Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2013:4879

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
19-11-2013
Datum publicatie
04-08-2014
Zaaknummer
200.114.587-01
Formele relaties
Einduitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2014:2344
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verkoper pleegt wanprestatie door ondanks garantiebepaling geen melding te maken van in kadaster geschreven publiekrechtelijke beperking op grond van de Wet Bodembescherming.

Notaris heeft beroepsfout gemaakt door de beperking niet te vermelden, terwijl hij wel van die beperking op de hoogte was.

Nadere aktewisseling over wijze van schadebegroting. ECLI:NL:GHAMS:2014:2344, ECLI:NL:GHAMS:2016:2050, ECLI:NL:GHAMS:2016:4261.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 74
Burgerlijk Wetboek Boek 6 162
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 15
Burgerlijk Wetboek Boek 7 17
Burgerlijk Wetboek Boek 7 22
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JBO 2014/199 met annotatie van H.J. Bos
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.114.587/01

zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland (Haarlem) : 184307/HA ZA 11-927

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 november 2013

inzake

1 [appellante sub 1]

2. [appellant sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. G.T.J. Hoff te Haarlem,

tegen:

1 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PARK BREDERODE BEHEER B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2. de commanditaire vennootschap PARK BREDERODE C.V.,

gevestigd te Amsterdam.
geïntimeerden,

advocaat: mr. W.Th. Post te Amsterdam,

en:

3 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HEEMSTAETE NOTARIAAT B.V.,

gevestigd te Heemstede,

4. [notaris],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. L.H. Rammeloo te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna achtereenvolgens [appellanten], Brederode C.V. en Brederode Beheer B.V. (tezamen: Brederode, in enkelvoud) en de Notaris (in enkelvoud) genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 26 september 2012 in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van de rechtbank Haarlem van 12 september 2012, gewezen tussen [appellanten] als eisers en Brederode en de Notaris als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties, van [appellanten];

- memorie van antwoord, met producties, van Brederode;

- memorie van antwoord, met een productie, van de Notaris;

- akte houdende overlegging aanvullende producties van [appellanten]

Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 september 2013 doen bepleiten, [appellanten] door mr. Hoff voornoemd, Brederode door mr. Post voornoemd en de Notaris door mr. Rammeloo voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog al hun vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Brederode heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

De Notaris heeft eveneens geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.24 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil - behoudens wat ten aanzien van r.o. 2.19 is vermeld in punt 52 e.v. van de memorie van grieven - en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, gaat het om het volgende.

2.1

Brederode C.V. is als projectontwikkelaar betrokken bij het ontwikkelen en exploiteren van een terrein, bekend onder de naam Park Brederode, te Bloemendaal. Brederode Beheer B.V. is beherend vennoot van Brederode C.V.

2.2

Het terrein waarop Park Brederode is gelegen, is in 1999 door de provincie Noord-Holland geleverd aan Brederode C.V. Op het terrein stond in het verleden een provinciaal ziekenhuis. Daarvoor stond er een kolengasfabriek en een oliegasfabriek. Met name op de locatie waar de kolengasfabriek gelegen was, is het terrein ernstig verontreinigd geraakt. Brederode was hiermee bekend.

2.3

Op 15 maart 2000 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland (hierna: GS) een saneringsbesluit genomen voor het terrein. In het besluit is vermeld kort samengevat - dat op het terrein sprake is van vier gevallen van ernstige bodemverontreiniging, en dat de sanering van de vervuiling ter plaatse van de voormalige gasfabriek als urgent moet worden beschouwd.

2.4

In opdracht van de provincie Noord-Holland heeft in de periode 2000-2004 een grondsanering op het terrein plaatsgevonden. Deze is uitgevoerd door Ingenieursbureau Oranjewoud (hierna: Oranjewoud).

2.5

Op 1 december 2004 heeft Oranjewoud aan de provincie Noord-Holland gerapporteerd dat het niet mogelijk is gebleken om de saneringsbeschikking van 15 maart 2000 uit te voeren. In het betreffende 'Meldingsformulier onvoorziene omstandigheid' is onder meer het volgende vermeld:

Omschrijving onvoorziene omstandigheid:

De technische saneringsgrenzen voor conventionele technieken zijn bereikt. Bij de op de riolering afgestemde maximale pompcapaciteit kan niet dieper worden gegraven. Horizontaal is het niet mogelijk verder te ontgraven vanwege de aanwezigheid van natuurlijke barrières (vijver en een watergang). Er worden echter nog steeds verhoogde gehalten aan verontreinigingparameters aangetroffen in zowel de putwanden als de putbodem. (...)

Voorgenomen aanpak onvoorziene omstandigheid:

Voorgesteld wordt zoveel mogelijk verontreiniging te ontgraven en aansluitend de resterende verontreiniging in beeld brengen. Vervolgens kan overleg plaatsvinden over de aanpak van de resterende verontreiniging. Een insteek kan zijn het systeem voor de grondwatersanering anders in te richten zodat effectiever de resterende verontreiniging wordt doorgespoeld. Verder kan worden beoordeeld of er nog andere in situ-saneringstechnieken in aanmerking komen. Ook is het wenselijk te bekijken in hoeverre er sprake is van een stabiele situatie.

(...)

