Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2012:BW5764

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
15-05-2012
Datum publicatie
15-05-2012
Zaaknummer
200.089.246/01 NOT
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Het hof vernietigt de bestreden beslissing van de kamer, verklaart alle bedenkingen ongegrond en maakt de aan beide notarissen opgelegde maatregel van schorsing voor de duur van 4 weken ongedaan.

Anders dan de kamer oordeelt het hof dat de notarissen bij de onderhavige transacties wel voldoende zijn nagegaan of de prijsverschillen op goede gronden te rechtvaardigen waren. De stelling van de notarissen dat de koopsommen in het onderhavige geval verklaarbaar waren, wordt door de onderzoeksresultaten van het BFT onvoldoende weerlegd.

Het hof volgt de kamer ook niet in haar oordeel dat de notarissen in het onderhavige geval hun diensten hadden moeten weigeren. De notarissen mochten ervan uitgaan dat de koopsommen in het onderhavige geval te rechtvaardigen waren in het licht van de omstandigheid dat de transacties tot doel hadden het bouwbedrijf na herfinanciering voort te kunnen zetten.

Uit het verhandelde ter terechtzitting in hoger beroep is het hof gebleken dat er kanttekeningen geplaatst kunnen worden bij de in eerste aanleg afgelegde getuigenverklaringen. Met de notarissen is het hof van oordeel dat er discrepanties en/of inconsistenties in de getuigenverklaringen zijn te signaleren in die zin, dat de afgelegde getuigenverklaringen op sommige punten worden weersproken door de feiten. Anders gezegd: het hof heeft twijfels over de geloofwaardigheid van deze getuigenverklaringen. De notarissen hebben naar ’s-hofs oordeel voldoende gemotiveerd weersproken dat zij tekort zijn geschoten in hun Belehrungspflicht. Nu het niet om ongebruikelijke transacties ging, was een melding als bedoeld in de WWFT (voorheen Wet MOT) ook niet vereist.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

NOTARIS- EN GERECHTSDEURWAARDERSKAMER

Beslissing van 15 mei 2012 in de zaak van:

1. [ APPELLANT sub 1 ],

oud-notaris te [ M ],

2. [ APPELLANT sub 2 ],

notaris te [ B ],

APPELLANTEN,

gemachtigde: mr. C.J.J.C. Arnouts, advocaat te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

1.1. Van de zijde van appellanten, verder de notarissen, is bij een op 17 juni 2011 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met één bijlage – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Leeuwarden, verder de kamer, van 23 mei 2011, waarbij de kamer de door de voorzitter van de kamer op grond van artikel 96, lid 6 Wet op het notarisambt, verder Wna, aan de kamer voorgelegde zaak tegen de notarissen gegrond heeft verklaard en aan elk van de notarissen de maatregel van schorsing voor de duur van vier weken is opgelegd.

1.2. Van de zijde van de notarissen is op 11 augustus 2011 een aanvulling op hun verzoekschrift ter griffie van het hof ingekomen.

1.3. De zaak is – op verzoek van de notarissen – met gesloten deuren behandeld ter terechtzitting van het hof van 19 januari 2012. De notarissen en hun gemachtigde zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, de gemachtigde aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

2. De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3. De feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de tussenbeslissing van 13 december 2010 heeft vastgesteld. De notarissen hebben tegen de vaststelling van die feiten geen bezwaar gemaakt, zodat het hof zal uitgaan van de door de kamer in eerste aanleg vastgestelde feiten. Die feiten zijn de volgende.

a. Op 31 juli 2007 heeft [ X ], handelend voor zich en als zelfstandig bevoegd directeur van [ X ]’s Bouwbedrijf B.V., ten overstaan van de notaris sub 1. aan [ P ] Onroerende zaken B.V., verder [ P ], geleverd 81 gewone aandelen en 18 prioriteitsaandelen (met een nominale waarde per aandeel van € [ ]) in het kapitaal van de vennootschap [ X ]’s Bouwbedrijf B.V. voor een bedrag van € [ ];

b. Op 31 juli 2007 heeft [ V ], handelend voor zich en als zelfstandig bevoegd directeur van [ A ] Vastgoed I B.V., verder [ Z ] I, ten overstaan van de notaris sub 1. aan [ T ] Holding B.V. en [ P ] Vastgoed B.V. geleverd 179 gewone aandelen (met een nominale waarde per aandeel van € [ ] ) in het kapitaal van [ A ] I voor een bedrag van € [ ];

c. Op 31 juli 2007 heeft [ V ], handelend voor zich en als zelfstandig bevoegd directeur van [ A] Vastgoed II B.V., verder [ A ] II, ten overstaan van de notaris sub 1. geleverd aan [ T ] Holding B.V. en [ Z ]. Vastgoed B.V. 179 gewone aandelen (met een nominale waarde per aandeel van €[ ]) in het kapitaal van [ A ] II voor een bedrag van €[ ];

d. Op 31 juli 2007 heeft [ N ] Investments B.V. handelend voor zich en als zelfstandig bevoegd directeur van [ W ] Vastgoed B.V., ten overstaan van de notaris sub 1. geleverd 1800 gewone aandelen (met een nominale waarde per aandeel van €[ ]) in het kapitaal van [ W ] Vastgoed B.V. aan [ P ] voor een bedrag van €[ ];

e. Op 31 juli 2007 heeft [ X ], handelend voor zich in privé, ten overstaan van de notaris sub 1. geleverd aan [ P ] een aantal percelen grond (bouwkavels) gelegen in het plan [ naam plan ] te [ E ], kadastraal bekend gemeente [ O ], sectie [ sectieletter ] nummers [ ], [ ], [ ] en [ ] (verder te noemen: de bouwkavels) voor een koopprijs van € [ ];

f. Op 31 juli 2007 heeft [ X ]’s Bouwbedrijf B.V. ten overstaan van de notaris sub 1. geleverd aan [ P ] een woonhuis met werkplaats, een kantoorpand, een loods en garageboxen, alle met ondergrond, erf en verder toebehoren, alsmede een perceel bouwterrein en een tweetal percelen grond voor een koopprijs van € [ ];

g. Op 31 juli 2007 heeft [ P ] ten overstaan van de notaris sub 1. geleverd aan [ A ] II de onroerende zaken genoemd hiervoor onder e. en f., voor een bedrag van €[ ] ;

h. Op 31 juli 2007 heeft [ A ] II ten overstaan van de notaris sub 1. geleverd aan [ W ] Vastgoed B.V. de onroerende zaken genoemd hiervoor onder e. en f. voor een bedrag van €[ ] .

