Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2012:BZ3765

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
10-07-2012
Datum publicatie
11-03-2013
Zaaknummer
200.078.147/01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBHAA:2010:BO2393, Meerdere afhandelingswijzen
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Tijdig beroep op ontbinding koopovereenkomst? Beperkende werking redelijkheid en billijkheid.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2013/162
RVR 2013/58
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[ APPELLANTE ],

wonend te [ woonplaats ],

APPELLANTE,

advocaat: mr. A.M. Verbrugge te Haarlem,

t e g e n

1. [ GEÏNTIMEERDEN sub 1 ],

wonend te [ woonplaats ],

2. [ GEÏNTIMEERDEN sub 2 ],

wonend te [ woonplaats ],

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat: mr. R.A.M. Schram te Haarlem.

De partijen worden hierna [ appellante ] en [ geïntimeerden ] genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 10 november 2010 is [ appellante ] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Haarlem van 18 februari 2009, 22 juli 2009, 10 maart 2010, 9 juni 2010 en 22 september 2010 in deze zaak onder zaaknummer/rolnum¬mer 152481/HA ZA 08-1532 gewezen tussen [ appellante ] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [ geïntimeerden ] als gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie, alsmede van de 'interventiebeslissing' van 11 februari 2010 en de 'rolbe¬slissing op herzieningsverzoek zijdens [ appellante ]' van 19 maart 2010, beide (kennelijk) van diezelfde rechtbank.

[ appellante ] heeft bij memorie drie grieven geformuleerd, bewijs aangeboden, haar eis aangevuld en geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoer¬baar bij voorraad, de vonnissen waarvan beroep zowel in con¬ven¬tie als in reconventie zal vernie¬tigen en, opnieuw recht doende,

1. primair voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst van 20/22 augustus 2008 rechtsgeldig door [ appellante ] is ontbonden, dan wel subsidiair voor recht zal verklaren dat [ appellante ] niet is gebonden aan de koopovereenkomst van 20/22 augustus 2008;

2. [ geïntimeerden ] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [ appellante ] van een bedrag van € 904,- aan buitengerechtelijke kosten;

3. [ geïntimeerden ] alsnog niet ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen althans deze vorderingen zal afwijzen;

4. [ geïntimeerden ] zal veroordelen in de proces¬kosten van beide instanties, de kosten van het gelegde conservatoire derden¬beslag alsmede het nasalaris van de advocaat daaronder begrepen.

Op 20 september 2011 is ter zake van de memorie van antwoord akte niet-dienen verleend.

Ter zitting van het hof van 21 juni 2012 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [ appellante ] door haar voornoemde advocaat, en [ geïntimeerden ] door mr. R. Verduijn, advocaat te Haarlem; beide advocaten hebben daarbij pleitnotities in het geding ge¬bracht.

Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instan¬ties.

2. Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 22 juli 2009 onder 2.1 tot en met 2.9 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling

3.1 Het hof stelt vast dat de 'interventiebeslissing' van 11 februari 2010 en de 'rolbe¬slissing op herzieningsverzoek zijdens [ appellante ]' van 19 maart 2010 geen deel uitmaken van de processtukken en dat [ appellante ] in haar hoger beroep tegen deze beslissin¬gen – zo al mogelijk – evenmin grieven heeft geformuleerd, zodat [ appellante ] niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar hoger beroep voor zover dit tegen deze beslissingen is gericht.

3.2 [ appellante ] dient ook niet ontvankelijk te worden verklaard in haar hoger beroep tegen het vonnis van 18 februari 2009 aangezien daartegen ingevolge artikel 131 Rv geen hoger beroep openstaat.

3.3 Het gaat in deze zaak om het volgende.

(i) Op 22 augustus 2008 is tussen [ geïntimeerden ] als verkopers en [ appellante ] als koper een overeenkomst tot stand gekomen met betrek¬¬king tot de koop van een appartement aan de [ adres ] tegen een koopsom van € 152.500,- (verder: de koopovereenkomst).

