Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2013:3436

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
15-10-2013
Datum publicatie
26-02-2014
Zaaknummer
200.103.118-01
Formele relaties
Tussenuitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2013:567
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Onderhandelingen over aankoop van een stuk grond. Procesrechtelijke perikelen. Vordering tot dooronderhandelen en/of vergoeding van schade wegens afgebroken onderhandelingen niet toewijsbaar.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer gerechtshof : 200.103.118/01

rolnummer rechtbank : 181142/HA ZA 11-577 (Haarlem)

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 oktober 2013

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

METDEZON B.V.,

gevestigd te De Rijp, gemeente Graft-De Rijp,

appellante in de hoofdzaak,

verweerster in het incident,

advocaat: mr. W. den Harder te Alkmaar,

tegen:

de rechtspersoon naar publiek recht

HOOGHEEMRAADSCHAP HOLLANDS NOORDERKWARTIER,

waarvan de zetel is gevestigd te Heerhugowaard,

geïntimeerde in de hoofdzaak,

eiseres in het incident,

advocaat: mr. P.C. Leegwater te Amsterdam,

en

de rechtspersoon naar publiek recht

DE GEMEENTE GRAFT-DE RIJP,

waarvan de zetel is gevestigd te De Rijp, gemeente Graft-De Rijp,

gevoegde partij in de hoofdzaak,

advocaat: mr. P.C. Leegwater te Amsterdam.

Partijen worden hierna wederom ieder afzonderlijk Metdezon, het Hoogheemraadschap en de Gemeente genoemd. Het Hoogheemraadschap en de Gemeente worden hierna gezamenlijk het Hoogheemraadschap c.s. genoemd.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Op 26 februari 2013 heeft het hof in deze zaak een tussenarrest gewezen, waarnaar het hof verwijst.

1.2

Het hof heeft bij dat tussenarrest in het incident de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad afgewezen en iedere verdere beslissing aangehouden, en in de hoofdzaak de zaak verwezen naar de rol van 12 maart 2013 voor partijberaad en iedere verdere beslissing aangehouden.

1.3

Hierna is van de zijde van het Hoogheemraadschap c.s. arrest gevraagd.

2 Feiten

De Rechtbank heeft in het eindvonnis van 1 februari 2012 onder 2.1. tot en met 2.7. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3 Beoordeling in de hoofdzaak

3.1

Het gaat in deze zaak voor zover thans van belang om het volgende.

( i) Metdezon heeft op 10 juli 2009 het perceel aan [adres] op het bedrijventerrein [terrein] te De Rijp verworven en daar haar bedrijfspand gevestigd. Het Hoogheemraadschap is eigenaar van de percelen Gemeente Graft-De Rijp, sectie G nummers [nummers], eveneens gelegen op het bedrijventerrein [terrein], tussen het perceel van Metdezon en de N44 (hierna samen: de percelen). Op de percelen rust de bestemming groenvoorzieningen en verkeersdoeleinden.

(ii) Bij brief van 29 november 2010 aan het Hoogheemraadschap heeft [X] van Staringsoord Vastgoed (hierna: [X]) namens Metdezon geïnformeerd of het Hoogheemraadschap bereid is perceel [nummers] aan haar te verkopen. De tekst van de brief luidt, voor zover thans van belang:

“(…) Naar aanleiding van het telefonisch onderhoud van hedenmiddag met [Y] doe ik u hierbij dit schrijven toekomen.