2.6

In een Tussentijdse rapportage sanering locatie oliegasfabriek van 17 december 2004, opgesteld door Oranjewoud, staat het volgende:

Probleembeschrijving

Ter plaatse van de voormalige oliegasfabriek blijkt de bodem tot een grotere diepte verontreinigd te zijn dan aangetoond met de diverse bodemonderzoeken. Momenteel is de grondsanering in uitvoering. In het plan voor de sanering is uitgegaan van een maximale ontgravingsdiepte van 4 m - mv (maaiveld). Zintuiglijke waarnemingen en analyses van grondmonsters wijzen op het lokaal dieper voorkomen van verontreiniging.

(...)

Door de provincie Noord-Holland, als bevoegd gezag inzake de Wet bodembescherming, is aangegeven dat het achterblijven van een omvangrijke restverontreiniging met sterk verhoogde concentraties niet acceptabel is.

(...)

Conclusie vervolg grondsanering

Gelet op de bovenstaande indicatieve afweging is het, met uitzondering van de ontgravingsvarianten binnen de damwand, niet mogelijk om te voldoen aan de saneringsdoelstelling. Nadeel bij het toepassen van een damwand en ontgraving in den droge, zijn de hoge kosten ten opzichten van het verkrijgen van onvoldoende zekerheid omtrent het te behalen eindresultaat.

(...)"

2.7

In de periode van september 2005 tot september 2006 is getracht de restverontreiniging op het terrein te saneren.

2.8

In een brief van GS van 28 november 2008 aan de provincie Noord-Holland is onder meer het volgende vermeld:

"Het interim evaluatierapport van de uitgevoerde sanering op het terrein van voormalig Provinciaal Ziekenhuis Bloemendaal hebben wij beoordeeld. We concluderen dat de saneringsdoelstelling voor (...) de locatie voormalige oliegasfabriek grotendeels is behaald. (...) Uit het evaluatierapport blijkt verder dat er sprake is van een grote restverontreiniging in de ondergrond (op een diepte van 5 -15 mv) ter plaatse van de voormalige oliegasfabriek conform het saneringsplan Provinciaal Ziekenhuis Brederodelaan in Bloemendaal (...). De ondiepe restverontreiniging en de verontreiniging van de waterbodem zijn gesaneerd (...). De diepe grond- en grondwater verontreiniging zal conform het saneringsplan aanvullend worden gesaneerd, hoewel hiervoor geen milieurisico's meer aanwezig zijn. Na afronding van de sanering van de restverontreiniging in de ondergrond nemen wij een definitief besluit over het resultaat van de uitgevoerde sanering."

2.9

In 2008 is het perceel dat later door [appellanten] is gekocht, aanvankelijk geleverd aan een derde. In art. 6 lid 2 van de leveringsakte d.d. 20 oktober 2008, die was opgesteld door de Notaris, was het volgende vermeld:

"Met betrekking tot de Kavel bestaat een besluit als bedoeld in artikel 55 Wet Bodembescherming"

De overeenkomst met deze derde is later ontbonden.

2.10

Van april tot december 2009 heeft in opdracht van de provincie Noord-Holland een aanvullende in situ-sanering plaatsgevonden op het terrein, met als doel de nog aanwezige restverontreiniging te saneren.

2.11

Op 7 januari 2010 is het saneringsbesluit van 15 maart 2000 door de provincie Noord-Holland ter inschrijving aangeboden aan het kadaster. Per die datum is het besluit als publiekrechtelijke beperking in het kadaster geregistreerd. De ingeschreven beperking betrof (onder meer) het perceel dat later door [appellanten] is gekocht.
De aanleiding voor de registratie was dat artikel 17b, lid 1 van de op 1 juli 2007 in werking getreden Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkbp), GS verplichtte om voor 1 juli 2009 alle besluiten uit de periode 1 januari 1995 tot en met 30 juni 2007, opgenomen in de Bijlage behorend bij het Aanwijzingsbesluit Wkpb, ter inschrijving aan te bieden bij het kadaster ("inhaalslag beperkingenbesluiten Wbb").

2.12

[appellanten] hebben zich bij Brederode C.V. gemeld als gegadigden voor de aankoop van een perceel in park Bloemendaal. Tijdens de gesprekken die gevoerd zijn, is door Brederode C.V. niet gesproken over de bodemverontreiniging en de daarop gevolgde sanering.

2.13

Tot het aan [appellanten] ter beschikking gestelde verkoopmateriaal behoorde onder meer een bij het ter plaatse geldende bestemmingsplan behorend, door de gemeente Bloemendaal opgesteld stuk, getiteld 'Uitwerkingsplan Duinzicht - Nieuw Valckenburgh' van 16 oktober 2008 (hierna: het Uitwerkingsplan). Hierin is onder meer het volgende vermeld (op p. 11 respectievelijk p. 68):

Een deel van het onderzoeksgebied is recent gesaneerd door de Provincie Noord-Holland, als gevolg van door een voormalige oliegasfabriek veroorzaakte bodemverontreiniging."

en:

7.3

Kwaliteit bodem en grondwater

Voor een beschrijving van de uitgevoerde bodemonderzoeken en het historisch gebruik van het gehele plangebied Meer en Berg wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan. De uitgangspunten van sanering volgens de saneringsbeschikking van 28 februari 2000 gelden onverminderd voor zover van toepassing, op het uitwerkingsplan Duinzicht - Nieuw Valckenburgh.

2.14

[appellanten] hebben op 18 mei 2010 een koopovereenkomst gesloten met Brederode C.V. voor de aankoop van een perceel grond met een oppervlakte van 726 m² in het deelproject Duinzicht binnen Park Brederode (hierna: het perceel). De koopprijs voor het perceel bedroeg € 910.000,--.
Het gekochte perceel bevond zich, zo is later gebleken, op de locatie waar de voormalige oliegasfabriek heeft gestaan.

