Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2012:BW2064

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
13-03-2012
Datum publicatie
12-04-2012
Zaaknummer
200.091.286-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Structureel te laat betalen. In beginsel grond voor ontbinding, maar vanwege recente sterke verbetering van het betalingsgedrag en ingrijpende gevolgen van de ontbinding krijgt huurder nog een laatste kans. Vordering tot ontbinding afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2012/223
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

13 maart 2012 (bij vervroeging)

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[APPELLANT],

wonende te [woonplaats],

APPELLANT,

advocaat: mr. H.C. Bollekamp te Amsterdam,

t e g e n

[GEÏNTIMEERDE],

wonende te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. M.N. Stoop te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 13 juli 2011 is appellant, [appellant], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 23 juni 2011, in deze zaak onder rolnummer 1190005 CV EXPL 10-34189 gewezen tussen hem als eiser en geïntimeerde, [geïntimeerde], als gedaagde.

Bij memorie heeft [appellant] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en geconcludeerd dat het hof dat vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomsten tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

Bij memorie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. De feiten en de daartegen gerichte grief

2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt.

2.2 De eerste grief houdt in dat de kantonrechter ten onrechte onder 1.6 heeft overwogen dat “de huurovereenkomst” door [appellant] is opgezegd. Partijen zijn het erover eens dat dit alleen geldt voor de huurovereenkomst voor de kantoorruimte. Het hof zal de feitenvaststelling op dit punt verbeteren.

2.3 Over de aldus verbeterde feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang, behelzen, kort weergegeven, het navolgende.

i. [geïntimeerde] huurt sinds ruim dertig jaar een horecaruimte aan de [adres] te [gemeente], alsmede de daarboven gelegen kantoorruimte. In de horecaruimte is het sinds 1938 bestaande café [H.] gevestigd.

ii. Per 1 maart 2008 hebben partijen voor elk van beide bedrijfs¬ruimtes een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Ten tijde van de inleidende dagvaarding, 4 oktober 2010, bedroeg de huur voor het café € 1.804,21 per maand en die voor het kantoor € 766,94 per maand, beide bedragen bij vooruitbetaling te voldoen uiterlijk op de eerste van de maand.

iii. [appellant] heeft de huurovereenkomst voor de kantoorruimte opgezegd tegen 28 februari 2013.

3. Beoordeling

3.1 In dit geding vordert [appellant], voor zover in hoger beroep nog van belang, ontbinding van de beide huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde. Hij heeft aan deze vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] toereken¬baar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten door de huur voor beide bedrijfsruimtes structureel te laat te betalen. Na verweer door [geïntimeerde] heeft de kantonrechter deze vordering afgewezen. Hij heeft daartoe als volgt overwogen. [geïntimeerde] heeft in de periode van september 2008 tot en met augustus 2009 meermalen verzuimd zorg te dragen voor een tijdige betaling van de huur. Inmiddels is haar betalings¬gedrag echter sterk verbeterd; sinds het uitbrengen van de inleidende dagvaarding zijn alle huurtermijnen tijdig voldaan. Mede gelet op het bedrijfsbelang kan onder die omstandigheden niet worden geoordeeld dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De redelijkheid en billijkheid verzeten zich immers ertegen dat enkel wordt gekeken naar de periode van september 2008 tot augustus 2009 als pas een jaar later een dagvaarding wordt uitgebracht, terwijl op dat moment de betalingsachterstand is ingelopen en de huur (vrijwel) tijdig wordt voldaan. Ook is [geïntimeerde] niet eerder bij vonnis veroordeeld tot betaling van achterstallige huur, aldus de kantonrechter. De kosten van het geding in eerste aanleg zijn gecompenseerd.

3.2 De tweede grief bestrijdt de afwijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming en de gronden waarop die afwijzing berust. [appellant] acht de ontbinding wel degelijk gerechtvaar¬digd.

3.3 Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat ieder tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzon¬dere aard of geringe betekenis die ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.4 Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] in de dertig maanden voor het uitbrengen van de inleidende dagvaarding, dus vanaf 1 mei 2008, de huur voor het café 21 keer en de huur voor het kantoor 20 keer te laat heeft betaald. In de twaalf maanden voor de inleidende dagvaarding betaalde zij de huur voor het café zeven maal te laat en die voor het kantoor zes maal. Na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding betaalde zij de huur voor beide bedrijfsruimtes elf maal achtereen op tijd, vervolgens één maal te laat, naar zij stelt met toestemming van [appellant], daarna weer een maal op tijd, waarna de huur over december 2011 voor het café op tijd en die voor het café wederom te laat is betaald. Verdere gegevens ontbreken.

