Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
06-03-2012
Datum publicatie
07-06-2012
Zaaknummer
20.018.459/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht bedrijfsruimte. Vervolg van HR 8 april 2011, RvdW 2011, 510 (LJN: BP3276). Beëindiging huurovereenkomst na opzegging wegens dringend eigen gebruik. Vaststelling tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten in de zin van artikel 7:297 BW.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 297
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2012/151 met annotatie van mr. Borst
WR 2012/120
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

TWEEDE (VOORHEEN VIJFDE) MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[ APPELLANT ],

wonend te [ U ],

APPELLANT in het principaal hoger beroep,

GEÏNTIMEERDE in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PANARA B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDE in het principaal hoger beroep,

APPELLANTE in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. T. Teke te Amsterdam.

De partijen worden hierna [ Appellant ] en Panara genoemd.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Voor het verloop van de procedure tot 12 juli 2011 verwijst het hof naar het op die datum uitgesproken tussenarrest.

Op 6 september 2011 heeft Panara een akte na tussenarrest genomen, daarbij producties overgelegd en haar eis gewijzigd in die zin dat zij aanspraak maakt op een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van € 371.413,19, vermeerderd met wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad.

Vervolgens heeft [ Appellant ] op 18 oktober 2011 een antwoordakte na tussenarrest genomen en geconcludeerd dat het hof de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal vaststellen op ten hoogste € 5.620,00.

Ten slotte is wederom arrest gevraagd.

2. De verdere beoordeling

2.1. Bij het tussenarrest van 12 juli 2011 heeft het hof Panara in de gelegenheid gesteld nadere inlichtingen te verstrekken over de daadwerkelijk door haar gemaakte dan wel nog te maken verhuis- en inrichtingskosten.

2.2. De door Panara begrote bedrag van € 371.413,19 ter zake van de verhuis- en inrichtingskosten is als volgt samengesteld:

- verhuiskosten naar [ adres ]: € 4.844,37;

- inrichtingskosten [ adres ]: € 3.253,51;

- verhuiskosten naar [ adres ]: € 4.844,37;

- inrichtingskosten [ adres ]: € 196.350,00

- dubbele huur: € 8.211,00;

- omzetderving: € 149.000,00;

- advertentiekosten € 3.660,44;

- drukwerk, kassabonnen en visitekaartjes: € 1.071,00;

- wijziging kassasysteem en website: € 178,50.

2.3. [ Appellant ] heeft de toewijsbaarheid van de door Panara gevorderde bedragen op verschillende gronden betwist. Met name wijst zij er op dat op grond van artikel 7:297 BW alleen een vergoeding kan worden toegekend voor verhuis- dan wel inrichtingskosten en dat slechts aanspraak kan worden gemaakt op een tegemoetkoming in de kosten en geen recht bestaat op een integrale vergoeding van gemaakte of nog te maken kosten.

2.4. Het hof zal de door Panara opgesomde kostenposten bespreken en daarbij aangeven of de verschillende posten naar hun aard tot de in artikel 7:297 BW bedoelde verhuis- dan wel inrichtingskosten kunnen worden gerekend.

2.5. Panara heeft gesteld dat zij de bedrijfsruimte aan de [ straatnaam ] [ nr ] te [ plaatsnaam ] per 1 juli 2011 heeft verlaten. Zij is per die datum tijdelijk verhuisd naar de [ straatnaam ] [nr] te [ plaatsnaam ] om vervolgens definitief per 1 november 2011 haar intrek te nemen in het pand aan de [ straatnaam ] [ nr ] te [ plaatsnaam ]. In de periode van 1 juli 2011 tot 1 november 2011 zal het pand aan de [ straatnaam ] nr ] worden verbouwd en opnieuw worden ingericht. Deze dubbele verhuizing brengt mee dat Panara tweemaal een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten vordert. Zij voert in dit verband aan dat [ Appellant ] het door de Hoge Raad in deze zaak gewezen arrest van 8 april 2011 direct heeft laten betekenen en de ontruiming per 1 juli 2011 heeft aangezegd. Panara moest daarom noodgedwongen tijdelijke winkelruimte huren. Vanwege het tijdelijke karakter daarvan, heeft Panara de winkel aan de [ straatnaam ] [ nr ] goedkoop ingericht. Alleen het noodzakelijke is aangeschaft, aldus Panara.

2.6. [ Appellant ] heeft, zakelijk weergegeven, betwist dat Panara recht heeft op een vergoeding voor tweemaal gemaakte verhuis- en inrichtingskosten. Dat Panara eerst tijdelijke winkelruimte heeft gehuurd is haar eigen keuze, dan wel de omstandigheid dat Panara niet direct het pand kon vinden waarin zij haar bedrijf zou willen voortzetten komt voor haar rekening en risico, aldus [ Appellant ].

