Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2011:BR6989

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
19-07-2011
Datum publicatie
07-09-2011
Zaaknummer
200.065.786-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst van een woning die naast een begraafplaats is gelegen. De schuur naast de aula van de begraafplaats werd door de huurder gebruikt voor de opslag van persoonlijke bezittingen. Is ten aanzien van de schuur sprake van bruikleen of maakt de schuur deel uit van de huurovereenkomst? Uitleg van de huurovereenkomst. Geen huur, maar bruikleen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[APPELLANTE],

wonend te [woonplaats], gemeente [M.],

APPELLANTE,

advocaat: mr. B. Eskes te Almere,

t e g e n

het publiekrechtelijk lichaam

GEMEENTE MUIDEN,

zetelend te Muiden,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. R. Dijkema te Hilversum.

1. Het geding in hoger beroep

1.1. Appellante wordt hierna [appellante] en geïntimeerde de Gemeente genoemd.

1.2. Bij dagvaarding van 25 februari 2010 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 410860/HA ZA 08-2956 gewezen tussen [appellante] als gedaagde en de Gemeente als eiseres, en uitgesproken op 25 november 2009.

1.3. [appellante] heeft bij memorie vier grieven geformuleerd en toegelicht, alsmede een productie overgelegd, met conclusie, samengevat, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de vorderingen van de Gemeente zal afwijzen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.

1.4. De Gemeente heeft bij memorie geantwoord, een produktie overgelegd en bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van – naar het hof begrijpt – het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad. Voorts heeft de Gemeente bij die memorie haar eis vermeerderd, kort gezegd, met de vordering dat [appellante] ook de bij haar in gebruik zijnde zolder van de aula dient te ontruimen.

1.5. Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.

2. Grieven

Voor de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.

3. Feiten

3.1. De rechtbank heeft in haar vonnis van 25 november 2009 onder 2.1 tot en met 2.5 een aantal feiten vastgesteld. Omtrent de feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

3.2. In 1963 heeft [H.] – hierna: [H.] - de woning, gelegen aan de [adres] te [gemeente] – hierna: de woning – in gebruik genomen. [H.] was tot 1985 in dienst van de Gemeente. Op het naast de woning gelegen terrein is een begraafplaats gevestigd. Op die naastgelegen begraafplaats staat een aula – hierna: de aula. Tegen de aula is een schuur gebouwd – hierna: de schuur. [H.] gebruikte de schuur voor in elk geval de opslag van persoonlijke bezittingen. De Gemeente is eigenaar van de woning, de schuur en de aula.

3.3. Sinds 1963 hebben [appellante] en [H.] de woning onafgebroken bewoond. [H.] is in 1997 overleden. [appellante] huurt de woning thans nog steeds van de Gemeente.

3.4. Een tussen partijen gesloten “huurovereenkomst zelfstandige woonruimte” die per 1 december 2003 voor onbepaalde tijd is ingegaan – hierna: de huurovereenkomst - vermeldt, voorzover van belang:

“De ondergetekenden:

de gemeente Muiden(…), hierna te noemen verhuurster (…);

en mevrouw [appellante], [adres] te [gemeente], hierna te noemen huurder;

verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Het gehuurde.

(…)Verhuurster verhuurt aan huurder en huurder neemt in huur aan de woning inclusief eventuele onroerige aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres]te [gemeente], één en ander hierna te noemen ‘het gehuurde’.

Bestemming van het gehuurde

Het gehuurde is bestemd om voor de huurder uitsluitend als woonruimte te dienen.

Huurperiode

De huurovereenkomst gaat in op 1 december 2003 en geldt voor onbepaalde tijd. Deze overeenkomst treedt in plaats van eventuele eerder aangegane huurovereenkomsten. (…)”

3.5. Bij brief van 23 januari 2008 heeft de Gemeente aan [appellante]onder meer geschreven:

“Geachte mevrouw [appellante],

Onder verwijzing naar het gesprek dat op 9 oktober 2007 heeft plaatsgevonden, zeggen wij met deze brief de bruikleenovereenkomst voor de schuur achter de aula op. In dit gesprek is aan de orde gekomen dat wij de aula willen verkopen aan een uitvaartorganisatie en dat ook de schuur hierdoor van eigenaar verandert. Door deze ontwikkeling willen wij de schuur weer zelf in gebruik nemen. Wij verzoeken u daarom het gebruik van de schuur te staken.”

3.6. De Gemeente heeft aan [appellante] aangeboden een schuurtje in de tuin van de woning te plaatsen ter vervanging van de schuur. [appellante] heeft dit aanbod niet aanvaard.

