Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2013:3456

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
08-10-2013
Datum publicatie
30-01-2014
Zaaknummer
200.119.134-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst Fijnhouttheater. Ondanks ontbreken contractueel voorgeschreven schriftelijke en aangetekend verzonden huuropzegging, is huur toch geldig opgezegd, nu uitlatingen huurder en daarop gevolgde onderhandelingen tussen huurder en verhuurder redelijkerwijs niet anders konden worden begrepen dan dat huurder tot beëindiging van de huur wilde komen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2014/38

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.119.134/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 497/ CV EXPL 12-13972

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 oktober 2013

inzake

de stichting STICHTING BEHEER ‘T FIJNHOUT,

gevestigd te Amsterdam,

appellante in principaal appel,

tevens geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster te Haarlem,

tegen:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid COMBIWEL ONDERNEMEND WELZIJN B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in principaal appel,

2. de stichting STICHTING COMBIWEL AMSTERDAM,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in principaal appel,

tevens eiseres in incidenteel appel,

advocaat: mr. F.J. Jacobs te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna de Stichting, Combiwel BV en de Stichting Combiwel Amsterdam genoemd (tezamen: (in enkelvoud) Combiwel).

Combiwel is bij dagvaarding van 12 december 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 18 september 2012, gewezen tussen de Stichting als eiseres en Combiwel als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 juni 2013 doen bepleiten, de Stichting door mr. Van Haaster en Combiwel door mr. Jacobs, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De Stichting heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Combiwel heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van de Stichting, met beslissing over de proceskosten.

In het incidenteel appel heeft Combiwel geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van het hoger beroep tegen de Stichting Combiwel Amsterdam en veroordeling van de Stichting in de proceskosten van de procedure jegens de Stichting Combiwel Amsterdam (in plaats van de door de kantonrechter uitgesproken kostencompensatie), met beslissing over de proceskosten in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die bij de beoordeling tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

Het gaat in deze zaak – samengevat weergegeven - om het volgende.

2.1

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 1 september 2010 heeft de Stichting aan Stichting Combiwel Welzijn, een welzijnsinstelling, in huur gegeven de theaterruimte in het gebouw ’t Fijnhout aan de Jacob van Lennepkade 334 te Amsterdam (hierna: het Fijnhouttheater).

2.2

Eveneens op 1 september 2010 heeft Internetuitgeverij Van Haaster BV aan Combiwel Welzijn in hetzelfde pand een theaterruimte in huur gegeven (hierna: het kleine Fijnhouttheater).

2.3

In beide schriftelijke huurovereenkomsten is opgenomen dat de huurovereenkomsten ingaan op 1 juli 2009 en worden aangegaan voor de duur van 3 jaar en daarmee eindigend op 30 juni 2012. Bij opzegging dient een opzegtermijn van 6 maanden in acht te worden genomen. Bij niet tijdige opzegging worden de huurovereenkomsten stilzwijgend met steeds 5 jaar verlengd.

2.4

Bij notariële akte van omzetting en statutenwijziging van 12 januari 2011 is de stichting Combiwel Amsterdam omgezet in Combiwel BV.

2.5

In de periode van vanaf augustus 2011 tot en met december 2011 is tussen enerzijds Schoens en [B] namens Combiwel en anderzijds Van Haaster namens de Stichting en Internetuitgeverij Van Haaster BV overleg gevoerd over een (vroegtijdige) beëindiging van beide huurovereenkomsten door Combiwel en overname van de door Combiwel aangebrachte inrichting in beide gehuurde ruimtes. De reden dat Combiwel (vroegtijdige) beëinding van de huurovereenkomsten wenste was dat het Stadsdeel West bezuinigingen op de subsidie van Combiwel had aangekondigd.

