Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2012:BX3832

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
03-07-2012
Datum publicatie
07-08-2012
Zaaknummer
200.081.331-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koop woning. Vraag of woning voldoet aan hetgeen de koper mag verwachten als buurman overlast bezorgt en verkoper, die zelf ook overlast ondervond, de koper daarvan niet op de hoogte stelt. Tussenarrest ten einde koper in de gelegenheid te stellen nader in te gaan op door het hof geformuleerd uitgangspunt en nadere eisen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

200.081.331/01

3 juli 2012

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[APPELANT SUB 1]

en

[APPELLANTE SUB 2],

beiden wonende te [woonplaats],

APPELLANTEN IN HET PRINCIPAAL APPEL,

GEÏNTIMEERDEN IN HET VOORWAARDELIJK INCIDENTEEL APPEL,

advocaat: mr. M.G. Hees, te Huizen,

t e g e n

[GEÏNTIMEERDE SUB 1]

en

[GEÏNTIMEERDE SUB 2],

beiden wonende te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDEN IN HET PRINCIPAAL APPEL,

APPELLANTEN IN HET VOORWAARDELIJK INCIDENTEEL APPEL,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

1.1 Partijen worden hierna [appellanten], respectievelijk [appellant sub 1] en [appellante sub 2], en [geïntimeerden], respectievelijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. [appellanten] zijn bij exploot van 10 januari 2011 in hoger beroep gekomen van vonnissen die door de rechtbank te Amsterdam onder nummer 439345 / HA ZA 09-3146 tussen partijen zijn gewezen en die zijn uitgesproken op 7 juli 2010 en 24 november 2010, met dagvaarding van [geïntimeer-den]voor dit hof.

1.2 Ingevolge een tussenarrest van dit hof van 15 februari 2011 heeft op 29 maart 2011 een comparitie van partijen plaatsgevonden waarvan proces-verbaal is gemaakt.

1.3 [appellanten] hebben bij memorie grieven tegen het vonnis waar-van beroep aangevoerd, hun eis gewijzigd, onder 14e een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat de vonnissen worden vernietigd, primair de koop-overeenkomst tussen partijen wordt ontbonden of vernietigd, subsidi-air het door [appellanten] geleden nadeel wordt opgeheven met (pri-mair respectievelijk subsidiair) een bedrag aan schadevergoeding en met veroordeling van [geïntimeerden]tot vergoeding van de proceskos-ten, alles uitvoerbaar bij voorraad.

1.4 [geïntimeerden]hebben daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding ge-bracht, met conclusie tot bekrachtiging van de vonnissen. Voorwaar-delijk hebben zij incidenteel appel ingesteld, grieven tegen het tussenvonnis aangevoerd, met conclusie, zakelijk weergegeven, tot afwijzing van de vordering van [appellanten] en met veroordeling van [appellanten] tot vergoeding van de proceskosten.

1.5 [appellanten] hebben daarop bij memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel de grieven bestreden, een bewijs-aanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie tot ongegrondverklaring van het incidenteel appel en veroordeling van [geïntimeerden]in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

1.6 Partijen hebben nadien nog akten genomen. Deze processtukken gaan het bestek van een akte te buiten zodat het hof aan de inhoud daarvan ambtshalve voorbij gaat.

1.7 Ten slotte is gevraagd arrest te wijzen.

2. Waarvan het hof uitgaat

2.1 [geïntimeerden]zijn eigenaren en bewoners geweest van de woning aan de [adres] te [gemeente], verder: de woning. Zij hebben de wo-ning op 3 april 2006 gekocht. De naastgelegen woning aan de [adres] werd (en wordt) bewoond door de heer en mevrouw [K.].