(ii) [ X ] van [ makelaar ] te [ woonplaats ] (verder: [ makelaar ]) trad daarbij op als bemiddelend makelaar voor [ geïntimeerden ]

(iii) In de koopovereenkomst zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:

"(...)

artikel 13 Ingebrekestelling, ontbinding

13.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

13.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeis¬bare boete van € 15.250,- (...) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

(...)

artikel 19 Ontbindende voorwaarden

19.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(...)

b. op 19 september 2008 koper voor de financiering van het appartement voor een bedrag van: koopsom + kosten

geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan xxxx

of een rentepercentage niet hoger dan xxxx %, bij de volgende hypotheekvorm:

ter keuze koper, tegen de thans geldende tarieven;

(...)

19.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij "aangete¬ken¬de brief met bericht handtekening retour" of "telefaxbericht met verzendbevestiging". Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.

(...)

artikel 23 Bewijsstukken ontbinding financieringsvoorbehoud

In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder "goed gedocumen¬teerd” in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijs¬stukken dat koper bij minstens twee geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de medede¬ling niet "goed gedocumenteerd" is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding."

(iv) Een brief van [ appellante ] aan [ makelaar ] van 18 september 2008 waarin [ appellante ] vanwege het niet verkrijgen van een financiering de ontbinding van de koopovereenkomst inroept, is op 23 september 2008 per e-mail en op 24 september 2008 per aangetekende post aan [ makelaar ] toegezonden.

(v) [ geïntimeerden ] hebben een tweede koopovereenkomst onder¬tekend, die is gedateerd op 17 september 2008. Naast [ appellante ] staat daarin ook haar dochter, [ Y ] (verder: [ Y ]) als koper vermeld. [ appellante ] en [ Y ] hebben deze overeenkomst (ver¬der: de tweede koopovereenkomst) niet ondertekend.

(vi) O. [ Q ] Assurantiën en Hypotheken te [ woonplaats ] (verder: [ Q ]) schrijft in een brief aan [ appellante ] van 25 september 2008 onder meer het volgende:

"Nadat alle benodigde documentatie door ons ontvangen en beoordeeld was is geconcludeerd dat het financieel niet mogelijk is tot verstrek¬king van een hypothecaire geldlening over te gaan. Zoals besproken is de belangrijkste oorzaak het tekort in pensioeninkomen.

Hierop volgend is direct overgegaan tot het verkrijgen van een tweetal afwijzingen van, minimaal twee, geldverstrekkers. Deze zijn nodig om, zoals aangegeven in de koopakte, goed gedocumenteerd de koopakte te kunnen ontbinden. Deze afwijzingen zijn gedateerd op 17 september 2008 en zijn, zoals telefonisch besproken, verstrekt aan de verkopend makelaar.

Tevens is door ons op 18 september jl. telefonisch medegedeeld aan de verkopend makelaar dat er tot ontbinding van de koopakte overgegaan wordt."

(vii) [ makelaar ] schrijft in een brief aan de advocaat van [ appellante ] van 8 oktober 2008 onder meer het volgende:

"U stelt in uw brief dat de hypotheekadviseur de overeenkomst ontbon¬den zou hebben. Dit is echter onjuist. Er is een moment geweest dat de hypotheekadviseur heeft aangegeven dat het mogelijk niet rond zou komen. Wij hebben hierop geantwoord dat dan de ontbinding ingeroepen dient te worden door koopster zoals omschreven in de koopakte. Dit heeft nooit plaatsgevonden mede omdat binnen een uur aan ons gemeld werd, dat de koop doorging omdat de dochter van koopster mee zou kopen. Per mail hebben wij haar gegevens mogen ontvangen."

(viii) Een brief van notariskantoor [ Z ] aan de advocaat van [ appellante ] van 19 november 2008 houdt onder meer het volgende in:

"Op 14 november 2008 is koopster ingebreke gesteld en heeft zij tot 25 november 2008 de tijd om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen.

Indien dit niet geschiedt zal ik na het passeren op 25 november 2008 van de akte van non-comparitie het bedrag van de waarborgsom, zijnde de alsdan verschuldigde boete, aan verkopers overmaken."

(ix) [ appellante ] heeft op 24 november 2008 ten laste van [ geïntimeerden ] conservatoir derdenbeslag doen leggen op het eerder door haar gestorte bedrag van € 15.250,- onder notariskantoor [ Z ].

