Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2011:BT2775

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
26-07-2011
Datum publicatie
27-09-2011
Zaaknummer
200.070.577-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Verhuurder tevens benedenbuurman zegt op wegens dringend eigen gebruik. Vordering tot beëindiging afgewezen op grond van belangenafweging, gelet op onder andere leeftijd van huurder en het aan verhuurder beschikbare aantal vierkante meters in eigen woning. Ook geen ontbinding wegens wangedrag huurder.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

26 juli 2011

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van

[APPELLANT],

wonende te [woonplaats],

APPELLANT IN PRINCIPAAL APPEL,

GEÏNTIMEERDE IN INCIDENTEEL APPEL,

advocaat: mr. M.J. Aantjes te Amsterdam,

t e g e n

[GEÏNTIMEERDE],

wonende te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL APPEL,

APPELLANT IN INCIDENTEEL APPEL,

advocaat: mr. A.I. de Haan te Amsterdam.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

Bij dagvaarding van 7 juli 2010 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 april 2010, in deze zaak onder rolnummer 1084935/CV EXPL 09-32181 gewezen tussen hem als eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijk reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie/eiser in voorwaardelijke reconventie.

Bij memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover het betreft de voorwaarde dat [appellant] [geïntimeerde] de derde verdieping moet aanbieden en, opnieuw rechtdoende, zal bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres [nummer]-II] te [A.] op 1 januari 2011 zal eindigen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, althans een tijdstip zal vaststellen waarop die huurovereenkomst zal eindigen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

Bij memorie heeft [geïntimeerde] geantwoord en zijnerzijds tegen het bestreden vonnis een grief aangevoerd, bewijsstukken overge¬legd en bewijs aangeboden, met conclusie primair dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en subsidiair dat het hof opnieuw een belangenafweging tussen partijen maakt en daarbij uitgaat van het feitelijke woonoppervlak dat aan [appellant] ter beschikking staat en de feitelijke situatie op alle etages, vast te stellen door een descente, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.

Vervolgens heeft [appellant] bij memorie in het incidenteel appel geantwoord en geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel hoger beroep en veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt.

2.2 De incidentele grief richt zich tegen de vaststelling onder 1.3, die inhoudt dat de door [appellant] met zijn partner en twee kinderen bewoonde ruimte op de begane grond en eerste verdieping ([adres] [nummer] en [nummer-I]) in totaal ongeveer 53 m2 beslaat. In de toelichting op deze grief heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat alle verdiepingen een oppervlakte hebben van 53 m2, zodat [appellant] dus in totaal over 106 m2 woonopper¬vlak¬te beschikt. In zijn reactie op deze grief heeft [appellant] niet betwist dat zijn woonoppervlakte in ieder geval die 106 m2 beslaat, zodat het hof daarvan zal uitgaan.

2.3 Voor het overige bestaat over de feitenvaststelling tussen partijen geen geschil, zodat ook het hof van die overige feiten zal uitgaan.

2.4 De aangepaste feiten in deze zaak behelzen, samengevat, het volgende.

i. [geïntimeerde] huurt sinds 1977 een woning aan de [adres] [nummer-II] te [A.], groot 53 m2.

ii. [appellant] heeft het gehele pand [adres] [nummer] in 2000 gekocht.

iii. [appellant] bewoont met zijn partner en twee kinderen de ruimte gelegen op de begane grond en de eerste etage, in totaal in ieder geval 106 m2.

iv. [appellant] heeft de ruimte op de derde verdieping ([nummer-III), verhuurd aan een derde.

v. Bij brief van 13 juli 2007 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] de huur opgezegd tegen 1 februari 2008 op grond van dringend eigen gebruik en op de grond dat [geïntimeerde] zich niet heeft gedragen als een goed huurder. [geïntimeerde] heeft niet met de beëindiging ingestemd.

vi. Bij vonnis van 25 januari 2008, bekrachtigd bij arrest van dit hof van 23 juni 2009, is bepaald dat [appellant] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Er is geen datum bepaald waarop de huurovereenkomst zal eindigen, omdat dat niet (tijdig) door [appellant] was gevorderd.

