Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2013:1437

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
07-05-2013
Datum publicatie
09-10-2013
Zaaknummer
200.119.578-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kort geding; huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW; opzegging

huurovereenkomst tot stand gekomen tussen twee besloten vennootschappen; huurovereenkomst bevat opzegtermijn; geen reflexwerking van artikel 6:237 aanhef en onder 1 BW; de stelling van huurder dat de contractuele opzegtermijn een onredelijk bezwarend beding zal geen stand houden; gelet op eensluidende stellingen van partijen omzetting van niet rechtsgeldige opzegging in rechtsgeldige opzegging.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 233
Burgerlijk Wetboek Boek 6 234
Burgerlijk Wetboek Boek 6 235
Burgerlijk Wetboek Boek 6 236
Burgerlijk Wetboek Boek 6 237
Burgerlijk Wetboek Boek 6 238
Burgerlijk Wetboek Boek 6 239
Burgerlijk Wetboek Boek 6 240
Burgerlijk Wetboek Boek 6 241
Burgerlijk Wetboek Boek 6 242
Burgerlijk Wetboek Boek 6 243
Burgerlijk Wetboek Boek 6 244
Burgerlijk Wetboek Boek 6 245
Burgerlijk Wetboek Boek 6 246
Burgerlijk Wetboek Boek 6 247
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2013/200 met annotatie van mr. Ferment
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: KG 200.119.578/01

zaak-/rolnummer rechtbank: 528560 / KG ZA 12-1465 (Amsterdam)

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 mei 2013

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LIBRA INTERNATIONAL B.V.,

gevestigd te Roermond,

appellante,

advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TULP B.V.,

gevestigd te Dronten,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.M. Bakx-van den Anker te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Libra en Tulp genoemd.

Libra is bij dagvaarding van 18 december 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 21 november 2012, in kort geding gewezen tussen Libra als eiseres en Tulp als gedaagde.

De dagvaarding, met producties, bevat de grieven.

Tulp heeft een memorie van antwoord, met een productie, ingediend.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 9 april 2013 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, mr. Van Dorsten aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Libra heeft ter zitting, met instemming van Tulp, nog een productie in het geding gebracht. Door respectievelijk namens partijen zijn inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Libra heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietiging voor zover daarbij zijn afgewezen haar vorderingen om (i) Tulp te veroordelen voor of uiterlijk op de eerste van iedere maand aan haar te voldoen € 1.822,56, voor het eerst op 1 november 2012, onverminderd latere huurverhogingen, tot de einddatum van de huurovereenkomst op 31 oktober 2013, en (ii) Tulp te veroordelen tot betaling van € 714,= ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, en deze vorderingen alsnog zal toewijzen en het bestreden vonnis voor het overige zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Tulp heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten in beide instanties.

2 Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3 Beoordeling

3.1

Libra heeft de bedrijfsruimte gelegen aan de[adres]te [plaats] met ingang van 1 november 2011 verhuurd aan Tulp. De huurprijs bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 1.822,56 per maand. De huurovereenkomst (betreffende bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW) is aangegaan voor de duur van een jaar, met de mogelijkheid van voortzetting daarvan voor aansluitende perioden van telkens een jaar, tot 31 oktober 2016. In artikel 3.3 van de overeenkomst is bepaald dat deze kan worden beëindigd door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden, welke beëindiging op grond van artikel 3.4 dient te geschieden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief.

3.2

Voor zover in hoger beroep van belang betreft het geschil tussen partijen – in essentie – de vraag of Tulp de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 oktober 2012. Libra beantwoordt deze vraag ontkennend en heeft in eerste aanleg onder meer doorbetaling van de huur gevorderd vanaf laatstgenoemde datum tot 31 oktober 2013, alsmede betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Deze vorderingen heeft de voorzieningenrechter afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Libra met haar grieven op.

Libra had in eerste aanleg tevens betaling gevorderd van een huurachterstand tot 31 oktober 2012, met boete en vermeerderd met de wettelijke rente. De voorzieningenrechter heeft de desbetreffende vorderingen gedeeltelijk toegewezen. Deze vorderingen zijn in hoger beroep niet meer aan de orde.