2.2 Een mutatie uit het dagrapport van de politie te [H.] van 20 ju-ni 2007 luidt, voor zover voor de beslissing van belang:

PROBLEMEN MET DE BUURMAN

MEL (hof: [geïntimeerde sub 1]) heeft ruzie met de buurman, omdat deze laatste vindt dat de kinderen van MEL te luidruchtig zijn. Nu loopt de situatie steeds meer uit de hand en vandaag vond MEL siga-rettenpeuken in de tuin, (…) MEL vindt het geheel zeer bedreigend en wilde dat er vanavond nog iemand kwam. Doorverbonden met de MK, maar ook gezegd dat MEL contact met de wijkagent (…) moet opnemen.

BURENCONFLICT

Sinds 1 jaar hebben de bewoners van 297 en 295 ruzie met elkaar.

BE’s van 295 hebben 3 kleine kinderen en wonen sinds 1 jaar in deze woning. BE’s van 297 zijn 2 oudere mensen en wonen er reeds 20 jaar. In die 20 jaar zijn dit de 5e nieuwe buren, maar zoveel overlast als ze nu ondervinden is te gek.

Vanaf het begin is er onenigheid over het overbodige lawaai wat de BE’s van 295 veroorzaken. Er wordt door de kinderen in huis gerend op de houten vloer en ook moeder stampt nu door het huis.

De kinderen worden in dat lawaai maken, de vrije hand gelaten en worden volgens BE van 297 ook niet opgevoed. De klikoklep wordt hard dicht geslagen. De klep van de zandbak wordt te hard dicht gegooid. Er wordt te hard piano gespeeld. Er wordt te hard buiten getelefo-neerd.

Allemaal OVERBODIG lawaai!!! (volgens 297), die deze kakkers veroor-zaken.

Be’s van 297 vinden het belachelijk dat de politie er nu wordt bij-gehaald. Zij zijn degene die last hebben van overlast en niet 295 die nu de politie belt.

Buurman van 295 heeft zelfs een keer groen takken die niet meer in zijn kliko kon bij de buren van 297 in de kliko gedaan. Dit zag buurman van 297 toevallig en heeft daar wat van gezegd. Hij werd vervolgens door de bewoner van 295 uitgemaakt voor “stakker”!!!

Be’s van 297 hebben meerdere malen aangegeven dat ze er klaar mee zijn, maar BE’s van 295 doen er vervolgens niet mee. Het lawaai wordt alleen nog maar erger. Af en toe gaan ze (297) lawaai terug maken. (kloppen, stampen)

Vandaag woensdag 20 juni 2007 vonden BE’s van 295 peuken in de tuin. Dit vonden ze het toppunt (…). BE’s van 297 hadden deze echter niet over de schutting gegooid. (…)

Buurman van 297 heeft tegen BE’s van 295 gezegd: dat hij hun gezin ging terroriseren, want jij bent kwetsbaar want je hebt kinderen. Vandaar dat ze nu de politie hebben gebeld, want buurvrouw 295 is erg bang. (…)

(…) Als tegenmaatregel gaat BE 297 soms voor 22:00 uur ’s avonds bo-ren om de kinderen wakker te houden.

Beide BE’s willen niet meer met elkaar in gesprek. Volgens BE van 297 moet de buurman eerst maar eens zijn excuses aanbieden voor het woord “stakker”.

Vraag aan wijkagent Nico of hij met beide partijen afzonderlijk nog een keer kan praten. Misschien kan er toch nog wat opgelost worden.

2.3 De mutatie van 9 juli 2007 luidt:

Rapp. heeft contact gehad met beide bewoners en hen het voorstel ge-daan om bureau bemiddeling in te schakelen. Beide partijen gingen hiermee accoord en bureau burenbemiddeling is door rapp. ingescha-keld.

2.4 Op 16 juli 2007 is de volgende mutatie ingevoerd:

Rapp. is bij meld. geweest ivm. het feit, dat be. regelmatig siga-rettenpeukjes, besjes en stukjes snoep bij meld. in de tuin gooit. Mel. heeft kleine kinderen en deze spelen uiteraard in de tuin met alle risico’s van dien. Be. heeft al enige tijd een conflict met mel. over geluidsoverlast van de kinderen etc. Mel. heeft al een aantal maatregelen genomen, maar nog blijft hij lastig doen.