4. De bedenkingen

4.1. De voorzitter van de kamer heeft bij brief van 28 oktober 2010 deze zaak tegen de notarissen voorgelegd aan de kamer met het verzoek om te beoordelen of de notarissen in deze tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. De voorzitter heeft zijn besluit daartoe onder meer gebaseerd op de onderzoeksresultaten van het Bureau Financieel Toezicht, verder het BFT, zoals weergegeven in de rapportage van 21 mei 2010 en de brief van 29 juli 2010 van het BFT. Bij beslissing van 17 februari 2010 had de voorzitter de plaatsvervangend voorzitter, mr. R. Giltay, opgedragen een onderzoek te verrichten naar de notarissen betreffende mogelijk ongeoorloofde transacties op 31 juli 2007. Onder leiding van genoemde plaatsvervangend voorzitter heeft het BFT onderzoek als bedoeld in artikel 96 lid twee Wna, gedaan.

4.2. De voorzitter heeft zelf geen bedenkingen geformuleerd. De door de kamer aan het BFT-rapport ontleende bedenkingen hebben betrekking op (het nalaten van) de beoordeling door de notarissen van de aannemelijkheid van de hoogte van de koopsommen bij de in de stukken van het BFT genoemde transacties met betrekking tot de overdracht van aandelen aan – uiteindelijk – [ T ] Holding B.V., verder [ T ], en de (door-)levering van een aantal onroerende zaken. Deze transacties hebben alle plaatsgevonden op 31 juli 2007 ten overstaan van

oud-notaris [ D ]. Als het de notarissen aan eigen kennis en kunde om de aannemelijkheid van de koopsommen te beoordelen ontbrak, hadden deze volgens het BFT externe expertise moeten inroepen teneinde tot een juiste beoordeling te kunnen komen.

4.3. Voorts hadden de notarissen ten aanzien van de (door-)levering van de hiervoor onder 4.2. bedoelde onroerende zaken binnen het [ T ]-concern hun ministerie moeten weigeren omdat zij wisten dat de koopsommen niet overeenkwamen met de waarde in het economisch verkeer. Nu de notarissen desondanks hun medewerking hebben verleend aan het passeren van deze akten van levering, hebben de notarissen het risico genomen dat derden (zoals crediteuren van de heer [ X ], verder [ X ], en/of [ X ]’s Bouwbedrijf B.V., de fiscus en andere belanghebbenden) door deze wijze van overdragen en waarderen zouden kunnen worden benadeeld.

4.4. Ook zijn de notarissen volgens het BFT ernstig tekortgeschoten in hun verplichting jegens [ X ] – als partij bij voornoemde transacties – hem gedegen voor te lichten over de gevolgen van de door hem te verrichten rechtshandelingen. Deze schending van de “Belehrungspflicht” blijkt onder meer uit het feit dat de notarissen [ X ] (voortijdig) een vrijwaringsverklaring hebben laten tekenen, terwijl op dat moment nog niet duidelijk was hoe de transacties precies zouden gaan plaatsvinden en de risico’s die voor [ X ] aan deze transacties zouden kunnen kleven nog helemaal niet bekend konden zijn. Uit de tekst van de vrijwaringsverklaring blijkt duidelijk dat het gehele feitencomplex voor zowel [ X ] als de notarissen niet duidelijk was ten tijde van de ondertekening van de verklaring en dat [ X ] niet op de hoogte was van de definitieve inhoud van de te passeren akten.

4.5. Tot slot hebben de notarissen in strijd met de bepalingen van de – destijds geldende – Wet melding ongebruikelijke transacties, verder Wet Mot, nagelaten melding te doen van onderhavige transacties.

5. Het standpunt van de notarissen

5.1. De notarissen hebben de hiervoor genoemde bedenkingen gemotiveerd betwist en hebben zich als volgt verweerd.

5.2. Ten aanzien van het verwijt, dat zij zouden hebben nagelaten om de aannemelijkheid van de koopsommen bij de hiervoor onder 4.2. bedoelde transacties te beoordelen, stellen de notarissen dat zij konden en ook mochten concluderen dat de lage koopsommen voldoende werden verantwoord door de bijkomende omstandigheden. Deze bijkomende omstandigheden bestonden erin dat [ X ] zijn bedrijf inclusief de daarbij behorende onroerende zaken bewust heeft verkocht voor een relatief lage prijs vanwege de financiële situatie waarin hij verkeerde. Daarnaast werden de panden niet ontruimd en vrij van gebruik opgeleverd en hadden de contractuele verplichtingen die [ X ] tegenover de gemeente [ L ] had, een extra waardedrukkend effect. Het BFT heeft met deze omstandigheden in zijn rapportage van 21 mei 2010 in het geheel geen rekening gehouden.

Daarbij komt dat de hogere koopsommen die bij de doorverkoop werden betaald, gerealiseerd werden binnen een concernverband en dat deze niet hoger waren dan de vrije verkoopwaarden conform de taxatierapporten. Binnen een concern mag met verschillende waarden worden gewerkt, zolang de prijzen niet worden opgehoogd tot boven de taxatiewaarden, hetgeen hier dus niet het geval was. Alle vennootschappen maakten onderdeel uit van hetzelfde [ T ]-concern en hadden hetzelfde doel voor ogen: herfinanciering. Aan de belastingdienst is eveneens aangegeven dat de overdrachten plaatsvonden binnen een concern en de toelichting die de notarissen hier op hebben gegeven, is door de belastingdienst als afdoende geaccepteerd.

5.3. De notarissen stellen voorts dat zij in strijd met artikel 21 lid 1 Wna zouden hebben gehandeld als zij in dit geval hun ministerie hadden geweigerd. Het uitgangspunt van de wet is dat een notaris verplicht is de hem bij of krachtens de Wna opgedragen of door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, tenzij zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben.

Het klaarblijkelijke doel van de thans aan de orde zijnde transacties was het voortzetten van het bedrijf van [ X ] en de notarissen hebben uitvoering gegeven aan de wens die bestond bij [ X ] om zijn bedrijf een doorstart te laten maken met behulp van het [ T ]-concern. De eerste afspraken hierover waren reeds gemaakt in het eerste kwartaal van 2007, bij notaris mr. [ B ]. De koopovereenkomst die door [ X ] en zijn echtgenote bij notaris mr. [ B ] werd getekend op 19 maart 2007 vormde de basis voor de levering van de onroerende zaken op 31 juli 2007. De notarissen hebben in het kader van deze leveringen nog telefonisch contact opgenomen met notaris [ B ] en dat gaf evenmin reden tot twijfel of aarzeling. In de optiek van de notarissen was hier sprake van een reeks legitieme transacties waarbij gebruik werd gemaakt van de wettelijke concernvrijstelling van artikel 15-1-h Wet op belastingen van rechtsverkeer juncto artikel 5 Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer, die noch civielrechtelijk, noch fiscaalrechtelijk, noch strafrechtelijk, noch tuchtrechtelijk ongebruikelijk waren.