2.6

In een e-mailbericht van 5 december 2011 van Van Haaster namens de Stichting aan Combiwel is het volgende vermeld:

In de besprekingen die ik (…) de afgelopen twee maanden heb gevoerd, heb ik steeds gesteld, dat ik het theater wilde doorzetten, maar ook wilde dat jullie het huurcontract zou uitzitten. (…) Eind juni 2012 zullen wij weer contact met jullie opnemen over de eindinspectie.

2.7

Combiwel heeft hierop per e–emailbericht van 5 december 2011 als volgt gereageerd:

Zullen wij spoedig overleg hebben hoe wij een klap kunnen geven op die punten waar wij nog niet uitkomen? En dat is de huur van februari tot juli.

2.8

In een volgend e-mailbericht van 5 december 2011 heeft Combiwel het volgende geschreven aan Van Haaster:

We kunnen dit heel snel regelen. Na overleg met mijn bestuurder kom ik tot het volgende bod: (…) Volgt: voorstel beëindiging per 1 februari 2012, onder voorwaarden.

2.9

Namens de Stichting heeft Van Haaster bij e-mailbericht van 5 december 2011 als volgt gereageerd:

(…) jullie ‘bod’ wordt niet geaccepteerd (…). Ik ga uit van het uitzitten van het huurcontract door Combiwel tot 30 juni 2012.

2.10

Bij e-mailbericht van 7 december 2011 heeft [B] – in zijn hoedanigheid van manager accommodaties Combiwel – aan de Stichting het volgende voorstel gedaan:

- het gebruik van het Fijnhouttheater eindigt per 1 februari 2012;

- op 1 februari 2012 eindigt de huurbetalingsverplichting van Combiwel;

- De Stichting betaalt aan Combiwel een vergoeding van € 15.000,-- voor de

inrichting in het Fijnhouttheater.

In de e-mail is gemeld dat het voorstel tot 15 januari 2012 geldig is. Voorts is toegevoegd:

Indien we niet slagen eruit te komen als bovenbedoeld dienen wij onze huurtermijn tot 1 juli uit. Wij leveren het pand dan volledig ontruimd op.

2.11

Van Haaster heeft namens de Stichting bij e-mailbericht van 9 december 2011 onder meer als volgt gereageerd:

Dank voor je laatste reactie….. Voor mij als verhuurder maakt het niet uit. Jullie zijn duurder uit.

2.12

Bij brief gedateerd op 15 december 2011, heeft Zuiver namens Combiwel aan Internetuitgeverij Van Haaster BV het volgende bericht:

Als gevolg van de door stadsdeel West aangekondigde bezuinigingen ziet Combiwel zich genoodzaakt de huurovereenkomsten voor de theaterruimte, plaatselijk bekend als “de kleine Theaterruimte”en een theaterruimte, plaatselijk bekend als ‘Fijnhoutthater, beiden gevestigd aan de Jacob van Lennepkade 334, te beëindigen met ingang van 1 juli 2012. We houden hierbij rekening met de contractueel vastgelegde opzegtermijn van zes maanden.

Combiwel behoudt zich het recht voor om de nog te verrichten huurtermijnen te verrekenen met de in de loop der jaren betaalde borgsommen aan u en uw rechtsvoorgangers.

Graag ontvangen wij een schriftelijke bevestiging van beide opzeggingen.

2.13

Deze brief is pas op 11 januari 2012 door Combiwel aangetekend verzonden en op 4 februari 2012 als onbestelbaar retour ontvangen. Vervolgens is de brief door Combiwel per e-mail aan de Stichting verzonden.

2.14

De Stichting heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat de opzeggingen van de beide huurovereenkomsten niet tijdig is geschied, zodat de huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2012 met 5 jaar zijn verlengd.

