Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2011:BV6467

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
20-12-2011
Datum publicatie
21-02-2012
Zaaknummer
200.086.628-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vervolg op HR 25 maart 2011 LJN BP4335. Huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte. (Tijdige) opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Geen afstand van recht of rechtsverwerking aan de zijde van de verhuurder. Verhuurder heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJ 2012/206
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

zaaknummer 200.086.628/01

20 december 2011

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[APPELLANT],

wonende te [woonplaats],

APPELLANT IN HET PRINCIPAAL APPEL,

GEÏNTIMEERDE IN HET INCIDENTEEL APPEL,

(na verwijzing door de Hoge Raad),

advocaat: mr. M.N. Grootfaam, te Den Haag,

t e g e n

[GEÏNTIMEERDE],

wonende te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE IN HET PRINCIPAAL APPEL,

APPELLANT IN HET INCIDENTEEL APPEL,

(na verwijzing door de Hoge Raad),

advocaat: voorheen mr. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge,

te Den Haag, thans mr. A.G.A. van Rappard,

te Den Haag.

1. Het (verdere) geding in hoger beroep

1.1 Het hof zal appellant hierna [appellant] noemen en geïntimeerde [geïntimeerde].

1.2 De Hoge Raad der Nederlanden heeft op 25 maart 2011 in deze zaak een arrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die dag verwijst het hof naar dat arrest.

De Hoge Raad heeft het geding voor verdere behandeling en beslissing naar dit hof verwezen.

1.3 [geïntimeerde] heeft [appellant] bij exploot van 18 april 2011 opgeroepen voor dit hof om voort te procederen.

1.4 Vervolgens heeft [appellant] een memorie na verwijzing genomen. [geïntimeerde] heeft daarop gereageerd met een antwoordmemorie na cassatie en verwijzing.

1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding.

2. (Verdere) behandeling van het hoger beroep

2.1 Tussen partijen speelt een huurgeschil. [geïntimeerde] heeft aan [appellant] zogenoemde 290-bedrijfsruimte verhuurd, gelegen in [gemeente] aan de [adres]. [geïntimeerde] wil een einde maken aan deze verhuur, hij heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2007. Als grond voor de opzegging heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. [appellant] heeft met de opzegging niet ingestemd.

2.2 De kantonrechter te ’s-Gravenhage heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. Het gerechtshof ’s-Gravenhage heeft dat vonnis en het daaraan voorafgaande tussenvonnis in het principaal appel vernietigd en de vordering van [geïntimeerde] alsnog afgewezen. Aan bespreking van het incidenteel appel van [geïntimeerde] is het gerechtshof ’s-Gravenhage niet toegekomen.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 25 maart 2011 het arrest van het gerechtshof ’s-Gravenhage van 15 december 2009 vernietigd.

2.3 Uitgangspunt is op de voet van het arrest van de Hoge Raad dat de vorderingen van [geïntimeerde] niet mogen worden afgewezen op de enkele grond dat [geïntimeerde] niet gesteld heeft dat hij tijdens de opzegtermijn door middel van concrete verklaringen of gedragingen duidelijk heeft gemaakt dat hij bij zijn opzegging, ook al had [appellant] daarmee niet ingestemd, volhardde.

Daarop lopen de eerste en vierde grief van [appellant] stuk. De toelichting op deze grieven bevat immers naast de stelling dat [geïntimeerde] pas ruim 17 maanden na de opzegging tot dagvaarden is overgegaan, geen andere feiten en omstandigheden waarop zou moeten worden gegrond dat de opzegging haar werking heeft verloren.

Grieven 1 en 4 falen.

2.4 Met de tweede grief heeft [appellant] evenmin succes. Met die grief wil [appellant] betogen dat ontoereikende grond bestaat om te aanvaarden dat de opzeggingsbrief van [geïntimeerde] hem tijdig heeft bereikt. Hij beroept zich in dit verband op de omstandigheid dat hij zich niet herinnert de brief te hebben ontvangen vóór 1 juni 2006 en op de omstandigheid dat op de distributielijst van TPG Post waaruit de ontvangst zou moeten blijken achter het adres [adres] geen datum is vermeld.

Het hof overweegt als volgt.

