Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2013:3457

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
08-10-2013
Datum publicatie
04-11-2013
Zaaknummer
200.119.423-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Uitleg beding: is de voortgaande verzakking als gebrek uitgesloten? Door geruststellende mededelingen verhuurder bij aangaan overeenkomst had (aspirant-)huurder geen verdere onderzoeksplicht. Gebreken die verhuurder kende of behoorde te kennen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.119.423/01

kenmerk rechtbank Amsterdam : CV 09-40738

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 oktober 2013

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

FAR EAST INTERNATIONAL CORPORATION B.V.,

gevestigd te Hoofddorp,

appellante,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[geïntimeerde] ,

gevestigd te [plaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.M. van Luijk te Utrecht.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Far East en [geïntimeerde] genoemd.

Far East is bij dagvaarding van 16 april 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 26 januari 2012, gewezen tussen haar als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 augustus 2013 doen bepleiten, Far East door door mr. A. de Fouw, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door mr. Van Luijk voornoemd. Mr de Fouw heeft haar pleitnotities overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Far East heeft bij appeldagvaarding en memorie geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de oorspronkelijke vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen en, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen Far East ter voldoening aan het vonnis aan haar heeft betaald, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in de in deze zaak gewezen tussenvonnissen van 15 september 2010 en 16 december 2010 onder 1.1 tot en met 1.12 respectievelijk 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende.

i. [geïntimeerde] exploiteert een garagebedrijf. Zij heeft medio 2008 twee dealervestigingen overgenomen van [X]. (hierna: [X]), waaronder een Peugeot-vestiging aan de [adres]. [X] was tevens eigenares van het pand waarin die vestiging zich bevond.

ii. [X] heeft voormeld pand (hierna: het gehuurde) met ingang van 30 juni 2008 voor een periode van 5 jaar en een dag verhuurd aan [geïntimeerde]. De contractuele bestemming was “bedrijfsgebouw ten behoeve van een automobielbedrijf”, de aanvangshuurprijs bedroeg € 250.000,= per jaar.

iii. De huurovereenkomst bevat de volgende bijzonder bepaling:

8.1

Huurder is bekend met het feit dat de vloer van het gehuurde niet is onderheid en als gevolg daarvan verzakkingen vertoont. Partijen zijn overeengekomen dat reparaties in dit verband niet voor rekening van verhuurder komen en huurder accepteert de (gevolgen van) verzakkingen van de vloer zo lang het huurgenot in stand blijft, zulks tenzij voor de continuering van de bedrijfsvoering van overheidswege maatregelen worden verlangd.

iv. [X] heeft het gehuurde omstreeks april 2009 verkocht aan Far East.

v. Bij brief van 9 april 2009 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] gesteld dat de vloer van het gehuurde ernstige verzakkingen vertoonde, dat het huurgenot niet in stand bleef en dat een gevaarlijke en onwerkbare situatie was ontstaan. Verwezen werd naar een in opdracht van [geïntimeerde] opgemaakt “Onderhoudsrapport met hersteladvies” van januari 2009 van architectenburo Van Ruth, waarin de herstelkosten werden geraamd op € 830.000,=. [geïntimeerde] verzocht herstel van de gebreken aan het gehuurde, bij gebreke waarvan zij zou overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

vi. Bij brief van 10 juni 2009 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] Far East tot herstel gesommeerd en aangekondigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te zullen ontbinden, indien niet binnen zeven dagen werd bevestigd dat Far East tot herstel zou overgaan. Bevestiging binnen de gestelde termijn bleef uit.

vii. Bij brief van 6 juli 2009 heet de Arbeidsinspectie een op 3 juli 2009 mondeling gegeven bevel tot stillegging van het werk in het bedrijf bevestigd. Dit bevel is in de brief als volgt gemotiveerd: Door verzakkingen aan het pand kunnen de hefbruggen niet goed meer worden geborgd, waardoor ze wankel zijn. (…) Het ernstige gevaar voor personen is op te heffen door de volgende maatregelen te nemen: De hefbruggen op een zodanige manier plaatsen en te borgen, dat ze stevig en stabiel staan.

viii. Bij brief van 9 juli 2009 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst buitengerechtelijke ontbonden.

ix. [geïntimeerde] heeft het gehuurde begin juli 2009 verlaten.

x. Far East heeft eind december 2009 werkzaamheden aan de vloer van het gehuurde verricht en zeven hefbruggen ge- of herplaatst.

3 Beoordeling

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd – samengevat – dat voor recht wordt verklaard dat zij de huurovereenkomst op 9 juli 2009 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden en Far East wordt veroordeeld tot vergoeding van de door haar geleden schade. Far East heeft deze vorderingen weersproken en in reconventie – samengevat – gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst niet is ontbonden en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot nakoming van de verplichtingen huurovereenkomst en betaling van een bedrag van € 34.621,16, zijnde de kosten van de hierboven onder 2.x. genoemde werkzaamheden.

