Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2013:3447

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
15-10-2013
Datum publicatie
07-01-2014
Zaaknummer
200.115.315-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte; beroep op dringend eigen gebruik in verband met renovatie afgewezen; structurele wanverhouding tussen baten en lasten van het pand onvoldoende aannemelijk gemaakt; enkele wens tot renovatie onvoldoende; wens om meerderjarige dochter met gezin intrek in gehuurde te laten nemen is geen dringend eigen belang van verhuurder; verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat op dit moment dringende medische grond voor intrek dochter aanwezig is.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.115.315/01

rolnummer rechtbank Amsterdam: 1320097 CV EXPL 12-3177

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 oktober 2013

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats],

APPELLANT,

advocaat: mr. R.P.M. Janse Van Mantgem te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. F. Panholzer te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 15 oktober 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 16 juli 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte overlegging productie aan de zijde van [geïntimeerde];

- akte uitlating productie, met producties aan de zijde van [appellant].

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, 1.1 tot en met 1.3 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief I richt [appellant] zich tegen de vastgestelde feiten, stellende dat deze niet worden ondersteund door de inhoud van de door hem overgelegde stukken en (namens hem) afgelegde verklaringen. Voor zover [appellant] daarmee wil betogen dat de kantonrechter niet volledig is geweest bij het vaststellen van de feiten, miskent hij dat de rechter ingevolge artikel 230 lid 1 sub e Rv in zijn vonnis alleen die feiten behoeft weer te geven waarop zijn beslissing rust. In zoverre faalt de grief.

Voor zover [appellant] aanvoert dat de exploitatiekosten ten minste € 222,-- per maand bedragen en niet een bedrag van rond € 195,-- (zoals de kantonrechter heeft vastgesteld), zal het hof hiermee in het onderstaande rekening houden. Voor het overige heeft [appellant] onvoldoende duidelijk tot uitdrukking gebracht welke feiten de kantonrechter volgens hem onjuist heeft vastgesteld, zodat deze ook het hof tot uitgangspunt dienen, aangevuld met enkele andere feiten, die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende

3.1.1

[geïntimeerde] huurt van [appellant] de woning aan [adres] te [woonplaats]. Ten tijde van het bestreden vonnis bedroeg de huurprijs € 68,47 per maand.

3.1.2

Op 10 januari 2002 heeft de gemeente aan [appellant] vergunning verleend voor het samenvoegen van vier zelfstandige woningen op de eerste t/m derde verdieping tot drie zelfstandige woningen binnen het pand [adres] 28 t/m 30, welke vergunning omstreeks 24 november 2005 is ingetrokken.

3.1.3

Bij brief van 10 november 2011 heeft [C] namens [appellant] de huur van de woning opgezegd tegen 1 maart 2012 op grond van – samengevat–dringend eigen gebruik.

3.1.4

[geïntimeerde] heeft met de opzegging niet ingestemd.

3.2.

[appellant] vordert beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] en ontruiming van het gehuurde op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c, waarvoor hij drie redenen aanvoert:

(i) renovatie van het gehuurde die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is omdat het gehuurde inwendig geheel wordt gesloopt en die alleen lonend is wanneer de woning wordt vergroot door samenvoeging met de rest van de eerste etage;

(ii) een structurele wanverhouding tussen de kale huuropbrengst en de maandelijkse vaste lasten van [appellant];

(iii) de dochter van [appellant] wenst met haar vriend een gezin te stichten en heeft een grotere woning nodig.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen komt [appellant] met een tweetal grieven op.

3.4

Grief II is gericht tegen de rechtsoverwegingen 13 en 14 van het bestreden vonnis. Daarin heeft de kantonrechter het dringend eigen gebruik in verband met renovatie afgewezen op grond van het oordeel dat niet is voldaan aan de door de Hoge Raad in het “Herenhuisarrest” van 26 maart 2010 (LJN BL0683) voorgeschreven maatstaf. De kantonrechter heeft overwogen dat het door [appellant] berekende tekort, indien juist, niet kan worden gekwalificeerd als een structurele wanverhouding, waarbij tevens van belang is de prijs waarvoor [appellant] de woning, gehuurd en tegen de toen bestaande huurprijs, heeft gekocht, evenals de waardeontwikkeling van het gehuurde, waaromtrent [appellant] niets heeft gesteld. Eveneens heeft de kantonrechter overwogen dat de enkele wens om te renoveren (en daartoe de woning geheel te slopen) onvoldoende is om dringend eigen gebruik aan te nemen.