4. Beoordeling

4.1. De Gemeente heeft gevorderd, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat de bruikleenovereenkomst tussen [H.] en de Gemeente betreffende de schuur door opzegging op 1 mei 2008 is beëindigd, met veroordeling van [appellante] de schuur te ontruimen en met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding.

4.2. De Gemeente heeft aan haar vordering op [appellante] grondslag gelegd, samengevat, dat zij met [H.] mondeling een bruikleenovereenkomst ten aanzien van de schuur heeft gesloten en dat zij die bruikleenovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd bij brief van 23 januari 2008.

4.3. De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep, samengevat, voor recht verklaard dat de bruikleenovereenkomst tussen de Gemeente en [H.] met betrekking tot de schuur door opzegging op 1 mei 2008 is beëindigd en zij heeft [appellante] veroordeeld de schuur te ontruimen, met veroordeling van [appellante] in de kosten, uitvoerbaar bij voorraad. Tegen deze oordelen en de eraan ten grondslag liggende overwegingen komt [appellante] op.

4.4. Grief 1 en grief 2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De eerste grief strekt ten betoge dat de rechtbank in rechtsoverweging 5.5 van het bestreden vonnis ten onrechte de overeenkomst tussen de Gemeente en [H.] aangaande de schuur heeft gekwalificeerd als een bruikleenovereenkomst. De tweede grief strekt ten betoge dat de rechtbank ten onrechte heeft nagelaten aan de Gemeente een bewijsopdracht te verstrekken dat voornoemde overeenkomst een bruikleenovereenkomst is.

4.5. Ter toelichting op de eerste grief heeft [appellante] gesteld, kortweg, dat de rechtbank tot haar oordeel is gekomen met een a contrario redenering en zij daarmee de bewijslast heeft omgekeerd. Met haar toelichting op de tweede grief klaagt [appellante] erover dat de rechtbank op grond van artikel 150 Rv de bewijslast bij de Gemeente had moeten leggen, omdat die zich ter onderbouwing van haar vordering op bepaalde feiten heeft beroepen en de Gemeente na de gemotiveerde betwisting voor die feiten de bewijslast heeft te dragen. Verder heeft [appellante] gesteld dat de rechtbank het bewijsaanbod van de Gemeente ten onrechte heeft gepasseerd.

4.6. De Gemeente heeft gesteld, zakelijk weergegeven, dat de overeenkomst van bruikleen meebrengt dat zij als bruiklener de schuur om niet ten gebruike aan [appellante]heeft gegeven en dat deze de schuur na het gebruik moet teruggeven. In verband met het beroep van [appellante] op huurbescherming, die uit de huurovereenkomst voortvloeit, heeft de Gemeente gesteld dat de maatstaf voor de uitleg van de huurovereenkomst en, in het bijzonder, voor de vraag of de schuur deel uitmaakt van de huurovereenkomst, bepalend is of de woning zonder de schuur gebruikt kan worden voor het doel waarvoor die bestemd is. De Gemeente heeft verder het standpunt ingenomen dat de Rechtbank met juistheid heeft geoordeeld dat de woning zonder de schuur is te gebruiken voor het doel waarvoor die is bestemd en dat de schuur geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst betreffende de woning. Ten aanzien van de bewijslastverdeling heeft de Gemeente gesteld dat de rechtbank, gelet op het verweer van [appellante], niet meer aan bewijslevering hoefde toe te komen.

4.7. Het hof stelt voorop dat een overeenkomst van bruikleen inhoudt dat de bruiklener een goed om niet ten gebruike krijgt en meebrengt dat deze het goed bij het einde van de overeenkomst aan de uitlener moet teruggeven. [appellante] heeft zich verzet tegen teruggave van de schuur met een beroep op de huurovereenkomst. De huurovereenkomst vermeldt niet of de schuur onder de huurovereenkomst is begrepen. Bij de uitleg van de huurovereenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.8. Op grond van de hierboven vermelde maatstaf voor de uitleg van de huurovereenkomst, die per 1 december 2003 is ingegaan en de voorgaande overeenkomst uit 1993 heeft vervangen, is aan de orde of [appellante] ten tijde van het sluiten van deze huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten dat de schuur onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Het hof stelt vast dat de huurovereenkomst als object de huur van een woning betreft. De huurovereenkomst bepaalt met zoveel woorden dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om als woonruimte te dienen. De schuur bevindt zich niet in de onmiddellijke nabijheid van de woning, maar aan de andere zijde van de begraafplaats, tegen de aula aan. Onvoldoende gemotiveerd betwist is dat de aula in functioneel verband staat tot de begraafplaats. Eveneens onvoldoende gemotiveerd is betwist dat [H.] de beheerder van de begraafplaats was. [H.] gebruikte de schuur als opslagruimte.