In opdracht van onze cliënt willen wij u vragen of u voornemens/bereid bent om het perceel grond gelegen aan de N-244, kadastraal bekend: gemeente Graft-De Rijp, [nummers] te verkopen in verband met uitbreiding plannen. (…)

Graag vernemen wij van u op korte termijn wat uw plannen zijn met het perceel grond, en of u in gesprek wenst te gaan met ons voor de verkoop van het perceel. (…)”

(iii) [Z], Hoofd cluster Techniek & Grondzaken (hierna: [Z]) heeft namens het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het Hoogheemraadschap bij brief van 10 december 2010 aan Staringsoord Vastgoed als volgt op de hiervoor genoemde brief van 29 november 2010 gereageerd:

“(…) In principe zijn wij bereid het perceel Graft-De Rijp, [nummers] te verkopen. Wij merken op dat een gedeelte van het perceel Graft-De Rijp, [nummers], ook deel uitmaakt van het stuk land dat u nodig heeft voor de uitbreidingsplannen van uw bedrijf. Voorts merken wij op dat aan de oostkant van dit stuk land een fiets- en voetpad ligt. Een gedeelte ter breedte van 2 meter vanaf de verharding van het voetpad verkopen wij in ieder geval niet. Verkoop vindt plaats tegen de getaxeerde marktconforme waarde en kosten koper. (…)”

(iv) Bij brief van 14 december 2010 heeft [X] namens Metdezon het Hoogheemraadschap het volgende bericht:

“(…) Telefonisch heb ik u aangegeven dat wij ons namens principaal kunnen vinden in uw voorstel tot verkoop van bovenvermelde percelen nl. gemeente Graft-De Rijp, [nummers] (gedeeltelijk).

Graag vernemen wij van u op welke termijn de taxatie zal worden uitgevoerd en welke m2 prijs zal worden gehanteerd bij het bepalen van de marktconforme koopprijs.

Wij zijn akkoord met het door u gestelde dat een gedeelte (ter breedte van 2 meter vanaf de verharding) van het voet- en fietspad niet bij het verkochte zal behoren.

Bij het opnemen van het veldwerk door de dienst kadaster zijn wij graag ter plekke om e.e.a. samen met u in goede banen te leiden.

Graag vernemen wij u van een schriftelijk akkoord inzake de thans gemaakte afspraken inzake de verkoop van de percelen grond aan principaal. (…)”

( v) [Z] heeft namens het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het Hoogheemraadschap bij brief van 17 december 2010 als volgt geantwoord:

“(…) Op 10 december 2010 heeft het hoogheemraadschap u een brief toegezonden (…) inzake uw verzoek tot verkoop van het perceel, kadastraal bekend gemeente Graft-De Rijp, [nummers]. Deze brief was helaas niet volledig.

Het [nummers] heeft voor het hoogheemraadschap geen belang voor onze taakuitvoering en kan derhalve worden afgestoten. Conform het grondbeleid van het hoogheemraadschap worden percelen die van ruimtelijke invloed zijn in eerste instantie aangeboden aan de gemeente. Dat is met [nummers] inmiddels al gebeurd. Dit betekent dat uw verzoek tot verkoop niet kan worden ingewilligd. (…)”

(vi) Mr. A. Glijnis heeft zich namens Metdezon bij brief van 23 december 2010 aan het Hoogheemraadschap op het standpunt gesteld dat tussen partijen een (romp)overeenkomst is gesloten en medegedeeld dat Metdezon nakoming van die overeenkomst vordert.

(vii) Op 30 december 2010 is met verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Alkmaar conservatoir leveringsbeslag gelegd op de percelen.

3.2

Metdezon vorderde in eerste aanleg – samengevat – primair voor recht te verklaren dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de percelen en het Hoogheemraadschap te veroordelen medewerking te verlenen aan het opnemen van het veldwerk en taxatie van de percelen alsmede aan het verlijden van de akte van eigendomsoverdracht en de levering van de percelen, subsidiair het Hoogheemraadschap te veroordelen de onderhandelingen te hervatten over verkoop van de percelen en het Hoogheemraadschap te verbieden de percelen aan een derde te verkopen en te leveren, en meer en uiterst subsidiair het Hoogheemraadschap te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding, een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen en met kosten en rente alsmede betaling van buitengerechtelijke incassokosten.