3.5 Geconcludeerd kan worden dat [geïntimeerde] de huur in het verleden structureel te laat betaalde en nog steeds geen vlekkeloos betalingsgedrag vertoont. Haar houding is uiterst nonchalant. De grote vertraging van de betaling van de huur over de maanden augustus 2009 en augustus 2010 tracht zij te vergoelijken met de mededeling dat zij toen afwezig was door vakantie, alsof het niet mogelijk zou zijn een elektronische overboeking van te voren in te plannen of anderszins voor tijdige betaling tijdens de vakantie zorg te dragen. Dezelfde nonchalance blijkt ook uit het feit dat zij wel in de memorie van antwoord, ter verklaring van relatief kleine overschrij¬dingen van de betalingstermijn, aanvoert dat moet worden bedacht dat de bank enige tijd nodig heeft om de betalingen te verwerken, maar dat gegeven bij de uitvoering van betalings¬opdrachten zelf kennelijk regelmatig over het hoofd ziet. [geïntimeerde] toont aldus een minachting voor de gerecht¬vaardigde financiële belangen van haar verhuurder, die zij bovendien als een soort kredietinstelling lijk te gebruiken; in de periode van midden 2008 tot midden 2009 trachtte zij haar finan¬ciële problemen het hoofd te bieden door huurachter¬standen te laten ontstaan. Toen het weer beter ging was echter toch nog een gerechtelijke procedure nodig om [geïntimeerde] te bewegen tot een langere periode van correcte uitvoering van haar betalings¬verplich¬tingen. Na het voor haar gunstige vonnis is het weer mis gegaan.

3.6 Het zou onjuist zijn de door [geïntimeerde] gepleegde wanprestatie te bagatelliseren. Na juni 2009 ging het welis¬waar meestentijds om vertragingen van hooguit enkele dagen, maar het betreft wel de belangrijkste verplichting die de huurder op grond van de huurovereenkomst heeft. Uit de door [appellant] overgelegde brieven blijkt bovendien dat deze vruchte¬loos alles in het werk heeft gesteld om [geïntimeerde] buiten rechte tot een behoorlijke nakoming van de overeenkomst te brengen. Zonder de mogelijkheid ontbinding te vorderden staat [appellant] tegenover het verzuim van [geïntimeerde] dus in feite machte¬loos. In de memorie van antwoord noemt [geïntimeerde] haar huidige betalingsgedrag “uitstekend”. Hierover kan worden opgemerkt dat voor zover [geïntimeerde] haar huur al op tijd betaalt, wat ook laatstelijk niet altijd het geval was, zij niet meer doet dan waartoe zij is gehouden.

3.7 Het hof wil echter niet de ogen sluiten voor het feit dat vanaf midden 2009 wel degelijk een aanzienlijke verbetering van het feitelijke betalingsgedrag heeft plaatsgehad, die ook na het bestreden vonnis lijkt te hebben aangehouden. Weliswaar wordt hierdoor de wanprestatie uit het verleden niet goedge¬maakt, maar bij de beoordeling van de ontbindings¬vordering mag ook met zulke latere feiten rekening worden gehouden. In het licht van de sterke verbetering van het betalingsgedrag vindt het hof voldoende grond om de ontegenzeggelijke wanprestatie van [geïntimeerde] als van zodanig geringe betekenis aan te merken dat die op dit moment de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en aldus [geïntimeerde] nog een laatste kans te geven. Dat [geïntimeerde] de huur over december 2011 wederom te laat heeft betaald doet vermoeden dat zij uit het bestreden vonnis nog niet heeft begrepen dat haar nonchalance de huurovereen¬komsten daadwerkelijk in gevaar brengt. Het hof wijst haar daarom met nadruk erop dat zij ermee rekening moet houden dat in een volgend vergelijkbaar geval daadwer¬kelijk tot ontbinding de huurovereenkomst(en) zal worden overgegaan.

3.8 Bij de overweging om [geïntimeerde] nog een (laatste) kans te bieden kent het hof grote betekenis toe aan haar bedrijfsbelang en aan de noodzakelijkerwijs bij het bedrijf betrokken belangen van derden, zoals werknemers. Dat [geïntimeerde] het café eenvoudig elders zou kunnen voortzetten, zoals [appellant] suggereert, acht het hof niet aannemelijk; [geïntimeerde] heeft immers in ruim dertig jaar een mede aan de locatie gebonden goodwill opgebouwd. Het belang van [geïntimeerde] om ook de kantoorruimte te behouden is weliswaar minder klemmend, maar mede gelet op het feit dat [appellant] toch gedwongen zal zijn met [geïntimeerde] verder te gaan, niettemin van voldoende gewicht om ook de vordering tot ontbinding van die overeenkomst af te wijzen. [appellant] heeft immers niet betwist dat de kantoorruimte al sinds jaar en dag wordt gehuurd om ten behoeve van het café te worden gebruikt, zodat moet worden aangenomen dat de wijze van gebruik van het café is aangepast aan de aanwezigheid van die kantoorruimte. Voorts heeft [appellant] niet aangevoerd dat de gehuurde horecaruimte voldoende plaats biedt voor de in de kantoorruimte verrichte admini¬stratieve werkzaamheden.

3.9 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de tweede grief faalt.

3.10 De derde grief is gericht tegen de compensatie van de kosten van het geding in eerste aanleg. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis twee van de vier door [appellant] gevorderde boetebedragen toegewezen en de ontbinding afgewe¬zen. Hetgeen hiervoor omtrent de ontbinding van de huurover¬een¬kom¬sten is geoordeeld brengt met zich dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. De kosten van de eerste aanleg zijn dus terecht gecompenseerd. Ook de derde grief faalt derhalve.

3.11 De vierde grief heeft geen zelfstandige betekenis en hoeft dus niet te worden behandeld.

3.12 De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [appellant] de kosten van het hoger beroep dragen.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

verwijst [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 284,= aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.M.M. Tillema en E.J.H. Schrage en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 13 maart 2012.