Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2012:938

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
10-04-2012
Datum publicatie
04-11-2013
Zaaknummer
200.080.502
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur van woning. Tot op tegenbewijs is bewezen dat huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning had.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

TWAALFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[appellant],

wonend te [woonplaats],

APPELLANT,

advocaat: mr. M.E. Zweers, te Amsterdam,

t e g e n

de stichting WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. E. van der Hoeden, te Amsterdam.

De partijen worden hierna [appellant] en De Key genoemd.

1 Het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 14 december 2010 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 15 maart 2010, 31 mei 2010 en 27 september 2010, in deze zaak onder Kenmerk VC 09-24667 gewezen tussen De Key als eiseres en [appellant] als gedaagde.

Bij memorie van grieven, waarbij het hof bij brief van 10 juli 2011 is gewezen op daarin opgenomen kennelijke verschrijvingen, heeft [appellant] twee grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd, producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad, De Key niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans deze zal afwijzen, met veroordeling van De Key in de kosten van beide instanties.

Bij memorie van antwoord heeft De Key de grieven bestreden en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van (naar het hof begrijpt) het hoger beroep.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 15 maart 2010 onder 1.1 tot en met 1.9 een aantal feiten vastgesteld. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat deze feiten het hof tot uitgangspunt dienen.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1.

[appellant], geboren op 2 mei 1934, en De Key hebben op 18 juli 2006 een huurovereenkomst gesloten voor de woning [adres 1] (hierna: de woning). Deze woning betreft een zogeheten Wibo woning, zijnde een woning bestemd voor ouderen en gericht op het wonen in een beschermde omgeving. In verband met die bestemming zijn de naast elkaar gelegen zelfstandige woningen gelegen in de directe nabijheid van een dienstencentrum.

3.1.2.

Op 23 oktober 2007 heeft De Key een melding ontvangen van Bureau Zoeklicht (een samenwerkingsverband van betrokken partijen op de Amsterdamse woningmarkt, opgericht om onrechtmatige bewoning op te sporen en aan te pakken) in verband met een vermoeden van onderhuur van de woning.

3.1.3.

Bij een daaropvolgend huisbezoek van De Key op 14 november 2007 is [appellant] niet in de woning aangetroffen. Wel was daar aanwezig zijn zoon [X].

3.1.4.

In verband met het voorgaande heeft De Key op 21 november 2007 omwonenden verzocht informatie te verstrekken omtrent de bewoning van de woning. Hierop heeft De Key drie reacties van omwonenden ontvangen:

a. een brief van 22-11-2007, inhoudende – voor zover hier van belang -:

“(...) bij mijn weten woont hier (het hof begrijpt: in de woning) ’n jonge man van +/- 40-45 jr. Af en toe komen zijn dochter en zoon ook hier. Toen ik hier pas woonde bleef de woning de eerste maanden onbewoond, daarna sprak ik de dochter om te vragen wie mijn buren zijn. Zij gaf antwoord mijn vader komt hier te wonen. Ik heb hier een maal ’n oudere man gezien, die met de sleutel naar binnen ging, dit is al enkele maanden geleden. Toen het water laatst was afgesloten kwam de jonge buurman vragen waarom hij niet kon douchen. (...) de laatste paar weken komt er haast nooit iemand meer, er brand ’s avonds geen licht en die jonge buurman zie ik nu alleen als hij de post naar boven brengt.(…)”;

b. een brief van 23-11-2007, inhoudende – voor zover hier van belang -:

“(…)Ik heb nog nooit een oudere man op woning nr. 66 gezien. Wel soms jongelui.(…) Heb me af en toe wel eens verbaasd hierover. (…)”;

c. een brief van 23-11-2007, inhoudende – voor zover hier van belang -:

“(...) de jongeman tref ik regelmatig in de lift. Ik dacht dat zijn vader ziek was, en dat hij hem regelmatig opzocht. Een oudere man heb ik nooit gezien. (...)”.

3.1.5.

Op 15 februari 2008 heeft De Key wederom een melding van het bureau Zoeklicht ontvangen in verband met een vermoeden van onrechtmatig gebruik van de woning.

3.1.6.

Op 17 mei 2008 heeft [X] aangifte bij de politie gedaan van inbraak in de woning.

3.1.7.