Er bestonden derhalve geen redenen voor de notarissen om hun ministerie te weigeren.

5.4. [ X ] is door de notarissen wel degelijk volledig geïnformeerd over de

mogelijke gevolgen van zijn handelen. [ X ] was sinds jaar en dag een vaste cliënt van het kantoor van de notarissen met als gevolg dat de contacten veelal informeel en mondeling verliepen. Om die reden is er minder schriftelijk vastgelegd dan gebruikelijk. Toen [ X ] zich medio 2007 tot de notarissen wendde en aangaf op zoek te zijn naar een oplossing om uit de financiële problemen te komen, hebben de notarissen veelvuldig contact gehad met [ X ] over wat de beste oplossing zou kunnen zijn. De notarissen hebben diverse scenario’s met [ X ] besproken en hem gewezen op alle denkbare risico’s. Ter bevestiging van die gesprekken hebben de notarissen [ X ] gevraagd een verklaring/vrijwaring te ondertekenen, waaruit zou blijken welke onderwerpen er met hem besproken waren. [ X ] was zonder meer bereid die verklaring te tekenen, omdat deze immers geheel conform de waarheid was. In verband met een geplande vakantie bestond al rond 26 juni 2007 bij [ X ] de wens om volmachten voor de diverse akten te tekenen. De notarissen hebben desgevraagd op 20 juli 2007 een tweetal volmachten opgesteld, die door [ X ] tezamen met de vrijwaringsverklaring diezelfde dag op het kantoor van notarissen zijn ondertekend. De echtgenote van [ X ] heeft later die dag op het kantoor van de notarissen de door artikel 1:88 BW vereiste toestemmingsverklaring ondertekend.

Gezien het veelvuldig contact tussen [ X ] en de notarissen in de periode voorafgaand aan de ondertekening van de volmachten en de vrijwaringsverklaring kan er geen sprake van zijn dat de notarissen [ X ] hebben laten tekenen terwijl het feitencomplex hem niet voldoende duidelijk was. Daaraan kan worden toegevoegd dat [ X ] een ervaren ondernemer was en op zijn gebied een deskundige partij. Dat het uiteindelijk mis is gegaan – het bouwbedrijf van [ X ] is ondanks alle inspanningen failliet gegaan – is niet iets dat de notarissen valt te verwijten, aldus nog steeds de notarissen.

5.5. Ten zien van het verwijt dat de notarissen in strijd met de voorschriften van de (destijds geldende) Wet Mot, hebben nagelaten om een Mot-melding te doen, stellen de notarissen dat dit verwijt berust op onderzoeksresultaten van het BFT die buiten beschouwing gelaten dienen te worden.

De onderzoeksopdracht die de voorzitter gegeven heeft, vindt zijn grondslag in artikel 96 Wna. Artikel 96 lid 1 Wna omvat een limitatieve opsomming van regelgeving waarop het toezicht van de voorzitter ziet en daaronder valt niet het toezicht op de naleving van de (destijds geldende) Wet Mot. Er is in artikel 96 lid 1 Wna tevens expliciet bepaald dat Titel 5.2. van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet van toepassing is. De notarissen hebben zich in het kader van het onderhavige door het BFT verrichtte onderzoek dan ook niet – kunnen – beroepen op het verschoningsrecht op grond van art. 5:20 Awb, hetgeen wel mogelijk zou zijn geweest, indien sprake was geweest van een onderzoek in het kader van de (destijds geldende) Wet Mot.

De notarissen stellen primair dat de onderzoeksresultaten van het BFT ten aanzien van de naleving van de bepalingen van de (destijds geldende) Wet Mot buiten beschouwing gelaten dienen te worden.

Voor zover de onderzoeksresultaten wel in aanmerking worden genomen bij de beoordeling van de handelwijze van de notarissen, stellen de notarissen subsidiair dat zij zich immer kritisch hebben opgesteld bij onderhavige transacties en de beschikbare documentatie nauwkeurig hebben bekeken. Op basis van deze documentatie alsmede op basis van de toelichtingen c.q. inlichtingen van alle betrokken partijen konden de notarissen de koopsom(men) en de uiteindelijke waardesprong verklaren. De notarissen beschikten onder meer over de onderliggende taxatierapporten, over de informatie omtrent de hypotheekrechten en executoriale beslagen en over een overzicht van de schulden. Nu het waardeverschil tussen de eerste verkoop en de laatste verkoop op goede gronden verklaarbaar was, was er in dit geval geen enkele aanleiding voor de notarissen om een Mot-melding te doen in verband met onverklaarbare waardestijgingen.

6. De beoordeling

6.1. Ten aanzien van de eerste bedenking – kort weergegeven dat de notarissen hebben nagelaten de aannemelijkheid van de koopsommen te beoordelen – is het hof met de kamer van oordeel dat ABC-transacties in beginsel geoorloofd zijn. Op een notaris rust bij ABC-transacties wel een zorgplicht ten aanzien van de rechtvaardiging van de eventuele waardesprongen van het over te dragen registergoed. Anders dan de kamer oordeelt het hof dat de notarissen bij de onderhavige transacties wel voldoende zijn nagegaan of de prijsverschillen op goede gronden te rechtvaardigen waren. Zoals door de notarissen is gesteld, was het uitsluitende doel van de transacties de herfinanciering en doorstart van het bedrijf van [ X ]. De gekozen constructie moet in dat licht worden beoordeeld. De notarissen hebben genoegzaam aannemelijk gemaakt dat de lagere koopsommen bij de twee transacties, waarbij [ X ] en zijn bedrijf zelf betrokken waren (de A-B-transacties) en de koopsommen voor de aandelen in de B.V.’s te rechtvaardigen waren gezien de slechte financiële situatie waarin [ X ] verkeerde en rekening houdende met risico’s als beslag, hypotheek, niet vrij van huur/gebruik alsmede overname van de toekomstige betalingsverplichting jegens de gemeente [ L ], welke risico’s en verplichtingen volgens de notarissen destijds begroot moesten worden op respectievelijk € 750.000,-- en circa € 430.000.--.

De stelling van de notarissen dat de koopsommen in het onderhavige geval verklaarbaar waren, wordt door de onderzoeksresultaten van het BFT onvoldoende weerlegd. Hierbij is van belang dat [ X ] de aandelen in de vennootschappen in 2004 zelf ook voor één euro had gekocht, dat hij reeds eerder, in maart 2007, een deel van zijn onroerende zaken tegen vergelijkbare relatief lage koopsommen aan [ T ] had verkocht en dat de gekozen concernstructuur door de notarissen aan de fiscus is toegelicht zonder dat dit voor de fiscus aanleiding was tot het stellen van vragen om nadere toelichting of uitleg, naar de notarissen hebben gesteld. Deze bedenking is naar het oordeel van het hof ongegrond.