3.2

Na bij tussenvonnis van 16 december 2010 aan beide partijen bewijsopdrachten te hebben verstrekt, heeft de kantonrechter op 26 januari 2012, na gehouden getuigenverhoren, een gedeeltelijk eindvonnis gewezen, waarbij hij in conventie voor recht heeft verklaard dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst per 9 juli 2009 rechtsgeldig heeft ontbonden en de beslissing over de schadevergoeding heeft aangehouden en in reconventie de vorderingen heeft afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe – samengevat – als volgt overwogen. Bewezen is dat zich na aanvang van de huur verdere verzakkingen hebben voorgedaan. Door de verdere verzakkingen en de stillegging van de werkzaamheden was huurgenot conform de bestemming geheel onmogelijk geworden. Van [geïntimeerde] kon alleen worden verlangd om het filiaal niet te verplaatsen indien zij erop kon rekenen dat op korte termijn (nood-)herstel plaatsvond, wat niet het geval was. Voldoende is komen vast te staan dat [X] bij het aangaan van de huur heeft verklaard dat de verzakkingen waren gestabiliseerd, dat [geïntimeerde] de toenmalige situatie voor de huurperiode van vijf jaar accepteerde en slechts kleine reparaties voor haar rekening wilde nemen, mits het huurgenot in stand bleef of geen overheidsmaatregelen van kracht werden. [geïntimeerde] kon Far East derhalve aanspreken tot nakoming van de herstelverplichting. Het niet nakomen van die verplichting leidt in beginsel tot de ontbinding van de huur, tenzij de tekortkoming die niet zou rechtvaardigen, welke situatie zich niet voordoet. Het genot van het gehuurde is vanaf 6 juli 2009 geheel onmogelijk geworden, zoals vermeld in artikel 7:210 BW. Dat Far East kon volstaan met de enkele reparatie van de bruggen kan niet worden aangenomen, gelet op de diverse rapportages over de slechte staat van het gehuurde. [geïntimeerde] was daarom bevoegd de huur per 9 juli 2009 te ontbinden, aldus nog steeds de kantonrechter

3.3

[geïntimeerde] heeft haar buitengerechtelijke ontbinding primair gebaseerd op wanprestatie en subsidiair op het geheel onmogelijk zijn geworden van het bedongen genot als gevolg van gebreken die de verhuurder niet hoeft te herstellen (artikel 7:210 BW). Met betrekking tot de primaire grondslag overweegt het hof als volgt.

3.4

Met grief 2 bestrijdt Far East de uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan het bepaalde in artikel 8.1 van de huurovereenkomst. Zij meent dat de tekst van artikel 8.1 op duidelijke wijze bepaalt dat alle reparaties in verband met verzakkingen, en niet slechts kleine reparaties, voor rekening van [geïntimeerde] zijn. Het hof is van oordeel dat op grond van de tekst van artikel 8.1 juist dient te worden geconcludeerd dat de daarin neergelegde aanvaarding slechts ziet op verzakkingen die zich in het verleden reeds hebben voorgedaan en de als gevolg daarvan ontstane staat van verzakt zijn van de vloer, maar niet op (de gevolgen van) een nog niet tot stilstand gekomen verzakkingsproces. Voorts leidt het hof met de kantonrechter uit de in eerste aanleg afgelegde getuigenverklaringen af dat [X] bij het aangaan van de huur heeft verklaard dat de verzakkingen waren gestabiliseerd en dat [geïntimeerde] de toenmalige situatie voor de huurperiode van vijf jaar accepteerde en slechts kleine reparaties voor haar rekening wilde nemen, mits het huurgenot in stand bleef en geen overheidsmaatregelen van kracht werden. Onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] erop mogen vertrouwen en heeft [X] moeten begrijpen dat artikel 8.1 niet van toepassing was op verzakkingen die zich in de toekomst nog zouden voordoen. Aan [geïntimeerde] kan niet worden verweten dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst het pand niet voldoende zou hebben geïnspecteerd, omdat de kwestie van de verzakkingen in de onderhandelingen aan de orde is gekomen en de aanstaande verhuurder daarover een geruststellende mededeling heeft gedaan, waarop [geïntimeerde] mocht afgaan. Op haar rustte onder die omstandigheden geen verdere onderzoeksplicht.

