Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2011:BU6876

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
16-08-2011
Datum publicatie
06-12-2011
Zaaknummer
200.062.050-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Herstelkosten na oplevering door huurder bij einde huurovereenkomst. Staat bij aanvang huurovereenkomst blijkend uit opnamelijst en foto’s. Beoordeling van allerhande afzonderlijke posten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van

de naamloze vennootschap

ACHMEA PENSIOEN- EN LEVENSVERZEKERING N.V.,

gevestigd te Apeldoorn,

APPELLANTE IN PRINCIPAAL APPEL,

GEÏNTIMEERDE IN INCIDENTEEL APPEL,

advocaat: mr. R. Dijkema te Hilversum,

t e g e n

[GEÏNTIMEERDE],

wonende te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL APPEL,

APPELLANT IN INCIDENTEEL APPEL,

advocaat: mr. M.J.M.T. van Maarle te Zoetermeer.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna Achmea en [geïntimeerde] genoemd.

Bij dagvaarding van 9 maart 2010 is Achmea in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter) van 9 december 2009, in deze zaak onder zaak/rolnr. 268646\CV EXPL 08-3048 gewezen tussen haar als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

Bij tussenarrest van 20 april 2010 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft op 21 juni 2010 plaatsgevonden.

Bij memorie van grieven heeft Achmea het hoger beroep uitge¬breid tot het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 2 september 2009, tegen de bestreden vonnissen vier grieven aangevoerd, bewijsstukken in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan haar van € 8.654,49, vermeerderd met de vertragingsrente daarover vanaf (het hof leest:) 9 juni 2008 en in de kosten van het geding in beide instanties.

Bij memorie heeft [geïntimeerde] geantwoord en zijnerzijds tegen het bestreden eindvonnis een grief aangevoerd, bewijsstukken overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie, zakelijk weergegeven, tot bekrachtiging van het vonnis van 2 september 2009, vernietiging van het vonnis van 9 december 2009, afwijzing van de vorderingen van Achmea en veroordeling van Achmea, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties en tot terugbetaling binnen 14 dagen van hetgeen [geïntimeerde] op grond van het vonnis van 9 december 2009 reeds heeft voldaan, vermeerderd met rente.

Vervolgens heeft Achmea bij memorie in het incidenteel appel geantwoord en geconcludeerd tot afwijzing van het incidentele appel en veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incidentele appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

2.1 De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 15 april 2009 onder 1.1 en 1.2 een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Over die feitenvaststelling bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Die feiten, aangevuld met feiten die daarnaast in hoger beroep als gesteld en niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, behelzen het volgende.

i. [geïntimeerde] heeft tussen 1 april 2005 en 1 februari 2007 een woning van Achmea gehuurd.

ii. Bij de aanvang van de huur heeft Achmea een beschrijving van het gehuurde opgemaakt, met foto’s. [geïntimeerde] en de vorige huurder hebben een overnameformulier opgemaakt.

iii. Op 6 februari 2007 heeft in aanwezigheid van [geïntimeerde] een eindinspectie plaatsgevonden. Daarbij is een lijst gemaakt van gebreken die nog moesten worden verholpen. Op 14 februari 2007 heeft wederom een eindinspectie plaatsgevonden.

iv. Bij brief van 15 februari 2007 is namens Achmea aan [geïntimeerde] medegedeeld dat, aangezien de op 6 februari 2007 geconstateerde gebreken niet door [geïntimeerde] waren verholpen, Achmea het herstel daarvan op diens kosten zou verrichten. Op 5 december 2007 heeft Achmea aan [geïntimeerde] daarvoor een reke¬ning ten bedrage van € 7.103,67 inclusief BTW gestuurd, te betalen binnen 14 dagen. [geïntimeerde] heeft niet betaald.

3. Beoordeling

3.1 In dit geding vordert Achmea dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van het factuurbedrag, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en met de contractuele vertragingsrente ad 0,5% per maand vanaf de vervaldag, met zijn veroordeling in de kosten van het geding. Zij stelt dat zij de herstelkosten heeft moeten maken om de door [geïntimeerde] gehuurde woning terug te brengen in dezelfde staat als waarin [geïntimeerde] deze per 1 april 2005 heeft ontvangen en zonder de zaken die door [geïntimeerde] van de vorige huurder zijn overgenomen en die hij bij het einde van zijn huurovereenkomst moest verwijderen.