3.3

Het Hoogheemraadschap vorderde in reconventie – samengevat – Metdezon te veroordelen tot opheffing van de gelegde beslagen op de percelen, Metdezon te verbieden enig ander beslag op de percelen te leggen alsmede Metdezon te veroordelen tot vergoeding van de door het Hoogheemraadschap ten gevolge van de onrechtmatig gelegde beslagleggingen geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

3.4

De rechtbank heeft in conventie de vorderingen afgewezen en in reconventie de vorderingen toegewezen, met uitzondering van de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure. Tegen de beslissing in conventie komt Metdezon op met een zevental grieven.

3.5

Metdezon voert met grief I aan dat de rechtbank bij de beoordeling van de vraag of er al dan niet mondeling overeenstemming was bereikt tussen partijen geen althans onvoldoende belang heeft gehecht aan de verklaring van [X]. De aanleiding voor het telefoongesprek was volgens Metdezon het in de brief van 10 december 2010 vervatte aanbod van het Hoogheemraadschap tot verkoop van de percelen. Metdezon is van mening dat al in het telefoongesprek tussen [X] en [Y], behandelend ambtenaar namens het Hoogheemraadschap (hierna: [Y]), mondeling overeenstemming is bereikt over het aanbod van het Hoogheemraadschap en de wijze van vaststelling van de precieze grenzen van de percelen en de koopprijs. Bovendien heeft de rechtbank volgens Metdezon ten onrechte wel doorslaggevend belang gehecht aan de verklaring die namens het Hoogheemraadschap bij de comparitie in eerste aanleg is afgelegd. Metdezon acht het ongeloofwaardig dat in genoemd telefoongesprek slechts over de gebruikelijke procedure is gesproken.

3.6

Vooropstaat dat de behandelend ambtenaar [Y] niet bevoegd was te beslissen over de verkoop van de percelen. Metdezon heeft zich laten bijstaan door Staringsoord Vastgoed, een professionele partij die namens Metdezon optrad en die, zoals opgemerkt in de conclusie van antwoord in conventie en zoals verwoord door mr. Leegwater ter comparitie in eerste aanleg, wist of behoorde te weten dat het college van dijkgraaf en hoogheemraden het bevoegde orgaan is om namens het Hoogheemraadschap te beslissen over verkoop van gronden. [X] heeft in het telefoongesprek namens Metdezon niet gesproken met een ambtenaar die bevoegd was in dezen namens het college van dijkgraaf en hoogheemraden op te treden. Dat [X] niet van de voorgeschreven gang van zaken met betrekking tot de verkoop van gronden op de hoogte was of kon zijn, is niet door Metdezon aangevoerd. Nu de wetenschap van [X] c.q. Staringsoord Vastgoed aan Metdezon moet worden toegerekend, betekent dit dat reeds daarom grief I faalt. Bij die stand van zaken komt het hof niet toe aan nadere bewijslevering, zoals door Metdezon is aangeboden met betrekking tot de inhoud van het telefoongesprek. Het hof passeert daarom, in navolging van de rechtbank, het bewijsaanbod van Metdezon als niet ter zake dienend. Dit betekent dat ook grief VII moet worden verworpen.

3.7

Volgens grief II is de rechtbank in rechtsoverweging 4.7 voorbij gegaan aan het feit dat de brief van 10 december 2010 moet worden gekwalificeerd als een (niet vrijblijvend) aanbod in de zin van art. 6:217 BW. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de letterlijke tekst van de brief, maar ook op de omstandigheden waaronder het aanbod wordt gedaan. De brief en de inhoud van het aanbod moeten (mede) worden bepaald aan de hand van de wils- en vertrouwensleer bedoeld in art. 3:33-3:35 BW, aldus Metdezon. Metdezon voert ter toelichting op de grief verder aan dat de brief van 29 november 2010 moet worden gezien als een uitnodiging tot onderhandelen over verkoop van perceel [nummers] en de brief van 10 december 2010 van het Hoogheemraadschap een voldoende bepaalbaar aanbod behelst tot verkoop van beide percelen tegen getaxeerde marktconforme prijs en kosten koper. [X] heeft die brief – mede gezien het concrete verzoek tot een aanbieding – redelijkerwijs niet anders kunnen opvatten dan als een aanbod onder genoemde voorwaarden.