3.3

Met grief 2 heeft Libra zich gericht tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat tussen partijen allereerst in geschil is of de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Tulp stand kan houden. Deze grief slaagt, omdat Tulp heeft verklaard dat zij de huurovereenkomst nooit heeft ontbonden, maar slechts heeft aangekondigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te zullen ontbinden als Libra de opzegging van de overeenkomst tegen 31 oktober 2012 niet zou accepteren. Het slagen van deze grief kan overigens niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis, omdat de bestreden overweging niet heeft geleid tot een voor Libra nadelige beslissing.

3.4

Ter toelichting op grief 1 heeft Libra betoogd dat de voorzieningenrechter op onjuiste wijze de rechtsgronden heeft aangevuld door te oordelen dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst een onredelijk bezwarende algemene voorwaarde is, welk oordeel Libra gelet op het debat tussen partijen niet had voorzien. In hoger beroep hebben partijen in het kader van de hierna te bespreken grief 3 inhoudelijk gedebatteerd over de vraag of artikel 3.3 een algemene voorwaarde is en, zo ja, of deze onredelijk bezwarend is, zodat grief 1 reeds daarom niet tot vernietiging van het vonnis kan leiden en geen verdere bespreking behoeft.

3.5

Grief 3 betreft het – impliciete – oordeel van de voorzieningenrechter dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst een algemene voorwaarde is. Voorts is deze grief gericht tegen de volgende overweging. Tulp, die voorheen één werknemer in dienst had en thans geen werknemers meer in dienst heeft, is een kleine ondernemer die in de verhouding tot Libra een met een consument vergelijkbare positie inneemt, zodat een reflexwerking uitgaat van artikel 6:237 aanhef en onder l BW. Met de onderhavige opzegtermijn van zes maanden wordt de in dit artikel genoemde termijn van drie maanden ruimschoots overschreden. Tulp heeft bij e-mail van 13 juli 2012 aan Libra te kennen gegeven de huurovereenkomst te willen beëindigen, hetgeen zij bij aangetekende brief van 26 juli 2012 nogmaals aan Libra heeft bevestigd. Libra was derhalve meer dan drie maanden voor het einde van de huurtermijn op de hoogte van de opzegging van de huurovereenkomst door Tulp. Deze termijn moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter voor Libra voldoende worden geacht om een nieuwe huurder te vinden. Gelet op al het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst onredelijk bezwarend is jegens Tulp, aldus het bestreden vonnis. De voorzieningenrechter heeft vervolgens als zijn voorlopig oordeel uitgesproken dat de huurovereenkomst niet met een jaar is verlengd en dat Tulp de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd per 31 oktober 2012. Op deze grond is de vordering tot doorbetaling van de huur over de periode van 1 november 2012 tot 31 oktober 2013 afgewezen.

3.6

De grief slaagt. Nog daargelaten de vraag of artikel 3.3 van de huurovereenkomst kan worden aangemerkt als een algemene voorwaarde, is het hof van oordeel dat Tulp niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij een kleine ondernemer is die in de verhouding met Libra een met een consument vergelijkbare positie inneemt. Tulp is immers een besloten vennootschap die deelneemt aan het commerciële handelsverkeer. Dat blijkt reeds uit haar eigen stellingen, inhoudende dat zij een groothandel exploiteerde, dat zij het gehuurde gebruikte als showruimte en opslagplaats voor kleding en dat zij daar winkeliers en markthandelaren ontving die kleding van haar kochten. De omstandigheid dat Tulp slechts één of geen werknemers in dienst heeft en zij weinig activa en een kleine jaaromzet heeft, kan aan het voorgaande niet afdoen. Reflexwerking van artikel 6:237 aanhef en onder l BW ligt daarom niet in de rede. Zonder die reflexwerking valt niet in te zien waarom een opzegtermijn van zes maanden van een huurovereenkomst als de onderhavige onredelijk bezwarend zou zijn. De slotsom is dat de stelling van Tulp dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst een onredelijk bezwarend beding is, naar het oordeel van het hof, in de bodemprocedure geen stand zal houden.