3.4 [ appellante ] heeft in eerste aanleg in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat de koopovereenkomst rechtsgeldig door haar is ontbonden dan wel dat zij niet gehouden is aan enige koopovereenkomst met [ geïntimeerden ], veroordeling van [ geïntimeerden ] tot betaling van een bedrag van € 904,- ter zake van buitenge¬rechtelijke kosten en veroordeling van [ geïntimeerden ] in de proceskosten, waaronder de kosten van het beslag en het nasalaris van de advocaat. Zij heeft daartoe gesteld dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en dat een beroep van [ geïntimeerden ] op de vormvoorschriften in de koopover¬eenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.5 [ geïntimeerden ] hebben in eerste aanleg in reconventie veroordeling van [ appellante ] gevorderd tot betaling van de contrac¬tuele boete van € 15.250,- (met rente) en tot betaling van een bedrag van € 904,- aan buitengerechtelijke kosten, alsmede een verklaring voor recht dat [ appellante ] ernstig is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de koopover¬eenkomst en veroordeling van [ appellante ] tot vergoeding van de schade die zij als gevolg daarvan lijden, op te maken bij staat, en tot betaling van de proceskosten. Zij hebben daartoe gesteld dat [ appellante ] haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst niet is nagekomen door het appartement niet af te nemen en de koopprijs niet te voldoen, zodat [ appellante ] de contractuele boete verschuldigd is geworden en verplicht is de schade die zij als gevolg van die tekortkoming lijden aan hen te vergoeden.

3.6 De rechtbank heeft ten aanzien van de vordering van [ appellante ] in conventie overwo¬gen, kort samengevat, dat [ appellante ] niet heeft vol¬daan aan de vormvoorschriften voor het inroepen van de ontbin¬ding, dat dit echter niet aan ontbinding van de koopovereen¬komst in de weg behoeft te staan en dat [ appellante ] de bewijslast heeft van haar stelling dat [ Q ] tijdens het telefoon¬gesprek met [ makelaar ] op 18 september 2008 een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde en wordt toegelaten tot bewijsle¬vering op dat punt. Na bewijslevering heeft de rechtbank geconcludeerd dat [ appellante ] niet in het haar opgedragen bewijs is geslaagd en dat [ appellante ] de koopovereenkomst derhalve niet rechts¬geldig heeft ontbonden. Op grond van een en ander heeft de rechtbank de vordering van [ appellante ] afgewezen en [ appellante ] veroor¬deeld in de proceskosten. Ten aanzien van de vorde¬ring van [ geïntimeerden ] in reconventie heeft de rechtbank overwogen, kort samenge¬vat, dat, nu is komen vast te staan dat [ appellante ] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden, [ appellante ] gehouden was het appar¬tement op 14 november 2008 af te nemen, wat zij niet heeft gedaan, zodat [ appellante ] in verzuim is geraakt, [ geïntimeerden ] de koop¬overeenkomst op 25 november 2008 rechts¬geldig hebben ontbon¬den, [ appellante ] op grond van een en ander de contractuele boete ver¬schuldigd is geworden en [ appellante ] door deze tekortkoming aanspra¬¬¬kelijk is geworden voor de door [ geïntimeerden ] als gevolg van deze tekortkoming geleden schade. Op grond van een en ander heeft de rechtbank de vordering van [ geïntimeerden ] toege¬wezen en [ appellante ] veroordeeld in de proceskosten.

3.7 De eerste grief is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat, nu [ geïntimeerden ] betwisten dat [ Q ] tijdens zijn telefoon¬gesprek met [ makelaar ] op 18 septem¬ber 2008 een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde en stellen dat deze [ makelaar ] slechts heeft meegedeeld dat de financiering mogelijk niet rond zou komen, op [ appellante ] de bewijslast rust van haar stel¬ling dat [ Q ] tijdens zijn telefoon¬gesprek met [ makelaar ] op 18 septem¬ber 2008 namens [ appellante ] een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde.