Op 16 september 2008 heeft De Key samen met de buurtregisseur een tweede huisbezoek afgelegd. Ook tijdens dit bezoek was [appellant] niet thuis, wel was [X] aanwezig.

3.1.8.

Bij e-mail van 28 mei 2009 is namens de bewonerscommissie Albatros (hierna: BC) geschreven dat de woning illegaal wordt bewoond. Deze e-mail vermeldt het navolgende, voor zover hier van belang:

“(…)

Ondergetekende kwam op 28-05-09 om 0.15 de bewoner (illegale) tegen in de lift.

Hij was schamel gekleed en blootsvoets en ik kreeg de indruk dat hij de brievenbus ging legen.

Een aantal weken kwam ik dezelfde persoon in de lift tegen en hij kwam bij mij verhaal halen met betrekking tot het klandestien wonen. Hij was verbaasd dat de BC zich niet rechtstreeks tot hem had gewend want hij gaf als reden aan voor zijn aanwezigheid, dat hij zijn ernstig zieke vader moet verzorgen.

Echter hebben wij de originele huurder de volgende dag bij de bushalte zien staan.

Overigens hebben wij onlangs vernomen dat de originele huurder bij afwezigheid zich doorgaans bevindt aan het Y. plein te Amsterdam. Ik heb hem desgevraagd medegedeeld dat de bewonerscommissie klachten door stuurt naar De Key en zich niet bemoeit met dit soort zaken.

Wij hebben het idee dat er een spelletje wordt gespeeld.

Zodra er een vermoeden van controle is wordt de huurder (oude baas) opgetrommeld en verblijft dan een aantal dagen. Op dit moment wordt de woning gebruikt door de bovengenoemde persoon, een jongen van c.a. 16 jaar en een vrouwspersoon.

Dagelijks stalt de (illegale) bewoner zijn auto in de garage. (kenteken bij u bekend).

Dat duidt er op dat hij hier woont.

(…)”

3.1.9.

Artikel 4.7. van de huurovereenkomst luidt,
voor zover hier van belang:

“4.7 Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van De Key niet toegestaan het gehuurde voor een deel of in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een onzelfstandig gedeelte van het gehuurde zal de toestemming door De Key in beginsel worden gegeven, mits huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning ten gevolge waarvan De Key schade zou kunnen lijden. Indien De Key het vermoeden heeft dat het gehuurde aan een derde in is gegeven zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming, zal huurder op eerste schriftelijk verzoek van De Key dienen aan te tonen, onder overlegging van relevante bescheiden, dat hij zijn hoofdverblijf onafgebroken in het gehuurde heeft behouden. Voorts is huurder gehouden mee te werken aan een eventueel onderzoek van De Key.”

3.1.10.

Op 20 oktober 2010 is – nadat het bestreden eindvonnis in de onderhavige zaak is gewezen - de woning ontruimd.

3.2.

De Key heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met [appellant] ter zake van de woning te ontbinden, dan wel ontbonden te verklaren en gedaagde te veroordelen het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van De Key te stellen, met machtiging van De Key de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm; en voorts – bij vermeerdering van eis bij conclusie van repliek – [appellant] te veroordelen tot betaling aan De Key van € 448,89 ter zake van een huurachterstand vanaf 9 november 2009. Verder heeft De Key gevorderd [appellant] te veroordelen in de proceskosten.

3.3.

[appellant] heeft zich tegen de vorderingen van De Key verweerd, en gesteld dat hij zijn hoofdverblijf in de woning hield. Hij heeft hiertoe in eerste aanleg aangevoerd dat hij in de woning woont, aldaar staat ingeschreven, zijn post ontvangt en zijn zaken regelt. Hij heeft daarbij tevens aangevoerd dat hij weinig contact heeft met de andere bewoners van het complex vanwege het verschil in culturele achtergrond en zijn beperkte beheersing van de Nederlandse taal. En voorts dat hij veelvuldig vrienden en familie bezoekt en in dat verband soms weken achtereen in het buitenland verblijft, alsook enkele dagen verblijft bij zijn dochters die woonachtig zijn in Julianadorp en Lelystad. Verder komt zijn zoon (het hof begrijpt hier en verder: [X]) hem regelmatig bezoeken, aldus [appellant].

3.4.