2.15

Naar aanleiding van vragen van Van Haaster heeft Combiwel bij e-mailbericht van 10 april 2012 hem het volgende laten weten:

De voormalige stichting Stichting Combiwel Welzijn is op 12 januari 2012 omgezet in een besloten vennootschap, te weten Combiwel Ondernemend Welzijn B.V. de stichting is per genoemde datum opgehouden te bestaan en de BV moet worden beschouwd als de rechtsopvolgster van de stichting. (…)

3 Beoordeling

3.1

In deze zaak is aan de orde, kort gezegd, of de door Combiwel aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot het Fijnhouttheater en het kleine Fijnhouttheater beëindigd zijn per 1 juli 2012, dan wel met 5 jaar zijn verlengd. Door de kantonrechter is geoordeeld dat de huurovereenkomsten per 1 juli 2012 zijn beëindigd. De door de Stichting gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten met 5 jaar zijn verlengd, is afgewezen.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich het hoger beroep van de Stichting.

3.2

Het hof zal eerst ingaan op de incidentele grief van Stichting Combiwel. Nu de Stichting geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vordering tegen de Stichting Combiwel Amsterdam niet-ontvankelijk moet worden verklaard, kan zij niet in haar beroep tegen de Stichting Combiwel Amsterdam worden ontvangen. In zoverre slaagt de grief.

Voorts is het hof van oordeel dat er geen grond is om het ten onrechte betrekken in de procedure van de Stichting Combiwel Amsterdam, te wijten aan onvoldoende informatievoorziening door Combiwel. In het onder 2.15 vermelde e-mailbericht van Combiwel van 10 april 2012 is vermeld dat de Stichting Combiwel Welzijn, die de huurovereenkomsten is aangegaan, per 12 januari 2011 is opgehouden te bestaan en dat Combiwel BV haar rechtsopvolgster is. Dit blijkt ook uit het handelsregister. De Stichting Combiwel Amsterdam is aandeelhoudster van Combiwel BV. Derhalve kon voor de Stichting voldoende duidelijk zijn dat zij uitsluitend nog te maken had met Combiwel BV als huurster. Er is derhalve onvoldoende grond voor het compenseren van de proceskosten in de procedure tegen de Stichting Combiwel Amsterdam. Nu de de Stichting Combiwel Amsterdam en Combiwel BV echter dezelfde advocaat hebben en voor hen geen afzonderlijke processtukken zijn opgesteld, ziet het hof geen aanleiding voor een afzonderlijke kostenveroordeling ten gunste van de Stichting Combiwel Amsterdam in eerste aanleg. In zoverre faalt de grief.

3.3

Niet in geschil is dat het gehuurde waarom het in deze procedure gaat, gekwalificeerd dient te worden als 7:230a BW bedrijfsruimte.

3.4

Bij grief 1 voert de Stichting aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Combiwel mondeling en per e-mail aan de Stichting duidelijk heeft gemaakt dat zij vanwege de nieuw ontstane financiële situatie de huurovereenkomst niet op 1 juli 2012 met 5 jaar zal verlengen en dat dat duidelijk was, althans had behoren te zijn, voor de Stichting. Voorts maakt de Stichting bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat Combiwel heeft beoogd de huurovereenkomst op te zeggen tegen 1 juli 2012. Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Stichting zich beroept op het ontbreken van een formele opzegging.