3.8 Het hof overweegt hieromtrent dat [ appellante ] de totstandkoming en inhoud van de koopovereenkomst niet betwist. Dit betekent dat [ appellante ] verplicht was het appartement af te nemen, tenzij zij zich tijdig en rechtsgeldig heeft beroepen op de ontbindende voorwaarde zoals vervat in artikel 19 van die overeenkomst. Nu [ appellante ] stelt dat dit het geval is geweest – wat door [ geïntimeerden ] wordt betwist - en zich op de rechts¬gevolgen daarvan beroept, draagt zij ingevolge artikel 150 Rv de bewijslast van dat rechtsfeit en heeft de rechtbank haar derhalve terecht de bewijslast daarvan toegedeeld. Dit brengt mee dat grief I faalt.

3.9 De derde grief strekt ten betoge dat de rechtbank de geluidsopname die is gemaakt van de gesprekken die in de week na 18 september 2008 zijn gevoerd met [ makelaar ], niet althans onvoldoende heeft meegewogen in het kader van de bewijsleve¬ring. [ appellante ] stelt, kort gezegd, dat uit deze geluids¬opname volgt dat [ makelaar ] op 18 september 2008 op de hoogte is gebracht van de onmogelijkheden tot financiering van de koop en dat zij, daarmee, tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst, voor welke conclusie eveneens van belang is dat [ geïntimeerden ] de tweede koopover¬eenkomst hebben ondertekend. Gegeven de omstandigheden van het onderhavige geval is het naar maatstaven van redelijk¬heid en billijkheid onaanvaardbaar indien [ geïntimeerden ] zich beroepen op het feit dat niet tijdig aan de vormvoorschriften voor een beroep op ontbinding is voldaan. Uit een en ander volgt dat de koopovereenkomst rechtsgeldig door [ appellante ] is ontbonden, aldus (nog steeds) [ appellante ]. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.10 Dat de geluidsopname een ¬gesprek betreft dat [ appellante ], [ Y ] en [ H ] (de toenmalige partner van [ Y ]) met [ makelaar ] hebben gevoerd en dat dit gesprek heeft plaatsgevonden in de week na 18 september 2008, staat tussen partijen niet ter discussie. Daarnaast hebben [ geïntimeerden ] bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof (bij monde van hun advocaat) desgevraagd (naar aanleiding van de pleitnota van mr. Verduijn onder 32) uitdrukkelijk bevestigd en erkend dat ervan mag worden uitgegaan dat de transcriptie van dat gesprek, zoals deze (in eerste aanleg als productie 17) door [ appellante ] in het geding is gebracht, een juiste weergave daarvan bevat.

3.11 Het hof leidt uit de inhoud van het gesprek af dat [ makelaar ] tijdens zijn telefoongesprek op 18 september 2008 met [ Q ] heeft begrepen althans heeft moeten begrijpen dat de voorwaarde voor een beroep op ontbinding van de koop¬over¬eenkomst door [ appellante ], te weten dat zij niet de voor aankoop van het appartement vereiste financiering kon verkrijgen, was vervuld. Het hof leidt dit af uit de navolgende gedeeltes van de transcriptie van dat gesprek [curs. hof]:

"[ makelaar ]: Nou, misschien dat we tot een oplossing konden komen nadat het voorval gebeurd is. Kijk, ik heb eeh, vorige week, eind vorige week heb ik [ Q ] gesproken. Die geeft aan van eh, het gaat niet door op financiële basis. Vervolgens krijg ik ongeveer een uur later, anderhalf uur later wederom een telefoontje: Het gaat wel door. O, wat is er dan gebeurd? Uw dochter tekent mee op de koopakte. [blz. 1]

(...)

[ makelaar ]: Nou die [[ Q ]: toev. hof] belde mij op om aan te geven dat het financieel technisch niet ging, toen heb ik gezegd, dan moet je een ontbinding gaan opmaken en dan moet mij een ontbinding toegestuurd worden en dan moet de koopakte ontbonden worden." [blz. 2]

(...)

[ makelaar ]: (...) alleen er werd tegen mij gezegd: Financieel gaat het niet.

[H]/[ Y ]: Dus dan weet je al op dat moment dat het dus niet plaats kan vinden.