3. Beoordeling

3.1 In dit geding vordert [appellant] dat alsnog een datum waarop de huurovereenkomst eindigt en een datum waarop [geïntimeerde] het gehuurde zal moeten ontruimen, zullen worden bepaald. Hij legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag.

[appellant] heeft het gehuurde zelf dringend nodig omdat zijn eigen woning slechts twee slaapkamers bevat: een ouderslaap¬kamer en een kinderkamer, terwijl zijn zoon en dochter (ten tijde van het vonnis zeven en vijf jaar) niet veel langer een kamer kunnen blijven delen. Daarnaast denken hij en zijn partner aan gezinsuitbreiding. Voorts heeft [appellant] behoef¬te aan een grotere werkkamer dan zijn huidige van 5 m2. [geïntimeerde] heeft slechts een beperkt woonbelang, want hij verblijft maximaal enkele dagen per week in de woning en is meestal bij zijn vriendin, die een eigen woning heeft. In verband met zijn lange woonduur kan hij ook eenvoudig vervangende woonruimte vinden. Voorts gedraagt [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder. Hij heeft in het verleden [appellant] mishandeld en bedreigd, de huur wordt vaak niet op tijd betaald en hij laat spullen in de trapgang staan.

3.2 [geïntimeerde] heeft de dringendheid van het gewenste eigen gebruik betwist. Door de derde verdieping aan een ander te verhuren heeft [appellant] zich de kans ontnomen op die verdieping een werkkamer en beneden een extra kinderkamer van 5 m2 te maken. [geïntimeerde] meent dat een eventuele belangen¬afweging in zijn voordeel moet uitvallen.

3.3 In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat de door [appellant] aangevoerde omstandigheden leiden tot de conclusie dat [appellant] de door [geïntimeerde] gehuurde ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het gebruik van de derde verdieping biedt geen oplossing, omdat daar geen kinderen te slapen kunnen worden gelegd en de kamer van 5 m2 ongeschikt en te klein is om als tweede kinderkamer te worden gebruikt. In het kader van de belangen¬afweging heeft de kantonrechter voorts geoordeeld dat de leeftijd (ten tijde van het vonnis: 72 jaar) en de lange woonduur van [geïntimeerde] tegenover het belang van [appellant] om de tweede verdieping bij zijn eigen woning te voegen, te weinig gewicht in de schaal legt, mits [geïntimeerde] alsnog de mogelijkheid wordt geboden de derde verdieping te huren tegen dezelfde voorwaarden als waartegen hij de tweede verdieping huurt. Onder deze voor¬waarde is de vordering tot beëindiging en ontruiming toegewe¬zen. Aan de stellingen van [appellant] aangaande het goed huurderschap is de kantonrechter niet toegekomen.

3.4 De grieven van [appellant] strekken ten betoge dat de kantonrechter heeft miskend dat [appellant] de woning op de derde verdieping niet meer aan [geïntimeerde] kan aanbieden, omdat die woning, nadat [geïntimeerde] deze als vervangende woonruimte had afgewezen, voor veel geld is verbouwd en thans op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verhuurd en dus niet beschikbaar is. [appellant] meent dat de kantonrechter ten onrechte zijn vordering niet onvoorwaardelijk heeft toegewezen. In dit verband voert hij aan dat [geïntimeerde] door zijn lange woonduur een kans heeft van 95% om een vervangende beneden- of bovenwoning te vinden.

3.5 Het hof overweegt als volgt. De kantonrechter heeft het tijdstip bepaald waarop de huurovereenkomst eindigt voor het geval [geïntimeerde] het aanbod tot het huren van de woning op de derde verdieping aanvaardt en voor het geval [geïntimeerde] dat aanbod afwijst. Voor het geval [appellant] dat aanbod niet doet, zoals zich thans voordoet, is geen regeling getroffen. Wellicht heeft de kantonrechter bedoeld de beëindigingsvorde¬ring in dat geval af te wijzen, maar dan zou het onbehandeld laten van de stellingen van [appellant] omtrent goed huurder¬schap een omissie zijn.