3.2 [geïntimeerde] heeft betwist de woning in 2007 in een slechtere staat te hebben achtergelaten dan hij deze in 2005 heeft ontvangen. [geïntimeerde] kan alleen aansprakelijk worden gehouden voor de kosten van het in een neutrale kleur opleveren van de hal, die van het aanbrengen van een toiletbril en die van verwijdering van het raamfolie in de keuken. De verwijdering van de overgenomen zaken kan Achmea niet bij hem in rekening brengen, omdat zij ten tijde van de overname geen indicatie heeft verstrekt van de kosten die waren te verwachten als [geïntimeerde] de zaken bij het einde van de huur niet zou verwijderen, aldus steeds [geïntimeerde].

3.3 In het bestreden tussenvonnis van 2 september 2009 heeft de kantonrechter Achmea, bij gebreke van een overgelegde beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurover¬eenkomst, toegelaten tot tegenbewijs tegen het vermoeden dat [geïntimeerde] het gehuurde heeft ontvangen in de staat waarin hij het weer heeft opgeleverd. Bij akte heeft Achmea vervol¬gens alsnog de door beide partijen ondertekende beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereen¬komst overgelegd, maar zonder de foto’s. Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat vanwege het ontbreken van de foto’s geen grond bestond terug te komen van de beslissing over het vermoeden. Vervolgens heeft de kantonrechter per ruimte beoordeeld welke posten voor vergoeding in aanmerking komen. [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van € 1.819,88 te vermeerderen met de contractuele rente vanaf 19 december 2007. De buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen en de proceskosten zijn gecompenseerd.

3.4 De grieven I en II in het principale appel bestrijden de aan Achmea gegeven bewijsopdracht. Omdat inmiddels de volledige beschrijving met foto’s is overgelegd bestaat in ieder geval thans geen aanleiding meer om uit te gaan van een bewijsvermoeden betreffende de staat waarin [geïntimeerde] het gehuurde heeft aanvaard. Bij verdere behandeling van deze grieven heeft Achmea geen belang.

3.5 Achmea bepleit met grief III in het principale appel dat de kantonrechter te weinig posten toewijsbaar heeft geoordeeld, [geïntimeerde] betoogt met de grief in het incidentele appel het tegenovergestelde. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5.1 In hoger beroep heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat (sommige van) de foto’s die Achmea in eerste aanleg heeft overgelegd om de staat van het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst aan te tonen, slechts “een tussenopname” zouden betreffen. Hij betwist dat de op die foto’s vereeuwigde situatie ten tijde van de eindoplevering nog bestond. Dit verweer moet als onvoldoende gemotiveerd worden verworpen. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] bij akte alle foto’s van commentaar voorzien, dat erop neerkwam dat de gefotografeerde situaties bij de aanvang van de huurovereenkomst reeds bestonden. Nu de aanvangssituatie door middel van foto’s is aangetoond, trekt [geïntimeerde] voor het eerst de foto’s van de eindsituatie in twijfel. Een dergelijke verlegging van de koers vergt een nadere toelichting, die niet is gegeven.

3.5.2 In het door [geïntimeerde] en de vorige huurder opgemaakte overnameformulier is uitdrukkelijk vermeld dat de nieuwe huurder ([geïntimeerde]) verplicht is de overgenomen zaken aan het eind van zijn huurperiode op zijn kosten te (laten) verwijderen en het gehuurde zonder schade aan de verhuurder op te leveren. In het licht van deze bepaling valt niet in te zien waarom de verhuurder, Achmea, geen aanspraak zou kunnen maken op vergoeding van kosten van verwijdering van overgenomen zaken vanwege het enkele feit dat de huurder, [geïntimeerde], niet van tevoren is gemeld hoe hoog de te verwachten verwijderingskosten waren. Voor een dergelijke waarschuwings¬plicht kan slechts aanleiding bestaan als het zelf verwijderen van de overgenomen zaken bezwaarlijk is en/of de verwijderingskosten onvoorzienbaar hoog zijn. Dat die situatie zich hier heeft voorgedaan, blijkt uit de stellingen van [geïntimeerde] niet, behalve voor wat betreft het laminaat. In het overnameformulier is niet vermeld dat het laminaat, dat door [geïntimeerde] werd overgenomen, was gelegd op een ondervloer. De kosten van het verwijderen van de ondervloer heeft [geïntimeerde] niet behoeven te voorzien en heeft hij dus ook niet voor zijn rekening genomen, nog daargelaten de vraag of [geïntimeerde] wel geacht kan worden die ondervloer te hebben overgenomen. Het hof schat de kosten van het verwijderen van de ondervloeren op de helft van het bedrag van € 332,26 dat de kantonrechter heeft berekend voor het verwijderen en afvoeren van alle vloerbedekking en ondervloeren uit de gehele woning. Met een zodanig bedrag (verhoogd met BTW en opslagen) dient de veroordeling derhalve in ieder geval te worden verminderd.