[ makelaar ]: Maar vervolgens wordt ik een uur later gebeld, het kan wel." [blz. 2]

Naar het oordeel van het hof volgt uit deze verklaring dat het voor [ makelaar ] volstrekt duidelijk was dat [ appellante ] geen financiering kon krijgen en lag hierin besloten dat [ Q ] namens [ appellante ] tevens een beroep deed op ontbinding van de koop¬over¬eenkomst, althans heeft [ makelaar ] dit zo moeten begrijpen. Daaraan doet niet af dat [ makelaar ] tevens verklaart dat hij [ Q ] heeft gezegd dat [ appellante ] nog formeel de ontbinding diende in te roepen. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat de gegevens voor de tweede koopovereenkomst, waarbij naast [ appellante ] [ Y ] koper van het appartement zou worden, nog diezelfde middag per e-mail naar [ makelaar ] zijn gestuurd (zie onder meer de brief van [ makelaar ] aan de advocaat van [ appellante ] van 8 oktober 2008) en vervol¬gens de tweede koopovereenkomst door [ makelaar ] is opgesteld en door [ geïntimeerden ] is ondertekend. Het hof verwerpt de stelling van [ geïntimeerden ] dat de opname van het met [ makelaar ] gevoerde gesprek niet tot het door [ appellante ] te leveren bewijs kan bijdragen omdat dit onrechtmatig verkregen bewijs betreft, nu deze stelling onvoldoende is onderbouwd. Ditzelfde geldt voor de stelling van [ geïntimeerden ] dat de desbetreffende gesprekken te veel zouden zijn 'gestuurd'. Voor zover [ geïntimeerden ] hebben gesteld dat aan de verklaring van [ makelaar ] die hij onder ede ten overstaan van de rechter heeft afgelegd, meer waarde moet worden toegekend dan aan zijn uitlatingen in het opgenomen gesprek, overweegt het hof dat ingevolge artikel 152 lid 2 Rv de waardering van het bewijs aan het oordeel van de rechter is overgelaten, dat zich hier niet een uitzondering op die regel voordoet en dat het hof met name veel waarde toekent aan de desbetreffende uitlatingen van [ makelaar ] omdat deze zeer kort na 18 september 2008 zijn gedaan en op dat moment nog geen sprake was van enigerlei procedure tussen [ appellante ] en [ geïntimeerden ]

3.12 Het hof oordeelt voorts dat onder de gegeven omstandig¬heden het beroep van [ geïntimeerden ] op het bepaalde in artikel 19.3. van de koopovereenkomst - te weten dat in het onderhavige geval [ appellante ] niet heeft voldaan aan het daarin vervatte vereiste dat de mededeling (bij "aangetekende brief met bericht handtekening retour" of "telefaxbericht met ontvangst¬bevestiging") dat de ontbinding wordt ingeroepen goed gedocumenteerd dient te geschieden en uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de weder¬partij of diens makelaar dient te zijn ontvangen - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zodat die regel toepassing mist. Daarbij hecht het hof met name waarde aan de navolgende omstandigheden:

- dit vormvoorschrift is, zoals ook de rechtbank onbestreden heeft vastgesteld, allereerst bedoeld om de verkoper tijdig zekerheid te verschaffen omtrent de vraag of de koper een beroep doet op de ontbindende voorwaarde en om de verkoper in staat te stellen te controleren of terecht een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarde;

- aan dit doel is voldaan doordat de desbetreffende medede¬ling, die volgens artikel 19.3. uiterlijk op (maandag) 22 september 2008 zou moeten zijn ontvangen, reeds op (donderdag) 18 september 2008 door [ Q ] aan [ makelaar ] is gedaan, terwijl vaststaat dat een brief van [ appellante ] aan [ makelaar ] waarin zij vanwege het niet verkrijgen van een financiering de ontbinding van de koopovereenkomst inroept, op 23 september 2008 per e-mail en op 24 september 2008 per aangetekende post aan [ makelaar ] is gezonden;

- [ geïntimeerden ] hebben op geen enkel moment de inhoud van de afwijzende brieven van de beide banken van 17 september 2008 betwist;

- [ geïntimeerden ] hebben de tweede koopovereenkomst laten opstel¬len en hebben deze ondertekend.

