perceel op zich genomen. [geïntimeerden] hebben verreweg het grootste aandeel in de gemeenschap. Bovendien geldt inderdaad, zo is ter zitting in hoger beroep duidelijk gebleken aan de hand van foto's, dat de percelen [nummer 2] , [nummer 3] en het onderhavige perceel [nummer 1] een landschappelijke eenheid vormen, zodat het in de rede ligt die aan dezelfde partij toe te delen. Dit geldt temeer indien partijen rekening wensen te houden met de mogelijkheid van een toekomstige ontwikkeling van woningbouw op de percelen.

Meerwaardeclausule

3.20

Naar 's hofs oordeel is het echter redelijk - en in zoverre slaagt grief 6 van [appellant sub 1] -dat bij de verdeling een meerwaardeclausule wordt opgenomen, met de strekking dat een waardestijging van het perceel in verband met de mogelijkheid om deze te bebouwen, ook aan [appellanten] ten goede komt. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan het belangrijkste bezwaar van [appellanten] tegen de verdeling, dat zij niet kunnen meedelen in een eventuele toekomstige waardestijging van de percelen.

Nu het debat tussen partijen zich hierop nog niet heeft gericht, zal het hof partijen in de gelegenheid stellen hierover hun standpunt kenbaar te maken. Daarbij kunnen zij voorstellen doen met betrekking tot de formulering van een dergelijke clausule, waarbij onder meer relevant is voor welke periode deze zal moeten gelden. Voorts zal bij de formulering van de clausule (in ieder geval) rekening moeten worden gehouden met:

  • -

    de mogelijkheid van vervreemding van de percelen;

  • -

    de mogelijkheid van overgang van de percelen naar erfgenamen van [geïntimeerden] ;

  • -

    het beperken van de mogelijkheden om de strekking van de clausule te ontgaan;

  • -

    de mogelijkheid van onteigening van de percelen;

  • -

    de vraag of en hoe de (on)mogelijkheid van ontsluiting van de percelen wordt verdisconteerd.

Te denken zou bijvoorbeeld zijn aan een clausule als de volgende:

"1. Indien [geïntimeerden] - dan wel diens erfgenamen - voor 31 december 2030 het perceel kadastraal bekend (...) verkoopt, dragen [geïntimeerden] van de meerwaarde boven € .../m2, bij de levering van het perceel af aan [appellant sub 1] , en een zelfde bedrag aan [appellante sub 2] , verminderd met ... % van dat bedrag vanwege het feit dat perceel (...) geen ontsluiting bij erfdienstbaarheid naar de openbare weg, ook geschikt voor landbouwvoertuigen, heeft dan wel had. Bij onteigening geldt dat de meerwaarde wordt verdeeld, zoals hiervoor is aangegeven. Onder verkoop wordt iedere andere rechtshandeling begrepen die (nagenoeg) hetzelfde resultaat geeft als verkoop, zoals ruil, ingebruikgeving, overdracht van economische eigendom etc.

2. Verkoop tussen enerzijds [geïntimeerde sub 1] en anderzijds [geïntimeerde sub 3] of [geïntimeerde sub 2] onderling is geen verkoop in de zin van het hierboven onder 1 gestelde."

Voorts zal een voorziening moeten worden getroffen met het oog op schenking aan kinderen van [geïntimeerden] of verkoop tegen een irreële prijs of inbreng van de percelen in een vennootschap tegen een irreële prijs. Ook zal moeten nagedacht over de vraag of bezwaring van de percelen met hypotheek, (erf)pacht, huur of een opstalrecht toelaatbaar is.
Partijen worden uitgenodigd met concrete voorstellen voor een clausule te komen.

3.21

Indien zo'n meerwaardeclausule wordt opgenomen, betekent dit dat bij de vaststelling van de huidige waarde van de percelen geabstraheerd zal moeten worden van een toekomstige waardestijging. Uit het deskundigenrapport van Doeswijk van Heemborgh Makelaars te Lisse heeft het hof niet kunnen afleiden dat de waarde van het perceel naar boven is bijgesteld vanwege een mogelijke toekomstige waardestijging, zodat het hof ervan uitgaat dat het rapport in beginsel bruikbaar is voor een waardebepaling naar de huidige situatie.

3.22

[appellante sub 2] maakt bij grief VI echter bezwaar tegen het rapport van Doesburg. Bovendien is van belang, zoals het hof heeft overwogen in het arrest in de zaak met nummer 200.124.017/01, dat de waarderingen van enerzijds het onderhavige perceel [nummer 1] en anderzijds de waardering door deskundige Reinders Folmer van de in de andere zaak betrokken percelen, niet goed te verenigen zijn. Dit zou aanleiding kunnen zijn om een nieuwe deskundige te benoemen, die tot een nieuwe waardering van de drie percelen komt. Om de hiermee gemoeide kosten te voorkomen en mede gelet op het feit dat de verschillen in uitkomst voor de vergoedingen van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] naar verwachting niet substantieel zullen zijn, stelt het hof aan partijen voor de verschillende waarderingen van de percelen te laten voor wat zij zijn en in de onderhavige zaak de waardering van Doesburg over te nemen. Ook andere praktische oplossingen zijn denkbaar om met dit verschil om te gaan. Het hof houdt [appellanten] hierbij ook voor dat niet ondenkbaar is dat een nieuwe taxatie van de drie percelen tot een lagere waardering leidt (wellicht uitsluitend voor perceel [nummer 1] , maar wellicht ook voor de andere twee percelen), zodat daaraan voor hen ook risico's kleven.

Ook over dit punt kunnen partijen zich bij akte uitlaten.

Voorlopige slotsom

3.23

Het hof zal de zaak verwijzen naar de rol voor het nemen van een akte door beide partijen om zich over de onder 3.20 en 3.22 genoemde punten uit te laten. Partijen dienen de bedoelde akte gelijktijdig te nemen, op een termijn van acht weken, waarbij zij hun akte in concept op voorhand aan de wederpartij dienen toe te zenden.

Het hof zal elke nadere beslissing aanhouden.

4 Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 17 december 2013 voor het nemen van een akte door alle partijen teneinde zich uit te laten over hetgeen is overwogen onder r.o. 3.20 en 3.22 van dit arrest;

houdt elke nadere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C.W. Rang en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 november 2013.