3.7

Tulp heeft voor het overige in eerste aanleg, noch in hoger beroep argumenten aangevoerd die in de weg staan aan toepassing van artikel 3.3 van de overeenkomst.

Zij had daarom uiterlijk op 30 april 2012 de huur moeten opzeggen om de overeenkomst op 31 oktober 2012 te laten eindigen. Dat heeft Tulp niet gedaan. Zij heeft pas bij e-mail van 13 juli 2012 te kennen gegeven dat zij de huur wenste te beëindigen. Deze mededeling heeft de huurovereenkomst dus niet rechtsgeldig beëindigd per 31 oktober 2012. Mede gelet op de eensluidende verklaringen van partijen bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep inhoudende dat de overeenkomst geacht moet worden te zijn opgezegd per 31 oktober 2013, kan worden aangenomen dat de bodemrechter zal oordelen dat deze niet rechtsgeldige opzegging moet worden geacht te zijn omgezet in een rechtsgeldige opzegging per 31 oktober 2013. Mr. van Dorsten heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat een (nadere) opzegging van de overeenkomst door Tulp bij deurwaardersexploot of aangetekende brief per 31 oktober 2013 niet meer nodig is. Nu de huurovereenkomst van 1 november 2012 tot en met 31 oktober 2013 is blijven doorlopen, is Tulp de huur over die periode verschuldigd. Tulp heeft niet betwist dat zij deze huur niet heeft voldaan, zodat het hof aannemelijk acht dat de desbetreffende vordering van Libra in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Libra heeft spoedeisend belang bij toewijzing van deze vordering als voorlopige voorziening in hoger beroep, omdat Tulp bij monde van haar directeur, J. Singh, ter zitting heeft bevestigd dat zij geen groothandel meer drijft en dat haar financiële situatie niet goed is.

3.8

Libra heeft voorts in hoger beroep gevorderd dat de door de voorzieningenrechter afgewezen vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten alsnog wordt toegewezen. Zij heeft daartoe gesteld dat de advocaat van Libra zowel rechtstreeks met Tulp als confraterneel uitvoerig heeft gecorrespondeerd over de onderhavige kwestie, zonder dat dit beperkt bleef tot een eenvoudige aanmaning of voorbereiding van de procedure.

3.9

Het hof merkt het betoog van Libra aan als een grief. Deze grief faalt. Libra heeft niet aannemelijk gemaakt dat haar advocaat werkzaamheden heeft verricht die meer omvatten dan de voorbereiding van de procedure en de instructie van de zaak. Haar stelling dat ‘uitvoerig confaterneel’ is gecorrespondeerd is, tegenover de betwisting daarvan door Tulp, onvoldoende concreet om tot een ander oordeel te komen. Gelet op de stellingen van Libra in de inleidende dagvaarding, waaruit niet meer kan worden opgemaakt dan dat haar advocaat in augustus/september 2012 twee confraternele brieven heeft verstuurd en er één heeft ontvangen, heeft de voorzieningenrechter terecht de vordering van Libra in zoverre afgewezen.

3.10

De slotsom is dat het slagen van grief 3 leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis, voor zover daarbij de vordering tot betaling van de huurpenningen over de periode van 1 november 2012 tot en met 31 oktober 2013 is afgewezen. Deze vordering zal als voorlopige voorziening alsnog als na te melden worden toegewezen. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten is terecht door de voorzieningenrechter afgewezen. Het bestreden vonnis zal dan ook in zoverre worden bekrachtigd. Tulp wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vordering van Libra tot betaling van de huurpenningen over de periode van 1 november 2012 tot 31 oktober 2013 is afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Tulp om voor of uiterlijk op de eerste van iedere maand aan Libra te voldoen € 1.822,56, onverminderd latere huurverhogingen, vanaf 1 november 2012 tot en met 31 oktober 2013;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige, voor zover in hoger beroep aan het hof voorgelegd;

veroordeelt Tulp in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Libra begroot op € 775,17 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart dit arrest met betrekking tot deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C. Uriot, J.C.W. Rang en J.H. Huijzer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2013.