6.2. Ten aanzien van de tweede bedenking – kort weergegeven dat de notarissen in het onderhavige geval ministerie hadden moeten weigeren – volgt het hof de kamer niet in haar oordeel dat de notarissen in het onderhavige geval hun diensten hadden moeten weigeren. Zoals hiervoor is overwogen mochten de notarissen ervan uitgaan dat de koopsommen in het onderhavige geval te rechtvaardigen waren in het licht van de omstandigheid dat de transacties tot doel hadden het bouwbedrijf van [ X ] na herfinanciering voort te kunnen zetten. De notarissen hebben gedaan wat zij mochten en zelfs moesten doen, namelijk uitvoering geven aan de wens die bestond bij [ X ] om zijn bedrijf een doorstart te laten maken met behulp van het [ T ]-concern. De door [ X ] gekozen constructie behoefde naar ’s-hofs oordeel de notarissen geen aanleiding te geven om te vermoeden dat er hier sprake was terrorisme- of witwaspraktijken, in welk geval zij – wellicht – hun dienst hadden moeten weigeren. Anders dan kennelijk de kamer is het hof van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de koopsommen voor de diverse onroerende zaken uitsluitend door de koper zijn bepaald. De notarissen hebben zulks gemotiveerd weersproken en hun stelling onderbouwd met door hen in het geding gebrachte correspondentie tussen de koper en [ X ] (waaronder een brief van [ T ] Rentmeesterkantoor B.V. van 30 mei 2007). De inhoud van voormelde brief, welke door [ X ] is medeondertekend, biedt voldoende steun voor de stelling van de notarissen dat de bedoelde koopsommen voorwerp van onderhandelingen tussen partijen zijn geweest. Het hof is van oordeel dat deze tweede bedenking eveneens ongegrond is.

6.3. Ten aanzien van de derde bedenking – kort weergegeven dat de notarissen tekort zijn geschoten in hun verplichting om partijen gedegen voor te lichten over de gevolgen van de door hen te verrichten rechtshandelingen (Belehrungspflicht), overweegt het hof als volgt. Ter gelegenheid van het getuigenverhoor in eerste aanleg op 15 februari 2011 zijn door [ X ] en zijn echtgenote verklaringen afgelegd omtrent de inlichtingen aan hen door de notarissen over de onderhavige transacties. Uit het verhandelde ter terechtzitting in hoger beroep is het hof gebleken dat er kanttekeningen geplaatst kunnen worden bij de afgelegde getuigenverklaringen. Met de notarissen – in hun aanvullend beroepschrift onder 4. – is het hof van oordeel dat er discrepanties en/of inconsistenties in de getuigenverklaringen zijn te signaleren, dat de afgelegde getuigenverklaringen op sommige punten haaks staan op feiten zoals daarvan anderszins uit het dossier is gebleken en dat meermaals door [ X ] en/of zijn echtgenote is verklaard dat zij zich het verloop van de gebeurtenissen niet goed meer konden herinneren. Het hof heeft dan ook twijfels over de geloofwaardigheid van deze getuigenverklaringen. Het hof volgt de kamer daarom niet in het zwaarwegende belang dat aan deze afgelegde getuigenverklaringen is gehecht met betrekking tot de kwestie van de Belehrungspflicht. De notarissen hebben voldoende gemotiveerd weersproken dat zij tekort zijn geschoten in hun Belehrungspflicht. Zo hebben de notarissen gesteld dat zij op uitdrukkelijk verzoek van [ X ] in verband met een geplande vakantie een tweetal volmachten hebben opgesteld. Daarnaast is door de notarissen gesteld dat de transacties die rechtstreeks betrekking hadden op [ X ], te weten de aandelenoverdrachten en de overdracht van de aan [ X ] in privé toebehorende onroerende zaken, op het moment van ondertekenen van de volmachten voor [ X ] helder waren. Het tegendeel volgt ook niet uit de onderzoeksresultaten van het BFT. Door de notarissen is erkend dat de overige transacties op een aantal punten nog nader uitgewerkt moesten worden, maar deze transacties betroffen slechts de interne leveringen binnen het [ T ]-concern, waarbij [ X ] dus geen partij was en die ook geen invloed hadden op de overeenkomsten waarbij hij wel partij was. [ X ] heeft derhalve geen schade geleden door het feit dat nog het één en ander uitgewerkt moest worden op het moment dat [ X ] de twee volmachten tekende en met vakantie vertrok, nog daargelaten dat hijzelf ervoor koos om die vakantie voorrang te geven en de afwikkeling niet te willen uitstellen. Ook uit het feit dat [ X ] een vrijwaringsverklaring heeft ondertekend, waarin hij verklaart dat hij door de notarissen voldoende is gewezen op alle risico’s en gevolgen die de verkoop en levering van aandelen en onroerende zaken voor hem en/of [ X ]’s Bouwbedrijf B.V. kan/zal hebben en van voldoende informatie is voorzien, leidt het hof af dat hij inderdaad door de notarissen naar behoren is ingelicht. De hiermee in strijd afgelegde getuigenverklaring van [ X ], doet hier niet aan af. Ook deze bedenking wordt ongegrond geacht.

6.4. Ten aanzien van de vierde bedenking – kort weergegeven dat de notarissen in strijd met de bepalingen van de (destijds geldende) Wet Mot hebben nagelaten een Mot-melding te doen – is door de notarissen zowel in eerste aanleg, als in hoger beroep, naar voren gebracht dat het BFT niet bevoegd was onderzoek te doen naar de naleving van de bepalingen van de (destijds geldende) Wet Mot omdat het hier om een door de voorzitter opgedragen onderzoek op grond van artikel 96 lid 2 Wna gaat.

Het hof overweegt dienaangaande dat in zijn algemeenheid niet ondenkbaar is dat het BFT tijdens een onderzoek – dat door hem wordt verricht in het kader van het toezicht over de (kandidaat-)notarissen op grond van de Wna (artikel 96, artikel 112) – bekend wordt met informatie die in principe buiten het desbetreffende onderzoeksgebied van het BFT valt. Deze – naar het hof verstaat in beginsel onbedoeld – verkregen extra informatie wordt ook wel aangeduid als “bijvangst”.

Of in casu van een dergelijke bijvangst sprake is geweest behoeft echter niet te worden onderzocht, nu immers uit hetgeen hiervoor onder 6.1. t/m 6.3. werd overwogen voortvloeit dat het in dit geval niet om ongebruikelijke transacties ging, die een melding als bedoeld in de WWFT (voorheen Wet Mot) vereisten. Ook deze bedenking is naar het oordeel van het hof ongegrond.