Rapp. heeft bur. burenbemiddeling gevraagd om te bemiddelen, maar door de vakantie loopt het enige vertraging op.

2.5 De mutatie van 28 augustus 2007 vermeldt, voor zover van belang:

Wederom last van buren

Kregen rapp’s de melding om te gaan naar de [adres] te [H.]. TP wer-den wij aangesproken door de bewoner van perceel 295. Deze vertelde dat het weer foute boel was met zijn buren van perceel 297, (…).

In de avond heeft BE [K.] bij zijn buren meerdere sigarettenpeuken over de schutting gegooid. Tevens zijn er ook pillen over de schut-ting gegooid, onduidelijk is wat voor pillen het zijn. MEL heeft in een opwelling een pil teruggegooid en een vieze luier.

MEL heeft kleine kinderen welke ook in de tuin spelen. MEL vind dit een zeer gevaarlijke situatie worden. Het woongenot van het gezin is ver te zoeken. Wijkagent [G.] is op vakantie. (…)

De pillen zullen door verbalisant aangeboden worden bij de TR om de inhoud te onderzoeken. Dit alles ter info.

VERVOLG

MEL kwam wederom pillen die over de schutting in de tuin zijn ge-gooid door de buurman aan het HB brengen. MEL is erg bang dat de pillen door haar eigen kinderen als snoepjes worden gezien en deze opeten uit de tuin.

Rapp. heeft de uitslag van het onderzoek betreffende de capsule, ge-daan door het Nederlands Forensisch Instituut binnengekregen. Uit het onderzoek bleek het geen gevaarlijk poeder te zijn. Bew. tel. op de hoogte gebracht.

2.6 De laatste mutatie dateert van 5 september 2007 en luidt, voor zover van belang,

(…) Toen rapps bij de Meld. van 295 ter plaatse kwamen, was deze in tranen. De be. van 297 gooien dagelijks dingen over de schutting, hun tuin in. Dit varieert van sigarettenpeuken (al dan niet bran-dend), zuurtjes, besjes en redelijk recent pillen. Deze laatste zijn door collega’s meegenomen en ingezonden naar het NFI.

Volgens MELD. doet de buurman dit met opzet, omdat hij weet dat de kleine kinderen die in de tuin spelen, dit zullen vinden en in hun mond kunnen stoppen. Hij heeft ook woordelijk gezegd dat hij er voor zal zorgen dat Meld. en haar gezin zullen verhuizen en dat hij weet dat de kinderen hun kwetsbare plek zijn.

Op het tijdstip dat de kleine kinderen rond 19:00 naar bed gaan, gaat de buurman van 297 express in de muur boren, om de kleintjes wakker te houden. Er is inmiddels door de wijkagent buurtbemiddeling ingeschakeld en deze komen morgen praten met Meld. Deze laatste geeft zelf aan, hier geen verwachtingen van te hebben, omdat gezien de recente gebeurtenissen, dit stadium al gepasseerd te zijn.

Meld. vreest voor de veiligheid van haar kinderen en durft deze ook niet meer zonder toezicht in de tuin te laten spelen.

Rapps zijn aan de bel gegaan bij de be. van 297. De deur werd even geopend door de bewoonster, maar deze wilde ons verder niet te woord staan.

Later op de dag hebben rapps be. van 297 telefonisch benaderd. Be. [K.], vertelde reeds een gesprek te hebben gehad met buurtbemidde-ling en dat dit zou zijn gebeurd op zijn initiatief???? Hij vertelde rapps zelf de klager te zijn en veel overlast te ondervinden van de kinderen van de perceel 295.

Vermoedelijk zullen wij hier in de toekomst nog meer van horen.