3.6 Het is duidelijk dat [appellant] aan [geïntimeerde] niet de woning op de derde verdieping zal aanbieden – of hij daartoe nu in staat zou zijn of niet. Daarmee is iedere zin aan het vonnis ontvallen. Het hof ziet zich dus geroepen om zelf de belangen¬afweging opnieuw uit te voeren, nu uitgaande van de omstandig¬heid dat de woning op de derde verdieping niet als vervangende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar is en alle andere omstandigheden van het geval. Dat het hof deze hernieuwde belangenafweging zal uitvoeren is ook in lijn met de subsidi¬aire vordering van [geïntimeerde] in hoger beroep.

3.7 In hoger beroep heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de ruimte op nummer 18 een voor bewoning geschikt gemaakt souterrain is met daglichttoetreding, waarin een keuken is gevestigd en een grote slaapkamer, die sinds enkele jaren door de achtereen¬volgende au pairs van de familie wordt gebruikt. Hij meent dat een woning van 106 m2 voor een familie van vier, zelfs met een au pair, een riante behuizing is. Ook de door het hof uit te voeren belangenafweging dient in zijn voordeel uit te vallen, aldus [geïntimeerde].

3.8 [appellant] heeft het door [geïntimeerde] over het souterrain gestelde niet betwist. Hij stelt echter dat de door de au pair bewoonde kamer zeer klein is en eigenlijk ongeschikt, zodat het bieden van een behoorlijke kamer aan de au pair een extra reden is waarom [appellant] de woning op de derde verdieping dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

3.9 Beoordeeld moet worden of [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurover¬een¬komst wordt verlengd. Naar het oordeel van het hof is aan dit strenge criterium niet voldaan. Met een wellicht bestaand, maar nog niet uitgevoerde wens tot gezinsuitbreiding kan het hof in het kader van het dringend eigen gebruik geen rekening houden. Voorts is het hof niet duidelijk geworden waarom de werkkamer van 5 m2 niet geschikt zou kunnen worden gemaakt als slaapkamer voor een van de beide kinderen. Ook is onvoldoende gemotiveerd waarom de kamer in het souterrain, waarin kennelijk al enige jaren een au pair verblijft, voor dat gebruik, of voor gebruik als werkkamer of kinderkamer niet geschikt zou zijn. De keuze om in zijn huis plaats in te ruimen voor een au pair staat [appellant] uiteraard vrij, maar niet kan worden geoordeeld dat het woonbelang van [geïntimeerde] daarvoor moet wijken, ook al verblijft deze een groot deel van zijn tijd bij zijn vriendin. In dit verband komt gewicht toe aan de gevorderde leeftijd van [geïntimeerde], het feit dat hij al zeer langdurig in het gehuurde woont en de omstandigheid dat [appellant] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om een deel van zijn ruimtetekort op te lossen met behulp van de derde verdieping. De belangenafweging valt daarom in het nadeel van [appellant] uit.

3.10 De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is ook niet toewijsbaar op de subsidiaire grond. Niet is gebleken dat recentelijk tussen partijen nog incidenten zijn voorgeval¬len. De door [appellant] gestelde incidenten in het verleden, die ten dele zijn erkend, zijn van onvoldoende gewicht om op grond daarvan de huur te beëindigen, hoewel het hof begrijpt dat de verhoudingen tussen partijen door het voorgevallene zijn verstoord.

3.11 De slotsom uit het voorgaande is dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en die tot ontruiming moeten worden afgewe¬zen. De huurovereenkomst zal voor onbepaalde tijd worden verlengd. Aan de eis in voorwaardelijke reconventie komt het hof niet toe.

3.12 Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg en die van het principale en het incidentele appel te dragen.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van [appellant] af;

bepaalt dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] [nummer]-II te [A.] voor onbepaalde tijd wordt verlengd;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg en in principaal en incidenteel hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, in conventie in eerste aanleg op € 400,= voor salaris gemachtigde, in principaal hoger beroep op € 263,= aan verschotten en € 1.788,= voor salaris advocaat en in incidenteel appel op € 447,= voor salaris advocaat, alle bedragen op de voet van artikel 243 Rv. te betalen aan de griffier van de rechtbank, respectievelijk de griffier van het hof.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en D.J. Oranje en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juli 2011.