6.5. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.

6.6. Het hiervoor overwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.

7. De beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing van de kamer en, opnieuw rechtdoende:

- verklaart alle bedenkingen, zoals in eerste aanleg door de kamer aan het

BFT-rapport ontleend, ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. L. Verheij, A.M.A. Verscheure en

C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 15 mei 2012 door de rolraadsheer.

<HR>

<b>KAMER VAN TOEZICHT OVER NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE LEEUWARDEN</b>

<HR>

Reg.nr.:

Datum uitspraak: RBZ-01-2010

23 mei 2011

UITSPRAAK

van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Leeuwarden, hierna te noemen de Kamer, in de zaak die de voorzitter op grond van artikel 96, zesde lid, van de Wet op het notarisambt (Wna) aan de Kamer heeft voorgelegd en die betrekking heeft op een handelen of nalaten van:

mr. E,

notaris te F,

hierna te noemen: notaris E,

en

mr. G,

notaris te H,

hierna te noemen: notaris G,

tezamen te noemen: de notarissen,

gemachtigde: mr. C.J.J.C. Arnouts.

<b>PROCESVERLOOP </b>

1.1 De Kamer neemt over hetgeen zij onder het procesverloop in haar tussenbeslissing van 13 december 2010 heeft opgenomen.

1.2 Bij tussenbeslissing van 13 december 2010 heeft de Kamer bepaald dat de heer I en mevrouw J als getuigen zullen worden gehoord op 17 januari 2011. Voorts heeft de Kamer bij die beslissing de notarissen opgedragen haar te informeren over de aansprakelijkheidsstelling door de curator in het faillissement van I's bedrijf en de onderliggende stukken daarvan te overleggen.

1.3 Op verzoek van de notarissen is het geplande getuigenverhoor verplaatst naar 15 februari 2011.

1.4 Op 9 februari 2011 heeft de Kamer van de gemachtigde van de getuigen, een brief met diverse bijlagen ontvangen ter zake van de civiele aansprakelijkheidsstelling van de notarissen door onder meer de getuigen.

1.5 Bij mail van 10 februari 2011 heeft de gemachtigde van de notarissen een faillissementsverslag van 24 januari 2010 van de curator van I's bedrijf, overgelegd.

1.6 Op 15 februari 2011 heeft het getuigenverhoor plaatsgevonden. Ter zitting zijn naast de getuigen tevens verschenen de notarissen en hun gemachtigde en mr. C.A. Reckweg, namens het Bureau Financieel Toezicht. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt.

1.7 Bij brief van 28 maart 2011 heeft de gemachtigde van de notarissen gereageerd op hetgeen de getuigen hebben verklaard. Voorts heeft zij gereageerd op de door de gemachtigde van de getuigen overgelegde stukken.

1.8 Vervolgens is wederom uitspraak bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.

<b>MOTIVERING</b>

2.1 De Kamer neemt over hetgeen zij heeft overwogen en beslist bij tussenbeslissing van 13 december 2010. De Kamer merkt nog op dat waar gesproken wordt over I zowel de heer I als I's bedrijf wordt bedoeld.

2.2 Voor zover de notarissen hebben gesteld dat de driejaarstermijn als bedoeld in artikel 99, twaalfde lid, van de Wna is verstreken, overweegt de Kamer dat de notarissen reeds op 17 februari 2010, en derhalve binnen de termijn van drie jaren na het passeren van de onderhavige aktes op 31 juli 2007, bekend zijn geworden met het door de voorzitter van de Kamer te gelasten onderzoek naar de betreffende transacties. De Kamer zal dit verweer dan ook passeren.

2.3 Ten aanzien van de door de gemachtigde van de getuigen overgelegde stukken overweegt de Kamer dat reeds uit het faillissementsverslag van 24 januari 2010 van de curator van I's bedrijf de aansprakelijkheidsstelling van de notarissen door de getuigen blijkt. De Kamer zal de betreffende stukken daarom niet betrekken in de onderhavige procedure.

2.4 Vervolgens komt de Kamer toe aan de inhoudelijke beoordeling van de door de voorzitter van de Kamer op grond van artikel 96, zesde lid, van de Wna aan de Kamer voorgelegde zaak. De Kamer dient in onderhavige zaak de vraag te beantwoorden of de notarissen in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van de Wna hebben gehandeld. De Kamer overweegt ten aanzien van die vraag als volgt.

2.5 Ingevolge artikel 98, eerste lid, van de Wna zijn (kandidaat-)notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als (kandidaat-)notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk (kandidaat-)notaris niet betaamt.

2.6 Het BFT heeft in zijn rapport - kort samengevat - aangegeven dat de notarissen in deze zijn tekort geschoten in hun Belehrungspflicht, dat zij de plausibiliteit van de koopsommen niet hebben onderzocht en dat zij geen melding als bedoeld in de Wet melding ongebruikelijke transacties (hierna te noemen: Mot-melding) hebben gedaan.

<i>Belehrungspflicht </i>

2.7 Het BFT heeft gerapporteerd dat de notarissen hun Belehrungspflicht jegens I hebben geschonden. De notarissen hebben betwist dat zij in hun Belehrungspflicht jegens I zijn tekort geschoten.

In artikel 43, eerste lid, van de Wna is de informatieplicht van de notaris opgenomen. De notaris heeft ingevolge dit artikel de plicht om alvorens tot het verlijden van een akte over te gaan, aan de verschijnende partijen mededeling van de zakelijke inhoud daarvan te doen en daarop een toelichting te geven. Zo nodig wijst hij daarbij tevens op de gevolgen die voor partijen of één of meer hunner uit de inhoud van de akte voortvloeien.

Artikel 4, eerste lid, van de Verordening betreft eveneens de informatieplicht van de notaris. Hierin is bepaald dat de notaris is gehouden alle partijen bij de rechtshandeling waarvoor zijn tussenkomst is ingeroepen voor te lichten met betrekking tot de gevolgen van de handeling, voor zover de wet of de gewoonte dit van hem verlangt.