2.7 [geïntimeerden]hebben de woning op 11 maart 2008 aan [appellan-ten] verkocht. De eigendom is op 2 juni 2008 aan kopers overgedra-gen. Beide partijen hebben zich bij gelegenheid van de onderhande-lingen laten bijstaan door een professioneel makelaar.

2.8 [appellanten] hebben de woning op 20 juni 2008 betrokken. Kort daarvoor hebben zij enige werkzaamheden aan de woning laten verrich-ten, waaronder het schuren van de parketvloer in de woonkamer en het doen leggen van een eiken vloer in de slaapkamer op de verdieping.

2.9 Kort na de verhuizing van [appellanten] is een burengeschil met [K. c.s.] ontstaan dat zijn oorsprong heeft in door [K. c.s.] onder-vonden geluidsoverlast en de wijze waarop zij, en in het bijzonder de heer [K.], daarop reageren. Op 3 augustus 2008 hebben [appellan-ten] de politie ingeschakeld in verband met het gedrag van de heer [K.]. Wijkagent [G.] heeft [appellanten] toen te kennen gegeven dat [K. c.s.] – kort gezegd – bekend was bij de politie in verband met burengeschil(len).

3. Behandeling van het hoger beroep

3.1 In dit geding vorderen [appellanten] in hoofdzaak ontbinding of vernietiging dan wel wijziging van de koopovereenkomst met [geïnti-meerden], of daarmee verband houdende verklaringen voor recht. De vorderingen zijn erop gebaseerd dat de woning door de gedragingen van [K. c.s.] niet voldoet aan de koopovereenkomst en [geïntimeer-den][appellanten] bij gelegenheid van de onderhandelingen niet heb-ben ingelicht over hun aanvaringen met [K. c.s.].

3.2 De rechtbank heeft de vorderingen met betrekking tot de ontbin-ding afgewezen omdat, samengevat, elke burenrelatie een eigen dyna-miek heeft en niet gebleken is dat ten tijde van de koopovereenkomst de door [K. c.s.] veroorzaakte overlast zodanig structureel en ob-jectief ernstig was dat de woning non-conform is. Wel oordeelde de rechtbank dat [geïntimeerden]melding hadden moeten maken van de re-actie van [K. c.s.] op normale geluiden van hun gezin en dat sprake was van dwaling. De rechtbank overwoog daarbij dat het verweer van [geïntimeerden], dat hun aanvaringen met [K. c.s.]betrekking hadden op een afgesloten periode, niet ertoe leidde dat van dwaling geen sprake was. Vernietiging achtte de rechtbank evenwel niet gerecht-vaardigd. Ten einde het door [geïntimeerden]geleden nadeel te kunnen schatten heeft de rechtbank partijen in de gelegenheid gesteld akten te nemen. Bij eindvonnis oordeelde de rechtbank dat door [appellan-ten] niet was aangegeven of, en zo ja onder welke voorwaarden, zij de overeenkomst zouden hebben gesloten als zij bekend waren geweest met de incidenten tussen [geïntimeerden]en [K. c.s.]in de zomer van 2007 zodat de vorderingen werden afgewezen.

3.3 De kern van het geschil tussen partijen, zoals dat ook in hoger beroep aan de orde is, wordt gevormd door de vraag of [geïntimeer-den]in de gegeven omstandigheden bij gelegenheid van de onderhande-lingen met betrekking tot de koopovereenkomst melding hadden moeten maken van hun relatie tot [K. c.s.]en het door de laatsten ten toon gespreide gedrag en of, door dat niet te melden, de woning niet die mate van woongenot verschaft die [appellanten] op grond van de over-eenkomst mochten verwachten dan wel [appellanten] hebben gedwaald.