[appellant] ziet er ten onrechte aan voorbij dat de distributielijst van TPG Post betrekking heeft op 29 mei 2006 en inzicht geeft in de bestelroute die op die dag is afgelegd en daarmee, naar moet worden aangenomen, in de op die dag ter postbezorging bezochte adressen. Met de kantonrechter is het hof dan ook van oordeel dat die lijst in combinatie met het bewijs van aangetekende verzending van 26 mei 2006 toereikend houvast biedt voor de gevolgtrekking dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst tijdig heeft opgezegd op de daarvoor voorgeschreven wijze. Dat [appellant] zich niet herinnert de opzeggingsbrief te hebben ontvangen legt daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal.

2.5 De derde grief van [appellant] stelt gedeeltelijk opnieuw de vragen aan de orde die ook al door de grieven 1, 2 en 4 werden aangesneden. In zover volstaat het hof met te verwijzen naar zijn bespreking van die grieven.

Verder heeft [appellant] zich erop beroepen dat [geïntimeerde] zijn recht op beëindiging van de huurovereenkomst heeft verwerkt en/of afstand van dat recht heeft gedaan door hem na de opzegging van de huurovereenkomst pas zo laat te dagvaarden.

Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ter ondersteuning van die stelling is niet toereikend om hier rechtsverwerking of afstand van recht te aanvaarden. [appellant] beroept zich ook in dit verband slechts op de omstandigheid dat hij door [geïntimeerde] pas op 6 november 2007 is gedagvaard terzake van de beëindiging van de huurovereenkomst. Aan het enkele lange uitblijven van de dagvaarding mocht [appellant] echter niet het vertrouwen ontlenen dat [geïntimeerde] afstand had gedaan van zijn bevoegdheid de huurbeëindiging na te streven. Evenmin levert dat gedrag van [geïntimeerde] op dat hij zijn daartoe strekkend recht had verwerkt. Grief 3 faalt dus.

2.6 De grieven 5 tot en met 9 lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Zij stellen vanuit verschillende invalshoeken alle de kwestie aan de orde of [geïntimeerde] voldoende heeft aangevoerd om aan te nemen dat hij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. In het bijzonder heeft [appellant] betoogd dat onduidelijk is gebleven welke bedrijfsactiviteiten [geïntimeerde] ontplooit en welke bedrijfsactiviteiten hij van plan is te ontplooien.

2.7 De kantonrechter heeft het standpunt van [geïntimeerde] aanvaard en de huurovereenkomst beëindigd met ingang van 1 januari 2009. De kantonrechter heeft zich daarbij laten leiden door het volgende:

- [geïntimeerde] dreef in mei 2006 samen met zijn twee dochters een notenhandel in de Konmar aan de [adres];

- in zijn opzeggingsbrief schreef hij dat hij het verhuurde dringend nodig heeft in verband met uitbreiding van zijn bedrijfsactiviteiten, zijn bedrijfsruimte in de Konmar is daarvoor te klein; hij hoopt door grootschalige inkopen te kunnen concurreren met zijn prijzen;

- [geïntimeerde] heeft zijn bedrijfsactiviteiten in de Konmar moeten beëindigen;

- [geïntimeerde] heeft sedertdien zijn toevlucht gezocht in werk in de bouw alsmede het helpen van zijn dochters bij hun notenhandel in de Oosterse Bazaar te Beverwijk.

2.8 Het hof overweegt als volgt.

Aangaande de bedrijfsactiviteiten van [geïntimeerde] kan het volgende uit de stukken worden opgemaakt:

- [geïntimeerde] dreef in de bedrijfsruimte aan de [adres]in [gemeente] vanaf 27 april 1995 een levensmiddelenbedrijf onder de naam Bagcilar Manavi; dat levensmiddelenbedrijf was daar gevestigd op 15 september 1989 (zie de uittreksels uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel Haaglanden van [datum], [datum] en [datum]);

- [appellant] heeft de goodwill en de inventaris van deze onderneming op 31 mei 2002 van [geïntimeerde] gekocht; de koopovereenkomst is neergelegd in een schriftelijk stuk dat door beide partijen is ondertekend; blijkens dat stuk kon [appellant] vanaf 1 juni 2002 gebruik maken van het bedrijf;

als handelsnaam wordt in dit stuk vermeld “Supermarkt Bagci”;