2.7. Het hof is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat Panara eerst is verhuisd naar tijdelijke winkelruimte in afwachting van de verbouwing en inrichting van het pand waarin zij definitief haar intrek wilde nemen, niet ertoe dient te leiden dat alleen een tegemoetkoming wordt verleend voor de kosten gemoeid met de eerste verhuizing en de inrichting van de eerste winkel. Daarbij is van belang dat de huurovereenkomst voor het pand aan de [ straatnaam ] [ nr ] – onbestreden – reeds is gesloten op 1 juni 2011 (vóór de datum van de ontruiming) met als ingangsdatum 15 juni 2011. Aldus doet zich niet de door [ Appellant ] gestelde situatie voor dat Panara later een aantrekkelijker pand heeft gevonden en voor een tweede keer is gaan verhuizen. [ Appellant ] heeft verder onvoldoende gemotiveerd bestreden dat Panara met het oog op de tweede verhuizing beperkte inrichtingskosten heeft gemaakt voor de winkel aan de [ straatnaam ] [ nr ]. Ook is van belang dat de tweede, definitieve, verhuizing betrekkelijk kort na de eerste is gepland. Aldus moet worden aangenomen dat Panara van meet af aan de bedoeling had te verhuizen naar de winkel aan de [ straatnaam ] [ nr ] en de tijdelijke huurovereenkomst slechts is gesloten met het oog op de verbouwing van dat pand. Dit brengt mee dat bij de bepaling van de tegemoetkoming ook de verhuis- en inrichtingskosten dienen te worden betrokken die betrekking hebben op de winkelruimte aan de [ straatnaam ] [ nr ].

2.8. Wat betreft de omvang van de kosten die voor vergoeding in aanmerking komen, overweegt het hof als volgt.

Met betrekking tot de door Panara opgevoerde bedragen die zien op de verhuizing naar en de inrichting van de winkel [ straatnaam ] [ nr ] heeft [ Appellant ] op verschillende punten vraagtekens geplaatst of wordt door hem de noodzaak van bepaalde gemaakte kosten betwist. Het verweer van [ Appellant ] houdt naar het oordeel van het hof niets in dat er op wijst dat de gemaakte kosten buitensporig zijn of dat ten onrechte kosten zijn gemaakt, zodat het verweer geen doel treft. Zo is de enkele aanduiding “opslag” in de referentie van de factuur van [ S ] onvoldoende om aan te nemen dat Panara ten aanzien van de verhuizing van de granieten displaymeubels en verkoopbalies ten onrechte kosten opvoert. Evenmin kan worden aangenomen dat indien door het eigen personeel in het weekend werkzaamheden in verband met de verhuizing zijn verricht, de in verband daarmee gemaakte (personeels)kosten bij de vaststelling van de tegemoetkoming buiten beschouwing dienen te blijven. [ Appellant ] is niet afzonderlijk ingegaan op de hoogte van de kosten gemoeid met de verhuizing van de winkelruimte aan de [ straatnaam ] [ nr ] naar de winkel op nummer 10. Voldoende aannemelijk is dat daarmee vergelijkbare kosten zullen zijn gemoeid als met de eerste verhuizing, zodat daarvan zal worden uitgegaan.

Het voorgaande brengt mee dat de eerste drie hiervoor in r.o. 2.2 genoemde posten bij de vaststelling van de tegemoetkoming in aanmerking zullen worden genomen.

2.9. Met betrekking tot de inrichtingskosten van de winkel aan de [ straatnaam ] 10 kunnen niet alle kosten voor een totaalbedrag van € 196.350,00 to[ nr ] de relevante kosten worden gerekend. Allereerst geldt dat de winkelruimte aan de [ straatnaam ] [ nr ] een verkoopruimte had van ongeveer 50 à 60 m2 (volgens het door Panara overgelegde onderzoek van ASV management B.V., dan wel zoals gesteld door [ Appellant ] in zijn antwoordakte na tussenarrest onder 4) terwijl de winkel aan de [ straatnaam ] [ nr ] blijkens de door Panara overgelegde stukken een verhuurbare vloeroppervlakte heeft van ten minste 138 m2 waarvan het overgrote deel als winkelruimte wordt aangemerkt. De tegemoetkoming zal gerelateerd moeten worden aan de kosten van een inrichting voor een verkoopruimte met een vergelijkbare oppervlakte. Verder geldt dat voor zover inventaris wordt vervangen een aftrek nieuw voor oud passend is. Panara heeft haar kostenopstelling in zoverre niet inzichtelijk gemaakt. De door haar opgevoerde inrichtingskosten zien verder in hoofdzaak op een verbouwing van het winkelpand, onder andere bestaande uit het vervangen/vernieuwen van de winkelpui. Het had op de weg van Panara gelegen toe te lichten dat en waarom de kosten van deze bouwkundige ingrepen naar hun aard tot de in artikel 7:297 BW bedoelde verhuis- dan wel inrichtingskosten kunnen worden gerekend. Bij gebreke daarvan staan deze kosten naar het oordeel van het hof in beginsel in een te ver verwijderd verband met de aan de verhuizing toe te rekenen kosten als bedoeld in de hiervoor genoemde bepaling. Bovendien dient hier nog te worden opgemerkt dat blijkens de huurovereenkomst de verhuurder zich heeft verbonden om de kosten van de nieuwe winkelpui voor een deel te vergoeden door middel van een huurkorting (artikel 9.6 huurovereenkomst). Dat in verband met de herinrichting een architect wordt ingeschakeld, acht het hof op zichzelf genomen begrijpelijk, maar het had wel op de weg van Panara gelegen duidelijk te maken welke werkzaamheden door de architect worden verricht in verband met – kort gezegd – de herinrichting van de winkel. Het voorgaande betekent dat het hof van het genoemde bedrag van € 196.350,00 slechts een beperkt deel in aanmerking zal nemen.