2.15

Artikel 25 van de koopovereenkomst bepaalt dat de Algemene Verkoopwaarden d.d. augustus 2008 voor de verkoop van bouwkavel door Brederode Beheer B.V. in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot van Brederode C.V. (hierna: de Algemene voorwaarden) en het Uitwerkingsplan deel uitmaken van de koopovereenkomst. Artikel 1a en 1b van de Algemene Voorwaarden luiden als volgt:

1a. De verkoper is verplicht de onroerende zaak over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de verkrijger uitdrukkelijk heeft aanvaard. Op hem rusten de verplichtingen bedoeld in de artikelen 7:15 en 7:20 van het Burgerlijk Wetboek (...)

1b Indien de tot de onroerende zaak behorende grond verontreinigingen mocht blijken te hebben die de gezondheid van mens, dier en/of planten kunnen schaden, heeft de verkrijger het recht de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen of te vorderen, tenzij de redelijkheid en billijkheid zich wegens de geringe ernst van de verontreiniging daartegen verzet en/of de ondernemer zich verplicht op zijn kosten passende maatregelen te nemen tot opheffing van de verontreiniging casu quo de schadelijke gevolgen daarvan, zulks onverminderd het recht van de verkrijger tot schadevergoeding, indien daartoe gronden zijn.

2.16

Eveneens op 18 mei 2010 hebben [appellanten] een aannemingsovereenkomst gesloten met [X], voor de bouw van een woning op het perceel. De aanneemsom bedroeg € 840.000,--. In artikel 14 van de aannemingsovereenkomst is vermeld, kort weergegeven, dat de aannemingsovereenkomst een onverbrekelijk geheel vormt met de tussen [appellanten] en Brederode C.V. gesloten koopovereenkomst, en dat bij ontbinding van die overeenkomst, de onderhavige overeenkomst eveneens en automatisch wordt ontbonden.

2.17

Op 15 juni 2010 is het perceel ten overstaan van de Notaris geleverd aan [appellanten] In de leveringsakte is onder meer het volgende opgenomen:

Artikel 4 Omvang leveringsverplichting

De ondernemer is verplicht om:

(...)

b. het verkochte te (doen) leveren vrij van beslag, hypotheken of inschrijvingen daarvan en vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die, welke uit deze akte blijken.

Artikel 5 Garanties ondernemer

De ondernemer garandeert aan de verkrijger het volgende (...)

(...)

e. aan de ondernemer zijn geen andere erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen terzake van de Kavel bekend dan hierna zijn omschreven.

(...)

Artikel 6 Aflevering

(...)

2. De ondernemer staat er voor in en garandeert dat de Kavel ten tijde van de oplevering als in het vorige lid bedoeld vrij is van verontreinigingen die de gezondheid van mens, dier en/of planten kunnen schaden.

2.18

[X] heeft de woning op 3 maart 2011 opgeleverd aan [appellanten]

2.19

Op 10 maart 2011 heeft Infrasoil in een in opdracht van de provincie Noord-Holland opgesteld 'Evaluatieverslag In Situ bodemsanering Voormalige Oliegasfabriek Brederodeweg te Bloemendaal' onder meer het volgende vermeld:

5.3

Toetsing behaalde resultaten

Wat betreft het grondwater werd een stabiele verontreiniging trede 3 bereikt. De doelstelling hiervoor was dat 3 proefbuizen geen overschrijding meer vertoonden van de interventiewaarden. (...) Er werd geen stabiele verontreiniging trede 2 bereikt, daar meer dan 1 van de 6 grondwatermonsters een overschrijding van de interventiewaarden vertoonde.

Wat betreft de grond kan gesteld worden dat het resterende volume aan verontreiniging in de grondfase kan ingeschat worden op 210 m3.

(...)

5.4

Saneringsresultaat in relatie saneringsdoelstelling

(...)

De eindsituatie hebben wij getoetst via het programma SUS (2.0) en hieruit komt naar voren dat er geen sprake is van humane, ecologische en verspreidingsrisico's. Gesteld kan worden dat er geen ontoelaatbare milieuhygiënische risico's meer aanwezig zijn. Wel geldt er een gebruiksbeperking t.a.v. het oppompen van grondwater in de directe omgeving van de restverontreiniging. Gezien de diepte van de restverontreiniging (dieper dan 7,0 m - mv) is er geen beperking t.a.v. het verbouwen van gewassen e.d. Ook is de kans minimaal dat toekomstig grondwerk tot deze diepte zal reiken.

(...)

H6. Conclusies en aanbevelingen

6.3

Nazorgplan

(...)

Op basis van de bereikte resultaten kan gesteld worden dat op de locatie van de voormalige oliegasfabriek passieve nazorg van toepassing is.

2.20

Op 18 april 2011 hebben GS op verzoek van de provincie Noord-Holland een besluit genomen met de volgende inhoud:

1. Wij stemmen in met het verslag van de uitgevoerde sanering op de deellocatie oliegasfabriek.

2. Er is een nazorgverplichting voor deze deellocatie. U moet een nazorgplan bij ons indienen voor 1 januari 2012.

3. Wijzigingen in het bodemgebruik en grondwerkzaamheden moeten aan ons worden gemeld.

(...)