Bij tussenvonnis van 15 maart 2010 is een comparitie gelast en is bepaald dat bij die gelegenheid aandacht zou worden besteed aan de bewijslastverdeling en de bewijsmogelijkheden van partijen. Daarbij is [appellant] verzocht een overzicht te geven van de frequentie en de duur van zijn verblijf in het buitenland en in dat kader ook verzocht een kopie van zijn paspoort in het geding te brengen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft op 19 april 2010 een comparitie van partijen plaatsgevonden (een proces-verbaal daarvan maakt geen deel uit van de gefourneerde stukken). Blijkens het daaropvolgende tussenvonnis van 31 mei 2010 zijn bij die comparitie De Key en namens [appellant] [X] verschenen. Omdat [appellant] zelf niet is verschenen, geen toelichting is gegeven en evenmin een afschrift van het paspoort van [appellant] is overgelegd, is de kantonrechter uitgegaan van de tot dan toe ingebrachte stukken. Een en ander heeft de kantonrechter doen oordelen dat De Key er vooralsnog in was geslaagd te bewijzen dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en aan [appellant] de gelegenheid geboden daartegen tegenbewijs te leveren.

3.5.

Bij het bestreden vonnis van 27 september 2010 heeft de kantonrechter overwogen dat noch [appellant] noch de twee door A. [appellant] opgegeven getuigen op de voor hun verhoor geplande datum, 25 augustus 2010, zijn verschenen. [X] bleek daaraan voorafgaand de getuigen alsook [appellant] en diens advocaat telefonisch bij de griffie te hebben afgemeld.

De kantonrechter heeft hierop bij gebrek aan afdoende tegenbewijs vastgesteld dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. De kantonrechter heeft dientengevolge bij genoemd vonnis de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeeld de woning te ontruimen en ter beschikking van De Key te stellen en voorts [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

3.6.

Met grief 1 keert [appellant] zich tegen de bewijsbeslissing van de kantonrechter in zijn tussenvonnis van 31 mei 2010. Ten onrechte heeft de kantonrechter volgens [appellant] daarin geoordeeld dat De Key er (naar het hof begrijpt) vooralsnog in is geslaagd te bewijzen dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. [appellant] voert hiertoe aan dat de door De Key aangedragen verklaringen vol conclusies en tegenstrijdigheden zitten. De vordering had derhalve moeten worden afgewezen dan wel had de bewijslast bij De Key gelegd moeten worden, aldus [appellant].

3.7

Het hof overweegt dat de huurder de stelling van de verhuurder, inhoudende dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf heeft, gemotiveerd moet betwisten om te bereiken dat de rechter niet zonder hem tot bewijs toe te laten uitgaat van de juistheid van de stellingen van de verhuurder. Omdat de huurder weet wat zich in de woning afspeelt, mag van hem worden verlangd dat hij wat dit betreft concrete feiten en omstandigheden aandraagt. Dit klemt temeer in geval van de huur en verhuur van een woning in de sociale sector, zoals in het onderhavige geval. Sociale woonruimte is schaars. De Key heeft vanuit haar specifieke positie ervoor zorg te dragen dat haar woningbestand in de sociale sector eerlijk wordt verdeeld. Zodra een redelijk vermoeden bestaat dat de verdeling van woonruimte wordt doorkruist door het gebruik van een woning door derden, is het aan de huurder om informatie te verschaffen teneinde duidelijk te maken wat ter zake van het gebruik van de woning aan de hand is.

3.8

Het hof overweegt dat uit de door De Key ingebrachte stukken, waaronder de verklaringen van omwonenden en de bevindingen van De Key (zie hierboven onder 3.1.2. tot en met 3.1.8.), blijkt dat [appellant] nooit of in ieder geval zelden door deze omwonenden en medewerkers van De Key in of bij de woning is gezien dan wel aangetroffen. Wel treft men (veelal) in of bij de woning [X] dan wel andere personen. Hetzelfde beeld wordt geschetst in de door De Key bij gelegenheid van comparitie in eerste aanleg gedane mededeling, inhoudende dat ook meer recent door omwonenden is aangegeven dat [appellant] niet in de woning woont, er geen licht in de woning brandt, terwijl in het weekend wel eens een jong persoon door hen in de woning is waargenomen. Tegen het bovenstaande is door [appellant] ingebracht - samengevat - dat hij in de woning woont, daar staat ingeschreven en daar zijn zaken regelt alsook dat hij weinig contact heeft met omwonenden vanwege het verschil in culturele achtergrond en zijn gebrekkige beheersing van de Nederlandse taal, dat zijn zoon hem regelmatig bezoekt en dat hij ook veel op pad is naar vrienden en familie en in dat verband ook wel voor langere tijd in het buitenland verblijft.

