Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2011:BR5293

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
21-06-2011
Datum publicatie
17-08-2011
Zaaknummer
200.012.329-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Strafrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Jarenlange onderverhuur van woning tot tien jaar geleden in combinatie met laten ontstaan huurachterstand en weigering mee te werken aan dringende werkzaamheden voldoende grond voor ontbinding huurovereenkomst. (Gestelde) mondelinge toestemming voor onderverhuur is vanwege inhoud huurovereenkomst niet toereikend.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[APPELLANTE],

wonend te [woonplaats],

APPELLANTE,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VAN MOURIK’S HUIZEN MAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd te Woerden,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. A.S. Rueb te Amsterdam.

De partijen worden hierna [appellante] en Van Mourik genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 4 augustus 2008 is [appellante] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 15 juli 2008, in deze zaak onder kenmerk CV 07-15931 gewezen tussen haar als gedaagde in conventie en eiseres in voorwaardelijke reconventie en Van Mourik als eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie.

[appellante] heeft bij memorie zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de in conventie ingestelde vordering van Van Mourik alsnog zal afwijzen en haar voorwaardelijke reconventionele vordering alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Van Mourik in de kosten van het geding in beide instanties.

Daarop heeft Van Mourik geantwoord, eveneens producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden, en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.

Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 8 april 2008 onder 1.1 tot en met 1.17 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling

3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

a) Van Mourik verhuurt sedert 23 oktober 1989 de woning aan de [adres] te [gemeente] (hierna: de woning) aan [appellante].

b) De huur bedroeg aanvankelijk ƒ 649,50 per maand, later door indexering ƒ 961,24 per maand en na een uitspraak van de huurcommissie in 1997 ƒ 728,00 per maand.

c) In artikel 7 van de toepasselijke huurvoorwaarden is kort gezegd bepaald dat de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder de woning niet geheel of gedeeltelijk door derden mag laten gebruiken of aan derden in onderhuur mag afstaan.

d) In een rapport van 17 januari 2007 van de onderzoekscommissie van de SP naar het handelen van [appellante] als deelraadslid van SP-fractie Zuideramstel staat vermeld dat [appellante] heeft bevestigd de woning in de periode tussen 1993 en 1997 gemeubileerd te hebben onderverhuurd voor ƒ 1.660,00 per maand. [appellante] heeft erkend de woning voor in ieder geval een half jaar te hebben onderverhuurd zonder daarvoor schriftelijke toestemming van Van Mourik te hebben gekregen.

e) In 2002 heeft [appellante] na een verzoek daartoe van Van Mourik geweigerd medewerking te verlenen aan de uitvoering van groot onderhoud.

f) Op 16 maart 2005 heeft Nuon kenbaar gemaakt dat de aanpassing van de elektrische- en gasinstallatie noodzakelijk is. Vervolgens is tussen (de gemachtigden van) partijen gecorrespondeerd over de wijze van uitvoering van deze werkzaamheden.

g) Op 23 april 2006 heeft [appellante] de afspraken tussen partijen vastgelegd. Deze voorzagen onder andere in het tijdelijk ter beschikking stellen door Van Mourik aan [appellante] van een wisselwoning in het pand waarin de woning zich bevindt.

h) Op 10 mei 2006 heeft Van Mourik doen vastleggen dat tussen partijen overeenstemming was bereikt over de uitvoering van de werkzaamheden.

i) Op 28 juli 2006 heeft [appellante] in aanvulling op haar voorstel van 23 april 2006 aanspraak gemaakt op een verhuiskostenvergoeding van € 3.800,00.

j) Op 21 augustus 2006 heeft [appellante] de vertegenwoordigers van Van Mourik de toegang tot de woning geweigerd, omdat haars inziens bij gebreke van een afspraak over een verhuisvergoeding geen bindende afspraken tussen partijen tot stand zijn gekomen.

k) Op 16 april 2007 had [appellante] over de periode vanaf 2004 een huurachterstand laten ontstaan van per saldo € 2.085,11.

3.2. Van Mourik heeft [appellante] en haar ex-echtgenoot[H.] op 21 mei 2007 gedagvaard voor de kantonrechter en, kort gezegd en voor zover in hoger beroep nog van belang, de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand gevorderd. De vordering tegen [H.] heeft Van Mourik gedurende de procedure in eerste aanleg ingetrokken.

3.3. [appellante] heeft in reconventie, voor het geval komt vast te staan dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zij is gehouden de woning te verlaten, verzocht dat haar een terme de grâce wordt verleend. Verder heeft zij gevorderd dat Van Mourik in dat geval wordt veroordeeld tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 3.800,00.