3.13 Voor zover [ geïntimeerden ] (reeds in eerste aanleg) hebben gesteld dat de mededeling dat een beroep op ontbinding wordt gedaan, niet kon worden gericht aan de makelaar van [ geïntimeerden ], gaat het hof hieraan voorbij omdat artikel 19.3. van de koopovereenkomst uitdrukkelijk bepaalt dat een dergelijke mededeling "door de wederpartij of diens makelaar" kan worden ontvangen. Voor zover [ geïntimeerden ] (reeds in eerste aanleg) hebben gesteld dat een dergelijke mededeling niet door [ Q ] kon worden gedaan, verwerpt het hof dit betoog eveneens, omdat [ Q ] kennelijk in opdracht van [ appellante ] handelde en contact opnam met [ makelaar ] en [ geïntimeerden ] geen feiten en omstandigheden hebben gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat [ makelaar ] niet heeft begrepen of heeft moeten begrijpen dat de desbetreffende mededeling namens [ appellante ] werd gedaan.

3.14 Het welslagen van de derde grief brengt mee dat [ appellante ] bij behandeling van grief II – waarmee [ appellante ] zich erover beklaagt dat de rechtbank het beginsel van hoor en wederhoor zou hebben geschonden – geen belang meer heeft, zodat het hof deze buiten bespreking laat.

3.15 Met betrekking tot de vordering van [ appellante ] ter zake van de buitengerechtelijke kosten overweegt het hof dat voor toeken¬ning van buitengerechtelijke kosten als bedoeld in art. 6:96 lid 2 BW onder meer is vereist dat de schuldeiser, die deze kosten vordert, stelt en specificeert dat deze kosten zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de in de artt. 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoe¬ding plegen in te sluiten. Aan de eisen, die aan een dergelij¬ke specificatie moeten worden gesteld, heeft [ appellante ] echter noch in de procedure in eerste aanleg, noch in hoger beroep vol¬daan, zodat het hof deze vordering afwijst.

4. Slotsom en kosten

[ appellante ] zal niet ontvankelijk worden verklaard in haar hoger beroep voor zover dit tegen de onder 3.1 bedoelde beslissingen en tegen het bestreden vonnis van 18 februari 2009 is gericht. Het hoger beroep slaagt voor het overige. De overige vonnissen waarvan beroep zullen zowel in conventie als in reconventie worden vernietigd. De primair door [ appellante ] gevorderde verklaring voor recht zal worden uitgesproken en de vorderingen van [ geïntimeerden ] in reconventie zullen (alsnog) worden afgewezen. [ geïntimeerden ] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroor¬deeld in de proceskosten van beide instanties. Aangezien [ appellante ] geen inzage heeft gegeven in de kosten van het conservatoir beslag, komen die kosten niet voor vergoeding in aanmerking.

5. Beslissing

Het hof:

verklaart [ appellante ] niet ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover dit is gericht tegen de 'interventiebeslissing' van 11 februari 2010, de 'rolbe¬slissing op herzieningsverzoek zijdens [ appellante ]' van 19 maart 2010 en het vonnis van 18 februari 2009;

vernietigt de overige vonnissen waarvan beroep, en, opnieuw recht doende:

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst van 20/22 augustus 2008 rechtsgeldig door [ appellante ] is ontbonden;

verwijst [ geïntimeerden ] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [ appellante ] gevallen, in conventie op € 354,94 aan verschot¬ten en € 1.808,- aan salaris gemachtigde en in reconventie op nihil aan verschotten en € 226,- aan salaris gemachtigde;

verwijst [ geïntimeerden ] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [ appellante ] gevallen, op € 367,93 aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat en op € 205,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsge¬vonden, en verwijst [ geïntimeerden ] voorts in de kosten van het op 24 november 2008 ten laste van [ geïntimeerden ] gelegde conserva¬toire derdenbeslag onder de notaris;

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het over en weer meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. C. Uriot, D.J. van der Kwaak en J.E. Molenaar en op 10 juli 2012 in het openbaar uitge¬sproken door de rolraadsheer.