Het bovenstaande in aanmerking nemende is het hof van oordeel dat de kantonrechter terecht tot het oordeel is gekomen dat De Key voorshands voldoende heeft aangedragen op grond waarvan kan worden aangenomen dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat [appellant] wordt toegelaten tegenbewijs te leveren.

Grief 1 kan daarmee niet slagen.

3.9.

Met grief 2 klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter bij het bestreden vonnis van 27 september 2010 tot de slotsom is gekomen dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en om die reden – kort gezegd – de huurovereenkomst heeft ontbonden. [appellant] verzoekt in appel alsnog in de gelegenheid te worden gesteld gebruik te maken van de in eerste aanleg geboden gelegenheid om (tegen)bewijs te leveren van zijn stelling dat hij de woning als hoofdverblijf in gebruik had. [appellant] heeft aan zijn memorie van grieven vijf producties gehecht, zijnde de schriftelijke verklaringen van [X] van 11 oktober 2010 (productie 4), [A] (productie 5),[B] (productie 6), [C] van 8 oktober 2010 (productie 7) en[D] van 13 oktober 2010 (productie 8).

3.10.

De Key stelt zich op het standpunt dat het door [appellant] gedane bewijsaanbod dient te worden gepasseerd, nu [appellant] door zijn proceshouding in eerste aanleg, namelijk op hem door de kantonrechter geboden gelegenheden en mogelijkheden ten behoeve van de onderbouwing van zijn stellingen, afstand heeft gedaan van zijn recht daartoe in appel. Te meer daar de door [appellant] in appel als productie ingebrachte stukken geen aanknopingspunten bieden voor enige weerlegging van de vooralsnog bewezen geachte stelling van De Key.

3.11.

Het hof is van oordeel dat de door [appellant] in eerste aanleg ingenomen proceshouding - wat daar ook van zij - niet in de weg staat van diens recht en belang om in hoger beroep zijn zaak voorzien van nieuwe stukken aan een rechterlijk oordeel te onderwerpen. Het hoger beroep biedt in zoverre een ‘herkansingsmogelijkheid’. Uit zijn proceshouding in eerste aanleg kan geen afstand van recht worden afgeleid. Van een onredelijke vertraging in de zin van artikel 6 EVRM (in verband met artikel 20 Rv), zoals door De Key nog is opgeworpen, is daarbij in dit geval geen sprake. Het hof is verder van oordeel dat het van [appellant] te verlangen tegenbewijs niet in voldoende mate kan worden geput uit de door hem in hoger beroep overgelegde verklaringen. Nu hij verder bewijs aanbiedt, zal hij door het hof tot (tegen)bewijslevering worden toegelaten.

4 Slotsom

4.1

Het vooroverwogene brengt mee dat grief 1 faalt en grief 2 in zoverre slaagt dat [appellant] in de gelegenheid wordt gesteld tegenbewijs te leveren, zoals hierna zal worden vermeld.

4.2

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5 Beslissing

Het hof:

laat [appellant] toe tot tegenbewijs tegen de vooralsnog bewezen stelling dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning;

bepaalt dat als [appellant] getuigen wenst te horen, deze zullen worden gehoord door mr. J.H. Huijzer, die hierbij wordt benoemd tot raadsheer-commissaris, op donderdag 31 mei 2012 om 9.00 uur in het Paleis van Justitie aan de Prinsengracht 436 te Amsterdam;

gelast [appellant], indien partijen, hun advocaten en/of de getuigen op het genoemde tijdstip verhinderd zijn te verschijnen, dit binnen twee weken na dagtekening van dit arrest schriftelijk aan het enquêtebureau van het hof mee te delen onder opgave van de verhinderdata van partijen, de advocaten en die van de getuigen in de maanden april tot en met juli 2012, in welk geval met inachtneming van die verhinderdata een nieuw tijdstip voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, G.C.C. Lewin en J.W. Hoekzema en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 10 april 2012.