3.4. Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de woning zonder toestemming te verhuren, door haar medewerking aan de uitvoering van dringende werkzaamheden te weigeren en door bij herhaling huurachterstanden te laten ontstaan. In hun samenhang geven die tekortkomingen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Voor de door [appellante] bepleite terme de grâce is volgens de kantonrechter gelet op de tekortkomingen van [appellante] onvoldoende grond. Voor een vergoeding van de in reconventie gevorderde verhuiskosten bestaat geen rechtsgrond bij een ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vordering Van Mourik tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en tot betaling van de huurachterstand toegewezen en de reconventionele vordering van [appellante] afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie.

3.5. [appellante] heeft om de ontruiming van de woning te voorkomen een executiegeschil tegen Van Mourik aangespannen. Hangende deze procedure heeft [appellante] blijkens het proces-verbaal van de zitting van 6 augustus 2008 zich verbonden de woning uiterlijk op 1 oktober 2008 te zullen ontruimen.

3.6. De eerste twee grieven houden verband met de door Van Mourik gestelde huurachterstand van [appellante]. Onder verwijzing naar het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 11 november 2004 (kenmerk CV 03-8728) stelt [appellante] dat zij was gerechtigd een deel van de huurbetalingen op te schorten. Bij dit vonnis heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat [appellante] is gerechtigd de huurbetalingen vanaf 1 januari 2002 op te schorten, in die zin dat zij een betalingsverplichting houdt ter hoogte van 80% van de contractueel geldende huurprijs. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de vloerbedekking in de woning boven de woning van [appellante] niet aan de daaraan te stellen isolatienormen voldoet. [appellante] ondervindt daardoor geluidsoverlast, dat is te beschouwen als een gebrek aan de woning.

3.7. Van Mourik heeft gesteld dat zij in januari 2005 de laminaatvloer uit de betreffende woning heeft laten verwijderen en daar een nieuwe geïsoleerde vloer heeft laten leggen. Bij brief van 24 februari 2005 heeft [appellante] vervolgens aan Van Mourik geschreven dat zij de volledige huurprijs weer is gaan betalen en voor het geval zou blijken dat de isolatie niet aan de voorwaarden voldoet heeft zij zich het recht voorbehouden alsnog met terugwerkende kracht 20% op de huurbetalingen in te houden. Naar aanleiding van klachten van [appellante] eind 2005 over de boven haar wonende studenten is door Van Mourik in januari 2006 nagegaan of de bovenvloer de toegezegde opbouw had. Met de zogenaamde dozenboor is een schijf uit de vloer geboord. Uit het monster is vervolgens opgemaakt dat de vloer was aangebracht conform de legvoorschriften.

3.8. Het hof is van oordeel dat de onderbouwde stelling van Van Mourik inhoudende dat zij het gebrek aan de woning in januari 2005 heeft hersteld door [appellante] onvoldoende gemotiveerd is betwist. Tegenover de stellingen van Van Mourik had het op de weg van [appellante] gelegen duidelijk te maken dat en waarom het gebrek niet door Van Mourik zou zijn hersteld, althans dat (nog steeds) van een gebrek aan de woning sprake is. Het beroep op het opschortingsrecht heeft [appellante] daarmee onvoldoende onderbouwd, zodat dat faalt. De eerste twee grieven zijn vergeefs voorgesteld.

3.9. De derde en zesde grief hebben beide deels betrekking op de door de kantonrechter vastgestelde tekortkoming van [appellante] ter zake van de onderhuur van de woning.

3.10. Het hof overweegt dat [appellante] heeft erkend dat de zij de woning heeft onderverhuurd. Op grond van artikel 7 van de huurovereenkomst is dit niet toegestaan zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder. [appellante] heeft deze schriftelijke toestemming van Van Mourik of haar rechtsvoorganger niet kunnen overleggen, zodat in beginsel moet worden aangenomen dat zij in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in de huurovereenkomst. Met een mondelinge toestemming, wat daar verder van zij, kan gelet op het bepaalde in de huurovereenkomst geen genoegen worden genomen. Het door [appellante] gedane bewijsaanbod is daarmee niet ter zake dienend en wordt door het hof gepasseerd, omdat ook als het aangeboden bewijs wordt geleverd, dat niet tot een andere beslissing in deze zaak kan leiden. Grief 3 en 6 falen in zoverre.

3.11. Grief 3 heeft voor het overige betrekking op de door Van Mourik voorgenomen werkzaamheden in de woning.

3.12. De kantonrechter heeft in r.o. 7 van het bestreden vonnis overwogen dat de volgende door Van Mourik genoemde werkzaamheden als dringend in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW moeten worden beschouwd: het herstel van en het brandwerend maken van een keukenplafond, het met brandvertragend materiaal omtimmeren van de standleiding in de keuken, het goed functionerend maken van de afvoer van de keukengeiser en het vervangen en verzwaren van bekabeling in de keuken. Het betreft werkzaamheden op punten die in strijd zijn met de toepasselijke NEN-normen en de normen op grond van het Bouwbesluit 2003.