3.5.3 Voorts brengt het feit dat [geïntimeerde] de laminaatvloer inclusief de daarbij behorende plinten heeft overgenomen niet met zich dat hij, na verwijdering van de laminaatvloer, aansprakelijk kan worden gehouden voor het terugplaatsen van de originele plinten die door de vorige huurder ten behoeve van het leggen van de laminaatvloer zijn verwijderd. Het moeten zorg dragen voor nieuwe plinten gaat de verplichting het gehuurde zonder schade aan de verhuurder op te leveren te buiten, zeker nu ook voor deze kosten niet is gewaarschuwd. Deze post, door de kantonrechter toegewezen en berekend op € 118,39 exclusief BTW en toeslagen, is dus niet toewijsbaar.

3.5.4 Voor het overige heeft [geïntimeerde] tegen de door de kantonrechter toewijsbaar geachte posten geen steekhoudend verweer gevoerd. Opmerking verdient dat zaken die zijn losgemaakt, maar nog op de foto’s zichtbaar zijn, niet geacht kunnen worden te zijn verwijderd, zodat daarvoor terecht verwijderingskosten worden gevorderd. De door de kantonrechter toegewezen posten zijn dus, met uitzondering van de onder 3.5.2 en 3.5.3 genoemde posten, toewijsbaar.

3.5.5 Op de door Achmea in hoger beroep in het geding gebrachte foto’s is te zien dat het gehuurde zich bij aanvang van de huurovereenkomst bepaald niet in goede staat bevond. In de woning en in de tuin is door de vorige huurder allerlei rommel achtergelaten, de woning ziet er niet bezemschoon uit en veel van het houtwerk is in felle kleuren geschilderd. De door [geïntimeerde] in hoger beroep overgelegde verklaringen, waarvan de inhoud door Achmea niet is betwist, bevestigen dit beeld. Gegeven deze staat valt niet in te zien hoe Achmea thans aanspraak zou kunnen maken op vergoeding van de kosten van schoonmaken en opruimen en van de kosten van het verven van het houtwerk in een meer neutrale kleur, behalve voor wat betreft de hal, waarvan de schilderkosten als verschuldigd zijn erkend.

3.5.6 Voorts blijkt uit de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur dat sommige wanden waren voorzien van spac. Uit het overnameformulier blijkt niet dat [geïntimeerde] deze voorziening van de vorige huurder heeft overgenomen. De kosten van het glad en behangklaar opleveren van de wanden kunnen derhalve niet aan hem in rekening worden gebracht.

3.5.7 Wel toewijsbaar zijn de kosten van het verwijderen van de volgende zaken, waarvan niet is gebleken of concreet te bewijzen aangeboden dat die tot het gehuurde behoren: elektrakabels (€ 31,15), telefoondozen eerste etage (nihil), gordijnrails (€ 41,53), cai zolder (€ 32,91), geurkastje wc (€ 5,19), een maal raamfolie – andere is reeds toegewezen – (€ 19,29), luxaflex keuken (€ 12,11).

3.5.8 In de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur is niets vermeld over de trapleuning. [geïntimeerde] heeft een verklaring overgelegd, inhoudende dat de leuning toe bij de aanvang van de huur al los zat. Het hof acht aannemelijk dat dit hetzelfde probleem is als waarvoor Achmea € 82,52 in rekening brengt. Deze post is niet toewijsbaar.