Met deze beschikking wordt de restverontreiniging als nazorgcontour geregistreerd. Er is nog sprake van overschrijding van de interventiewaarden en daarom van een publiekrechtelijke beperking voor de hieronder vermelde kadastrale percelen:

Kadastrale gemeente sectie nummer

Bloemendaal A 11586

Bloemendaal A 11587

(...)

De sanering is uitgevoerd conform het saneringsplan en het plan van aanpak.

Een restverontreiniging in de grond en het grondwater boven de interventiewaarden met minerale olie, aromaten en PAK is aanwezig. Bij het huidige en toekomstige gebruik zijn er geen ontoelaatbare milieuhygiënische risico's aanwezig. Hiervoor dient een nazorgplan te worden opgesteld.

De volgende gebruiksbeperkingen gelden:

- verbod op het ontrekken van grondwater.

2.21

[appellanten] hebben op 27 april 2011 de hiervoor genoemde beschikking van GS ontvangen.

2.22

Het besluit van 18 april 2011 is op 29 april 2011 als nieuwe beperking ingeschreven in het kadaster.

2.23

[appellanten] hebben op 22 mei 2011 Brederode C.V. aansprakelijk gesteld voor door hen geleden schade. Bij brief van 24 juni 2011 heeft de advocaat van [appellanten] jegens Brederode C.V. de ontbinding c.q. vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen. Ook de Notaris en aannemer [X] zijn aansprakelijk gesteld door [appellanten]

2.24

In februari 2012 hebben [appellanten] een WOZ-beschikking van de gemeente Bloemendaal ontvangen, waarin de waarde van de woning per 1 januari 2011 is vastgesteld op € 756.000,--. Eerder, per 1 januari 2010, bedroeg de WOZ-waarde van de woning nog € 1.730.000,--.

2.25

Op 18 juni 2012 is door Infrasoil in opdracht van de provincie Noord-Holland een nazorgplan opgesteld voor de restverontreiniging op het perceel. Blijkens dit plan dient op het perceel gedurende 10 jaar bemonstering plaats te vinden, in de frequentie nulmeting, jaar 2, jaar 6, jaar 10. In het rapport is vermeld (p. 11):

Het praktijkdocument ROSA spreekt van een stabiele eindsituatie als de omvang van de verontreiniging binnen 30 jaar een duidelijk afnemende trend vertoont, die wijst op een terugkeer naar (nagenoeg) de oorspronkelijke omvang. Daarbij mogen zich nu en in de toekomst geen ontoelaatbare risico's voordoen voor mens en milieu. In functie van de vaststelling van de stabiele eindsituatie is het dus aangewezen een periodiek opvolging uit te voeren van de restverontreiniging.

En op p. 12:

Wanneer na 4 bemonsteringsronden blijkt dat er geen substantiële verhogingen zijn opgetreden kan de monitoring gestopt worden en kan de nazorg als beëindigd worden beschouwd. Mochten echter de gemeten gehalten de I-waarden overschrijden dat zal Bodemzorg aanvullende saneringsmaatregelen voorstellen. Zij zal hiervoor een plan van aanpak indienen. Hierbij wordt vooralsnog gedacht aan stimulatie van biologische afbraak.

2.26

Op 11 juli 2012 hebben GS het volgende besluit genomen:

1. Wij stemmen in met voornoemd nazorgplan

2. Wijzigingen in het bodemgebruik en grondwerkzaamheden moeten aan ons worden gemeld. Op de locatie geldt de volgende gebruiksbeperking: Het onttrekken van grondwater diepen dan 5 m- mv.

(...)

De nazorgcontour (...) is op de bijgevoegd kadastrale kaart aangegeven.

De publiekrechtelijke beperking ontleend aan (...) blijft van kracht. Deze beschikking over het instemmen met het nazorgplan is een aanvulling op de door ons eerder afgegeven en ingeschreven beschikking over de evaluatie van de uitgevoerde sanering.

(...)

2.27

Het besluit van 11 juli 2012 is tezamen met het nazorgplan van Infrasoil van 18 juni 2012 kadastraal geregistreerd.

2.28

Blijkens een beschikking van 28 februari 2013 van de gemeente Bloemendaal is de WOZ-waarde van de woning per peildatum 1 januari 2012 vastgesteld op

€ 712.000,--.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of, kort samengevat, Brederode en/of de Notaris aansprakelijk zijn voor schade die [appellanten] stellen te hebben geleden als gevolg van de op hun perceel rustende publiekrechtelijke beperking en/of van de op het perceel aanwezige restverontreiniging.

3.2

In het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat de door [appellanten] ingestelde vorderingen tegen Brederode voor zover gegrond op bedrog niet kunnen worden toegewezen. Voorts is geoordeeld, kort samengevat, dat [appellanten] slechts dan een geslaagd beroep op dwaling en bedrog kunnen doen, wanneer komt vast te staan dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan Brederode expliciet kenbaar hebben gemaakt het perceel niet met enige beperking te willen accepteren. Van deze stelling heeft de rechtbank bewijs opgedragen aan [appellanten]

Het beroep op onrechtmatige daad en oneerlijke handelspraktijken slaagt volgens de rechtbank niet. Met betrekking tot de stelling van [appellanten] dat Brederode toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst, heeft de rechtbank overwogen dat dit alleen het geval is indien komt vast te staan dat het perceel in die mate is verontreinigd, dat dit de gezondheid van mens, dier en/of planten kan schaden. De rechtbank wenst hierover een deskundigenbericht in te winnen.
De rechtbank heeft voorts overwogen dat Brederode heeft erkend aansprakelijk te zijn voor de schade die het gevolg is van het niet vrij van beperkingen leveren van het perceel aan [appellanten] en dat zij bereid is de schade die daaruit voortvloeit te vergoeden. [appellanten] wensen echter uitsluitend ontbinding van de overeenkomst; die vordering zal echter niet worden toegewezen, zo is overwogen.
De op non-conformiteit gegronde vorderingen van [appellanten] heeft de rechtbank evenmin toewijsbaar geacht.