3.13. [appellante] bestrijdt dat de betreffende werkzaamheden als dringende werkzaamheden moeten worden gekwalificeerd. Zij doet dat naar het oordeel van het hof ten onrechte. Dat bepaalde gebreken al langere tijd aanwezig zouden zijn geweest, wat daar verder van zij, kan niet afdoen aan het oordeel dat sprake is van dringende werkzaamheden. Daarvan is in beginsel sprake als de verhuurder reparaties en aanpassingen wil uitvoeren om de woning te laten voldoen aan de toepasselijke (veiligheids)normen. [appellante] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat op het punt van de uit te voeren werkzaamheden de woning niet aan de toepasselijke veiligheidsnormen voldeed en de werkzaamheden tot doel hadden deze gebreken op te heffen. Het betreft daarmee dringende werkzaamheden die [appellante] moest gedogen.

3.14. Verder voert [appellante] aan dat Van Mourik haar geen redelijk voorstel heeft gedaan in de zin van artikel 7:220 BW. Het hof begrijpt de stellingen van [appellante] aldus dat zij slechts was gehouden tot medewerking aan de uitvoering van de geplande werkzaamheden als Van Mourik haar een redelijk voorstel had gedaan, onder ander bestaande uit een wisselwoning en compensatie van de kosten (een verhuiskostenvergoeding). Deze stelling kan niet slagen. Het hof is van oordeel dat de hiervoor genoemde werkzaamheden relatief beperkt van omvang zijn. Deze kunnen niet worden gekwalificeerd als een voorgenomen renovatie van de woning in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Van Mourik was onder die omstandigheden niet gehouden [appellante] een voorstel te doen als in de genoemde wetsbepaling bedoeld. [appellante] was op haar beurt wel degelijk gehouden aan haar verplichting te voldoen om Van Mourik in de gelegenheid te stellen de voorgenomen werkzaamheden uit te voeren. Zij had op grond van artikel 7:220 lid 1 BW in dat geval de mogelijkheid aanspraak te maken op huurprijsvermindering of op schadevergoeding en kon tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaan, maar zij had niet het recht haar medewerking te weigeren op de door haar aangevoerde gronden. Ten overvloede overweegt het hof dat de bereidheid van [appellante] tot het verlenen van medewerking aan de werkzaamheden onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat een wisselwoning wordt verstrekt en een (verhuiskosten)vergoeding wordt betaald, niet kan worden beschouwd als het geldend maken van een aanspraak tot schadevergoeding in de hiervoor bedoelde zin.

3.15. Met het voorgaande is grief 3 in al zijn onderdelen vergeefs voorgesteld.

3.16. Met grief 4 voert [appellante] aan dat de kantonrechter ten onrechte haar geen terme de grâce heeft verleend.

3.17. Het hof overweegt dat vast staat dat [appellante] zonder toestemming van Van Mourik de woning heeft onderverhuurd, dat zij (bij gebreke van een opschortingsbevoegdheid) een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat zij ten onrechte heeft geweigerd haar medewerking te verlenen aan in de woning uit te voeren dringende werkzaamheden. Dit zijn tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst op grond waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Op grond van hetgeen [appellante] heeft gesteld kan niet worden aangenomen dat haar tekortkomingen, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet zouden rechtvaardigen. Onder de genoemde omstandigheden is het hof - evenals de kantonrechter – tevens van oordeel dat [appellante] geen terme de grâce dient te worden verleend.

3.18. Grief 4 faalt daarmee.

3.19. Grief 5 ziet op de door [appellante] in reconventie ingestelde vordering.

3.20. De reconventionele vordering tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten is ingesteld onder de voorwaarde dat wordt geoordeeld dat [appellante] ten onrechte haar medewerking aan de voorgenomen werkzaamheden heeft onthouden en haar alsnog een termijn wordt gegund om die medewerking alsnog te verlenen, alvorens wordt overgegaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Deze voorwaarde is niet vervuld. De kantonrechter heeft deze vordering daarom terecht niet toegewezen.

3.21. De vijfde grief kan niet slagen.

3.22. Met de zesde grief voert [appellante] aan dat zij ten onrechte niet tot (nadere) bewijslevering is toegelaten.

3.23. [appellante] heeft bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Voor bewijslevering is daarom geen plaats.

3.24. De zesde grief faalt daarmee in al haar onderdelen.

De slotsom is dat geen van de grieven slaagt. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

verwijst [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Van Mourik gevallen, op € 254,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en E.M. Polak en op 21 juni 2011 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.