- [geïntimeerde] dreef vanaf 1 april 2005 samen met zijn dochters Nilgün en Nesrin een detailhandel in noten, zuidvruchten, chocolade en Turkse worst, kaas en olijven op het adres [adres] in [gemeente]; de rechtsvorm van deze onderneming was een vennootschap onder firma, de naam van de onderneming luidde “Notenhandel Euro West V.O.F.”;

deze onderneming is met ingang van 31 december 2006 opgeheven (zie het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel Haaglanden van [datum]);

- blijkens een niet ondertekend en op [datum] gedateerd uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel Haaglanden zou de onderneming met de naam Eurowest Notenhandel gevestigd aan de [adres] in [gemeente] een nevenvestiging zijn van Uitzendbureau Eurowest (ook genaamd Eurowest Export), gevestigd aan de [adres] in [gemeente] en is deze nevenvestiging met ingang van

1 augustus 2005 overgedragen;

- Uitzendbureau Eurowest/Eurowest Export was een onderneming die vanaf 27 april 1992 werd gedreven voor rekening van [geïntimeerde]; van de bedrijfsomschrijving maakt onder meer deel uit im- en export van en groothandel in levensmiddelen; de onderneming is opgeheven met ingang van 30 juni 2007 (uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Den Haag van [datum]);

- [geïntimeerde] en zijn dochter Nilgün hebben op 1 januari 2009 een vennootschap onder firma opgericht met de naam Eurowest Notenhandel V.O.F.; de vennootschap onder firma drijft een detailhandel in noten, zuidvruchten, chocolade en turkse worst, kaas en olijven onder de naam Eurowest Notenhandel op het adres [adres] te [gemeente]; die onderneming is gevestigd op 23 juni 2007 (zie uittreksel handelsregister Kamers van Koophandel van [datum]).

2.9 Dit samenstel van gegevens levert een moeilijk te doorgronden beeld op van de bedrijfsactiviteiten van [geïntimeerde].

Daarin valt niet te lezen dat [geïntimeerde] al vóór 2009 als exploitant van de notenhandel in Beverwijk moet worden beschouwd. Daarin valt al evenmin te lezen dat na 30 juni 2007 tot de bedrijfsactiviteiten van [geïntimeerde] groothandel in levensmiddelen moet worden gerekend.

In zover heeft [appellant] succes met zijn vijfde grief.

2.10 De ondernemingsplannen waarop [geïntimeerde] zich beroept bieden hem beperkt steun voor de argumentatie die hij aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd.

In het ondernemingsplan voor Eurowest gedateerd 1 januari 2009, dat bij memorie van antwoord in het principaal appel in het geding is gebracht, staat:

“Nu de omzet van Eurowest Notenhandel bijna verdrievoudigd is, willen wij de zaak samen met mijn twee dochters uitbreiden. Omdat de Oosterse Bazaar alleen in het weekend open is en de winkelruimte zeer klein is, worden wij beperkt in het waarmaken van onze doelstellingen.

(…)

Behalve een opslagruimte hebben wij ook een ruimte nodig om de opgeslagen goederen te kunnen verkopen. Deze goederen zullen wij zowel op de Oosterse Bazaar verkopen als in de winkelruimte aan de {adres]. Doordat in beide winkels 7 dagen in de week goederen worden verkocht, zal afzet zeer hoog zijn. De hoge afzet zorgt ervoor dat ik een hoger kortingspercentage kan krijgen van mijn leveranciers. Momenteel krijgen wij 2% korting. Dit is zeer laag.

Om een brede klantenbestand te kunnen creëren, dient het assortiment ook breed te zijn. Daarom willen wij naast de verkoop van noten, gedroogde zuidvruchten, kruiden, rijst, zuivelproducten, groenten & fruit etc. een vleesafdeling openen.---------------------

(…)

Sterktes

Hoofdactiviteit vleesafdeling

In de nabijheid van de winkel bevindt zich geen enkele supermarkt, die de verkoop van vers vlees als hoofdactiviteit exploiteert. Door de hoofdactiviteit voornamelijk te richten op de verkoop van vers vlees, vormt dit ons sterke punt.”

Het ondernemingsplan lijkt dus niet zozeer te zijn gebaseerd op de verwachting dat de notenhandel kan worden uitgebreid. Het gaat er veeleer om dat [geïntimeerde] verwacht in het verhuurde zijn voordeel te kunnen doen met zijn vakmanschap als slager.

In zover heeft [appellant] met zijn zesde grief het gelijk aan zijn zijde.