Met betrekking tot de Notaris heeft de rechtbank overwogen dat de notaris alleen toerekenbaar tekort geschoten is in de op hem rustende verplichtingen doordat hij de ingeschreven beperking niet heeft vermeld en niet in de leveringsakte heeft opgenomen, en dat hij de daardoor geleden schade dient te vergoeden.

3.3

Het hoger beroep van [appellanten] is gericht tegen de verschillende, hiervoor weergegeven, beslissingen van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen. In hoger beroep vorderen [appellanten] niet langer vernietiging van de koopovereenkomst, maar schadevergoeding.

Brederode

3.4

Het hof overweegt het volgende.

Het staat vast dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op het perceel krachtens art. 55 WBp een publiekrechtelijke beperking rustte, namelijk het besluit van 15 maart 2000, ingeschreven op 7 januari 2010. Eveneens staat vast dat hiervan noch in de koopovereenkomst noch in de leveringsakte melding is gemaakt. Ook staat vast dat Brederode C.V. in de gesprekken voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [appellanten] geen mededelingen heeft gedaan over deze beperking.

[appellanten] hebben gesteld dat Brederode C.V. vanaf 2000 door de provincie Noord-Holland volledig op de hoogte is gehouden van de saneringsproblematiek en dat zij ook ermee bekend was dat op het perceel een publiekrechtelijke beperking rustte(memorie van grieven punt 65). Brederode heeft dit niet gemotiveerd betwist, zodat ervan moet worden uitgegaan dat Brederode C.V. bekend was met de saneringsproblematiek en de op het perceel rustende publiekrechtelijke beperking.

3.5

Gelet op de in art. 4, aanhef en sub b van de leveringsakte opgenomen verplichting van Brederode C.V. om het perceel vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen te doen leveren, betekent dit dat Brederode C.V. niet geleverd heeft waartoe zij zich verplicht heeft. Hierdoor is zij tekortgeschoten in de nakoming van de op haar krachtens de leveringsakte rustende verplichtingen.

Dit tekortschieten is toerekenbaar aan Brederode C.V. Door haar is immers niet gemotiveerd betwist dat zij door de provincie Noord-Holland op de hoogte is gehouden van de saneringsproblematiek met betrekking tot het perceel. Dat zij bekend was met deze problematiek, blijkt ook uit de eerdere leveringsakte (zie r.o. 2.9), waarin wél melding is gemaakt van een besluit als bedoeld in art. 55 WBb.

3.6

Het verweer van Brederode dat zij erop vertrouwde dat de sanering inmiddels met succes was afgerond (en dat het besluit uit 2000 niet meer relevant was), faalt. Uit de verschillende, tussentijdse evaluaties van de bodemsanering blijkt immers dat ter plaatse van de voormalige oliegasfabriek - precies de locatie van het perceel van [appellanten] - de sanering hardnekkig bleek en dat meerdere malen vergeefs getracht is deze restverontreiniging te verwijderen. De publiekrechtelijke beperking is ook nimmer geschrapt. Brederode heeft ook niet concreet onderbouwd waarop zij enige andersluidende conclusie of gevolgtrekking heeft gebaseerd. De brief van GS van 28 november 2008 (zie r.o. 2.8) volstaat daartoe in ieder geval niet; in die brief is immers vermeld dat na sanering een grote restverontreiniging aanwezig is gebleven ter plaatse van de voormalige oliegasfabriek, dus precies op het perceel van [appellanten]

Voor zover Brederode stelt dat het enkele feit dat door de gemeente Bloemendaal een bouwvergunning voor het perceel was verleend, haar deed vertrouwen op een succesvolle sanering, verwerpt het hof dat betoog. Niet alle soorten van verontreiniging en niet elke mate van verontreiniging maakt grond immers ongeschikt om op te bouwen, zodat uit het verlenen van een bouwvergunning niet zonder meer is af te leiden dat een perceel geheel gesaneerd is. Hoe dan ook doet het verlenen van een bouwvergunning niet af aan de aanwezigheid van de (van een ander bevoegd gezag afkomstige) publiekrechtelijke beperking die op het perceel rustte.

3.7

Het betoog van Brederode dat [appellanten] wisten of hadden moeten begrijpen dat het perceel (in enige mate) verontreinigd was, is in dit verband niet relevant. Dat betekent immers niet noodzakelijkerwijs dat [appellanten] op de hoogte was van de op het perceel rustende publiekrechtelijke beperking.