3.8

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het Hoogheemraadschap zich er in de brief van 10 december 2010 slechts over uitlaat dat het in principe bereid is tot verkoop van perceel [nummers]. Voorts is in die brief vermeld dat aan de oostkant van dit stuk land een fiets- en voetpad ligt en dat een gedeelte ter breedte van 2 meter vanaf de verharding van het voetpad in ieder geval niet zal worden verkocht. Over een bereidheid tot verkoop van (een gedeelte van) [nummers] is in de brief niets te lezen. In de brief wordt immers slechts aangegeven dat een gedeelte van het perceel Graft-De Rijp, [nummers], ook deel uitmaakt van het stuk land dat nodig zou zijn voor de uitbreidingsplannen van het bedrijf van Metdezon. Ook in hoger beroep is niet door Metdezon betwist dat op 10 december 2010 niet bekend was wat de precieze oppervlakte van de te verkopen percelen zou zijn en ook niet dat tussen partijen nog discussie mogelijk was over de door een taxateur bij het bepalen van de marktconforme prijs te hanteren uitgangspunten, aangezien nog rekening moest worden gehouden met een bestemmingswijziging en de kosten die nodig zouden zijn voor het bouwrijp maken van de grond. Nu niet duidelijk was welke percelen (of gedeelten daarvan) onderwerp van het volgens Metdezon gedane aanbod zouden zijn en in de brief niets naders over de prijs wordt vermeld dan dat verkoop zou plaatsvinden tegen de getaxeerde marktconforme waarde en kosten koper, kan anders dan Metdezon meent, uit de inhoud van de brief van 10 december 2010 niet een voldoende bepaalbaar aanbod van de zijde van het Hoogheemraadschap worden afgeleid. De grief faalt.

3.9

Grief III is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat in ieder geval geen overeenstemming bestond over twee essentialia, te weten het object en de koopprijs en dat geen (romp)overeenkomst tot stand is gekomen. Metdezon voert daartoe nogmaals aan dat bij de brief van 14 december 2010 het aanbod is aanvaard. Bovendien heeft het Hoogheemraadschap het aanbod nooit herroepen, althans pas na de aanvaarding door Metdezon, aldus Metdezon.

3.10

Nu, zoals hiervoor is overwogen, uit de brief van 10 december 2010 geen aanbod tot verkoop van de percelen kan worden afgeleid, kan door de brief van 14 december 2010 geen aanvaarding van het beweerdelijk aanbod tot verkoop tot stand zijn gekomen en derhalve evenmin een koopovereenkomst. Dat Staringsoord Vastgoed in haar brief van 14 december 2010 refereert aan een voorstel tot verkoop van het Hoogheemraadschap en verzoekt om een schriftelijk akkoord inzake de gemaakte afspraken maakt het voorgaande niet anders. Daarbij merkt het hof nog op dat niet in de brief van 14 december 2010 is gevraagd om een schriftelijke bevestiging van de volgens Metdezon gesloten koopovereenkomst. De grief faalt.

3.11

Grief IV bestrijdt het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.8, dat Metdezon er niet op heeft mogen vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen en dat de onderhandelingen zich in een zodanig pril stadium bevonden dat het het Hoogheemraadschap vrijstond deze af te breken. Volgens Metdezon heeft de rechtbank met betrekking tot haar subsidiaire vordering ten onrechte geoordeeld dat er geen aanleiding bestaat om het Hoogheemraadschap te veroordelen tot dooronderhandelen, althans tot schadevergoeding als gevolg van het voortijdig afbreken van de onderhandelingen.