2.11 In genoemd ondernemingsplan staat in paragraaf 2.8 dat Bagcilar supermarkt zijn activiteiten heeft gestaakt. Daarmee lijkt het ondernemingsplan eraan voorbij te zien dat [geïntimeerde] goodwill en inventaris van de op het adres [adres] gevestigde supermarkt Bagcilar Manavi/Bagci in 2002 heeft verkocht aan [appellant].

Bovendien valt op dat in de investeringsbegroting geen voorziening voorkomt ten behoeve van [appellant], hetgeen, het bepaalde in artikel 7:308 Burgerlijk Wetboek in aanmerking genomen, bepaald voor de hand had gelegen.

In zover gaan de zesde en de achtste grief eveneens op.

2.12 In de opzeggingsbrief van 26 mei 2006 heeft [geïntimeerde] geen melding gemaakt van werkzaamheden in de bouw die hem niet passen en te zwaar zouden vallen. Dat behoeft op zichzelf er niet aan in de weg te staan dat alsnog rekening wordt gehouden met deze omstandigheid.

Terecht heeft [appellant] echter aangevoerd dat deze stelling niet concreet is toegelicht en elke onderbouwing van deze stelling ontbreekt. Dat betekent dat het gewicht van deze omstandigheid door het hof niet goed kan worden gewogen.

Daarbij komt dat [geïntimeerde] blijkens zijn mededelingen in de memorie van antwoord in het principaal appel niet meer in de bouw werkt.

In de opzeggingsbrief heeft [geïntimeerde] voorts vermeld dat hij woont op het adres [adres] in [gemeente] en dat hij daarvan voordeel verwacht bij de exploitatie van de voorgenomen supermarkt in het verhuurde. Inmiddels is in deze procedure komen vast te staan dat [geïntimeerde] niet in de directe nabijheid van het verhuurde woont.

2.13 Het hof constateert samenvattend dat de stellingen van [geïntimeerde] veel vragen oproepen, te veel vragen. Bezwaarlijk kan daarom worden aanvaard dat [geïntimeerde] aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft.

Voor bewijslevering is er bij gebreke van voldoende ter zake dienende stellingen verder geen plaats.

De grieven 5 tot en met 9 slagen.

2.14 De tiende grief van [appellant] behoeft niet meer te worden besproken. [appellant] heeft daarbij geen belang.

2.15 De grief van [geïntimeerde] in het incidenteel appel behoeft na bovenstaande overwegingen ook geen afzonderlijke bespreking meer. De grief mislukt.

3. Slotsom

3.1 [appellant] heeft succes met zijn hoger beroep.

Grief 1 faalt, zodat het tussenvonnis van 27 maart 2008 moet worden bekrachtigd.

Nu de grieven 5 tot en met 9 slagen, kan het bestreden eindvonnis van 17 juli 2008 niet in stand blijven. Het hof zal dit vonnis vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijzen. De inhoud van de huurovereenkomst in aanmerking genomen behoeft het bepaalde in artikel 7:300 lid 4 Burgerlijk Wetboek verder geen toepassing.

3.2 De incidentele grief faalt zodat het hoger beroep van [geïntimeerde] zal worden verworpen.

3.3 [geïntimeerde] is zowel in het principaal als in het incidenteel hoger beroep de in het ongelijk gestelde partij. Hij heeft de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep met inbegrip van de kosten na verwijzing te dragen. Dat geldt zowel voor het principaal als het incidenteel hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

in het principaal hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank ’s-Gravenhage (locatie ’s-Gravenhage) dat onder rolnummer 710937 07-25587 werd gewezen en werd uitgesproken op 27 maart 2008;

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank ’s-Gravenhage (locatie ’s-Gravenhage) dat onder rolnummer 710937 07-25587 werd gewezen en werd uitgesproken op

17 juli 2008 en in zover opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

in het incidenteel hoger beroep:

verwerpt het incidenteel hoger beroep;

in het principaal en het incidenteel hoger beroep:

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten en begroot deze kosten aan de zijde van [appellant] voor de eerste aanleg op € 450,- voor salaris gemachtigde, voor het principaal hoger beroep op € 339,44 voor verschotten en € 1.788,- voor salaris advocaat en voor het incidenteel hoger beroep op € 447,- voor salaris advocaat met inbegrip van de kosten na verwijzing;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.P. van Achterberg en J.W. Hoekzema en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 december 2011

door de rolraadsheer.