3.5.9 Dat de door Achmea overgelegde foto’s niet alle de badkamer van het gehuurde zouden betreffen is het hof niet gebleken; het komt het hof voor dat [geïntimeerde] (de foto’s van) het toilet en de badkamer door elkaar haalt. De kosten van vervanging van het planchet en de badstop (€ 33,= en € 6,84) zijn derhalve als onvoldoende weersproken toewijsbaar.

3.5.10 Nu [geïntimeerde] niet vermeldt waarom de schakelaar bij de voordeur los lag – zoals hij stelt – kan het hof niet ervan uitgaan dat de stelling van Achmea dat deze schakelaar vervangen moest worden, onjuist is. Deze post is toewijsbaar (€ 105,84).

3.5.11 Uit vergelijking van de foto’s van de keuken bij aanvang en bij het einde van de huurovereenkomst valt niet op te maken dat [geïntimeerde] die keuken in relevante mate slechter heeft achtergelaten dan hij hem heeft aangetroffen. De kosten die betrekking hebben op de keuken, afgezien van die van verwijdering van de luxaflex, zullen dan ook worden afgewezen.

3.5.12 Van de kosten van de werkzaamheden met betrekking tot de trapkast zijn die voor de vervanging van de deur en het kozijn (€ 320,13) toewijsbaar. Het enkele feit dat van de beginsituatie geen foto is overgelegd doet daaraan niet af, omdat in de beschrijving de toestand van de deuren is aangemerkt als goed, terwijl de eindsituatie daarmee niet in overeenstemming is. Over de overige werkzaamheden met betrekking tot de trapkast alsmede de kosten van de afdekplaat van de wandcontactdoos in de woonkamer kan het hof geen oordeel geven omdat de aard daarvan door Achmea niet behoorlijk is omschreven en uit de overgelegde foto’s niet goed is op te maken. Deze posten zijn, als na betwisting onvoldoende gemotiveerd, niet toewijsbaar.

3.5.13 In totaal is er dan (naast het door de kantonrechter toegewezene) nog een bedrag van € 607,99 exclusief opslag en BTW toewijsbaar, dat is € 799,48 inclusief die verhogingen. Het hof heeft hierbij geschat dat de extra post vermeld onder 3.5.5 (verven hal) wegvalt tegen de weggevallen posten vermeld onder 3.5.2 en 3.5.3 (ondervloer en plinten).

3.5.14 Tegen de overweging op grond waarvan de kantonrechter de buitengerechtelijke incassokosten heeft afgewezen, heeft Achmea geen grief gericht, zodat die kosten ook in hoger beroep niet toewijsbaar zijn.

3.6 Grief IV in het principale appel is gericht tegen de kostencompensatie in eerste aanleg. Deze grief faalt, omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld en de compensatie dus terecht is.

4. Slotsom en kosten

4.1 De grieven in het principaal appel slagen ten dele, evenals de grief in het incidentele appel.

4.2 Voor vernietiging van het bestreden tussenvonnis bestaat geen grond. Het bestreden eindvonnis zal worden vernietigd. Per saldo is in hoger beroep een hoger bedrag toewijsbaar. Voor enige terugbetaling door Achmea bestaat derhalve geen grond, zodat die vordering moet worden afgewezen.

4.3 De kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd, omdat partijen, zowel in principaal als in incidenteel appel over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld.

5. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 2 september 2009;

vernietigt het bestreden vonnis van 9 december 2009, voor zover daarbij het door Achmea meer of anders gevorderde is afgewezen;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] daarnaast tot betaling aan Achmea van een bedrag van € 799,48 (ZEVENHONDERDNEGENENNEGENTIG EURO en ACHTENVEERTIG EUROCENT), vermeer¬derd met de contractuele rente van 0,5 procent per maand daarover vanaf 19 december 2007 tot de betaling;

wijst af het door Achmea meer of anders gevorderde;

bekrachtigt het bestreden vonnis van 9 december 2009 voor het overige;

compenseert de kosten van het geding in principaal en van het incidenteel appel aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst af het door [geïntimeerde] meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J. Wortel en E.M. Polak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 augustus 2011.