3.4 Met de rechtbank is het hof van oordeel dat elke burenrelatie een eigen dynamiek kent. Die dynamiek brengt mee dat wat door de een als hinderlijk wordt ervaren, de ander niet stoort. Ook de mate waarin de ene buur bereid en in staat is tegemoet te komen aan door de andere buur ervaren hinder zal van geval tot geval verschillen. En tenslotte zal het ook van persoon tot persoon verschillen of en in hoeverre het woongenot door hinderlijk gedrag van de buren in re-levante mate wordt aangetast en of men bereid en in staat is of moet worden geacht, dat als hinderlijk ervaren gedrag aan de bron zelf te redresseren. Het gaat dus, kort gezegd, in beginsel in dit opzicht om zeer specifieke omstandigheden die meewegen bij de beantwoording van de vraag of het gedrag van de buren meebrengt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en op [geïntimeerden]de plicht rust-te mededeling te doen van hun relatie met [K. c.s.]. De enkele om-standigheid dat tussen [geïntimeerden]en [K. c.s.]vanaf – in ieder geval – de zomer van 2007 een burengeschil is ontstaan brengt daarom niet zonder meer mee dat zij daarvan aan [appellanten] melding moes-ten doen.

3.5 Het hof acht daarom in deze zaak relevant of [K. c.s.]zich je-gens [geïntimeerden], naar objectieve maatstaven, structureel en ernstig hinderlijk hebben gedragen. Het hof acht voorts van belang of [geïntimeerden]hadden moeten begrijpen dat er een reële kans be-stond dat [K. c.s.]ook jegens [appellanten] dit gedrag zouden gaan vertonen. Hetgeen in het slot van rechtsoverweging 3.4 is overwogen kan in dit licht anders zijn als voldaan wordt aan de navolgende (niet restrictief of uitputtend bedoelde) voorwaarden; de gemoti-veerde stelplicht met betrekking tot die voorwaarden rust op [appel-lanten]

In de eerste plaats dient het gedrag van [geïntimeerden]en hun kin-deren zodanig te zijn, dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst behoren te beseffen dat er een aanmerkelijke kans is dat [appellanten] en hun gezin zich vergelijkbaar zullen gedra-gen. Er moet mitsdien sprake zijn van een onder de omstandigheden van het geval als maatschappelijk gangbaar te kenmerken gedrag van de verkoper. Verder dient zich de situatie voor te doen dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een aanmerkelijke kans bestaat dat [K. c.s.]zich, in reactie op het gedrag van [appellan-ten], op eenzelfde hinderlijke wijze jegens hen zouden gaan gedragen als zij dat jegens [geïntimeerden]deden. Anders gezegd, de gedragin-gen van de buren in reactie op gedragingen van koper dienen niet in-gegeven te zijn door persoonlijke animositeit, maar los te staan van de gedragingen van de koper op zichzelf. Voorts moet sprake zijn van langdurig en structureel hinderlijk gedrag van [K. c.s.], dat zich naar objectieve maatstaven genomen laat aanzien, in de toekomst structureel en langdurig zal voortzetten. De gedragingen van [K. c.s.]dienen daarenboven in beginsel onrechtmatig te zijn. Ten slotte is nodig dat [geïntimeerden]zich van het voorgaande bewust ook waren of hadden moeten zijn.

3.6 [appellanten] hebben in dit verband gesteld dat [geïntimeer-den]vanaf 3 april 2005 eigenaren waren van de woning, een “jarender-tig rijtjeswoning”. Na eigendomsoverdracht hebben [appellanten] eerst enige werkzaamheden aan de woning laten verrichten, waaronder het schuren van de parketvloer in de woonkamer en het doen leggen van een eiken vloer in de slaapkamer op de verdieping. Het gezin [appellanten] bestond in 2009 uit henzelf en twee kinderen van (toen) 2,5 en 4,5 jaar. Het hof veronderstelt dat de gezinssamen-stelling in 2008 hetzelfde was. Vrijwel direct nadat [appellanten] de woning betrokken ondervonden zij hinder van de buitensporig reac-ties van [K. c.s.]op normale leefgeluiden. Die reacties bestonden uit bonken/timmeren op de muren, mede na kinderbedtijd, de woning binnen gluren, verbale agressie en het uiten van bedreigingen. Ver-der is sprake van het tijdens een borrel op het terras in de tuin van [appellanten] door [K.] (nodeloos) onderhoud plegen aan zijn balkonhek waardoor verfschilfers op het terras en in de drankjes van [appellanten] kwamen.