4.9. Het huurrecht kent in verband met de erin geregelde huurbescherming een strenge maatstaf voor de vaststelling van hetgeen onder woonruimte is te verstaan. Opslagruimte valt niet zonder meer onder de definitie van woonruimte. Het hof acht het van belang dat de huurovereenkomst geen enkele melding van de schuur of enige opslagruimte maakt, maar wel uitdrukkelijk bepaalt dat het gehuurde uitsluitend als woning mag worden gebruikt. [appellante] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die zouden nopen tot de conclusie dat de opslagruimte – de schuur – in zodanig nauw verband tot de woning staat dat de woning zonder deze opslagruimte zodanig ongeschikt zou zijn voor het doel, waarvoor de woning is bestemd, dat deze niet meer beantwoordde aan hetgeen van een gehuurde woning in het algemeen mag worden verwacht. Evenmin heeft zij feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat voor de schuur huur werd betaald, respectievelijk dat een deel van de huurprijs geacht zou moeten worden de huur van de schuur te betreffen.

4.10. Het huurrecht met de erin geregelde huurbescherming is van dwingendrechtelijke aard. Nu [appellante] ter afweer van de vordering ter zake van bruikleenovereenkomst zich erop beroept dat de schuur onder de huurovereenkomst valt en zij daarmee een beroep op het dwingendrechtelijke systeem van huurbescherming doet, dient zij voldoende te stellen en tegenover de gemotiveerd voorgedragen stellingen van de Gemeente te bewijzen dat de huurovereenkomst mede op de schuur van toepassing is.

4.11. In het licht van het vorenstaande heeft[appellante] haar betwisting van de stelling van de Gemeente dat de schuur object is van een in 1963 mondeling gesloten overeenkomst van bruikleen onvoldoende feitelijk onderbouwd. De enkele omstandigheid dat de woning door de Gemeente aan [H.] in gebruik is gegeven en tussen partijen een huurrelatie is ontstaan, is onvoldoende voor gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [H.], respectievelijk [appellante], dat de schuur vanaf dat moment onderdeel uitmaakte van de huurovereenkomst. Voor verdere bewijslevering is geen plaats bij een onvoldoende betwisting van de stellingen van de Gemeente. [appellante] heeft bovendien geen bewijs aangeboden.

4.12. Grief 3 strekt ten betoge dat de rechtbank in rechtsoverweging 5.6 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft overwogen dat de Gemeente een dringende reden had voor opzegging van de overeenkomst aangaande de schuur. Ter toelichting op deze grief heeft [appellante] aangevoerd, samengevat, dat de gestelde verkoop aan een uitvaartonderneming nog steeds geen gestalte heeft gekregen. De Gemeente heeft aangevoerd dat de plannen aangaande de verkoop van de begraafplaats een feit zijn en dat de schuur geen eigendom meer van de Gemeente is.

4.13. Het hof overweegt dat aan een bruikleenovereenkomst eigen is dat die de bruiklener verplicht tot teruggave van het geleende aan het einde ervan. De Gemeente had een toereikende grond voor haar vordering tot teruggave van hetgeen zij gedurende vele jaren om niet aan [H.] en daarna aan [appellante] ter beschikking heeft gesteld. De derde grief mist doel.

4.14. Grief 4 strekt ten betoge dat de rechtbank in rechtsoverweging 5.4 ten onrechte heeft overwogen, zakelijk weergegeven, dat de schuur niet onder de huurovereenkomst valt. Uit hetgeen het hof hierboven heeft overwogen volgt dat deze grief tevergeefs is voorgedragen.

4.15. De slotsom is dat de grieven geen doel treffen.

4.16. De Gemeente heeft bij memorie van antwoord haar eis vermeerderd in die zin dat zij tevens ontruiming heeft gevorderd van de zolder van de aula. [appellante] heeft nog niet op deze vermeerdering van eis gereageerd. Het hof zal haar in de gelegenheid stellen een akte te nemen.

4.17. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

6. Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 15 augustus 2011 voor akte aan de zijde van [appellante] voor het in rechtsoverweging 4.16 genoemde doel;

het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Hoekzema, G.C.C. Lewin en H.J.M. Boukema en is in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 19 juli 2011.