2.8 Op 20 juli 2007 heeft I een verklaring ondertekend met de volgende inhoud:

"<i>(…)

in aanmerking nemende het volgende:

• Ondergetekende heeft overeenstemming bereikt met de heer U en/of mevrouw V, werkzaam/eigenaar van R B.V. en de daartoe behorende vennootschappen, hierna te noemen: het R-concern, over de verkoop aan het R-concern van zijn bedrijf, zijnde alle aandelen in I's bedrijf alsmede van alle daarin aanwezige onroerende zaken, alsmede van de aan de ondergetekende in privé in eigendom toebehorende zaken in plan N in O;

• Ondergetekende is ermee bekend dat vorenbedoelde overdrachten binnenkort zullen plaatsvinden, doch dat de definitieve inhoud van de akten mede zal worden bepaald door het R-concern en haar fiscaal adviseur de heer W; Deze definitieve inhoud is thans nog niet vastgesteld en zal waarschijnlijk nog wijzigingen kunnen ondergaan;

VERKLAART:

• door de notarissen E en G te H en ieder der medewerkers van Notariskantoor E & G voldoende te zijn gewezen op alle risico's en gevolgen die voormelde handelswijze en overdrachten van aandelen en onroerende zaken voor ondergetekende en/of I's bedrijf kan/zal hebben en van voldoende informatie is voorzien;

• ermee bekend te zijn dat ondergetekende en/of I's bedrijf ten opzichte van derden (banken, belastingdienst, andere hypotheekhouders, derde-contractspartijen (bijv. gemeente Littenseradiel) wellicht volledig aansprakelijk blijft voor de nakoming van de ten opzichte van deze partijen bestaande verplichtingen;

• voormeld notariskantoor (haar notarissen en medewerkers) te vrijwaren voor iedere aansprakelijkheid die uit vorenbedoelde overdrachten voor ondergetekende en/of I's bedrijf kan voortvloeien.

(…).</i>"

2.9 Voorts heeft I op 20 juli 2007 een volmacht tot overdracht registergoederen getekend. I heeft daarmee met de macht van substitutie aan ieder der medewerkers werkzaam op het kantoor van E & G, notarissen gevestigd in de gemeente H, zowel aan hen tezamen als aan ieder van hen afzonderlijk volmacht verleend

"<i>(…)

speciaal om voor en namens ondergetekende te compareren bij de akte van levering waarbij door I's bedrijf in eigendom wordt overgedragen:

<b>de aan I's bedrijf, in eigendom toebehorende onroerende zaken</b>;

aan:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: R B.V. danwel een tot deze vennootschap behorende concern-vennootschap, zijnde een vennootschap waarin R middellijk dan wel onmiddellijk aandelhouder is;

zulks voor een koopsom welke alsdan door de koper zal worden vastgesteld;

(…).</i>"

2.10 Desgevraagd heeft notaris G ter zitting van 15 november 2010 verklaard dat I tijdens het tekenen van de verklaring op 20 juli 2007 geen akten heeft geparafeerd. Voorts heeft hij verklaard dat hij niet weet of er toen al een conceptakte was. I heeft als getuige ter zitting van 15 februari 2011 verklaard dat de akten tijdens het tekenen van de verklaring op 20 juli 2007 niet waren bijgevoegd of met hem waren doorgenomen. Voorts heeft hij verklaard dat hij geen kennis heeft gedragen van de uiteindelijke akten en dat als hij wel kennis zou hebben gehad van de inhoud van deze akten hij niet zo gehandeld zou hebben. Hij heeft betwist dat met hem is besproken dat zijn verplichting jegens de gemeente Littenseradiel zou blijven bestaan en dat de koopsom in een geldlening zou worden omgezet.

2.11 De Kamer acht het, gelet op de verklaringen van notaris G en I, alsmede de inhoud van de verklaring en de volmacht, voldoende aannemelijk geworden dat voorafgaand aan en ten tijde van het tekenen van de verklaring en de volmacht door I nog geen (concept-) akten waren opgemaakt, en voor zover deze er wel waren dat deze niet met I zijn doorgenomen alvorens hij de verklaring en de volmacht tekende. In dit verband verwijst de Kamer nog naar de mail van donderdag 19 juli 2007 17:40 uur van notaris G aan de heer W en mevrouw V. In deze mail heeft notaris G aangegeven dat hij, zolang er zoveel onduidelijk is, geen conceptakte kan maken en I geen volmacht kan tekenen. Notaris G heeft niet aannemelijk kunnen maken welke informatie hij in de tijd tussen het verzenden van deze mail en het moment van tekenen van de volmacht heeft ontvangen waardoor voor hem alle transacties en het doel daarvan inzichtelijk werden en waardoor hij I de volmacht heeft kunnen laten tekenen. Ondanks de nog steeds bestaande onduidelijkheid (immers eerst na 20 juli 2007 ontstond duidelijkheid ten aanzien van de transacties waardoor conceptakten konden worden opgemaakt die uiteindelijk hebben geleid tot de op 31 juli 2007 gepasseerde definitieve akten) en zonder enige schriftelijke vastlegging van de verbintenissen die partijen zouden zijn overeengekomen, hebben de notarissen I een volmacht en een verklaring, waarmee de notarissen werden gevrijwaard van iedere aansprakelijkheid, laten tekenen. De notarissen hebben, in reactie op de getuigenverklaringen, weliswaar gesteld dat zij op 20 juli 2007 in het bijzijn van J diverse zaken, waaronder de verplichting jegens de gemeente Littenseradiel, met I hebben doorgenomen, maar naar het oordeel van de Kamer blijkt uit de verklaring van I en die van J niet dat zij hem op de gevolgen van de transacties voor I hebben gewezen. De Kamer is gelet op het voorgaande dan ook van oordeel dat de notarissen reeds op dat moment tekort zijn geschoten in hun Belehrungspflicht jegens I.

2.12 Echter, ook na 20 juli 2007 zijn zij hierin tekortgeschoten. Na 20 juli 2007 werd duidelijk welke nadelige gevolgen de transacties zouden hebben voor I. Op dinsdag 24 juli 2007 heeft W notaris G gemaild over de volgorde van de transacties, de bijbehorende koopsommen en het schuldig blijven van de koopsommen. Op donderdag 26 juli 2007 heeft notaris G de laatste versies van de te passeren akten aan W gemaild en daarbij onder meer opgemerkt dat de verplichting jegens de gemeente Littenseradiel niet wordt opgenomen in de akte L - M. De notarissen hebben in de periode voorafgaand aan het passeren van de akten op 31 juli 2007 enkel contacten onderhouden met de kopende partijen en niet met de verkopende partij, zijnde I. Naar het oordeel van de Kamer had het op de weg van de notarissen gelegen naar aanleiding van deze mails contact op te nemen met I om de inhoud van de mails en de gevolgen van de transacties met hem te bespreken. Tevens hadden de notarissen zich moeten afvragen of de door I getekende volmacht nog wel toereikend was in deze en daarover met I contact dienen op te nemen. Niet gebleken is dat de notarissen met I hebben besproken dat geen zekerheid zou worden gesteld voor de in een geldlening omgezette koopsom en dat de verplichting jegens de gemeente Littenseradiel uiteindelijk weer op I zou komen te rusten.