Los hiervan is het hof van oordeel dat er onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gebleken, om bekendheid met verontreiniging van [appellanten] op te funderen. Door Brederode zijn hierover in de fase voorafgaand aan de koop geen mededelingen gedaan. De summiere informatie over de geschiedenis van het terrein in het door de gemeente opgestelde en tot de verkoopinformatie behorende Uitwerkingsplan, acht het hof onvoldoende om bedoelde wetenschap op te baseren. Deze informatie is in heel algemene bewoordingen gesteld en geeft geen nauwkeurige informatie over de locatie van de verontreiniging. Bovendien is er geen enkele aanwijzing in het Uitwerkingsplan dat thans restverontreiniging aanwezig is. Van een publiekrechtelijke beperking op grond van art. 55 WBp is in het geheel geen melding gemaakt. Voor zover Brederode zou menen dat het op de weg van [appellanten] lag om naar aanleiding van de summiere en in algemene bewoordingen gestelde informatie in het Uitwerkingsplan zelf onderzoek te doen naar de verontreiniging en de actuele saneringssituatie, onderschrijft het hof ook die stelling niet. Het lag juist op de weg van Brederode C.V., als verkoper, om behoorlijke informatie te verschaffen over de bodemverontreiniging en de saneringssituatie van het perceel van [appellanten]

Dit leidt het hof tot het oordeel dat Brederode toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst jegens [appellanten]

3.8

Bovendien heeft Brederode met de hiervoor weergegeven handelwijze een zaak afgeleverd die niet voldoet aan de overeenkomst, waarmee sprake is van strijd met art. 7:17 BW. De aanwezigheid van een publiekrechtelijke beperking wegens de aanwezigheid van de restverontreiniging doet immers afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden en de waarde van het perceel, waarmee in zoverre de vrije verhandelbaarheid van het perceel is aangetast. Dat de waarde van het perceel negatief wordt beïnvloed door de restverontreiniging, is door [appellanten] genoegzaam onderbouwd met de sterk gedaalde WOZ-waarde die de gemeente aan de woning heeft toegekend, na kennisname van de beperking, en het schrijven van makelaar Schuit van Makelaarskantoor Bosch & Duyn van 6 december 2011, waarin aan [appellanten] wordt geadviseerd om voor de woning een vraagprijs te hanteren van € 985.000,--. Door Brederode is een en ander niet voldoende gemotiveerd betwist.

De beperking van de gebruiksmogelijkheden en de negatieve beïnvloeding van de waarde van het perceel door de restverontreiniging, brengen mee dat het perceel niet over de eigenschappen beschikt die [appellanten] op grond van de overeenkomst mochten verwachten.

3.9

Zowel de aanwezigheid van een toerekenbare tekortkoming in de zin van art. 6:74 lid 1 BW, als non-conformiteit in de zin van art. 7:17 BW leidt tot schadeplichtigheid van Brederode op de voet van art. 6:74 BW respectievelijk art. 7:22 jo. art. 6:74 BW

3.10

Uit de achtereenvolgens door GS genomen besluiten van 18 april 2011 en 11 juli 2012 blijkt onmiskenbaar dat op het perceel van [appellanten] een relevante restverontreiniging is achtergebleven. In deze besluiten is immers melding gemaakt van overschrijding van de interventiewaarden op het perceel, waarmee sprake is van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de WBb. Dat hiervan sprake is, is ook erkend door Brederode (memorie van antwoord punt 20).

Voorts staat vast dat stabiele eindsituatie bestaat ten aanzien van de restverontreiniging, maar dat nazorg geboden is. Die nazorg dient er volgens het door het bevoegd gezag vastgestelde nazorgplan in te bestaan dat de verontreiniging wordt gemonitord. Een stabiele eindsituatie doet zich pas voor als de omvang van de verontreiniging binnen 30 jaar een duidelijk afnemende trend vertoont (p. 11 nazorgplan, zie r.o. 2.25).
In dit licht kan niet worden geoordeeld dat het perceel vrij is van 'verontreinigingen die de gezondheid van mens, dier en/of planten kunnen schaden', zoals door Brederode C.V. in art. 6 lid 2 van de leveringsakte is gegarandeerd. Wat precies de gevolgen zijn van de aanwezige restverontreiniging kan thans niet worden beoordeeld en hangt onder meer af van mogelijke toekomstige verdere verspreiding van de verontreiniging. Met het oog hierop is juist monitoring van de verontreiniging noodzakelijk geacht. Gelet op het woord 'kunnen' in de garantieclausule, is het niet noodzakelijk dat de aanwezige restverontreiniging thans daadwerkelijk de gezondheid van mens, dier of plant schaadt; de mogelijkheid daartoe volstaat. Dat die mogelijkheid aanwezig is, staat naar 's hofs oordeel in voldoende mate vast, nu, zoals gezegd, de interventiewaarden op het perceel zijn overschreden, waarmee sprake is van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de WBb, en een nazorgplan van toepassing is.

Zelfs al zou het zo zijn dat art. 6 lid 2 van de leveringsakte de mogelijkheid van 'enige vervuiling' van de bodem openlaat, dan nog geldt dat in het onderhavige geval sprake is van méér dan 'enige vervuiling', namelijk verontreiniging die de interventiewaarden overschrijdt en daarmee als 'ernstig' in de zin van de Wbb kwalificeert, en nazorg noodzakelijk maakt. Door Brederode C.V. zijn geen toereikende feiten of omstandigheden gesteld, op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat [appellanten] vervuiling in die mate geaccepteerd zouden hebben; de enkele verwijzing naar art. 6 lid 2 van de leveringsakte volstaat daarvoor in ieder geval niet.
Dat, zoals in het besluit van 18 april 2011 is vermeld, bij het huidige en toekomstige gebruik geen ontoelaatbare milieuhygiënische risico's aanwezig zijn, maakt het voorgaande niet anders. Het niet aanwezig zijn van ontoelaatbare milieuhygiënische risico's is immers niet zondermeer gelijk te stellen met het niet aanwezig zijn van verontreinigingen die de gezondheid van mens, dier en/of planten kunnen schaden. Dat die gelijkstelling er wel zou zijn, is door Brederode niet op toereikende wijze toegelicht en onderbouwd.