3.12

Ook in hoger beroep zijn geen feiten en/of omstandigheden aangedragen waaruit blijkt dat Metdezon er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst met betrekking tot de percelen tot stand zou komen. Metdezon is de partij geweest die in het kader van een door haar voorgenomen bedrijfsuitbreiding contact heeft opgenomen met betrekking tot een verkoop van perceel [nummers]. Bij de hiervoor aangeduide brief van 10 december 2010 heeft het Hoogheemraadschap aan Staringsoord Vastgoed uitsluitend laten weten in principe bereid te zijn tot verkoop van perceel [nummers]. Van een aanbod door het Hoogheemraadschap tot koop van de percelen is, zoals hiervoor is overwogen, geen sprake. Zoals hiervoor ook is overwogen moet de brief van 14 december 2010 dan ook niet worden aangemerkt als een aanvaarding door Metdezon van een aanbod tot koop van de percelen. De bewoordingen uit de slotzin “Graag vernemen wij van u een schriftelijk akkoord van de thans gemaakte afspraken.” duiden veeleer op een aanbod aan de zijde van Metdezon tot (door)onderhandelen. Bij brief van 17 december 2010 maakte [Z] namens het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het Hoogheemraadschap duidelijk dat niet op dat aanbod kan worden ingegaan. Nu de onderhandelingen zich nog geheel in een beginfase bevonden mocht Metdezon er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat een koopovereenkomst met betrekking tot de percelen tot stand zou komen. Bij die stand van zaken stond het het Hoogheemraadschap vrij de onderhandelingen af te breken. Van (andere) omstandigheden die het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar zouden maken is niet gebleken.

3.13.

Het hof onderschrijft daarom het oordeel van de rechtbank dat er geen plaats is voor toewijzing van enige vordering van Metdezon. Dit betekent dat de grief faalt.

3.14.

Uit het voorgaande volgt dat ook de grieven V en VI falen.

3.15

Metdezon heeft bij memorie van grieven haar eis gewijzigd en vermeerderd zonder hiervoor enige nadere motivering te geven. Nu die wijziging c.q. vermeerdering van eis niet nader is onderbouwd zal het hof deze buiten beschouwing laten.

3.16

Slotsom van het voorgaande is dat het eindvonnis zal worden bekrachtigd en de vorderingen waarmee Metdezon bij memorie van grieven haar eis heeft gewijzigd c.q. vermeerderd, zullen worden afgewezen. Metdezon heeft als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het appel in de hoofdzaak te dragen.

4 Verdere beoordeling in het incident tot voeging

4.1

In het tussenarrest van 4 september 2012 in het incident tot voeging is het verzoek van de Gemeente tot voeging aan de zijde van het Hoogheemraadschap toegewezen en de beslissing omtrent de kosten aangehouden tot de einduitspraak.

4.2

Aangezien tegen het verzoek tot voeging geen verweer is gevoerd, ziet het hof aanleiding de kosten in dit incident te compenseren.

5 Verdere beoordeling in het incident tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad

5.1

In het tussenarrest van 26 februari 2013 is de vordering van het Hoogheemraadschap c.s. tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad ex art. 234 Rv afgewezen.

5.2

Het Hoogheemraadschap c.s. zullen, zoals in dat tussenarrest is overwogen, als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van dit incident zoals na te melden.

6 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst af hetgeen Metdezon in hoger beroep meer of anders heeft gevorderd dan in eerste aanleg;

veroordeelt Metdezon in de kosten van het geding in hoger beroep in de hoofdzaak, tot op heden aan de zijde van Het Hoogheemraadschap c.s. begroot op € 737,71 aan verschotten en € 894,- voor salaris;

veroordeelt het Hoogheemraadschap c.s. in de kosten van het incident tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad ex art. 234 Rv, tot op heden aan de zijde van Metdezon begroot op € 894,- voor salaris;

compenseert de kosten van het incident tot voeging in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. E.M. Polak en mr. M.W.E. Koopmann, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2013.