2.10. In lijn met hetgeen hiervoor is overwogen over de noodzaak een tijdelijke winkelruimte te huren, is het hof van oordeel dat de dubbele huurlasten in beginsel bij de vaststelling van de tegemoetkoming kunnen worden betrokken. De winkel aan de [ straatnaam ] [ nr ] heeft Panara gehuurd tot 1 november 2011. De huurovereenkomst voor de winkelruimte op nummer 10 is ingegaan op 15 juni 2011, zij het dat tot 15 september 2011 een huurvrije periode is overeengekomen. Panara voert de huur van de winkel aan de [ straatnaam ] [ nr ] over de periode 15 september 2011 tot en met 31 oktober 2011 op als dubbele huur.

2.11. De omzetderving heeft geen betrekking op de verhuis- en inrichtingskosten als zodanig, zodat deze post buiten beschouwing blijft.

2.12. Het hof acht de opgevoerde advertentiekosten, kosten voor drukwerk, kassabonnen, visitekaartjes, de wijziging van het kassasysteem en de website in voldoende verband staan met de verhuizing, zodat daarmee rekening zal worden gehouden bij de toe te kennen tegemoetkoming.

2.13. Bij de uiteindelijke vaststelling van de omvang van de ten behoeve van Panara vast te stellen tegemoetkoming in de door haar gemaakte verhuis- en inrichtingskosten stelt het hof voorop dat met deze wettelijke voorziening geen volledige schadeloosstelling is beoogd. Dat haar huurovereenkomst met [ Appellant ] is geëindigd, behoort in beginsel tot haar bedrijfsrisico. Verder neemt het hof in aanmerking dat Panara het gehuurde bijna vijfentwintig jaren heeft kunnen gebruiken en dat zij het gehuurde heeft moeten verlaten in verband met dringend eigen gebruik door [ Appellant ].

2.14. Het hof komt met inachtneming van al hetgeen het hierboven heeft overwogen tot de slotsom dat een redelijke vergoeding als bedoeld in artikel 7:297 BW € 20.000,00 bedraagt. Het hof zal dan ook het bedrag dat [ Appellant ] aan Panara moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten vaststellen op € 20.000,00. De gevorderde wettelijke rente, te rekenen vanaf de betekening van dit arrest, zal eveneens worden toegewezen.

2.15. Hoewel de huurovereenkomst is geëindigd, tegen die beslissing geen rechtsmiddelen meer open staan en het gehuurde inmiddels is ontruimd, zal het hof de termijn vaststellen waarbinnen [ Appellant ] op grond van artikel 7:297 lid 2 BW de bevoegdheid heeft zijn vordering in te trekken. Het hof zal die termijn bepalen op twee weken na de datum van dit arrest.

2.16. De slotsom is dat [ Appellant ] aan Panara € 20.000,00 dient te betalen als tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Bij het tussenarrest van 16 februari 2010 is reeds overwogen dat Panara de proceskosten in eerste aanleg en in het principaal hoger beroep zal dienen te betalen en dat voor een afzonderlijke proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep geen plaats is. Het hof zal de termijn waarbinnen [ Appellant ] de bevoegdheid heeft om zijn vordering in te trekken bepalen op twee weken na de datum van dit arrest. In het geval van intrekking heeft [ Appellant ] de proceskosten van de beide instanties te dragen.

3. Beslissing

Het hof:

bepaalt dat [ Appellant ] gedurende twee weken na de datum van dit arrest de bevoegdheid heeft om de vordering in te trekken;

als [ Appellant ] de vordering intrekt:

verwijst [ Appellant ] in de proceskosten van beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Panara gevallen, in eerste aanleg op € 750,00 aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 339,44 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

als [ Appellant ] de vordering niet intrekt:

veroordeelt [ Appellant ] aan Panara te betalen een bedrag van € 20.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot aan de dag van algehele betaling;

verwijst Panara in de proceskosten van beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [ Appellant ] gevallen, in eerste aanleg op € 190,31 aan verschotten en € 600,00 aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 254,00 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris advocaat;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema en D.J. Oranje en op 6 maart 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.