De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

3.5

Het hof is van oordeel dat uit de inhoud van de verschillende e-mailberichten, zoals weergegeven onder 2.6 tot en met 2.10, niet anders kan worden afgeleid dan dat Combiwel de huurovereenkomsten niet wenste te verlengen, maar wilde opzeggen, in ieder geval per 1 juli 2012, doch bij voorkeur vóór die datum, namelijk per 1 februari 2012. Daarover is ook gesproken door partijen, zoals erkend is door de Stichting, maar zij hebben daarover niet tot overeenstemming kunnen komen. Uit de reacties van Van Haaster namens de Stichting is niet af te leiden dat deze een andere betekenis aan de e-mailberichten heeft toegekend dan dat de Stichting tot een beëindiging van de huurovereenkomsten wilde komen. Integendeel, uit zijn eigen bericht van 5 december 2012 blijkt dat hij zelf ook uitgaat van ‘het uitzitten van het huurcontract door Combiwel tot 30 juni 2012’, maar dat hij niet wilde instemmen met een voortijdige beëindiging. Ook de door de Stichting aangekondigde eindinspectie voor eind juni 2012 duidt op een beëindiging per 1 juli 2012. Voorts laat ook het e-mailbericht van Combiwel van 7 december 2012 weinig aan duidelijkheid te wensen over: nu de voortijdige beëindiging niet is geaccepteerd, zal Combiwel het contract uitzitten tot 1 juli 2012. Uit de reactie hierop van Van Haaster namens de Stichting blijkt niet dat hij dit anders heeft begrepen. Het hof tekent hierbij aan dat de bedoelde e-mailberichten niet in het in het geding zijn gebracht, maar dat de Stichting desgevraagd ten pleidooie heeft bevestigd dat de inhoud van die berichten luidt overeenkomstig hetgeen Combiwel daarover in de processtukken heeft gesteld (conclusie van antwoord punt 6 en memorie van antwoord punt 7). Niet gesteld of gebleken is dat er nog e-mailberichten ontbreken, die een ander licht op de zaak zouden werpen.

Naar ’s hofs oordeel is de tussen partijen besproken wens van Combiwel om de huurovereenkomst vóór 1 juli 2012 te beëindigen, niet te verenigen met een verlenging van die overeenkomsten na 1 juli 2012. Het hof onderschrijft dan ook het oordeel van de kantonrechter, dat voor de Stichting voldoende duidelijk was dat Combiwel de huurovereenkomsten wenste te beëindigen per 1 juli 2012. Uit de e-mail-correspondentie blijkt dat de Stichting daar zelf ook vanuit is gegaan. Voorts onderschrijft het hof het oordeel van de kantonrechter dat het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Stichting zich beroept op het ontbreken van een (tijdige) formele opzegging.

Volledigheidshalve overweegt het hof nog dat van het feitelijk doorlopen van de huurovereenkomst na 1 juli 2012 geen sprake is, nu, zoals de Stichting niet heeft betwist, het niet inleveren van de sleutels door Combiwel slechts te maken had met het feit dat de Stichting niet wilde meewerken aan oplevering van het gehuurde en de sleutels niet in ontvangst wilde nemen. Het gebruik van het gehuurde is, zo staat vast tussen partijen, door de Stichting beëindigd per 1 juli 2012.
De grieven falen.

3.6

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, komt het hof niet toe aan verdere bewijslevering. De bewijsaanbiedingen van de Stichting zullen worden gepasseerd, nu hetgeen te bewijzen is aangeboden ofwel onvoldoende concreet is, ofwel, indien bewezen, niet tot een andere beslissing kan leiden.

3.7

De als ‘algemene grief’ aangeduide slotgrief heeft geen zelfstandige betekenis.

Slotsom

3.8

De grieven in het principaal appel falen. De incidentele grief van Combiwel slaagt gedeeltelijk. Als de in het ongelijk te stellen partij zal de Stichting worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel. Ook de kosten van het incidenteel appel zullen voor rekening van de Stichting worden gebracht, zij het dat die kosten op nihil zullen worden gesteld.

4 Beslissing

Het hof:

In het principaal en in het incidenteel appel:

verklaart het hoger beroep niet-ontvankelijk voor zover dat is ingesteld tegen de Stichting Combiwel Amsterdam;

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 18 september 2012, behoudens voor zover in dat vonnis in de procedure jegens de Stichting Combiwel Amsterdam de kosten in eerste aanleg zijn gecompenseerd;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat de kosten in eerste aanleg in de procedure jegens de Stichting Combiwel Amsterdam op nihil worden gesteld;

veroordeelt de Stichting in de kosten van het principaal appel en begroot deze tot op heden aan de zijde van Combiwel BV en Stichting Combiwel BV op € 666,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;

veroordeelt de Stichting in de kosten van het incidenteel appel en begroot deze tot op heden aan de zijde van Stichting Combiwel BV op nihil;

verklaart dit arrest voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, R.H. de Bock en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2013.