Door I niet te betrekken in de ontwikkelingen zoals die zich na 20 juli 2007 voordeden en hem niet de definitieve akten, zoals die zijn gepasseerd op 31 juli 2007, vooraf te doen toekomen, zodat voor I de gevolgen van de transacties duidelijk werden, zijn de notarissen naar het oordeel van de Kamer ook na 20 juli 2007 in hun Belehrungspflicht tekortgeschoten. De notarissen hebben daarmee hun zorgplicht jegens I geschonden. De Kamer acht dit tuchtrechtelijk laakbaar.

<i>De koopsommen van de onroerende goederen</i>

2.13 Met betrekking tot de bevinding van het BFT ter zake van de koopsommen van de onroerende goederen overweegt de Kamer het volgende.

2.14 Ingevolge artikel 21, eerste lid, van de Wna is de notaris verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, behoudens het bepaalde in het tweede lid. In het tweede lid is de verplichting van de notaris neergelegd zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheid die van hem wordt verlangd, leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft.

2.15 Wat onder "andere gegronde redenen voor weigering" dient te worden verstaan, wordt nader toegelicht in de artikelen 4 en 5 van de Verordening beroeps- en gedragsregels (hierna te noemen: de Verordening). In het tweede lid van artikel 4 van de Verordening is bepaald dat daaronder dient te worden begrepen dat de notaris weet of vermoedt dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht. Wanneer de omstandigheden daar aanleiding toe geven is de notaris gehouden dienaangaande een onderzoek in te stellen. Ingevolge het derde lid wordt daaronder tevens begrepen dat de notaris de belangen van partijen niet meer kan behartigen op een wijze die een behoorlijk notaris betaamt. Artikel 5 van de Verordening bepaalt dat onder "andere gegronde redenen voor weigering" wordt begrepen dat de notaris weet of vermoedt dat de inhoud van de akte waarvoor zijn tussenkomst is ingeroepen in strijd is met de waarheid of wanneer de in de akte vermelde door partijen in acht te nemen formaliteiten van de rechtshandeling niet in acht zijn genomen. De notaris is gehouden dienaangaande een onderzoek in te stellen voor zover de wet of de gewoonte dit van hem verlangt. In de toelichting bij laatstgenoemd artikel wordt een aantal voorbeelden van gevallen genoemd waarin een notaris zijn dienst zal moeten weigeren. Een van deze voorbeelden betreft de situatie waarin de koopsom van het registergoed de notaris - ook na het ontvangen van nadere informatie van partijen - onjuist voorkomt, bijvoorbeeld gezien kort daarvoor plaatsgevonden hebbende transacties ten aanzien van hetzelfde registergoed.

2.16 In deze zaak is sprake van een zogeheten ABC-transactie. Daarvan is sprake als zich binnen het tijdsbestek van zes maanden ten aanzien van hetzelfde registergoed opvolgende transacties (A-B en B-C, enzovoorts) voordoen. In het onderhavige geval hebben op één dag, te weten 31 juli 2007, twee A (I) - B (K)-transacties, een B - C (L)- transactie en een C - D (M) -transactie plaatsgevonden, waarbij zich waardestijgingen van de desbetreffende registergoederen hebben voorgedaan. ABC-transacties zijn in beginsel geoorloofd. In het geval bij deze transacties echter sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte goed, brengt een zorgvuldige ambtsuitoefening mee dat de notaris nagaat of het prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-transactie misbruikt kan worden als instrument voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren. In verband met het verhoogde risico op misbruik bij ABC-transacties met ongebruikelijke prijsverschillen, zal de notaris van wie de medewerking wordt verzocht die transacties te effectueren, alvorens zijn diensten te verlenen, partijen om (nadere) inlichtingen dienen te vragen en, indien daartoe aanleiding bestaat, de overlegging van bewijsstukken dienen te verlangen. De notaris dient van een en ander aantekening te houden in het dossier. Indien de verkregen informatie uitblijft of geen redelijke en afdoende verklaring biedt voor het prijsverschil, dient de notaris op grond van artikel 21, tweede lid, van de Wna zijn dienst te weigeren. Bij de beoordeling van het realiteitsgehalte van de informatie die het prijsverschil zou (moeten) rechtvaardigen, mag van de notaris een kritische houding worden verwacht.

2.17 De notarissen hebben hieromtrent gesteld dat zij de lage(re) koopsom bij de overdracht door I aan K voldoende verantwoord en plausibel vonden, gezien de bijkomende omstandigheden. Volgens de notarissen heeft I zijn bedrijf, inclusief onroerende zaken, bewust voor een relatief lagere prijs dan de vrije verkoopwaarde dan wel de executiewaarde verkocht vanwege de financiële situatie waarin hij verkeerde. De panden werden niet ontruimd en vrij van gebruik opgeleverd. Daar komt volgens de notarissen bij dat de koper de koop niet wilde sluiten voor een hogere koopsom en dat de contractuele verplichting jegens de gemeente Littenseradiel een extra waardedrukkend effect had op de koopsom. Het BFT heeft hiermee volgens de notarissen ten onrechte geen rekening gehouden. Het totaal van de getaxeerde executiewaarden van de onroerende zaken waarvan het BFT in haar rapport is uitgegaan, bedroeg volgens de notarissen niet veel meer dan het totaal aan verplichtingen, te weten een bedrag van € 2.000.000,-.

Het BFT heeft hieromtrent aangegeven dat de notarissen wisten dat de binnen concernverband geleverde onroerende zaken voor een niet onderbouwde koopsom van € 750.000,- werden overgedragen, terwijl de werkelijke waarde minimaal € 2.270.000,- was. Volgens het BFT is in deze sprake geweest van onzakelijk handelen.

2.18 De Kamer overweegt als volgt. Op 8 maart 2007 heeft makelaar X diverse taxaties uitgevoerd met betrekking tot aan I toebehorende onroerende zaken. X heeft de volgende zaken getaxeerd:

• Adres 1, kadastraal bekend [kadastrale gegevens]: vrijstaand woonhuis met werkplaats, erf, tuin en ondergrond. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is getaxeerd op een bedrag van € 1.440.000,-. De executiewaarde bij eigen gebruik is getaxeerd op een bedrag van € 1.224.000,-.

• Adres 2, kadastraal bekend [kadastrale gegevens]: vrijstaand kantoorpand, erf, tuin, parkeerterrein en ondergrond. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is getaxeerd op een bedrag van € 500.000,-. De executiewaarde bij eigen gebruik is getaxeerd op een bedrag van € 450.000,-.