Derhalve is ook in dit opzicht sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst c.q. van non-conformiteit vanwege de aanwezigheid van bodemverontreiniging.

In zoverre slagen de grieven I, II en III en VI.

3.11

Uit het voorgaande vloeit voort dat het hof, anders dan de rechtbank, geen noodzaak ziet voor het inwinnen voor een deskundigenbericht met betrekking tot de vraag of de op het perceel aanwezige verontreinigingen de gezondheid van mens, dier en/of plant kunnen schaden.

3.12

Als uitgangspunt voor de berekening van de schadevergoeding geldt dat [appellanten] zoveel mogelijk in de toestand moeten worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven, dat wil zeggen:

- indien op het perceel géén publiekrechtelijke beperking zou rusten, en

- op het perceel géén relevante restverontreiniging aanwezig zou zijn geweest.
Hiertoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen de contractswaarde van het perceel, tezamen met de daarop gebouwde woning (inclusief meerwerk) en de waarde die het perceel had ten tijde van de wanprestatie, dat wil zeggen ten tijde van de levering op 15 juni 2010, in aanmerking genomen de publiekrechtelijke beperking en de toen op het perceel aanwezige restverontreiniging, dat is het op 7 januari 2010 ingeschreven besluit van 15 maart 2000. Aangezien deze beperking in zoverre was achterhaald door de feiten, dat in de periode na 2004 diverse saneringen van het perceel hebben plaatsgevonden (waarbij een relevante restverontreiniging is achtergebleven), ligt het in de rede dat een vergelijking wordt gemaakt met de waarde van het perceel, in aanmerking genomen de thans op het perceel rustende beperking, dus de beperking volgens het besluit van 11 juli 2012 (r.o. 2.26), en de aanwezigheid van de restverontreiniging. Die waarde moet worden bepaald naar de marktsituatie in juni 2010, dus geabstraheerd van de prijsdalingen die zich sindsdien op de woningmarkt hebben voorgedaan.

Uitgaande van de waarde van het perceel ten tijde van levering, dient eveneens geabstraheerd te worden van investeringen en verfraaiingen door [appellanten] in de periode nadien, zowel voor de waarde mét als de waarde zónder beperking en restverontreiniging. Een andere mogelijkheid is dat uitsluitend ten behoeve van de taxatie de investeringen van [appellanten] wel worden meegenomen, zodat eenvoudiger een vergelijking kan worden gemaakt met de waarde die het perceel en de woning thans hebben (naar het prijspeil van 2010).

3.13

Voorts dient bij de vraag naar de omvang van de schade nadrukkelijk onder ogen te worden gezien de mogelijkheid dat de woning feitelijk als onverkoopbaar heeft te gelden, vanwege de publiekrechtelijke beperking en de relevante restverontreiniging, mede in aanmerking genomen het marktsegment waarin de woning wordt aangeboden en de omstandigheid dat nog verschillende percelen op park Brederode beschikbaar zijn voor potentiële kopers. In dat geval kan de schade van [appellanten] aanmerkelijk hoger liggen dan volgens de hiervoor geschetste abstracte wijze van schadeberekening het geval is. Het hof merkt hierbij op dat naar vaste rechtspraak schadeberekening dient plaats te vinden met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval.

3.14

Nu de schadeplichtigheid van Brederode jegens [appellanten] vaststaat, kan in het midden blijven of de handelwijze van Brederode tevens dwaling en/of bedrog oplevert, nu uit de stellingen van [appellanten] niet is af te leiden dat in het geval van dwaling en/of bedrog, meer of andere schade moet worden vergoed dan thans reeds het geval is. Bij een behandeling van grief I hebben [appellanten] derhalve in zoverre geen belang meer.

Om dezelfde reden kan eveneens in het midden blijven of sprake is van oneerlijke handelspraktijken en/of onrechtmatig handelen door Brederode C.V. Ook grief IV en grief V laat het hof derhalve onbesproken.

Voor zover grief VI betrekking heeft op de door de rechtbank afgewezen ontbinding van de overeenkomst, kan deze ook onbesproken blijven, nu [appellanten] niet langer ontbinding vorderen.

De Notaris

3.15

Door de rechtbank is reeds geoordeeld dat de Notaris toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de met [appellanten] gesloten overeenkomst van opdracht op de grond dat hij de ingeschreven beperking niet heeft vermeld en deze niet in de leveringsakte heeft opgenomen. Dit oordeel is in hoger beroep niet ter discussie gesteld, zodat ook het hof hiervan uitgaat.

3.16

Vast staat dat de Notaris bekend was met het saneringsbesluit van 15 maart 2000. De Notaris heeft dit erkend en het blijkt ook uit het feit dat in de op 20 oktober 2008 door de Notaris gepasseerde akte (zie r.o. 2.9) is vermeld dat met betrekking tot de Kavel een besluit bestaat als bedoeld in art. 55 WBb, waarmee kennelijk gedoeld is op het besluit van 15 maart 2000.

Ook zonder deze bekendheid geldt echter dat de Notaris tekortgeschoten is in de uitoefening van de op hem rustende taken. Bij raadpleging van de registers - zoals op zijn weg had gelegen - zou hij immers gestuit zijn op de op 7 januari 2010 ingeschreven beperking.