Verder hebben [appellanten] aangevoerd dat [geïntimeerden](destijds) kinderen in dezelfde leeftijd hadden. Ook hebben zij gesteld dat [geïntimeerden]vanaf medio 2006 hinder ondervonden van het gedrag van [K. c.s.], althans de heer [K.], en dat gedrag zijn oorsprong vond in door [K. c.s.]ondervonden (veronderstelde) geluidhinder, veroorzaakt door de kinderen van [geïntimeerden], te hard telefone-ren in de tuin en te hard piano spelen. Het gedrag van [K. c.s.]was zo ernstig dat [geïntimeerden]hebben aangegeven zich bedreigd te voelen. Volgens [appellanten] blijkt uit de onder 2 geciteerde muta-ties dat de onmin tussen [K. c.s.]en [geïntimeerden]meer inhield dan “persoonlijke aanvaringen”. Dat blijkt volgens [appellanten] ook uit ervaringen van andere buurtgenoten. Zo verklaart [Z.], bewoner van [adres 293], dat ook tussen zijn rechtsvoorgangers (de familie [H.]) en de heer [K.] een incident heeft plaatsgevonden en zijn eigen ge-zin hinder ondervindt van het naar binnen gluren door de heer [K.] en deze met “kinderachtig vervelende reacties” op elk geluid rea-geert. Mevrouw [V.], de buurvrouw aan de andere zijde van [K. c.s.], heeft ook “vele vervelende ervaringen” met de familie [K.]. Het gaat dan om gluren, een keer blokkeren van de toegang tot de brandgang, het gooien van sigarettenpeuken op een perceel (nr. 301) van [V.], het haar laten schrikken door het imiteren van hondengeblaf en huis-vredebreuk met bedreiging door mevrouw [K.] naar aanleiding van een bestuursrechtelijk geschil met de familie. Volgens [appellanten] heeft de heer [K.] zelf ook gezegd dat hij ervoor heeft gezorgd dat [geïntimeerden]zijn verhuisd.

Ten slotte verwijzen [appellanten] nog naar een door (voormalig) wijkagent [G.] voor akkoord getekend verslag van een gesprek dat zij met hem hadden. In dat verslag wordt melding gemaakt van problemen tussen [K. c.s.]en mevrouw [V.] die zouden zijn ontstaan medio 2000. De aard en achtergrond van die problemen blijft echter onduidelijk. Ook wordt uiteengezet wat, naar mening van [G.], de persoonlijkheid van de heer [K.] is en dat er problemen waren tussen de heer [K.] en [geïntimeerden] [G.] geeft in de verklaring nog aan dat de buurtbe-middeling volgens hem mislukt is omdat de familie [K.] niet mee wil-de werken en hij de indruk heeft dat [geïntimeerden] waarschijnlijk zijn verhuisd in verband met de problemen met [K. c.s.].

3.7 Wat er voorlopig zij van de juistheid van deze stellingen van [appellanten], zij voldoen, ook als van de feitelijke juistheid daarvan moet worden uitgegaan, nog niet aan de criteria die het hof onder 3.5 heeft geformuleerd. Het hof zal daarom [appellanten] in de gelegenheid stellen bij memorie na tussenarrest nader uit te werken dat en waarom in de onderhavige zaak is voldaan aan het door het hof in rechtsoverweging 3.5 geformuleerde criterium. Daarop mogen [geïn-timeerden]bij antwoordmemorie na tussenarrest reageren. Daartoe zal de zaak naar de rol worden verwezen.

4. Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 31 augustus 2012 voor het nemen van een memorie na tussenarrest door [appellanten];

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, J.C. Toorman en C.C. Meijer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 juli 2012 door de rolraadsheer.