3.5

Aan de hiervoor gegeven uitleg van artikel 8.1 kan niet afdoen hetgeen Far East in het kader van grief 2 verder nog heeft aangevoerd – dat [geïntimeerde] heeft nagelaten de voor haar rekening komende reparaties aan de vloer te verrichten, dat zij aan Far East een te hoog bedrag aan reparatiekosten heeft voorgehouden, dat [geïntimeerde] zou hebben aangestuurd op ontbinding omdat zij van de huurovereenkomst af wilde en dat voor haar eigen rekening komt dat zij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst de bepalingen daarvan niet goed heeft bestudeerd – omdat geen van die argumenten raakt aan de bij de uitleg cruciale vraag wat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst de oorspronkelijke partijen over en weer hebben verklaard en gedaan en redelijkerwijs van elkaar mocht verwachten. Grief 2 faalt derhalve.

3.6

Bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht [geïntimeerde] verwachten dat het gehuurde niet door een nog voortdurend verzakkingsproces ongeschikt zou zijn om gedurende ten minste vijf jaar als garage te gebruiken. Gelet op hetgeen hiervoor over de verhouding tussen de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht is overwogen, doet daaraan niet af dat in de huurovereenkomst volgens Far East een duidelijk onderscheid is gemaakt tussen de omschrijving van het gehuurde en de contractuele bestemming en in de Algemene bepalingen de onderzoeksplicht met betrekking tot de geschiktheid voor de contractuele bestemming geheel bij de huurder is neergelegd. Het nog voortdurende proces van verzakking van het gehuurde is dus als een gebrek aan te merken. Tussen partijen is niet in geschil dat Far East dat gebrek niet tijdig, binnen de door [geïntimeerde] gestelde termijn, heeft verholpen.

3.7

De kantonrechter heeft overwogen dat het niet nakomen van de verplichting tot herstel in beginsel leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming die niet zou rechtvaardigen, hetgeen niet het geval is. In reactie op deze overweging betoogt Far East met grief 3 dat op grond van artikel 11.6 jo. 11.9 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene bepalingen gebreken geen grond voor ontbinding opleveren, tenzij het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen of indien sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid. [geïntimeerde] heeft de juistheid van deze uitleg van de Algemene bepalingen niet betwist, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Daarmee rijst de vraag of is komen vast te staan dat [X] bij het aangaan van de huurovereenkomst het gebrek kende of had behoren te kennen danwel dat sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid. Naar het oordeel van het hof is dat eerste het geval. [X], die voorheen door middel van een dochtermaatschappij in het gehuurde een garagebedrijf uitoefende, dat zij heeft verkocht aan [geïntimeerde], kon als geen ander ervan op de hoogte zijn dat het gehuurde nog steeds verzakte. In ieder geval had zij, alvorens de hiervoor omschreven geruststellende mededeling te doen aan [geïntimeerde], behoren te onderzoeken of haar bewering correct was. Het gaat hier dus om een gebrek dat [X] als verhuurder behoorde te kennen. Haar komt derhalve geen beroep toe op de uitsluiting van de ontbinding.

3.8

Hetgeen Far East in de toelichting op grief 3 verder nog heeft opgemerkt over de onderzoeksplicht van [geïntimeerde] stuit af op hetgeen onder 3.4 reeds is overwogen. Gelet op de uitleg die daar aan artikel 8.1 is gegeven, mist ook het betoog van Far East dat uit dat artikel voortvloeit dat [geïntimeerde] zelf (de gevolgen van) het gebrek had moeten verhelpen en slechts de kosten daarvan op Far East kon verhalen, doel. Het daarmee samenhangende beroep op schadebeperking is in het kader van de ontbinding niet ter zake en zal aan de orde moeten komen bij de schadeberekening. Hetzelfde geldt voor het betoog dat [geïntimeerde] Far East een te hoog bedrag aan herstelkosten heeft voorgespiegeld. Grief 3 is tevergeefs voorgedragen.

3.9

Grief 4 bouwt ten dele voort op het hiervoor verworpen standpunt dat partijen de ontbinding rechtsgeldig hebben uitgesloten. Voor het overige berust de grief op het uitgangspunt dat [geïntimeerde] de verplichting had zelf reparaties te verrichten, waarvoor in de huurovereenkomst geen steun is te vinden. Ook deze grief mist doel.

3.10

Uit het hiervoor overwogene vloeit voort dat de voortgaande verzakking als een tekortkoming is aan te merken en dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden. De kantonrechter heeft dan ook terecht de in conventie gevraagde verklaring voor recht gegeven en de in reconventie gevraagde geweigerd. De kosten die zij heeft gemaakt om de gevolgen van het gebrek te verhelpen kan Far East niet op [geïntimeerde] afwentelen, zodat de kantonrechter ook de daarop betrekking hebbende vordering van Far East terecht heeft afgewezen. Het bestreden vonnis zal dan ook worden bekrachtigd. Bij behandeling van grief 1 heeft [geïntimeerde] bij deze stand van zaken geen belang.

3.11

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Far East worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Far East in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 666,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.H. Huijzer en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2013.