3.17

Voor de schade die de Notaris als gevolg van zijn toerekenbare tekortkoming moet vergoeden aan [appellanten] geldt het volgende. Ook hier is het uitgangspunt dat [appellanten] zoveel mogelijk in de situatie moeten worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd, indien de Notaris niet zou zijn tekortgeschoten. Wat die situatie zou zijn geweest, kan uiteraard niet met zekerheid worden vastgesteld, maar berust op een inschatting die de rechter moet maken.

Naar 's hofs oordeel is het voldoende aannemelijk dat wanneer de Notaris de ingeschreven beperking onder de aandacht van [appellanten] zou hebben gebracht, er nader onderzoek - door de Notaris, door [appellanten], door Brederode, of door hen gezamenlijk - zou hebben plaatsgevonden naar de actualiteit van de beperking en de precieze situatie rondom de saneringsproblematiek op het perceel. Aannemelijk is dat daarover informatie zou zijn ingewonnen bij het bevoegd gezag, van wie de ingeschreven beperking afkomstig was, en dat vervolgens naar voren zou zijn gekomen dat de beperking deels achterhaald was - in zoverre dat de uitgevoerde saneringen gedeeltelijk succesvol waren geweest -, maar dat precies op het perceel van [appellanten] een serieuze, als ernstig te kwalificeren restverontreiniging aanwezig is gebleven. Niet aannemelijk is, zoals de Notaris naar voren brengt, dat naar voren zou zijn gekomen 'dat de provincie inmiddels aan haar saneringsplicht had voldaan', en ' dat de beperking daarmee was achterhaald' (memorie van antwoord punt 3.10); voor beide punten geldt immers dat dat slechts gedeeltelijk het geval was, en juist níet voor het perceel dat [appellanten] zouden afnemen. Dit blijkt immers uit de brief van GS van 28 november 2008. De Notaris heeft niet duidelijk kunnen maken op grond van welke feiten of omstandigheden hij meent dat de sanering óók voor het perceel dat aan [appellanten] zou worden geleverd, succesvol was afgesloten.

3.18

Voor zover de Notaris zou bedoelen te stellen dat de restverontreiniging pas na zijn bemoeienis is ontdekt, waardoor causaal verband tussen zijn beroepsfout en de schade van [appellanten] ontbreekt, is die stelling niet juist. Uit de gang van zaken rondom de sanering blijkt immers dat van meet af aan de sanering op de precieze locatie van de oliegasfabriek problematisch was en dat dit ook bekend was bij het bevoegd gezag. Het hof verwijst naar het Meldingsformulier onvoorziene omstandigheid van 1 december 2004 (r.o. 2.5) en de Tussentijdse rapportage sanering locatie oliegasfabriek van 17 december 2004 (r.o. 2.6).

3.19

Of [appellanten] in de hypothetische situatie dat de Notaris aan zijn verplichtingen jegens hen had voldaan, dan het perceel ook zouden hebben afgenomen, is onzeker; in ieder geval onderschrijft het hof niet de stelling van de Notaris, dat zij hoe dan ook niet van de overeenkomst hadden afgekund omdat zij op grond van art. 1b van de Algemene Voorwaarden de overeenkomst met Brederode C.V. niet konden ontbinden. Vast staat immers dat Brederode C.V. niet kon leveren conform art. 1a van de Algemene Voorwaarden, omdat op het perceel wél een beperking rustte. Onder die omstandigheden is het aannemelijk dat [appellanten] de overeenkomst met Brederode C.V. op grond van dwaling konden ontbinden. Voorts geldt, zoals hiervoor bij r.o. 3.10 is overwogen, dat het perceel níet vrij was van verontreinigingen die de gezondheid van mens, dier en/of planten kunnen schaden, zodat ook op die grond ontbinding mogelijk zou zijn geweest.

3.20

Het vooroverwogene leidt tot de conclusie dat ook de Notaris aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] hebben geleden, doordat zij het perceel hebben aangekocht, met publiekrechtelijke beperking en met relevante restverontreiniging.
Voor wat betreft de wijze van schadeberekening verwijst het of naar hetgeen is overwogen bij r.o. 3.12.

Verdere procesgang

3.21

Partijen hebben op de zitting in hoger beroep te kennen gegeven voorkeur te geven aan verdere afdoening van de zaak door het hof. Het hof zal aan dit verzoek gevolg geven en de zaak niet terugwijzen naar de rechtbank, maar zelf afhandelen.

3.22

Het hof heeft een deskundigenbericht nodig om te worden voorgelicht over de hoogte van de schade, volgens de uitgangspunten neergelegd bij r.o. 3.12 en 3.13.
[appellanten], Brederode en de Notaris zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich hierover bij akte uit te laten, zowel over aantal als persoon van de te benoemen deskundigen, als over de vraagstelling aan de deskundige(n). Het hof geeft partijen hierbij in overweging in gezamenlijk overleg tot een voorstel voor deskundigen en een vraagstelling te komen.
Indien dat niet mogelijk blijkt, is het uit een oogpunt van proceseconomie aangewezen dat partijen op voorhand de door hen te nemen akte aan de wederpartij toezenden, zodat zij in hun akte reeds op het standpunt van de wederpartij kunnen reageren.

3.23

Het hof zal iedere nadere beslissing aanhouden.

4 Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 17 december 2013 voor het nemen van een akte door [appellanten], Brederode en de Notaris als omschreven in r.o. 3.22;

houdt elke nadere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock. J.C.W. Rang,

M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op

19 november 2013.