3.4.1

Volgens [appellant] heeft de kantonrechter een onjuiste interpretatie gegeven aan voornoemd arrest. De exploitatiekosten bedragen ten minste 222,-- per maand en de huuropbrengst is slechts 68,--, hetgeen een structurele wanverhouding oplevert. Tevens dient rekening te worden gehouden met de aard van de verbouwing, namelijk de samenvoeging van het gehuurde met de woning aan [adres] 28-I, aldus [appellant]. Voorts is bij de kantonrechter nimmer aan de orde geweest dat er een waardestijging zou zijn geweest; er is niet vastgesteld wanneer hij het pand heeft gekocht en tegen welke prijs, welke investeringen zijn gedaan en welke waarde het pand thans zou hebben, aldus nog steeds [appellant]. Volgens hem is de stijging van zijn overige onroerende zaak, zijnde de rest van het pand inclusief zijn eigen woning, niet relevant maar uitsluitend een eventuele stijging in waarde van het gehuurde, gemeten naar de werkelijke waarde en niet de WOZ waarde.

3.4.2

Het hof overweegt als volgt.

Uit art. 7:274 lid 1, aanhef en sub c, BW volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik kan mede worden begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

In voornoemd “Herenhuisarrest” heeft de Hoge Raad overwogen dat het enkele feit dat de verhuurder wenst te renoveren, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Pas indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huur wordt voortgezet. Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde zoals die zich na de verwerving ervan heeft voorgedaan, aldus de Hoge Raad.

3.4.3

Gelet op het hiervoor overwogene heeft [appellant] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat bij renovatie sprake is van een zodanige, structurele wanverhouding tussen baten en lasten van het pand, op grond waarvan voortduring van de huurovereenkomst niet van hem kan worden verlangd. Het hof acht daartoe het verschil tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten onvoldoende doorslaggevend. Bovendien heeft [appellant] ook in hoger beroep geen informatie verschaft over de aankoopprijs en de waardestijging van het verhuurde na verwerving, hetgeen – anders dan hij volgens de toelichting op zijn grief kennelijk veronderstelt – op zijn weg had gelegen ter onderbouwing van zijn stelling dat sprake is van een structurele wanverhouding.

Evenmin is voor het aannemen van dringend eigen gebruik van belang dat de beoogde renovatie, bestaande uit samenvoeging van twee woningen, volgens [appellant] niet anders kan worden uitgevoerd dan door het gehuurde geheel te strippen, nu uit voornoemd arrest volgt dat de enkele wens tot renovatie onvoldoende is. Het hof komt derhalve niet toe aan de vraag of [appellant] (nog) beschikt over de vereiste samenvoegingsvergunning.

3.4.4

De conclusie is dat de grief faalt.

3.5

Met grief III komt [appellant] op tegen rechtsoverweging 15 van het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter heeft overwogen dat de wens van [appellant] om zijn meerderjarige dochter met haar gezin bij hem te laten wonen geen dringend eigen belang van [appellant] is.

3.5.1

In hoger beroep voert [appellant] aan dat zijn wens om zijn dochter in het pand te laten wonen is ingegeven door medische motieven, aangezien hij hartpatiënt is en zijn partner COPD heeft waardoor beiden op termijn een beroep zullen moeten doen op hulp van hun kinderen.

3.5.2

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de wens om zijn meerderjarige dochter met haar gezin intrek in het gehuurde te laten nemen niet kan worden aangemerkt als een dringend eigen belang van [appellant]. De door [appellant] in hoger beroep aangevoerde medische gronden, wat daarvan ook zij, maken dit oordeel niet anders nu deze zien op een mogelijk dringende reden die in de toekomst is gelegen. Door [appellant] is immers niet concreet toegelicht en met bewijsstukken onderbouwd dat thans reeds sprake is van een dringende medische grond om zijn dochter met haar gezin bij hem in de woning te laten wonen.

De grief faalt.

3.6

Het door [appellant] gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

4 Slotsom

De grieven falen zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

5 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 291,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.H. de Bock en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2013.