• Adres 3, kadastraal bekend [kadastrale gegevens]: bouwterrein ten behoeve van bedrijfspand, gelegen naast het kantoorpand van I's bedrijf. De vrije verkoopwaarde na nieuwbouw is getaxeerd op een bedrag van € 690.000,-. De executiewaarde na nieuwbouw is getaxeerd op een bedrag van € 575.000,-.

• Adres 4, kadastraal bekend [kadastrale gegevens]: bouwplan ten behoeve van een blok met een viertal ruime levensloopbestendige gezinswoningen en 9 garages, erf, tuin en ondergrond. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is getaxeerd op een bedrag van € 500.000,-. De executiewaarde bij eigen gebruik is getaxeerd op een bedrag van € 450.000,-. De vrije verkoopwaarde na gereedkomen plan is getaxeerd op een bedrag van € 1.445.000, en de executiewaarde na gereedkomen plan is getaxeerd op een bedrag van € 1.156.000,-.

2.19 Op 19 juli 2007 heeft register makelaar-taxateur ing. Y percelen grond, kadastraal bekend: [kadastrale gegevens] (hierna: de percelen 1, 2, 3 en 4) getaxeerd op een bedrag van

€ 6.000,-. De waarde is gebaseerd op een vergelijking met prijzen losse percelen grond met een agrarische bestemming.

Op 20 juli 2007 heeft Y dezelfde percelen grond getaxeerd op een bedrag van

€ 290.500,- (percelen 3 en 4) en een bedrag van € 236.500,- (percelen 2 en 1). De waarde is gebaseerd op een vergelijking met prijzen bouwkavels bouwrijpe grond met woonbestemming.

2.20 Naast de hierboven aangehaalde onroerende zaken zijn bij akte ook nog twee andere onroerende zaken, waarvan de getaxeerde waarde bij de Kamer onbekend is, te weten een loods met ondergrond, erf en verder toebehoren, staande en gelegen aan adres 5, kadastraal bekend [kadastrale gegevens], en garageboxen met ondergrond, erf en verder toebehoren, staande en gelegen aan adres 6, kadastraal bekend [kadastrale gegevens], overgedragen. Reeds gelet op de bij de Kamer bekend zijnde waardes van de getaxeerde onroerende zaken hadden de notarissen extra oplettend moeten zijn toen de aanvankelijke waarde van de onroerende zaken (in de transacties van A (I) naar B (K) en van B naar C (L)), door partijen op veel lagere waardes, te weten van € 7.140,- en van € 750.000,-, werd gesteld en deze zelfde onroerende zaken in de transactie van C naar D (M) voor een bedrag van € 2.500.000,- werden overgedragen. Naar het oordeel van de Kamer hadden de notarissen nader onderzoek dienen te doen naar de juistheid van de waardes, partijen om (nadere) inlichtingen dienen te vragen en hen dienen te vragen bewijsstukken ter onderbouwing van de volgens hen bestaande op de koopprijs waardedrukkende effecten te overleggen. In dat verband overweegt de Kamer dat gesteld is dat de verplichting van I jegens de gemeente Littenseradiel in de transactie van A naar B van I op de koper is overgegaan en dat deze verplichting een waardedrukkend effect op de koopprijs had. Uit de stukken heeft de Kamer afgeleid dat deze verplichting in de transactie van C naar D weer bij I is komen te liggen. Niet duidelijk is waarom de verplichting van de gemeente Littenseradiel dan toch een waardedrukkend effect ten bedrage van € 450.000,- had op de aanvankelijke koopprijs. Naar het oordeel van de Kamer hadden de notarissen reeds gelet hierop geen genoegen behoren te nemen met de enkele toelichting van de diverse partijen die bij de onderhavige transacties een rol hebben gespeeld. De Kamer acht het niet aannemelijk dat bij de notarissen volledige duidelijkheid heeft bestaan over de juistheid van de waardes van de onroerende zaken en ziet daarin aanleiding om te oordelen dat de notarissen hun dienst hadden moeten weigeren. Ook de bepaling dat de koopsom enkel wordt bepaald door de koper had voor de notarissen aanleiding moeten zijn om hun dienst te weigeren. Door desondanks mee te werken aan de diverse transacties hebben de notarissen tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

<i>Mot-melding </i>

2.21 De ongebruikelijke waardes van de onroerende goederen, het feit dat de koopprijs enkel werd bepaald door de kopers en de onduidelijkheid over de belangen van derden hadden voor de notarissen aanleiding moeten zijn bij het Meldpunt melding te maken van een ongebruikelijke transactie. Door geen Mot-melding te doen hebben de notarissen in strijd met het destijds van toepassing zijnde artikel 9 Wet Mot gehandeld. De Kamer acht dit tuchtrechtelijk laakbaar.

<i>Maatregel</i>

2.22 Naar het oordeel van de Kamer hebben de notarissen door de betreffende akten te passeren op ernstige wijze gehandeld in strijd met de op hen ingevolge de Wna en de daarop berustende verordening rustende verplichtingen. De Kamer rekent het de notarissen in het bijzonder zwaar aan dat zij I een vrijwaringsverklaring en volmacht met een inhoud als opgenomen in rechtsoverwegingen 2.8 en 2.9 hebben laten tekenen en dat zij hun Belehrungspflicht jegens I op meerdere momenten ernstig hebben geschonden. Daar komt bij dat de notarissen ondanks de ongebruikelijkheid van de transacties hun diensten niet hebben geweigerd en geen Mot-melding hebben gedaan. Op een dergelijk handelen zal dan ook een passende maatregel dienen te volgen. De Kamer acht in deze voor beide notarissen de maatregel van schorsing voor de duur van vier weken passend.

2.23 Het vorenoverwogene leidt tot de volgende beslissing

<b>DE BESLISSING</b>

De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Leeuwarden:

- verklaart de tegen de notarissen gerezen bedenkingen gegrond;

- legt aan beide notarissen de maatregel van schorsing voor de duur van vier weken op.

Deze beslissing is genomen te Leeuwarden door mr. J.C.G. Leijten, plaatsvervangend voorzitter, mrs. P. Schulting, H.J. Hettema, H.Ph. Breuker en J.G. de Beer, (plaatsvervangend) leden, bijgestaan door mr. S. Ambachtsheer, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2011.

S. Ambachtsheer J.C.G. Leijten

De beslissing is verzonden op

<HR>

<b>Binnen dertig dagen na de dag van verzending van de aangetekende brief waarin van bovenstaande beslissing wordt kennisgegeven, kan hoger beroep tegen deze beslissing worden ingesteld. Dit dient te geschieden door middel van een verzoekschrift bij de griffie van het Gerechtshof te Amsterdam, Prinsengracht 436, correspondentieadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.</b>

<HR